Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/293351 / KG ZA 21-217
Vonnis in kort geding van 19 juli 2021
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. M.M.J.F. Sijben,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. F.H.I. Hundscheid.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 juni 2021 met producties 1 tot en met 11,
- de e-mail van mr. Hundscheid van 30 juni 2021, met daaraan gehecht een e-mail van 26 februari 2021 en een verklaring omtrent het stemgedrag,
- de mondelinge behandeling op 6 juli 2021, waarbij door [eisers] twee foto’s zijn overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het pand met tuin en verdere aanhorigheden gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 2] is bij akte van 29 september 2006 (hierna: de splitsingsakte), na een eerdere splitsing, verder gesplitst in appartementsrechten. In die akte is ook het reglement als bedoeld in artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek (BW) opnieuw vastgesteld. Het reglement bevat in hoofdstuk M (artikelen 42 tot en met 58) de statuten van de vereniging.
2.2.
[gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht, gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats 2] . De partner van [gedaagde] , [naam partner] (hierna: [naam partner] ), is eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 2] . [eisers] zijn eigenaar van het appartement gelegen aan de [adres 3] te [woonplaats 2] . Zij hebben dit appartement gekocht van de dochter van [naam partner] . Zij wonen daar sinds 2007.
2.3.
[eisers] , [gedaagde] en [naam partner] zijn, als appartementseigenaars allemaal tezamen (als enigen) lid van de vereniging van eigenaars (hierna: VVE).
2.4.
De verhouding tussen partijen is op enig moment verstoord geraakt. [eisers] wonen daarom sinds omstreeks september 2012 niet meer in het appartement gelegen aan de [adres 3] . Hun zoon woont daar thans.
2.5.
[gedaagde] is kunstenares. Zij maakt beelden en geeft cursussen. Bij [gedaagde] ontstond op enig moment (omstreeks 2018) de behoefte aan meer ruimte, in het bijzonder voor het stallen van haar beeldwerken. Zij wilde daarom aansluitend aan haar atelier een (ondergrondse) kelder realiseren.
2.6.
Aan van [gedaagde] is op haar verzoek in dit kader (eind 2020) een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een ondergrondse kelder. Het door [eisers] tegen dit besluit aangetekende bezwaar is ongegrond verklaard, waarna [eisers] in hoger beroep zijn gegaan. Hierop is nog niet beslist.
2.7.
[gedaagde] wilde haar wens om een ondergrondse kelder te bouwen aan de VVE voorleggen. Mr. Hundscheid heeft [eisers] in dat kader namens [gedaagde] in een brief van 28 oktober 2020, met als onderwerp “oproep voor een vergadering”, onder meer het navolgende bericht (productie 11 bij dagvaarding).
“(..) verzoek ik aan het bestuur (de heer [eiser sub 1] , voorzitter) om een vergadering te houden. (..) verzoek ik u om de navolgende onderwerpen op de agenda te laten plaatsen:
1.
Het nemen van een besluit ingevolge welke het aan mevrouw [gedaagde] voornoemd toegestaan wordt om een berging te bouwen, voorzien van een toegangstrap (..)
2.
Het nemen van een besluit tot het doen wijzigen van de splitsingsakte zoals die tussen partijen geldt, aldus dat de te realiseren berging met toegangstrap (zie agendapunt 1) wordt toegevoegd aan het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van het atelier met wasruimte, gelegen in het souterrain van het gebouw, plaatselijk bekend [adres 1] te [woonplaats 2] (..) appartementsindex 5 (..)
3.
Het nemen van een besluit strekkende daartoe dat na realisering van de onder de agendapunten 1 en 2 genoemde berging, de in artikel 8 van de notariële akte (..) houdende wijziging splitsingen appartementen (..) opgenomen breukdelen worden aangepast aldus dat, (..)
- de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 3(lees: [naam partner] )
gerechtigd is voor 172/511 onverdeeld aandeel; - de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 4(lees: [eisers] )
gerechtigd is voor 237/511 onverdeeld aandeel; - de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 5(lees: [gedaagde] )
gerechtigd is voor 99/511 onverdeeld aandeel; - de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 6(lees: gezamenlijk eigendom)
gerechtigd is voor 3/511 onverdeeld aandeel; (..)
2.8.
Het onder punt 1, 2 en 3 in de brief van 28 oktober 2020 vermelde, is in een vergadering van de VVE op 25 februari 2021 (onder meer) in stemming gebracht.
2.9.
De heer [naam partner] (de secretaris van de VVE) heeft de notulen van de vergadering van 25 februari 2021 bij e-mail van 26 februari 2021 aan [eisers] gezonden (productie gevoegd bij e-mail van mr. Hundscheid van 30 juni 2021). Hij heeft bij die e-mail als bijlage een document genaamd “Stemgedrag” gevoegd.
In het verslag van die vergadering is onder meer, voor zover hier van belang, het navolgende opgenomen.
“(..) Punt 3
Ingebrachte 3 agendapunten Hundscheid, ter agendering door [gedaagde] ingebracht.
Toestemming voor [gedaagde] , bouw beeldenberging en trap
Wijziging splitsingsakte ten gevolge van A
Aanpassing breukdelen. (..)”
