Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/283641 / HA ZA 20-512
Vonnis van 19 mei 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat: mr. L. Isenborghs,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS FLATGEBOUW [naam flatgebouw] TE VALKENBURG,
gevestigd te Valkenburg,
gedaagde,
advocaat: mr. N.Th.G. Keulers.
Partijen zullen hierna “ [eiser] ” en “de VvE” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, betekend op 29 september 2020, met daarbij de producties 1 tot en met 10,
- de conclusie van antwoord met daarbij de producties 1 tot en met 5,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 15 maart 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is sedert 2006 eigenaar van het appartementsrecht, staande en gelegen te [woonplaats] , aan de [adres] , kadastraal bekend [kadasternummer] (hierna: “het appartementsrecht”).
2.2.
In de akte van splitsing van 13 april 1981 staat op pagina 16, voor zover relevant, met betrekking tot het appartementsrecht vermeld:
“appartementsrecht [nummer 1] , rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een flatwoning met centrale verwarmingsinstallatie, bevattend woonkamer met balkon, keuken, slaapkamer, annex tweede woonkamer of studeerkamer, hal, badkamer, toilet, berging en meterkast op de vijfde verdieping, alsmede een zolder bestaande uit drie slaapkamers, overloop, badkamer en toilet op de zesde verdieping met eendaaropgelegen dakterras [onderstreping rechtbank], op de splitsingstekening aangegeven met het corresponderend Arabische cijfer [nummer 1] , plaatselijk bekend [adres] (…).”
Op pagina 27 van de akte van splitsing staat, voor zover relevant, vermeld:
“A. In afwijking van het bepaalde in artikel 2 letter Pro a van het algemeen reglement worden de daken voorzover zich daarop een dakterras bevindt, niet tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend, doch maken deel uit van respektievelijk de appartementsrechten [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 1] en [nummer 4] , en komen mitsdien de onderhoudskosten daarvan, herstel en vernieuwing daaronder begrepen, voor rekening van de betreffende eigenaar.”
2.3.
Een voormalige eigenaar van het appartementsrecht, [naam eigenaar 2] , heeft toestemming verzocht om een “zonneterras” in te richten op het dak boven het appartementsrecht [nummer 5] . Onder agendapunt 9 ten behoeve van de algemene vergadering van de VvE van 12 maart 1992 is onder meer opgenomen:
“1. De situering
Bedoeld zonneterras zal worden gerealiseerd boven het appartement no. [nummer 5] en wel vanaf de scheiding met het zonneterras op de vijfde verdieping, alsmede vanaf de scheiding met het eigen appartement no. [nummer 1] tot aan het bordes gelegen langs de [straatnaam] . Afmetingen respectievelijk 6,80 x 8,00. Oppervlakte circa 55 m2.
2. De constructie
a. Het zonneterras kan worden bereikt via een deur welke wordt gemaakt in het schuine dakgedeelte op de zesde verdieping. (…)
4 De te stellen voorwaarden namens de Vereniging van Eigenaren “ [naam flatgebouw] ”
(…)
d. Akkoord eigenaar appartement no [nummer 5] .
Een schriftelijk akkoord d.d. 23 september 1991 getekend door de eniger van het appartement no [nummer 5] , [naam eigenaar 1] , alsmede door de heer [naam eigenaar 2] is voorhanden.
5. Akkoordverklaring [naam eigenaar 2]
, eigenaar van het appartement no [nummer 1] , verklaart hierbij het zonneterras op de hiervoor beschreven wijze te willen realiseren en de gestelde voorwaarden onverkort te accepteren.
6. Voorstel bestuur
Het bestuur stelt voor de realisering van het zonneterras onder de gestelde voorwaarden toe te staan.”
2.4.
Op 12 maart 1992 heeft de vergadering van de VvE toestemming verleend om het dak, gelegen boven appartement [nummer 5] , als zonneterras te gebruiken.
2.5.
Na de verkregen toestemming heeft [naam eigenaar 2] een deur in de buitenmuur van zijn appartementsrecht gerealiseerd, zodat het dakterras vanuit zijn appartement bereikbaar is.
2.6.
In 2000 heeft [naam eigenaar 3] eigendom van het appartementsrecht van [naam eigenaar 2] verkregen.
2.7.
