Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 8847823 CV EXPL 20-5429
Vonnis van de kantonrechter van 7 juli 2021
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1]
en
2.
[eisende partij sub 2]
[eisende partij sub 2]
wonend in [woonplaats 1] , aan de [adres 1] ,
eisende partij,
gemachtigden mrs. C.M.G. Tholen en M. Rahnama’i
tegen
1.[gedaagde partij sub 1]
en
2.
[gedaagde partij sub 2]
[gedaagde partij sub 2]
wonend in [woonplaats 2] , aan de [adres 2]
gedaagde partij,
gemachtigde mr. M.M.F Starmans.
Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 27 oktober 2020 met productie 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord met één productie,
- de conclusie van repliek met productie 9,
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In de verkoopbrochure waarbij de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (verder: de woning) te koop wordt aangeboden staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 1 bij exploot):
“ (…)
Moderne, instapklare, geheel gerenoveerde en uitgebouwde tussengelegen woning. (…) De woning is volledig geïsoleerd en gelegen op loopafstand van voorzieningen en nabij diverse uitvalswegen. (..) De woning is voorzien van muur-, vloer- en dakisolatie en geheel voorzien van kunststof kozijnen met dubbel glas en deels rolluiken, deels elektrisch bedienbaar. (…) Energielabel B (…).
Energielabel Definitief energielabel B (…) ”
2.2.
[eisende partij] hebben op 16 april 2019 van [gedaagde partij] de woning gekocht voor € 198.000,00. In de koopovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang:
“(…)
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken en beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nog zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)”
Artikel 19 van de koopovereenkomst (productie 2 bij exploot) vermeld dat een aantal bijlagen, waaronder de “vragenlijst verkoop woning” en een “kopie energielabel” tot de koopovereenkomst behoren (verder te noemen: het energiecertificaat).
In de vragenlijst verkoop woning staat, geciteerd voor zover hier van belang:
“(…)
2. Gevels(…)
c Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? Nee
zo nee, zijn de gevels daarna geïsoleerd? Deels (…)
3. Dak(en)(…)
e Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? Nee
f Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? Ja (…)
5. Vloeren, plafonds en wanden
f Is er sprake van vloerisolatie? Ja (…)”
Het energiecertificaat vermeldt onder meer het navolgende:
“(…)
Overzicht woningkenmerken
1.
Woningtype Rijwoning niet op een hoek
Woningtype Rijwoning niet op een hoek
Bouwperiode vóór 1946
Woonoppervlakte >140m2
2.
Glas woonruimte(s) Dubbel glas
Glas woonruimte(s) Dubbel glas
Glas slaapruimte(s) Dubbel glas
3.
Gevelisolatie Ongeveer 12 cm isolatie (aantoonbare Rc-waarde 3.0)
Gevelisolatie Ongeveer 12 cm isolatie (aantoonbare Rc-waarde 3.0)
4.
Dakisolatie Ongeveer 12 cm isolatie (aantoonbare Rc-waarde 3.0)
Dakisolatie Ongeveer 12 cm isolatie (aantoonbare Rc-waarde 3.0)
5.
Vloerisolatie Vloer niet extra geïsoleerd (…)”
Vloerisolatie Vloer niet extra geïsoleerd (…)”
2.3.
Op 11 juli 2019 is de woning aan [eisende partij] geleverd (productie 2 bij exploot).
2.4.
[eisende partij] hebben op enig moment twee deskundigen, [naam deskundige 1] van Bo-Tek B.V. en [naam deskundige 2] van Pluimers Isolatie, de isolatie van de woning laten onderzoeken.
2.5.
