ECLI:NL:RBLIM:2021:3178 - Rechtbank Limburg - Betaling huurachterstand en mutatiekosten na beëindiging ...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8549408 CV EXPL 20-2476

Vonnis van de kantonrechter van 7 april 2021

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING HEEMWONEN,

gevestigd te Kerkrade,

eisende partij,

gemachtigde Heemwonen,

tegen

[gedaagde partij],

voorheen wonend [adres] ,

[woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. J.G. van Ek.

Partijen zullen hierna Heemwonen en [gedaagde partij] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 26 mei 2020
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek met akte houdende vermeerdering van eis
de conclusie van dupliek tevens antwoordakte
de akte houden reactie op productie overgelegd bij dupliek

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen zijn met ingang van 7 november 2016 een huurovereenkomst aangegaan, waarbij Heemwonen, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet, aan [gedaagde partij] de woning aan de [adres] te [plaats] verhuurt tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van laatstelijk € 453,52.

2.2.

Over de periode tot en met 14 april 2020 heeft [gedaagde partij] een huurachterstand laten ontstaan van € 2.306,75.

2.3.

In een separaat kort geding heeft Heemwonen de ontruiming gevorderd, aangezien [gedaagde partij] de huur had opgezegd maar na de opzegdatum nog in het gehuurde bleef. Partijen zijn ter mondelinge behandeling van het kort geding op 30 juni 2020 overeengekomen dat [gedaagde partij] de woning uiterlijk op 16 juli 2020 zou verlaten. Uiteindelijk heeft [gedaagde partij] de sleutels op 24 juli 2020 bij Heemwonen ingeleverd. Tussen partijen staat hiermee vast dat een einde is gekomen aan de huurovereenkomst.

2.4.

Heemwonen heeft hierop in de conclusie van repliek haar eis verminderd, in de zin dat de aanvankelijk nog gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde niet is gehandhaafd.

3.Het geschil

3.1.

Heemwonen vordert, conform nog altijd de dagvaarding, de betaling van de huurachterstand tot en met 14 april 2020 ad € 2.306,75, betaling van het restant over de maand april 2020 ad € 226,76 alsmede een gebruiksvergoeding voor elke ingegane maand vanaf 1 juni 2020 dat het gehuurde niet is ontruimd.

3.1.1.

Heemwonen vordert bij vermeerdering van eis tevens de veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van € 3.116,11, zijnde kosten die in rekening worden gebracht in verband met de oplevering van de woning.

3.2.

[gedaagde partij] voert verweer tegen de eisvermeerdering.

4.De beoordeling

huurpenningen en gebruiksvergoeding en rente

4.1.

[gedaagde partij] erkent bij antwoord de “ontstane huurachterstand” en voert, ook bij dupliek, geen verweer tegen de gevorderde huurpenningen en gebruiksvergoeding. Deze vorderingen liggen hiermee, bij gebreke van betwisting, voor toewijzing gereed. De kantonrechter begrijpt overigens dat Heemwonen bedoelt te vorderen de huurpenningen tot en met het einde van de huur en de vanaf dat moment ingaande gebruiksvergoeding, gelijk aan de dan geldende huurprijs, over de periode dat [gedaagde partij] het gehuurde onrechtmatig onder zich heeft gehouden. De vordering om de eerste som te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande de datum van dagvaarden is evenmin betwist en toewijsbaar.

mutatiekosten

4.2.

Partijen verschillen uitsluitend van mening over de kosten die bij akte zijn gevorderd.

4.3.

Heemwonen stelt bij akte houdende vermeerdering van eis dat [gedaagde partij] de woning niet “schoon en leeg” heeft opgeleverd. Heemwonen heeft hiervoor kosten in rekening gebracht met een totaal van € 3.116,11. De kosten zijn onderbouwd met een – door Heemwonen verder niet toegelicht – mutatierapport. Dit rapport bevat een dertigtal posten, onder vermelding van de specifieke ruimte in de woning met een concrete omschrijving van de post en de daarbij horende kosten voor rekening van [gedaagde partij] , met hier en daar een opmerking. De kantonrechter maakt uit het rapport op dat een aantal posten evenwel ook ziet op herstellingen en het verwijderen van behang (in plaats van louter schoon- en leegmaakkosten). Tevens is een zestal foto’s ingebracht die de staat weergeven ten tijde van de eindopname. Uit die foto’s is op te maken dat (delen van) het gehuurde inderdaad niet schoon – ronduit smerig – en niet volledig leeg is (zijn) achtergelaten. De kantonrechter stelt verder vast dat Heemwonen bij akte houden reactie (hierna gemakshalve: de tweede akte) enkel heeft mogen reageren op de overgelegde productie bij dupliek, zijnde een vooropnameformulier, en daarmee niet op (alle) stellingen in de antwoordakte. Dit voorop stellende overweegt de kantonrechter als volgt.

