ECLI:NL:RBLIM:2021:4073

• Datum uitspraak: 12 mei 2021
• Publicatiedatum: 17 mei 2021
• Zaaknummer: C/03/259537 / HA ZA 19-43
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J.H. Hoofs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake klachtplicht en non-conformiteit van een pand met betrekking tot gebreken aan de constructie en riolering

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 12 mei 2021 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen een eiseres en meerdere gedaagden, waaronder een besloten vennootschap. De eiseres heeft geklaagd over gebreken aan het pand, met name met betrekking tot de constructie en de riolering. De rechtbank heeft vastgesteld dat de eiseres tijdig heeft geklaagd over de gebreken, met name over lekkages aan het dak en verzakkingen van het pand. De rechtbank heeft de verklaringen van getuigen in overweging genomen, die bevestigden dat er in januari 2017 gesprekken hebben plaatsgevonden over de gebreken. De rechtbank concludeert dat de eiseres erin is geslaagd aan te tonen dat er tijdig is geklaagd over de gebreken aan de constructie van het pand. Echter, de rechtbank heeft niet kunnen vaststellen dat er ook een gebrek aan de riolering is gemeld tijdens deze gesprekken. De rechtbank heeft besloten om een deskundige te benoemen om de gestelde gebreken verder te onderzoeken. De zaak is naar de rol verwezen voor partijen om zich uit te laten over de benoeming van de deskundige en de kostenbegroting. De rechtbank houdt verdere beslissingen aan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/259537 / HA ZA 19-43

Vonnis van 12 mei 2021

in de zaak van

[eiseres] ,

wonend te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. Y.P.R. Dortant,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 1] . ,

statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

gedaagden,

thans advocaat mr. C.S.B.E. Reinders.

Partijen worden hierna [eiseres] , [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden gezamenlijk [gedaagden] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• het vonnis van 21 augustus 2019,
• de akte houdende opgave getuigen en overlegging bewijsstukken, met productie 33, ter griffie ontvangen op18 september 2019,
• het proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 juni 2020,
• het proces-verbaal van getuigenverhoor zijdens [gedaagden] (contra-enquête) van

4 september 2020,

• de conclusie na enquête zijdens [eiseres] , ter griffie ontvangen op 13 oktober 2020 met producties 34 tot en met 39,
• de conclusie na enquête zijdens [gedaagden] , ter griffie ontvangen op 14 oktober 2020,
• de akte uitlating producties zijdens [gedaagden] , ter griffie ontvangen op 21 januari 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De verdere beoordeling

De bewijsopdracht ter zake de klachtplicht

3.1.

De rechtbank heeft bij vonnis van 21 augustus 2019 [eiseres] toegelaten te bewijzen dat aan [gedaagden] eind december 2016 dan wel in januari 2017 de gebreken met betrekking tot de constructie en de riolering van het pand zijn meegedeeld.

3.2.

In het kader van voornoemde bewijsopdracht heeft [eiseres] zichzelf alsook de heren [getuige 1] en [getuige 2] laten horen. [gedaagden] hebben in contra-enquête [gedaagde sub 2] gehoord.

3.3.1.

[eiseres] heeft verklaard, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 juni 2020):

“(…)

In de tweede week van januari 2017 hebben wij het er al over gehad. Wij hebben het gehad over het scheuren van de muren, het doorzakken van de vloeren, het is allemaal scheef en verzakt. Wij hebben het ook gehad over de geur en de riolering en de lekkages. Tegen [gedaagde sub 2] hebben wij dit besproken bij ons in de zaak aan de grote tafel bij de bar. [gedaagde sub 2] liep vaker binnen, het gesprek was een toevallig moment. Hier waren bij aanwezig mijn man, [getuige 2] , [gedaagde sub 2] en ik. Dit was overdag. Boven is alles scheef en dat wordt alleen maar erger. Dat vond [gedaagde sub 2] niet leuk om te horen en hij ontkende dat deze gebreken er waren. Ik heb gevraagd of [gedaagde sub 2] daar ook last van heeft gehad. Dit bleef hij ontkennen. Wij hebben toen aangegeven dat de gebreken niet ineens zijn ontstaan. [gedaagde sub 2] gaf aan dat mochten er gebreken zijn, deze veroorzaakt zijn door [naam] die in het gebouw hebben gezeten. (…)

Wij hebben er eerder ook over gesproken maar ik weet niet meer wanneer dit is geweest.

