Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9084471 \ CV EXPL 21-1412
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 30 april 2021
in de zaak van:
de stichting
WOONSTICHTING ZAAM WONEN
gevestigd te Stein,
eisende partij,
gemachtigde mr. W.A. Kempe,
tegen:
[gedaagde partij] ,
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. A. Carli.
Partijen zullen hierna Zaam Wonen en [gedaagde partij] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties genummerd van 0 t/m 32
- de brief van [gedaagde partij] met producties 1 t/m 5, ter griffie van deze rechtbank ontvangen op 14 april 2021
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 22 april 2021 waarbij Zaam Wonen, vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2] , Senior medewerker wonen respectievelijk Adviseur leefbaarheid bij Zaam Wonen, bijgestaan door gemachtigde mr. W.A. Kempe en [gedaagde partij] , bijgestaan door gemachtigde mr. A. Carli en [begeleider] , de trajectbegeleider van [gedaagde partij] bij KL-IK zijn verschenen
- de door Mr Carli voornoemd overgelegde pleitnota en twee producties
- de na de mondelinge behandeling op 22 april 2021 van Zaam Wonen ontvangen e-mail met producties 33 en 34.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Housing Westelijke Mijnstreek (verder: Housing) is het centrale toegangsloket in Zuid-Limburg voor mensen vanaf 18 jaar met een huisvestingsaanvraag in combinatie met een begeleidingsaanvraag. Housing bemiddelt voor personen die sociale woonruimte met begeleiding behoeven en mensen die een niet-standaard woonvraag hebben en niet via de reguliere weg aan een passende (huur)woning geholpen kunnen worden met woningcorporaties, waaronder Zaam Wonen, en heeft in de regio afspraken gemaakt in die zin dat de corporaties jaarlijks een aantal woningen via Housing beschikbaar stellen om de door Housing bemiddelde kandidaten te huisvesten. Door tussenkomst van Housing is [gedaagde partij] , die in een tijdelijke opvang voor jongeren verbleef die hij, omdat hij 18 jaar werd, diende te verlaten, als kandidaat aan Zaam Wonen voorgesteld. Na acceptatie door [gedaagde partij] van de door Zaam Wonen gestelde voorwaarden zoals procesbegeleiding en zorgbegeleiding, heeft Zaam Wonen met ingang van 25 maart 2019 de woning aan [adres 1] te [plaats] voor twaalf maanden aan [gedaagde partij] verhuurd.
2.2.
Bij brief van 12 november 2019 heeft Levanto de begeleidingsovereenkomst met [gedaagde partij] beëindigd. Nadat [gedaagde partij] zich bereid had verklaard om begeleiding via KL-IK te accepteren heeft Zaam Wonen zich bereid verklaard om [gedaagde partij] onder zeer strikte voorwaarden te herhuisvesten en de huuropzegging door [gedaagde partij] voor het gehuurde tegen 20 januari 2020 bij brief van 17 december 2019 bevestigd.
2.3.
Op 14 januari 2020 heeft [gedaagde partij] met Zaam Wonen en KL-IK een begeleidingsovereenkomst gesloten. Op dezelfde dag heeft [gedaagde partij] met Zaam Wonen een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar met begeleiding voor de woning, een portiekflat aan de [adres 2] te [woonplaats] , gesloten.
2.4.
Omdat [gedaagde partij] tijdens een gesprek met de medewerkers van Zaam Wonen over overlastklachten is weggelopen heeft Zaam Wonen [gedaagde partij] bij brief van 8 september 2020 gesommeerd om zijn overlastgevend gedrag onmiddellijk te staken.
2.5.
In het weekend van 9 januari 2021 heeft een incident plaatsgevonden waarbij onder meer [gedaagde partij] en [naam 3] (verder: [naam 3] ) betrokken waren. [naam 3] is als gevolg van het incident in het ziekenhuis beland, waarna hij aangifte van mishandeling heeft gedaan tegen [gedaagde partij] . [gedaagde partij] heeft daaropvolgend aangifte van mishandeling gedaan tegen [naam 3] . Op 12 januari 2021 schrijft Zaam Wonen aan [gedaagde partij] dat [gedaagde partij] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, dat zij de handelwijze van [gedaagde partij] onacceptabel vindt, dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde partij] wenst te beëindigen en heeft zij [gedaagde partij] in de gelegenheid gesteld om binnen zeven dagen na dagtekening van de brief de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen om zo een juridische procedure te voorkomen. Aangezien reactie uitbleef, heeft Zaam Wonen [gedaagde partij] in de onderwerpelijke procedure betrokken.
3.Het geschil
3.1.