Uit de notulen van de vergadering van de VvE van 24 oktober 2019 blijkt, voor zover relevant, het volgende:
“De vergadering besluit de toestemming aan de eigenaar van huisnummer [nummer 1] voor het gebruik van het dak van huisnummer [nummer 5] (toebehorend aan de “gemeenschappelijke gedeelten”) als zonneterras te beëindigen en machtigt het bestuur om alle noodzakelijke handelingen te verrichten (waaronder het voeren van gerechtelijke procedures) om dat besluit tot uitvoering te brengen.”
2.8.
[eiser] heeft op 25 november 2019 bij de kantonrechter een verzoek ex artikel 5:130 BW Pro ingediend tot vernietiging van het onder rechtsoverweging 2.7 bedoelde besluit van de VvE. Dit verzoek is bij deze rechtbank bekend onder zaak-/rolnummer 8191612 OV VERZ 19-67.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank:
verklaart voor recht dat [eiser] door verjaring eigenaar is geworden van het dakterras, groot circa 60 m2, gelegen op de zesde verdieping, op het dak van appartementsrecht [nummer 5] ;
gelast dat deze eigendom wordt vastgelegd in de kadastrale registers;
de VVE veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij door verjaring ex artikel 3:105 BW Pro eigenaar is geworden van het dakterras op de zesde verdieping, op het dak boven appartementsrecht [nummer 5] . [eiser] stelt dat hij en zijn rechtsvoorgangers het dakterras al sinds maart 1992 in bezit hebben en dat dit bezit gedurende meer dan 28 jaar ononderbroken heeft voortgeduurd. Subsidiair stelt [eiser] dat het dakterras in 2000 in bezit genomen is door zijn rechtsvoorganger. [eiser] stelt dat hij en zijn rechtsvoorgangers bezitshandelingen hebben verricht, die in ieder geval bestonden uit het plaatsen van een leuning rond het dakterras, het plaatsen van windschermen en bloembakken en het vervangen van de oorspronkelijke grindlaag door terrastegels. Ook zijn er houten vlonders aangebracht en [eiser] heeft kunstgras laten aanleggen op een deel van het dakterras en een opslagbox geplaatst. Het dakterras is enkel toegankelijk via het appartement van [eiser] en kan niet door andere bewoners van het appartementencomplex worden gebruikt. [eiser] stelt dat de verjaringstermijn van twintig jaar is verstreken, zodat het eigendomsrecht door verjaring is overgegaan op [eiser] .
3.3.
De VvE betwist de vordering en voert ter onderbouwing van die betwisting het volgende aan. De VvE voert primair aan dat de gevorderde verklaring voor recht onduidelijk is. Subsidiair stelt de VvE dat de verjaringstermijn ex artikel 3:105 BW Pro nimmer is aangevangen, omdat [eiser] en/of diens rechtsvoorgangers niet als bezitter te kwalificeren zijn, maar slechts als houder, alsmede dat de door [eiser] gestelde bezitshandelingen niet als zodanig aan te merken zijn. Meer subsidiair heeft de VvE nog naar voren gebracht dat de verjaringstermijn niet voltooid is. De VvE concludeert dan ook tot afwijzing van het gevorderde.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vordering voldoende duidelijk?
4.1.
De VvE heeft in de eerste plaats betoogd dat het gevorderde in het petitum van de dagvaarding onvoldoende duidelijk zou zijn omschreven, omdat zij zich geen voorstelling kan maken van wat [eiser] bedoelt met het eigendom van het dakterras gelegen op het dak van appartementsrecht [nummer 5] . De rechtbank gaat aan die stelling van de VvE voorbij, mede gelet op de toelichting namens [eiser] ter zitting. De advocaat van [eiser] heeft verduidelijkt dat de verklaring voor recht ziet op het gehele dak boven appartementsrecht [nummer 5] . De rechtbank is van oordeel dat [eiser] daarmee voldoende duidelijk en feitelijk de plaats heeft omschreven, waarvan hij meent dat deze door verjaring zijn eigendom is geworden. In het vervolg van dit vonnis zal de rechtbank ter omschrijving van die plaats steeds aanhouden “het dak boven appartementsrecht [nummer 5] ”.
Extinctieve verjaring?
4.2.
In deze procedure staat het antwoord op de vraag of [eiser] door verjaring eigenaar is geworden van het dak boven appartementsrecht [nummer 5] centraal.
4.3.
Op grond van artikel 3:105 BW Pro verkrijgt degene die een goed bezit dat goed op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Artikel 3:306 BW Pro bepaalt dat een dergelijke rechtsvordering verjaart door verloop van twintig jaren. De termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende vangt, op grond van artikel 3:314 lid 2 BW Pro, aan op de dag na de dag waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.
4.4.
Voor de beantwoording van de centrale vraag is doorslaggevend of [eiser] (althans diens rechtsvoorgangers) het dak boven appartementsrecht [nummer 5] in bezit hebben genomen en of dit bezit twintig jaren ononderbroken heeft voortgeduurd.
4.5.
De vraag of sprake is van bezit moet worden beantwoord aan de hand van de maatstaven die zijn neergelegd in de artikelen 3:107 BW e.v. De rechtbank overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of iemand een goed in bezit heeft genomen, onder meer bepalend is of hij de feitelijke macht over dat goed is gaan uitoefenen met de pretentie eigenaar te zijn en of hij dit voor zichzelf doet (artikel 3:113 lid 1 jo Pro. artikel 3:107 lid 1 BW Pro). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743). Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn onvoldoende voor een inbezitneming, zo volgt uit artikel 3:113 lid 2 BW Pro.
4.6.
Voorts is artikel 3:111 BW Pro van belang, waarin is neergelegd dat indien men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, onder dezelfde titel wordt voortgegaan, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht. Voormeld artikel brengt met zich, dat de houder uit zichzelf geen verandering kan brengen in zijn houderschap en/of de grondslag daarvan. Hij kan zichzelf niet tot bezitter maken, noch kan hij houderschap op grond van een andere titel verkrijgen, noch kan hij houder voor een ander worden.
Bezit vanaf 1992?
4.7.
[eiser] heeft primair aangevoerd dat zijn rechtsvoorganger [naam eigenaar 2] sedert 1992 als bezitter van het dak boven appartementsrecht [nummer 5] heeft te gelden. Volgens [eiser] heeft [naam eigenaar 2] die plaats toen in gebruik genomen en heeft hij bezitshandelingen verricht. De rechtbank volgt de redenering van [eiser] niet. [eiser] miskent immers dat door de VvE toestemming aam [naam eigenaar 2] is verleend om het dak boven appartementsrecht [nummer 5] als zonneterras te gebruiken. Aan [naam eigenaar 2] is derhalve een gebruiksrecht verleend, waardoor [naam eigenaar 2] als houder en niet als bezitter van het dak boven appartementsrecht [nummer 5] moet worden gekwalificeerd. Weliswaar is [naam eigenaar 2] vanaf 1992 de feitelijke macht over het dak boven appartementsrecht [nummer 5] uit gaan oefenen, maar die machtsuitoefening kan, gelet op het aan hem verleende gebruiksrecht, niet gepaard zijn gegaan met de pretentie dat [naam eigenaar 2] ook eigenaar was. Er is derhalve geen sprake van bezit van het dak boven appartementsrecht [nummer 5] vanaf 1992.
Bezit vanaf 2000?
4.8.
[eiser] heeft subsidiair aangevoerd dat zijn rechtsvoorganger [naam eigenaar 3] vanaf 2000 als bezitter van het dak boven appartementsrecht [nummer 5] heeft te gelden. Ook die stelling volgt de rechtbank niet. Los van de vraag of en onder welke omstandigheden [naam eigenaar 3] als rechtsopvolger van [naam eigenaar 2] , die houder was, tot bezitter kan uitgroeien en of daaraan in dit geval is voldaan, geldt hier dat de verjaringstermijn van artikel 3:105 jo Pro. 3:306 BW niet verstreken is. Het staat immers onweersproken vast dat het jegens [eiser] gerichte besluit van de VvE van 24 oktober 2019 strekkende tot beëindiging van het gebruik van het dak boven appartementsrecht [nummer 5] als zonneterras als een stuitingshandeling moet worden beschouwd. De verjaringstermijn van twintig jaar is derhalve niet verstreken.
4.9.
Het gevolg van het voorgaande is dat de vorderingen van [eiser] stranden.
4.10.
[eiser] moet, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten worden begroot op:
- griffierecht € 656,00
- salaris advocaat
€1.126,00(2,0 punten x tarief II € 563,00)
€1.126,00(2,0 punten x tarief II € 563,00)
Totaal €1.782,00
4.11.
[eiser] zal tevens worden veroordeeld in de nakosten op de wijze, zoals in het dictum vermeld.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.782,00, vermeerderd met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen twee weken na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
€ 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen twee weken na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.3.
verklaart het vonnis, voor zover het de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2021. [1]