Wij hebben het toen gehad over de riolering en de lekkages. Wij hebben het in de loop van januari tot de bewuste brief meermalen met [gedaagde sub 2] gesproken. Wij hebben gevraagd naar een uitleg van [gedaagde sub 2] over hoe het zo heeft kunnen lopen. Wij hebben gevraagd naar de oorzaak, maar niet voor een oplossing. (…)

Tijdens het gesprek, in de tweede [toev Rb: helft]
van januari 2017 zijn wij aan de tafel blijven zitten. Na het gesprek hebben wij de gebreken van het pand aan [gedaagde sub 2] laten zien. Ik weet niet meer wat wij specifiek hebben laten zien. Het zit namelijk overal. [gedaagde sub 2] reageerde nonchalant. (…) [getuige 2] was aanwezig bij het gesprek in verband met het dak. Hij kwam voor reparatiewerkzaamheden en was van begin af aan bij de gebreken aan het dak betrokken. (…).”

3.3.2.

[getuige 1] heeft verklaard, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 juni 2020):

“(…)

Ik ben vandaag hier om aan te kunnen tonen dat wij, mijn vrouw en ik, al eerder met [gedaagde sub 2] hebben gesproken over de gebreken. Ik heb al eerder gesproken met [gedaagde sub 2] . Dit was in de tweede week van januari 2017. In eerste instantie waren alleen ik en [gedaagde sub 2] hierbij aanwezig. Dit gesprek was in de, zoals wij het noemen de garage, een deel in het restaurant. Dit gesprek was staande. Ik heb toen gezegd tegen [gedaagde sub 2] dat er verzakkingen waren en er scheuren waren. Ik ben de exploitant van de zaak, geen eigenaar.

Later is ook mijn vrouw bij het gesprek aangesloten. Wij hebben het toen over de gebreken gehad met [gedaagde sub 2] . Op dat moment waren wij met zijn drieën. Het gesprek heeft 5 á 10 minuten geduurd. Vervolgens hebben wij aan de grote tafel in het restaurant tijdens de koffie nog gesproken over de gebreken. [getuige 2] is daarbij aangeschoven. [gedaagde sub 2] heeft toen gezegd dat hij alles met een aannemer en tekenaar heeft laten maken. Ik heb toen gezegd dat wij alles laten onderzoeken. (…)

Er is tijdens het gesprek in de tweede week in januari 2017 met [getuige 2] gesproken over het dak. Hij kwam toen voor dak werkzaamheden. Ik kan mij niet herinneren dat wij na het gesprek door het pand zijn gelopen. Ik weet niet waarom [gedaagde sub 2] in de tweede week van januari in het hotel was. Dit was niet met de intentie om een gesprek te voeren. [getuige 2] was aanwezig omdat hij op dat moment werkzaamheden aan het dak had. Dat [getuige 2] bij het gesprek aanwezig was, was een spontane actie van hem. (…) [gedaagde sub 2] zei dat de dak werkzaamheden door een professional waren gedaan. Hier werd [getuige 2] boos over omdat dit volgens hem niet het geval kon zijn. Met de dak werkzaamheden bedoel ik dat er lekkages waren. Wij hebben het niet over andere gebreken gehad dan scheurvorming en lekkages. Wij hebben regelmatig gevraagd aan [gedaagde sub 2] of hij ook last heeft gehad van de geur uit de riolering. Dit werd door [gedaagde sub 2] ontkend. Hij gaf aan dat dit mogelijk kwam door het gebruik van het pand door [naam] . (…)”.

3.3.3.

[getuige 2] heeft verklaard, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 juni 2020):

“(…)

Het gesprek in januari 2017 was aan de tafel in het restaurant. Ik was al binnen. [gedaagde sub 2] kwam later. Wij zijn aan tafel gaan zitten, het was in de ochtend. Wij hebben koffie gedronken. Er is toen gesproken over het dak, de scheuren in de muren en het achterstallig onderhoud, alsook over het alarm. Ik kwam daar voor een dak inspectie. Er waren lekkages. Verder is besproken dat de vloeren kraakten en los lagen, de riolering en het alarm. [gedaagde sub 2] reageerde dat het allemaal niet zo was.