Op 18 januari 2020 hebben [eisende partij] een emailbericht ontvangen van (kennelijk een medewerker van) Isolatiebedrijf Pluimers, waarin het navolgende staat vermeld, geciteerd voor zover hier van belang (productie 3 bij exploot):
“ (…)
Spouwmuur/gevelisolatie:
De woning betreft een pand uit 1930, waarbij de woning is opgebouwd in steens verband zonder spouwmuur. Bij een latere verbouwing is er aan de binnenzijde hoogstwaarschijnlijk een extra binnenmuur opgemetseld. Dit aan de voorzijde en rechterzijde van de woning. Ik heb hier van binnenuit door de binnenmuur geboord om endoscopisch onderzoek te verrichten (gat achter de bank). Hier is geen isolatie aangetroffen en de spouw is te minimaal om bij te isoleren. Aan de buitengevel zit een ca. 3cm stuclaag waarachter verder ook niet geïsoleerd is.
De aanbouw aan de achterzijde die er vermoedelijk in 2012 is aangebouwd is wel voorzien van isolatie. Het betreft hier een spouw van ca. 10 cm met een isolatiedeken van glaswol. De isolatiedeken heeft een dikte van 7cm en de geschatte Rd waarde hiervan zal liggen op Rd. 2.0
Vloerisolatie:
Er is tijdens het onderzoek geen vloerisolatie aangetroffen, zoals ook vermeld in het rapport.
Van oudsher heeft er vermoedelijk een houten vloer ingelegen, maar bij een latere renovatie is de kruipruimte dicht gestort met beton en hier overheen is de vloerverwarming gelegd.
Vloerisolatie:
Er is tijdens het onderzoek geen vloerisolatie aangetroffen, zoals ook vermeld in het rapport.
Van oudsher heeft er vermoedelijk een houten vloer ingelegen, maar bij een latere renovatie is de kruipruimte dicht gestort met beton en hier overheen is de vloerverwarming gelegd.
(…)
Dakisolatie:
Niet bekeken door mij aangezien de dakdekker dit reeds heeft beoordeeld. (…)”
2.6.
Bij brief van 9 april 2020 hebben [eisende partij] [gedaagde partij] te kennen gegeven dat zij hebben vastgesteld dat de woning niet is voorzien van vloer- en dakisolatie en dat de gevelisolatie deels ontbreekt en dat het energielabel B derhalve niet correspondeert met de werkelijke isolatiewaarde van de woning. [gedaagde partij] is gehouden het gebrek te (doen) herstellen dan wel de herstelkosten dan wel de schade aan [eisende partij] te vergoeden (productie 4 bij exploot).
2.7.
Bij brief 21 april 2020 hebben [gedaagde partij] te kennen gegeven dat [gedaagde partij] zelf een expertise zal opstarten en dat zij na ontvangst van het expertiserapport nader zal ingaan op de inhoud van de brief van 9 april 2020. Daarbij heeft [gedaagde partij] zich het recht voorbehouden om zelf voor herstel te zorgen (productie 5 bij exploot).
2.8.
Op 15 mei 2020 heeft [naam] van EXP Schadebegeleiding & Bouwadvisering in opdracht van [gedaagde partij] de isolatie in de woning onderzocht. In diens rapport van 25 juni 2020 staat - voor zover hier relevant - het navolgende vermeld (productie 6 bij exploot):
“(…)
7. BEVINDINGEN
7.1
Dossier informatie:
Na beoordeling van de dossierstukken is gebleken dat er voor de woning een energielabel B is afgegeven. Het energielabel voor de woning [adres 1] , [plaatsnaam] (BAG-lD: [nummer] ) is op 09-10-2017 afgegeven (geldig tot 09-10-2027)(…). Voor het behalen van energielabel B voor deze woning, dient de woning te beschikken over isolatieglas, dak- en gevelisolatie van ongeveer 12 cm dik met een aantoonbare Rc-waarde 3,0 en een individuele CV-ketel, geïnstalleerd in of na 1998.
(…)
7.2
Eigen bevindingen ter plaatse:
Omtrent de woning is op basis van de informatie [gedaagde partij] de woning oorspronkelijk rond
1900 waarschijnlijk een stal geweest. Rond 1930 is deze omgebouwd tot woning. In 2014-
2015 is de woning geheel gerenoveerd en voorzien van een aanbouw aan de achterzijde.