Zaam Wonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde partij] :
om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans in een in goede justitie te bepalen termijn, de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde partij] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en ter algehele beschikking van Zaam Wonen te stellen
tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
Zaam Wonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde partij] tekort is geschoten in de nakoming van de met haar gesloten huurovereenkomst door zich niet als een goed huurder te gedragen. Aangezien [gedaagde partij] al sinds de aanvang van de huurovereenkomst onrechtmatige, structurele ernstige overlast bezorgt aan de omwonenden is Zaam Wonen bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden. Uit art 6:162 BW Pro volgt dat overlast onder meer als onrechtmatig kan worden gekwalificeerd indien sprake is van gedrag dat afwijkt van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt. In het geval van [gedaagde partij] is sprake van een in ernstige mate afwijken van voormeld gedrag. Omdat zij geen vertrouwen meer heeft in een verbetering van het gedrag van [gedaagde partij] noch in een vruchtbare voortzetting van de huurovereenkomst met [gedaagde partij] en zij wil voorkomen dat [gedaagde partij] nog voor een lange periode voor overlast kan zorgen, heeft zij de onderhavige vordering aanhangig gemaakt, aldus Zaam Wonen.
3.3.
[gedaagde partij] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening volgt uit de aard van de vordering zodat het debat van partijen ter zake geen verdere beoordeling behoeft.
4.2.
Een vordering in kort geding is alleen toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat die toewijzing in overeenstemming zal zijn met een oordeel in een bodemprocedure. De voorzieningenrechter dient daarom te beoordelen of de vordering van Zaam Wonen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop de toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. Daarbij dient te worden uitgegaan van de gestelde en ter zitting gebleken feiten waarbij toetsing maar beperkt mogelijk is, aangezien een kortgedingprocedure zich naar haar aard niet goed leent voor nadere bewijslevering.
4.3.
Voorop staat dat [gedaagde partij] een jonge man van thans 23 jaar is, te kampen heeft met depressiviteit en ADHD en geïndiceerd is op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning. In dat kader is [gedaagde partij] onder begeleiding gaan wonen en werd Zaam Wonen in 2019, toen [gedaagde partij] vanwege het bereiken van de 18-jarige leeftijd zijn woning diende te verlaten, door Housing benaderd. Housing heeft [gedaagde partij] als kandidaat aan Zaam Wonen voorgesteld en Zaam Wonen wist dat [gedaagde partij] een huurder met geestelijke tekortkomingen is en strikte geïndiceerde begeleiding nodig heeft. In dat kader heeft Zaam Wonen immers voorafgaand aan de acceptatie van de huurovereenkomst voorwaarden gesteld inhoudende dat [gedaagde partij] de procesbegeleiding en de zorgverleningsovereenkomst tussen [gedaagde partij] en Housing en de begeleiding en de begeleidingsovereenkomst tussen Levanto Groep (verder: Levanto) zou aanvaarden en dat die overeenkomsten deel uitmaken van de huurovereenkomst. Nadat [gedaagde partij] die voorwaarden had aanvaard heeft Zaam Wonen met ingang van 25 maart 2019 de woning aan [adres 1] te [plaats] voor twaalf maanden aan [gedaagde partij] verhuurd. Dat deze overeenkomst met wederzijds goedvinden in december 2019 is beëindigd, welke beëindiging verband hield met door [gedaagde partij] veroorzaakte overlast, wist Zaam Wonen eveneens. Verder wist Zaam Wonen dat [gedaagde partij] ook na december 2019 nog de eerdervermelde begeleiding nodig had. Dat volgt immers uit de considerans die deel uitmaakt van de huurovereenkomst die Zaam Wonen in januari 2020 met [gedaagde partij] sloot en waarin ook de door [gedaagde partij] in 2019 veroorzaakte overlast in aanmerking is genomen. Partijen hebben verder in de considerans van de huurovereenkomst onder meer opgenomen dat Zaam Wonen bereid is om [gedaagde partij] onder uitdrukkelijke voorwaarden te herhuisvesten, waaronder de voorwaarde “Verhuurder is bereid om huurder op (zeer) korte termijn te herhuisvesten, zij het onder uitdrukkelijke voorwaarden. Deze voorwaarden houden kort gezegd in 1) strikte nakoming van alle huurdersverplichtingen, in het bijzonder de verplichtingen om 2) geen overlast aan omwonenden te veroorzaken in de ruimste betekenis van het woord. Daarnaast zal de duur van onderhavige huurovereenkomst zijn gekoppeld aan de duur van een tussen huurder en zorg- en begeleidingsorganisatie KL-IK (KvK: 67797458) gesloten begeleidingsovereenkomst, met dien verstande dat de huurovereenkomst maximaal twee jaar zal duren. Huurder verklaart zich met deze bijzondere voorwaarden bekend en akkoord”. Met die wetenschap en onder strikte voorwaarde van acceptatie van begeleiding door KL-IK door [gedaagde partij] heeft Zaam Wonen vervolgens een maand later (januari 2020) een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde partij] gesloten.