Wij hebben het gister niet over de inhoud van dat gesprek gehad. Wij hebben het gister wel over het dak gehad. Wij hebben het gister niet over de reactie van [gedaagde sub 2] gehad tijdens dat gesprek. Ik ben tijdens dat gesprek in januari 2017 met [gedaagde sub 2] op het dak geweest om de lekkages aan te wijzen. [gedaagde sub 2] zei dat een professioneel bedrijf de gebreken aan het dak had gerepareerd. Ik ben er toen uitgelopen, uit dat gesprek omdat ik boos werd. Een gerenommeerd bedrijf werkt niet op die manier zoals het dak erbij lag. (…)

Ik zat al aan de tafel voordat [gedaagde sub 2] binnenkwam tijdens het gesprek in januari 2017. Ik heb alle gebreken gezien samen met [gedaagde sub 2] . Wij hebben alles laten zien, scheuren en ook de riolering. De reactie van [gedaagde sub 2] hierop was: ‘dat het niet zo was en dat het altijd zo is geweest’. (…)

Er zaten diverse lekkages in het dak. Een stuk of 4 á 5. [gedaagde sub 2] heeft mij twee lekkages laten zien. Alle gebreken moesten gemaakt worden. Wij zijn een rondje gaan maken en hebben toen alles gezien. (…)”.

3.4.

[gedaagde sub 2] heeft verklaard, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor zijdens [gedaagde sub 2] (contra-enquête) van 4 september 2020):

“(…)

Er is nooit gesproken over gebreken in de periode dat ik regelmatig naar het hotel ging om te helpen. Bij de lift hebben we samen de houten vloeren opgeknapt. [getuige 1] en een vriend van mij waren daarbij. De reparatie van de vloer had te maken met de eerder geplaatste lift. De reparatie toen hebben ze niet goed uitgevoerd. Dit heeft niets te maken met problemen omtrent de constructie. Zover ik weet waren er geen problemen met de vloeren, de vloeren kraakten alleen. De riolering functioneerde optimaal, wij hebben daar nooit problemen mee gehad, nooit een verstopping. De afvoer bij de afwaskeuken is een keer verstopt geweest, nadat er bestek was ingevallen. Wij hebben nooit last gehad van stankoverlast van het riool. (…)

In januari 2017 heeft het gesprek plaatsgevonden, waarbij ook [getuige 2] aanwezig was. [getuige 2] heeft toen aangegeven dat er werkzaamheden aan het dak nodig waren. Het ging volgens [getuige 2] toen om regulier onderhoud. Ik ben samen met [getuige 2] het dak opgegaan, met de trim. Er waren toen geen lekkages aan het dak. (…).”

3.5.

Vooropgesteld zij dat [eiseres] partij is. Zij kan in die hoedanigheid als getuige optreden (artikel 164 lid 1 Rv), maar de verklaring van [eiseres] kan geen bewijs in haar voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs (artikel 164 lid 2 Rv).

3.6.

Alle getuigen hebben verklaard dat in januari 2017 een gesprek heeft plaatsgevonden in het pand waar zij allen bij aanwezig waren. De verklaringen lopen uiteen wanneer het gaat om de inhoud van het gesprek.

3.6.1.

Dat er over het dak gesproken is, staat - nu alle vier de getuigen hierover verklaren - buiten kijf. Maar is toen, tijdens dat gesprek aan [gedaagde sub 2] gemeld dat er sprake was van een gebrekkig dak? De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend, nu zowel [getuige 1] als [getuige 2] verklaren dat met [gedaagde sub 2] gesproken is over de lekkages aan het dak.

Uit de verklaring van [getuige 1] , gesteund door de verklaring van [eiseres] , volgt dat met [gedaagde sub 2] ook gesproken is over de verzakkingen. [getuige 2] heeft voorts verklaard dat er met [gedaagde sub 2] gesproken is over de scheuren in de muren van het pand.

De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] erin is geslaagd aan te tonen dat er in januari 2017 tegen [gedaagde sub 2] is geklaagd over lekkages aan het dak en verzakkingen van het pand, en daarmee tijdig geklaagd is over een gebrek aan de constructie van het pand.

3.6.2.

Ten aanzien van de riolering hebben zowel [getuige 2] als [eiseres] verklaard dat tijdens het gesprek in januari 2017 over de riolering met [gedaagde sub 2] is gesproken. In de verklaring van [eiseres] staat dat er gesproken is over de geur en de riolering. [getuige 1] heeft verklaard dat ze het tijdens dat gesprek niet over andere gebreken hebben gehad dan scheurvorming en lekkages. De rechtbank is van oordeel dat op grond van de verklaringen van [getuige 2] en [eiseres] weliswaar is komen vast te staan dat over de riolering is gesproken, maar niet dat tijdens dat gesprek aan [gedaagde sub 2] ook kenbaar is gemaakt dat er sprake was van een gebrek aan de riolering. Met de opmerking dat de riolering riekt, wordt nog niet geklaagd over een gebrek aan de riolering; daarvoor mist die opmerking voldoende duidelijkheid over bijvoorbeeld aard en duur van de geur en de omstandigheden waaronder de riolering wordt geroken. [eiseres] is er dan ook niet in geslaagd te bewijzen dat zij tijdens het gesprek in januari 2017 tegen [gedaagde sub 2] heeft geklaagd over een gebrek aan de riolering.