4.4.

[gedaagde partij] voert ten eerste aan dat niet duidelijk is hoe de staat van de woning was bij aanvang van de huur, nu Heemwonen nalaat om een staat van het gehuurde bij aanvang van de huur over te leggen. [gedaagde partij] beroept zich daarmee op artikel 7:224 lid 2 BW Pro. In dit artikellid is bepaald dat, indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze
volgens de beschrijving is aanvaard(onderstreping door [gedaagde partij] ), met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Gelet op de door [gedaagde partij] gegeven onderstreping, begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde partij] het standpunt inneemt dat bij aanvang wél een beschrijving is opgemaakt (zoals in ieder geval in 2016 te doen gebruikelijk bij Heemwonen en ook volgt uit de algemene voorwaarden), zodat dit hier als vaststaand wordt aangenomen. Hoewel deze staat aldus niet is ingebracht, is gesteld noch gebleken dat het gehuurde bij aanvang op zich niet in goede staat zou verkeren en/of de woning destijds niet schoon of leeg zou zijn geweest. [gedaagde partij] stelt in zijn algemeenheid, niet toegespitst op de posten, dat na het einde van de huurovereenkomst, die in dit geval ruim drie jaar heeft geduurd, enige veroudering mag worden verwacht (als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 eerste Pro zin BW). Concreet betwist [gedaagde partij] alleen het verwijderen van het behang en het verven van de muren, plinten, kozijnen en binnendeuren alsook het compleet schoonmaken van de binnenzijde en het sanitair met glasbewassing. De kantonrechter komt hierna hierop terug.

4.5.

[gedaagde partij] voert tevens aan dat Heemwonen hem in de gelegenheid had moeten stellen om de gewenste werkzaamheden zelf te verrichten. [gedaagde partij] stelt in dit verband dat er “geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, waarbij de geschatte kosten (…) werden geschat” op € 1.601,00. De kantonrechter begrijpt, gezien de zinsconstructie, dat hier sprake is van een verschrijving en bedoeld is dat er (wel) “een voorinspectie heeft plaatsgevonden”. [gedaagde partij] heeft immers zelf een vooropnameformulier ingebracht, welk een handtekening bevat van de huurder (de kantonrechter begrijpt: van [gedaagde partij] ), terwijl [gedaagde partij] ook enkel stelt dat hij de eindopname niet heeft ondertekend. [gedaagde partij] voert verder aan dat Heemwonen nalaat om aan te tonen dat de herstellingen daadwerkelijk zijn verricht en de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. De in de eindopname opgevoerde kosten zijn geraamde kosten, aldus [gedaagde partij] .

4.5.1.

Heemwonen brengt bij de tweede akte hiertegen in dat het vooropnameformulier slechts een indicatie van de kosten betreft omdat de woning nog in bewoonde staat was en niet alles zichtbaar is bij de vooropname. Heemwonen stelt voorts dat [gedaagde partij] Heemwonen nimmer in de gelegenheid heeft gesteld om (samen) een definitieve eindopname te doen plaatsvinden, omdat [gedaagde partij] de sleutels in de brievenbus van Heemwonen heeft gedeponeerd zonder van tevoren afspraken te maken voor deze opname(s).

4.5.2.

De kantonrechter begrijpt uit de stellingen over en weer, dat er (daadwerkelijk) een voorinspectie is geweest, waarbij [gedaagde partij] al dan niet aanwezig is geweest maar dat [gedaagde partij] het vooropnameformulier hoe dan ook voor akkoord heeft ondertekend. [gedaagde partij] heeft het 22-tal posten in dit vooropnameformulier ook nadien niet betwist, sterker [gedaagde partij] stelt dat hij in de gelegenheid had moeten worden gesteld om deze posten zelf te herstellen. Uit het feit dat de woning ten tijde van de vooropname nog in bewoonde staat was, begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde partij] aldus feitelijk daadwerkelijk in staat moet zijn geweest om de op het opnameformulier genoemde posten nog zelf te herstellen, alvorens hij de sleutels heeft ingeleverd. Voor zover hij hiervan om hem moverende redenen heeft afgezien, komt dit voor zijn rekening en risico. Het komt ook voor zijn risico dat hij niet aanwezig was bij de eindopname, waarbij kennelijk nieuwe posten aan het licht zijn gekomen. Daarbij erkent [gedaagde partij] dat hij de woning niet leeg heeft achtergelaten.

4.5.3.