4.3.1.
Vaststaat dat [gedaagde partij] zich aan de door Zaam Wonen aan de huurovereenkomst gestelde voorwaarde als vermeld in de laatste zin van r.o. 4.3. heeft gehouden: hij heeft de begeleiding van KL-IK geaccepteerd en staat tot vandaag de dag nog steeds onder begeleiding van KL-IK. Ondanks dat het zogenoemde Housingtraject met anderhalve maand werd verlengd, heeft [gedaagde partij] het Housingtraject succesvol doorlopen en heeft [gedaagde partij] volgens [begeleider] , de projectbegeleider van [gedaagde partij] bij KL-IK die hij twee à driemaal per week ziet, sinds het betrekken van zijn nieuwe woning op 14 januari 2020 veel progressie ten opzichte van 2019 laten zien, is de woning van [gedaagde partij] schoon en netjes ingericht en is [gedaagde partij] actief bezig aan zijn traject bij KL-IK en doet hij hard zijn best om overlast te voorkomen. [gedaagde partij] heeft ter mondelinge behandeling verklaard dat hij begeleiding van KL-IK krijgt, zijn begeleider twee a driemaal per week ziet en dat het hem niet lukt om alles zelf te regelen. Hij verstrekt zijn inkomensgegevens zelf aan het UWV en is van plan om zijn opleiding tot vrachtwagenchauffeur met baangarantie op te pakken op het moment dat zijn beenfractuur is hersteld. Verder hecht hij eraan om in de buurt waar hij geboren en getogen is en waar hij iedereen kent te kunnen blijven wonen en is hij zich bewust van de ernst van de situatie en van deze procedure. Hij geeft aan dat hij rekening wenst te houden met zijn buren en met de regels om geen rommel in het trappenhuis achter te laten en zelf ook wel eens last van de harde muziek van zijn buren heeft.
4.4.
Tegen de achtergrond van het in r.o. 4.3. overwogene vindt de kantonrechter dat het in de omstandigheden van deze zaak geen pas geeft dat Zaam Wonen de overlastklachten die [gedaagde partij] in 2019 heeft veroorzaakt thans gebruikt om haar vordering tot ontruiming vanwege de door [gedaagde partij] veroorzaakte ernstige structurele overlast te onderbouwen. De kantonrechter constateert enerzijds dat de in 2019 veroorzaakte overlast voor Zaam Wonen geen beletsel vormde om aansluitend aan het einde van de huurovereenkomst van 2019 een maand later een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde partij] te sluiten en anderzijds speelt een rol dat het aantal overlastmeldingen sedert [gedaagde partij] in zijn huidige woning woont gering is, waarover hierna meer. Gelet hierop treffen de verweren van [gedaagde partij] , dat het onterecht althans onredelijk is dat Zaam Wonen teruggrijpt naar de voorgeschiedenis van 2019, doel.
4.5.
Met betrekking tot de na 14 januari 2020 door Zaam Wonen gestelde overlast volgt uit de stellingen van partijen en de processtukken dat sprake is van vier overlastmeldingen c.q. klachten. De voorzieningenrechter neemt de melding van 5 maart 2020 van de medewerkster van Zaam Wonen, die enkel in de woonkamer van [gedaagde partij] is geweest die, blijkens het verslag van de medewerkster aan Levanto en KL-IK “een zooi” was en dat [gedaagde partij] daar “echt iets aan moet doen”, niet in haar verdere beoordeling mee. Een opmerking over de wijze waarop iemand, al dan niet tussen rotzooi, in zijn of haar woning leeft, kan niet als een klacht met betrekking tot overlastgevend gedrag worden aangemerkt temeer niet nu er ter zake geen overlastklachten over zijn geweest of door Zaam Wonen zijn ontvangen.
4.5.1.
Wat de overige drie overlastklachten c.q. meldingen betreft, had de eerste betrekking op een melding van geluidsoverlast van de onderburen van [gedaagde partij] die daarvoor aan de deur van [gedaagde partij] zijn geweest. Onweersproken staat vast dat Zaam Wonen die melding bij e-mail van 7 februari 2020 aan KL-IK heeft bericht en dat KL-IK de situatie met [gedaagde partij] achteraf heeft besproken. Die bespreking heeft kennelijk gedurende ruim zes maanden, tot 31 augustus 2020, effect gehad toen de tweede overlastklacht bij Zaam Wonen werd gemeld. Die klacht had betrekking op overlast van door [gedaagde partij] veroorzaakte harde muziek, veel bezoek van vrienden en het sleutelen aan de scooter in de kelder door [gedaagde partij] . Die klacht heeft Zaam Wonen ook bij e-mail aan KL-IK bericht en heeft ertoe geleid dat twee medewerkers van Zaam Wonen [gedaagde partij] daarop op 3 september 2020 hebben aangesproken en dat [gedaagde partij] tijdens dat gesprek is weggelopen waarna Zaam Wonen bij brief van 8 september 2020 [gedaagde partij] heeft gesommeerd om zijn overlastgevende gedrag onmiddellijk te staken. Het weglopen uit een gesprek valt niet als overlast te kwalificeren. Voormelde brief heeft vervolgens kennelijk wel effect gehad want de derde klacht betrof die van ruim vier maanden later ter zake een in het weekend van 9 januari 2021 plaatsgevonden mishandeling waarbij onder meer [gedaagde partij] en [naam 3] - een derde en geen huurder van het complex waar [gedaagde partij] woont - betrokken waren.
4.6.
Met name de melding van mishandeling in het weekend van 9 januari 2021 was voor Zaam Wonen de spreekwoordelijke druppel die de emmer deed overlopen. Met Zaam Wonen is de voorzieningenrechter het eens dat een mishandeling, daargelaten wie wie heeft mishandeld, zeer ernstig en volstrekt ontoelaatbaar is. Echter, voor de verdere beoordeling van de vraag of sprake is van ernstige structurele overlast die tot toewijzing van de gevorderde ontruiming zou moeten leiden is van belang hoe de overlastklachten zich verhouden tot het huidige en toekomstige woonbelang van [gedaagde partij] .
4.7.
Zaam Wonen verwijst naar de door haar overgelegde verklaring van [naam 4] , de directe buurman van [gedaagde partij] , die bij e-mail van 11 januari 2021 onder meer melding heeft gemaakt van de mishandeling van [naam 3] en de e-mail van 11 januari 2021 van
[naam 5] die op nummer [huisnummer 1] woont waarin zij klaagt over de door [gedaagde partij] veroorzaakte overlast. [gedaagde partij] verwijst op zijn beurt naar de door hem overgelegde verklaringen van de bewoners aan de [adres 2] nrs. [huisnummer 2] en [huisnummer 1] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] dat zij in de periode van 14 januari 2020 t/m 1 april 2021 geen overlast van [gedaagde partij] hebben gehad. Beide partijen weerspreken de juistheid van de inhoud van de over en weer aangeleverde verklaringen van de buren van [gedaagde partij] . Wat ook van deze betwistingen over en weer zij, de voorzieningenrechter komt niet toe aan verdere beoordeling over de waarde die daaraan gehecht zou moeten worden aangezien zich deze procedure daarvoor niet leent
4.8.
Een mishandeling als waarvan [naam 3] aangifte heeft gedaan, zou op zichzelf tot een spoedeisende ontruiming aanleiding kunnen geven. In de onderhavige zaak is dat thans anders. Niet alleen staan de toedracht van en het aandeel van [gedaagde partij] in de mishandeling nog niet vast en is nog geen strafvervolging gevolgd, maar ook moeten alle omstandigheden van het geval in acht worden genomen, waaronder de feiten dat Zaam Wonen wist dat [gedaagde partij] als huurder beperkingen had die andere huurders niet hebben en in dat kader als sociaal verhuurder onder voorwaarden van een zogenoemd housingtraject en zorgbegeleiding de huurovereenkomst met [gedaagde partij] heeft gesloten, het aantal klachten c.q. meldingen die niet alle als overlast kunnen worden gekwalificeerd, de daartussen gelegen tijdsduur, de resterende duur van de overeenkomst, het besef bij [gedaagde partij] van de ernst van de situatie en het zich door [gedaagde partij] in overwegende mate houden aan de afspraken. Bovendien staat onweersproken vast dat vanaf het weekend van 9 januari 2021 tot en met heden geen meldingen of klachten ter zake door [gedaagde partij] veroorzaakte overlast bij Zaam Wonen of KL-IK zijn gedaan. Wanneer de kantonrechter deze omstandigheden afzet tegen de belangen van [gedaagde partij] luidt het voorshands oordeel dat de door [gedaagde partij] veroorzaakte overlast niet van een dermate structurele ernstige aard is dat de belangen van Zaam Wonen zwaarder wegen dan de (woon)belangen van [gedaagde partij] . Dat betekent dat de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen met veroordeling van Zaam Wonen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij] worden begroot op € 747,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt Zaam Wonen in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde partij] gevallen en tot op heden begroot op € 747,00,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.
type: YT