Ter plaatse hebben wij middels licht destructief onderzoek en op basis van herhaald
onderzoek van de inspectie van Pluimen vastgesteld dat:
- Dakisolatie: aanbouw: 60mm plat dak.
- Dakisolatie: dakkapel: ca. 50-60mm deken.
- Spouwmuur achterzijde nieuwe aanbouw 2010-11: isolatie dikte ca. 60mm.
- Woonkamer: gevel met linker belendend adres: gevel; origineel deels geïsoleerd
aanbouw gedeelte. Woonhuis gedeelte staat tegen hoeve overkapping, is buitenmuur.
- Deel muur woonkamer 26cm op 13cm klampmuur ca 2cm spouw.
- Voorgevel: geen isolatie. Klampmuur.
- Glas is dubbelglas.
8.BEANTWOORDING VAN UW VRAGEN
1. Is het afgegeven energielabel B van de woning correct?
antwoord:
Nee.
Op basis van de aanwezige isolatiewaarden, voldoet de woning niet aan de eis voor energielabel B: dak- en gevelisolatie van ongeveer 12 cm dik met een aantoonbare Rc-waarde 3,0 m2K/W.
De door ons aangetroffen isolatie betreft op het dak van de aanbouw ca. 60mm met een Rc waarde van conform bouwtekening Rc 2,5 m2K/W. De voorgevel is geheel niet geïsoleerd. De achtergevel is deels geïsoleerd, op basis van de bouwtekening Rc van 2.5 m2K/W. De vloerconstructie van de aanbouw is geïsoleerd met 80mm (zie bouwtekening (BIJLAGE 2+3). Het glas in de woning is kwaliteit HR. Gezien het bouwjaar en het oppervlak komt de woning in aanmerking voor energielabel C (bouwjaar voor 1946; 110-120m2).
2. Zo nee, welke werkzaamheden zijn benodigd om dit te realiseren en welke kosten
zijn hiervoor benodigd?
antwoord:
Het aanpassen van de gevel en dakisolatie naar een Rc-waarde 3,0 m2K/W, betekent dat er een isolatiedikte moet worden aangebracht aan de binnenzijde van de woning, door middel van voorzetwanden en aan de bovenzijde van het dak. De vloer kan niet extra worden geïsoleerd. De isolatiewaarde van de gevel, het platte dak en de vloer van de nieuwe aanbouw is Rc van 2.5 m2K/W.
De voorzetwand ter plaatse van de linker zijkant van de woning dient naar ons advies opgebouwd te worden met:
- Isolatie: PUR- platen (muur) (λ - waarde 0,23 W/mK) dikte: 5cm; Rc-waarde: 2.17 m2K/W.
- Gipsplaten dikte 2x1 2: (λ—waarde 0,25 W/mK) Rc-waarde: 0.96 m2K/W.
- Totaal: Rc-waarde 3.1 3 m2K/W.
De kosten hiervoor begrootten wij op: zij-voorgevel woonkamer: ca. 45m2:
- arbeid € 2.613,60 mcl. btw; materiaal € 742,50 mcl. btw totaal:€ 3.356,10 incl. btw.
Dit is afwijkend van het advies van Isolatiebedrijf Pluimers B.V.. Isolatiebedrijf Pluimers B.V gaat uit van 8cm HR lsospray schuim. Dit moet daarna worden afgewerkt met gipsplaten en worden geëgaliseerd voor een afwerking met muurverf. Daar de Rc-waarde 3,0 m2K/W bepalend is kan, dit tevens op een andere wijze bereikt worden, zoals voorgesteld omschreven. Hierbij heeft de gipsplaatafwerking tevens een isolerende waarde.
Het dak dient extra te worden geïsoleerd met 20mm PUR platen:
- Aanwezig is 6cm dakisolatie (λ-waarde 0,28 W/mK): Rc-waarde 2.5 m2K/W.
- Opvoeren met 2cm PUR dakplaten of PIR: Rc-waarde 0.71 m2K/W.
- Totaal: 3.21 m2K/W.
De kosten hiervoor begrootten wij op: verwijderen grind/aanbrengen 2cm dakplaten/dakbedekking/randafwerking: 35 m2:
arbeid € 1.306,80 incl. btw; materiaal € 978,00. incl. btw totaal:€ 2.284,80 incl. btw.
3. Als het energielabel van de woning niet correct is, hoe kunt u verklaren dat het afgegeven energielabel dd. 09-10-2017 afwijkt van het werkelijke energielabelniveau.
antwoord:
Dit is niet logisch te verklaren. Zoals aangegeven onder § 7.1 Dossier informatie: dossierinformatie, dient een aanvraag voor een verhoogd energielabel te worden onderbouwd met bewijsstukken, zoals een foto of factuur op naam. Een erkend deskundige controleert op afstand de aangeleverde bewijsstukken. Na akkoord van de erkend deskundige ontvangt men het definitieve energielabel.
De aanvraag is destijds gedaan door de vorige eigenaar [naam vorige eigenaar] . Hoe [naam vorige eigenaar] de aanvraag destijds heeft ingediend is niet bekend. Daarnaast is niet bekend hoe dit is gecontroleerd door de erkend deskundige. [gedaagde partij] heeft dit energielabel B destijds bij de koop van de woning in 2018 ontvangen bij de woning behorende documentatie.”
2.9.
In de e-mail van 9 september 2020 van [gedaagde partij] aan [eisende partij] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 7 bij exploot):
“(…)
Bijgaand zend ik u het expertiserapport.
Uit het rapport volgt dat de woning in aanmerking komt voor energielabel C (en dus niet energielabel F zoals uw cliënten stellen). Kennelijk is er tijdens de aanvraag van het energielabel door de eigenaar van wie cliënten de woning destijds hebben gekocht iets misgegaan.
Tijdens het sluiten van de koop is niet geïnformeerd naar de energiezuinigheid van de woning. En beroep op dwaling behoort dan ook niet tot de mogelijkheden.
Het was voor cliënten ook niet duidelijk dat uw cliënten de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten indien zij de werkelijke isolatie specificaties hadden gekend. Cliënten zien dan ook geen enkele reden om te voldoen aan het verzoek tot betaling en gaan ervan uit dat de kwestie hiermee is afgedaan. (…)”
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. de tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt op grond van non-conformiteit,
subsidiair
II. de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig wijzigt dat het nadeel dat [eisende partij] zullen leiden zal worden opgeheven,
Primair en subsidiair
III. [gedaagde partij] veroordeelt om aan [eisende partij] te betalen € 24.995,80 aan herstelkosten, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, primair op grond van non-conformiteit, subsidiair op grond van dwaling,
IV. [gedaagde partij] veroordeelt in de kosten van de onderhavige procedure, waaronder begrepen de verschotten en het salaris van de gemachtigde, te voldoen binnen veertiendagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot en met de dag der algehele voldoening,
V. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van de nakosten, te vermeerderen met de kosten van het betekeningsexploot in geval van betekening nadat veertien dagen zijn verstreken na de datum van het in deze te wijzen vonnis en gedaagde niet vrijwillig aan de veroordeling heeft voldaan.
3.2.
[eisende partij] leggen aan hun primaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding non-conformiteit ten grondslag. [eisende partij] stellen dat zij in de gegeven omstandigheden op grond van de mededelingen in de verkoopbrochure dat de woning volledig is geïsoleerd en definitief beschikt over energielabel B alsmede de inhoud van de koopovereenkomst waarin staat dat het energielabel onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst, zij mochten verwachten dat de woning op z’n minst geïsoleerd is conform de eisen die nodig zijn voor het verkrijgen van energielabel B. Ook is tijdens tweede en derde bezichtiging gesproken over de isolatie en de energiezuinigheid van de woning. Uit de verklaringen van de deskundigen en het rapport van EXP Schadebegeleiding & Bouwadvisering van 25 juni 2020 volgt dat van een energielabel B geen sprake is. Een groot deel van de muren zijn niet geïsoleerd is, en voor zover wel isolatie is aangetroffen, voldoet deze niet aan de norm. Wat betreft de vloer is onduidelijk of deze is geïsoleerd. Dit is voor de hoogte van de herstelkosten niet relevant, want vloerisolatie is in de herstelkosten niet meegenomen.
Subsidiair doen Van [eisende partij] een beroep op dwaling (artikel 6:228 lid onder b dan wel onder c BW) omdat zij de overeenkomst onder een onjuiste voorstelling van zaken hebben gesloten. Zij gingen er immers vanuit dat de woning volledig was geïsoleerd conform de eisen die gelden voor energielabel B. [gedaagde partij] hebben hun mededelingsplicht geschonden. Dat niet zij, maar de verkoper van wie zij de woning hebben gekocht, het energielabel heeft aangevraagd maakt dit niet anders.
3.3.
[gedaagde partij] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens [gedaagde partij] hebben [eisende partij] tijdens de bezichtigingen nimmer gezegd dat zij op zoek waren naar een woning met energielabel A of B. [gedaagde partij] betaalden een energievoorschot van
€ 257,00 per maand en dat hebben zij ook aan [eisende partij] medegedeeld. [eisende partij] wisten dus hoe hoog het energieverbruik zou zijn. Er is geen sprake van een gebrek, laat staan van een gebrek dat het normale gebruik van de woning als woning in de weg staat en er is geen sprake van non-conformiteit. De stelling van [eisende partij] dat de woning nauwelijks is geïsoleerd klopt niet en dat blijkt ook niet uit de verklaringen van de deskundigen. De woning is volgens [gedaagde partij] wel degelijk voorzien van muur-, vloer- en dakisolatie. [gedaagde partij] hebben de woning van de vorige eigenaar gekocht met het energielabel B en zij hebben nooit reden gehad om aan dat label te twijfelen. Het lag niet op hun weg om te (laten) controleren of dat energielabel wel correct was.
[eisende partij] hebben de woning gekocht in de staat waarin deze zich op het moment van de verkoop bevond. Er is geen sprake van een gebrek die het normale gebruik van de woning in de weg staan. [gedaagde partij] volledig aan hun mededelingsplicht voldaan. [eisende partij] zijn zowel door [gedaagde partij] als door hun eigen taxateur, [naam taxateur] , geïnformeerd over welke gevels wel en niet zijn geïsoleerd. 50 % van de gevels zijn in ieder geval geïsoleerd, evenals het dak. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst staat dat de gevels deels zijn geïsoleerd.
[gedaagde partij] zijn geen herstelkosten verschuldigd. Zij zijn noch tekortgeschoten in de op hen rustende verplichtingen voortkomende uit de koopovereenkomst noch is sprake van dwaling. Voorts betwisten [gedaagde partij] dat zij in verzuim zijn alsook de hoogte van de gevorderde herstelkosten.
4.De beoordeling
4.1.
Het komt de kantonrechter geraden voor om, alvorens verder te beslissen, een mondelinge behandeling te gelasten tot het verstrekken van inlichtingen. Daarbij zal in ieder geval aan de orde komen:
- het energiecertificaat, waaronder de status van het certificaat en de wijze waarop dit certificaat zich verhoudt tot de koopovereenkomst,
- de door [eisende partij] gevorderde herstelkosten van € 24.995,80, waaronder de opbouw van dit bedrag.
4.2.
De kantonrechter verwijst de zaak naar de rol voor opgave verhinderdata.
4.3.
Aan het niet-verschijnen ter zitting kunnen door de kantonrechter gevolgen verbonden worden.
4.4.
De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
beveelt partijen, desgewenst vergezeld door hun raadslieden, te verschijnen in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St. Annadal 1 op een nader te bepalen datum en uur, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een regeling,
5.2.
verwijst de zaak naar de rol van 21 juli 2021voor akte opgave verhinderdata van beide partijen in de maanden september en oktober 2021,
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en is in het openbaar uitgesproken.
RK