Het is evenwel Heemwonen die vooraleerst gemotiveerd dient te stellen, en bij (gemotiveerde) betwisting dient te bewijzen, dat de woning niet is opgeleverd in de staat waarin deze destijds is aanvaard, behoudens hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Dit geldt ook voor de nieuwe posten die aan het licht zijn gekomen bij de eindopname. Heemwonen vordert allerlei herstelposten, waarvan het merendeel de kantonrechter bij gebreke van een beschrijving van de staat bij aanvang alsook bij gebreke van enige toelichting en/of specifieke foto’s niet duidelijk is of die staat al zo was bij aanvang van het gehuurde en/of mogelijk onder de normale gebruiksschade valt. Zo heeft Heemwonen ook niet gesteld dat sprake is van kleine herstellingen (die op grond van de wet of de algemene voorwaarden voor rekening van de huurder komen), en het is niet aan de kantonrechter om dit zo vast te stellen. Heemwonen heeft ook niet concreet gesteld dat sprake is van schade aan de woning en er wordt ook geen vervangende schade gevorderd. Heemwonen vordert kosten die daadwerkelijk zouden zijn gemaakt, maar dit is als zodanig niet gesteld, laat staan onderbouwd. Zo zijn geen onderliggende facturen ingebracht. Dit brengt de kantonrechter evenwel niet tot het oordeel dat alle posten op voorhand niet toewijsbaar zijn. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde partij] het vooropnameformulier voor akkoord heeft ondertekend en dat het niet voor de hand ligt dat [gedaagde partij] de woning in de erbarmelijke staat, zoals die uit de – onbetwist gebleven – foto’s blijkt, heeft ontvangen terwijl het voor zichzelf spreekt dat Heemwonen de woning niet zo zal verder verhuren. De gevorderde kosten lijken op het eerste gezicht ook meer dan redelijk. Met dit op de achtergrond, komt de kantonrechter toe aan een beoordeling van de afzonderlijke posten.

Hal/gang/entree

4.5.4.

Op het vooropnameformulier is een drietal posten opgenomen. Ten eerste het herstellen van een voordeurklink ad € 35,09, ten tweede het behang verwijderen ad € 194,89 en ten derde het verwijderen van de vloerbedekking ad € 44,79. Met het ondertekenen van het vooropnameformulier heeft [gedaagde partij] zich aldus akkoord verklaard met deze werkzaamheden. [gedaagde partij] heeft vervolgens niets aangevoerd om deze posten niet alsnog mee te nemen. Op het mutatieformulier komt de eerste post terug, maar voor een

aanzienlijk hoger bedrag. Enige toelichting of factuur ontbreekt evenwel. De andere twee posten komen terug voor juist een lager bedrag van respectievelijk € 182,76 en € 4,18. Wat betreft al de nieuwe posten op het mutatieformulier heeft Heemwonen niet kunnen volstaan met het inbrengen van het mutatieformulier en een zestal foto’s. Zo zijn bijvoorbeeld geen foto’s van de voordeur c.q. binnendeur ingebracht, daargelaten dat onduidelijk is hoe de staat was bij aanvang (en bovendien ook geen facturen zijn ingebracht). Oftewel deze posten zijn gemotiveerd betwist en die betwisting is niet weerlegd. De kantonrechter acht daarmee een bedrag toewijsbaar van slechts € (35,09 + 182,77 + 4,18=) 222,04.

Keuken

4.5.5.

Op het vooropnameformulier is een viertal posten in rekening gebracht. Drie van de vier posten komen niet (duidelijk) terug op het mutatierapport. De resterende post, de vervuilde wanden schoonmaken ad € 121,00, waarvan de noodzaak aldus met het ondertekenen van het vooropnameformulier is erkend, is kennelijk vervangen voor het texen van de wanden in verband met vet en zwarte vlekken ad (slechts) € 109,33. [gedaagde partij] heeft niets aangevoerd om deze post niet alsnog mee te nemen. Wat betreft al de nieuwe overige posten op het mutatieformulier heeft Heemwonen niet kunnen volstaan met het inbrengen van het mutatieformulier en foto’s. Slechts € 109,33 is toewijsbaar.

Badkamer

4.5.6.

Op het vooropnameformulier is een tweetal posten in rekening gebracht, die verder niet terugkomen op het mutatieformulier. Op het mutatieformulier zijn nieuwe kosten in rekening gebracht en wel voor het vervangen van de closetzitting en het “wa standaard maken”. Enige noodzaak hiervoor is niet toegelicht en blijkt ook niet uit de foto’s.

Slaapkamers

4.5.7.