3.6.3.

De rechtbank gaat voorbij aan de stellingnames van [gedaagden] dat de verklaringen van [eiseres] , [getuige 1] en [getuige 2] gemanipuleerd en niet onafhankelijk zijn (randnummers 3 tot en met 7 van de conclusie na enquête zijdens [gedaagden] ). Dat [getuige 1] met [eiseres] gehuwd is, [getuige 2] een vriend is van [eiseres] en zij daags voor de enquête met elkaar over de zaak hebben gesproken betekent niet dat de afgelegde verklaringen dus gemanipuleerd of niet onafhankelijk zijn. De (inhoud van) verklaringen van [eiseres] , [getuige 1] of [getuige 2] geven geen aanleiding om tot het oordeel te komen dat deze gemanipuleerd of niet-onafhankelijk zijn. Feiten of omstandigheden aan de hand waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat zij niet de waarheid hebben gesproken, kan de rechtbank niet vaststellen.

3.7.

[eiseres] heeft - gezien het onder r.o. 4.5. van het vonnis van 21 augustus 2019 en hiervoor onder r.o. 3.6.1. overwogen - tijdig geklaagd over de gebreken voor zover deze zien op de brandveiligheid, de isolatie en de constructie (met als gevolg verzakkingen van het pand en lekkages aan het dak) van het pand.

Non-conformiteit

3.8.

Nu hiervoor is vastgesteld dat tijdig is geklaagd ten aanzien van de gestelde gebreken voor zover deze zien op de brandveiligheid, de isolatie en de constructie (met als gevolg verzakkingen van het pand en lekkages aan het dak) moet worden onderzocht of de klachten terecht zijn. Er is hierbij niet aangevoerd dat de bepalingen in de notariële akte extra rechten of plichten in verhouding tot de koopovereenkomst met zich brengen. De rechtbank gaat bij het beoordelen van de vraag of het pand non-conform is, dan ook uit van de bepalingen als opgenomen in de koopovereenkomst (r.o. 2.2. van het vonnis van

21 augustus 2019).

3.9.

Op grond van de artikelen 5.1. en 5.15. van de koopovereenkomst is het pand overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, en zal de koper de verkoper nimmer op grond van non-conformiteit aanspreken, tenzij de verkoper tekort is geschoten in zijn informatieplicht. De verkoper dient die informatie aan de koper te hebben verstrekt die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van de koper moet worden gebracht.

Dit betekent dat de verkoper die informatie aan de koper moet verstrekken waarvan hij weet of moet weten dat dit aan het normaal gebruik van het pand in de weg staat. Het pand is door koper gekocht en geleverd als zijnde een hotel met horecabedrijfsruimten. Het normaal gebruik van het pand ziet dan ook op hotel en horeca. Feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot het onderzoeksgebied van koper behoren komen voor risico van de koper, voor zover deze thans aan de verkoper niet bekend zijn.

3.10.

De vraag of [gedaagden] tekort geschoten is in de op hem rustende informatieplicht kan pas beantwoord worden, nadat is komen vast te staan dat er ten aanzien van de brandveiligheid, de isolatie en de constructie sprake is van een gebrek. Nu [gedaagden] verweer voeren tegen de gestelde gebreken, is de rechtbank voornemens een deskundige te benoemen.

3.11.

Tijdens de mondelinge behandeling op 6 juni 2019 is (alleen) het verweer met betrekking tot de klachtplicht besproken en hebben partijen de rechtbank verzocht een deskundige aan te wijzen wanneer zij tot het oordeel komt dat [eiseres] tijdig heeft geklaagd. Partijen hebben bij brief van 13 juni 2019 (gezamenlijk) vragen voor de deskundige geformuleerd (r.o. 2.1.).

3.12.

Gezien het tijdverloop sinds de brief van partijen aan de rechtbank van 13 juni 2019, stelt de rechtbank partijen in de gelegenheid zich bij akte uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n), over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen en de kostenbegroting. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

3.13.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

4. De beoordeling

De rechtbank

4.1.

stelt [eiseres] en [gedaagden] in de gelegenheid zich bij akte te rolle van 9 juni 2021 uit te laten over hetgeen in r.o. 3.12. staat,

4.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken.