Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 8813712 CV EXPL 20-5005
Vonnis van de kantonrechter van 2 juni 2021
in de zaak van
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie],
wonend in [woonplaats 1] aan de [adres 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. M.F. van Hulst
tegen
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie],
wonend in [woonplaats 2] aan de [adres 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
in persoon procederend.
Partijen worden hierna [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 2 oktober 2020
- de conclusie van antwoord, tevens inhoudend een eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de rolbeslissing waarbij de zaak is verwezen naar de rol voor opgave verhinderdata en waarbij partijen zijn gelast zich bij akte uit te laten over de vraag of de Richtlijn 93/13 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (verder te noemen: de Richtlijn) van toepassing is op de boetebedingen die ten grondslag zijn gelegd aan de vorderingen in reconventie en of daarbij sprake is van oneerlijke bedingen als bedoeld in die richtlijn
- de aktes uitlating van beide partijen
- de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is gelast
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling d.d.14 januari 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft vanaf 1 februari 2020 van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de onzelfstandige woonruimte aan de [adres 3] in [plaatsnaam] (verder te noemen: het gehuurde) gehuurd tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huur van € 445,00 (inclusief € 50,00 servicekosten).
2.2.
Het huurcontract (productie 1 bij exploot) vermeldt in de kop:
“
HUUROVEREENKOMST MET OPZEGTERMIJN VAN TWEE MAANDEN. Tel”.
HUUROVEREENKOMST MET OPZEGTERMIJN VAN TWEE MAANDEN. Tel”.
2.3.
Iets daaronder staat de volgende passage:
“
Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd.
Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd.
ingaande opeen februari 2020 t/m
eindigende opeen februari 2021 beginnende met een jaarcontract.
Met dien verstande dat deze huurovereenkomst daarna onder dezelfde voorwaarden kan worden verlengd met een termijn van telkens een maand tenzij opzegging heeft plaats gehad met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden, en op de door de wet voorgeschreven wijze:”
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing (productie 1 bij exploot). Op pagina 11 van de algemene bepalingen staat onderaan onder het kopje
“
Bindende bepalingen” de navolgende passage:
Bindende bepalingen” de navolgende passage:
“
Indien de huurster de borg verrekend heeft met de huur is huurster een boete verschuldigd van € 225,00 aan de verhuurder”
Indien de huurster de borg verrekend heeft met de huur is huurster een boete verschuldigd van € 225,00 aan de verhuurder”
Op pagina 12 staat, onder hetzelfde kopje, het navolgende:
“
Indien de huur op de achtste dag van de maand niet in ons bezit is, is een boete van
Indien de huur op de achtste dag van de maand niet in ons bezit is, is een boete van
€ 12,00 verschuldigd voor elke verdere dag zolang de huur niet volledig binnen is, tot een macimum van € 5000,00 Indien de betaling op de vijftiende dag van de maand niet in ons bezit is, vindt ontruiming plaats zonder verdere rechtsgang. (…)”
2.5.
Bij brief van 10 juni 2020 (productie 2 bij exploot) heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de huurovereenkomst met [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] opgezegd, waarbij zij stelt dat – in haar optiek – daarmee de huurovereenkomst eindigt op 1 juli 2020. Daarbij heeft zij te kennen gegeven per direct op zoek te zullen gaan naar een nieuwe huurder voor het gehuurde en heeft zij [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] verzocht de door haar betaalde borg van € 890,00 direct na oplevering aan haar terug te betalen.
2.6.
Het gehuurde is vanaf 1 augustus 2020 aan een derde verhuurd.
2.7.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft de huur over juni 2020 betaald, doch zij heeft daarna geen huur meer betaald.
3.De vorderingen en het geschil
in conventie
3.1.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] vordert de veroordeling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tot (terug)betaling van de borg ad
€ 890,00 onder verwijzing van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
in reconventie
3.3.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert de veroordeling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] :
- tot betaling van de huur over juli 2020 ad € 455,00
- tot betaling van de overeengekomen boete vanwege het niet betalen van de huur over juli 2020, welke boete hij matigt tot 500,00, subsidiair tot betaling van de overeengekomen boete wegens het verrekenen met de laatste huurbetaling ad
€ 250,00
- tot betaling van de proceskosten
- tot betaling van ‘de kosten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] groot € 125,00’.