Op het vooropnameformulier zijn drie posten in rekening gebracht, die niet terugkomen op het mutatieformulier. Op het mutatieformulier worden voor het eerst kosten in rekening gebracht voor het afvoeren van rolgordijnen en een koelkast uit de slaapkamer ad € 214,13. Nu [gedaagde partij] niet betwist dat deze spullen in de woning zijn achtergelaten terwijl het voor de hand ligt dat die werkzaamheden zijn verricht en de kosten alleszins redelijk voorkomen, ligt het bedrag ad € 214,13 voor toewijzing gereed. Wat betreft al de overige nieuwe posten op het mutatieformulier, geldt ook hier dat de betwisting niet is weerlegd.

Woonkamer

4.5.8.

Op het vooropnameformulier is een viertal posten in rekening gebracht, waarvan er drie niet terugkomen op het mutatieformulier. Op het vooropnameformulier is een bedrag van (slechts) € 9,28 opgenomen voor het verwijderen van het behang, en deze noodzaak is aldus erkend. In het mutatierapport is hiervoor een hoger bedrag ad € 76,95 in rekening gebracht, onder de toelichting dat het restanten zou betreffen. De kantonrechter begrijpt dat deze hogere post ermee verband houdt dat de woonkamer eerst nog vol spullen stond. Hoewel het bedrag op het vooropnameformulier de kantonrechter te gering voorkomt voor het verwijderen van (restanten) behang, kan bij gebreke van enige onderbouwing niet meer worden toegewezen. Zo kan de kantonrechter uit de foto’s niet opmaken dat zich in de woonkamer nog een hoeveelheid behang op de muren bevindt. Op het mutatieformulier worden (voor het eerst) kosten in rekening gebracht voor het afvoeren van een bankstel en gordijnen uit de woonkamer ad € 142,75. Nu [gedaagde partij] niet betwist dat deze spullen in de woning zijn achtergelaten terwijl het voor de hand ligt dat die werkzaamheden zijn verricht en de kosten alleszins redelijk voorkomen, zal dit bedrag worden toegewezen. Op het mutatieformulier wordt voorts voor het eerst melding gemaakt van de dorpel vastzetten, hetgeen inderdaad steun vindt in de foto’s maar waarvoor weer geen kosten in rekening zijn gebracht. Wat betreft de resterende nieuwe post, geldt hetgeen hiervoor in gelijke zin is overwogen. Een bedrag ad € 152,03 is toewijsbaar.

Schoonmaakkosten

4.5.9.

Op het vooropnameformulier zijn de kosten voor het reinigen van de woning beraamd op € 426,11 en ten aanzien van het leeg en schoon opleveren van de berging op

€ 121,00. Op het mutatieformulier is hiervoor € 861,88 in rekening gebracht en komt de berging niet expliciet terug. Bij de opmerkingen staat vermeldt dat de kosten zien op het wassen van de binnen en buiten beglazing en dat de woning smerig is. [gedaagde partij] stelt dat niet duidelijk is waarom het nodig was om de woning compleet schoon te maken en de ramen te wassen, maar de ingebrachte foto’s zijn overduidelijk. De kantonrechter neemt hierbij nog in aanmerking dat [gedaagde partij] niet erop heeft gewezen dat de foto’s maar betrekking hebben op een gedeelte van het gehuurde, terwijl het ook geenszins voor de hand ligt dat de overige vertrekken wel schoon zijn achtergebleven. De foto’s zijn geheel onweersproken gebleven. De kantonrechter acht daarmee het bedrag ad € 861,88 toewijsbaar.

Conclusie

4.6.

De vordering is toewijsbaar tot het bedrag ad € 1.559,41, het meerdere zal worden afgewezen.

4.7.

Heemwonen heeft bij repliek aangegeven de vordering tot veroordeling van [gedaagde partij] in de buitengerechtelijke incassokosten niet te handhaven, maar deze kosten zijn in de dagvaarding niet gevorderd.

4.8.

[gedaagde partij] zal, als de in het ongelijk gestelde partij in de oorspronkelijke vordering, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Aan het indienen van de tweede akte worden geen punten toegekend. De kosten aan de zijde van Heemwonen worden begroot op:

dagvaarding € 83,38
griffierecht 499,00
salaris gemachtigde

totaal € 1.018,38

4.9.

De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan Heemwonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 4.092,92, waarvan € 2.306,75 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 mei 2020 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt gedaagde partij voorts om aan eisende partij tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 453,52 per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 juni 2020 tot aan het tijdstip van de ontruiming,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten aan de zijde van Heemwonen gevallen en tot op heden begroot op € 1.018,38,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] , onder de voorwaarde dat [gedaagde partij] niet binnen twee weken na aanschrijving door Heemwonen volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 109,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,

5.5.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.

NIv