3.4.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Onweersproken staat vast dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bij aanvang van de huurperiode een borg van € 890,00 aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft betaald. Het doel van een borg is om bij het einde van de huurperiode eventuele voor rekening van de huurder komende schade aan het gehuurde te kunnen verrekenen met die borg. Dat sprake is van dergelijke schade aan het gehuurde is door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] niet gesteld en is ook overigens niet gebleken, terwijl [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] evenmin een beroep heeft gedaan op een recht op verrekening met een vordering zijnerzijds. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is derhalve gehouden de borg terug te betalen. De vordering zal daarom worden toegewezen.
4.2.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 584,89, bestaande uit € 248,00 aan salaris gemachtigde, € 236,00 aan griffierecht en
€ 100,89 aan explootkosten.
in reconventie
4.3.
De onderhavige huurovereenkomst is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (er is immers een verlengingsoptie in opgenomen, waardoor de einddatum onbepaald is) met een minimumduur van één jaar.
Normaliter betekent dit dat gedurende de minimumperiode geen tussentijdse opzegging door de verhuurder noch door de huurder mogelijk is (zo volgt uit inmiddels decennialange bestendige jurisprudentie ter zake, en uit art. 7:230 BW juncto 7:242 lid 2 BW), en dat aansluitend aan die minimumperiode (bij voortzetting van de huur) voor de huurder een wettelijke opzegtermijn van één maand heeft te gelden omdat de huur per maand dient te worden betaald (art. 7:271 lid 5 aanhef en onder a BW).
4.4.
Onduidelijk blijft daarom of met de frase “met opzegtermijn van twee maanden” in de kop van het contract bedoeld is dat ook gedurende de minimumperiode die opzegtermijn van twee maanden geldt. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] legt dat in ieder geval wel – kennelijk uit coulance – zo uit.
Voor zover die frase ziet op de periode na de minimumperiode is deze bepaling nietig, nu zoals gezegd, vanaf dat moment een wettelijke opzegtermijn van één maand voor de huurder geldt, waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken (lid 7 van genoemd artikel).
4.5.
Uitgaande van een opzegtermijn van twee maanden, zou de huuropzegging door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] op 10 juni 2020 de huur dus op zijn vroegst per 1 september 2020 kunnen doen eindigen. Het standpunt van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] ten aanzien van dit punt is dus om meerdere redenen onjuist: zelfs indien op dat moment sprake zou zijn van een opzegtermijn van één maand (hetgeen dus – nog – niet zo was), dan nog zou de huur door de opzegging van 10 juni 2020 eerst per 1 augustus 2020 eindigen.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] is derhalve de huur over juli 2020 nog verschuldigd. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden toegewezen.
4.6.
Ten slotte dient nog de gevorderde boete te worden beoordeeld. Dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] bij het verhuren van het gehuurde handelde in het kader van zijn beroepsactiviteit (art. 2 onder c van de Richtlijn) is niet gesteld en blijkt ook overigens nergens uit. In deze procedure dient het er daarom voor te worden gehouden dat de Richtlijn niet van toepassing is.
4.7.
Voor zover [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft willen aanvoeren dat de betreffende bepaling onredelijk bezwarend is als bedoeld in art. 6:233 aanhef en onder a BW geldt dat zij niet heeft gevorderd de betreffende bepaling te vernietigen noch zich op het standpunt heeft gesteld dat toepassing van het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW).
Nu vaststaat dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de huur over juli 2020 onbetaald gelaten heeft, is zij op grond van de betreffende bepaling een boete verschuldigd. Die boete is door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in gematigde vorm gevorderd en zal worden toegewezen.
4.8.
De gevorderde kostenpost van € 125,00 is op geen enkele wijze nader toegelicht en ontbeert daarmee zowel een feitelijke als een juridische grondslag. Dit onderdeel wordt derhalve afgewezen.
4.9.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 50,00 aan kosten van verlet.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] € 890,00 te betalen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 584,89;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] om aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] € 945,00 (€ 445,00 huur + € 500,00 boete) te betalen;
5.5.
veroordeelt [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tot de datum van dit vonnis bepaald op € 50,00;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken.
RK