In de voormelde bijlage staat, voor zover hier van belang, onder meer het volgende.
“Stemgedrag:
(..)
Punt 3.
A.
[gedaagde] Akk. [naam partner] .Akk. [eiseres sub 2] [eiser sub 1] : niet Akk
B.
[gedaagde] . Akk. [naam partner] Akk. [eiseres sub 2] [eiser sub 1] : niet Akk
C.
[gedaagde] Akk. [naam partner] Akk. [eiseres sub 2] [eiser sub 1] : niet Akk
(..)”
2.10.
De splitsingsakte luidt, voor zover van belang, onder meer als volgt (productie 10 bij dagvaarding).
“(..)Artikel 8
1.
Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het hierna vermelde breukdeel:
Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het hierna vermelde breukdeel:
- de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 3(lees: [naam partner] )
voor (..) 172/500e onverdeeld aandeel; - de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 4(lees: [eisers] )
voor (..) 237/500e onverdeeld aandeel; - de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 5(lees: [gedaagde] )
voor (..) 88/500e onverdeeld aandeel; - de eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 6(lees: gezamenlijk eigendom)
voor (..) 3/500e onverdeeld aandeel.
De aandelen in de gemeenschap zijn vastgesteld aan de hand van de verhouding in oppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde gedeelten, (..)”
(..)
Artikel 22
1.
Iedere op-, aan-, of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (..)
Iedere op-, aan-, of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (..)
(..)
Artikel 47
Stemgerechtigd zijn de eigenaars. (..)
Het aantal stemmen dat ieder van de eigenaars (..) kan uitbrengen stemt overeen met de teller van de in artikel 8, lid 1 bedoelde breuken.
(..)
Een stemgerechtigde kan zijn stemrecht niet uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij aan hem, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn, of aan vennootschappen waarin hij, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn direct of indirect een meerderheidsbelang hebben, anders dan in hun hoedanigheid van eigenaar, rechten worden toegekend of verplichtingen worden kwijtgescholden.
(..)
Artikel 50
1.
Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Onder volstrekte meerderheid van stemmen wordt hier verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen (..)
Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Onder volstrekte meerderheid van stemmen wordt hier verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen (..)
Artikel 51
Besluiten zijn vernietigbaar overeenkomstig het daaromtrent bepaalde in de artikelen 2:15 en 5:130 van het Burgerlijk Wetboek. De bevoegdheid om vernietiging van een besluit te verzoeken vervalt door verloop van een maand, welke termijn begint met de aanvang van de dag volgende op de dag waarop de belanghebbende van het besluit kennis heeft genomen of daarvan kennis heeft kunnen nemen.
Het vorenstaande is niet van toepassing op een besluit tot wijziging van de akte (..)
Artikel 60
Wijziging van de akte kan uitsluitend geschieden met medewerking van alle eigenaars. Indien een of meer eigenaars niet wensen mee te werken aan een beoogde wijziging, kan hun medewerking worden vervangen door een rechterlijke machtiging op de wijze en onder de voorwaarden als is vermeld in artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek. (..)”
2.11.
[gedaagde] heeft op 12 april 2021 een verzoekschrift ex art. 5:140 BW bij de kantonrechter te Roermond ingediend, dat is gericht op het verkrijgen van vervangende toestemming om de akte van splitsing te wijzigen (productie 6 bij dagvaarding). Het verzoek ziet op het toevoegen van de berging en trap (punt 3B onder r.o. 2.9), alsmede op de aanpassing van de breukdelen (punt 3C onder r.o. 2.9). De mondelinge behandeling moet nog plaatsvinden.
2.12.
[gedaagde] heeft [eisers] bij e-mail van 11 juni 2021 van de aanvang van de bouwwerkzaamheden op de hoogte gesteld en is vervolgens op 14 juni 2021 begonnen met de bouw van een ondergrondse kelder met een trap (productie 7 bij dagvaarding).
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt:
om de werkzaamheden met betrekking tot de ondergrondse kelder en trap onverwijld te (doen) staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom,
om de reeds verrichte werkzaamheden onverwijld ongedaan te maken, op straffe van een dwangsom,
in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
[eisers] leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag.
Het besluit van de vergadering van eigenaars om in te stemmen met de bouw van een berging met trap is niet rechtsgeldig omdat [gedaagde] gelet, op artikel 47 lid 4 van de splitsingsakte, haar stemrecht niet kan uitoefenen.
Het besluit is verder niet rechtsgeldig, omdat de toestemming om te bouwen (punt 3A) niet los gezien kan worden van de wijziging van de splitsingsakte (qua oppervlakte) (3B) en de aanpassing van de breukdelen (3C). Voor die laatste twee is eenstemmigheid nodig, of vervangende toestemming van de kantonrechter en daarvan is geen sprake. Dit gelet op de goederenrechtelijke gevolgen van het verlenen van die toestemming. Nu is niet duidelijk wie als appartementseigenaar/-eigenaren van de berging aangemerkt moet(en) worden.
[gedaagde] had volgens [eisers] bovendien de uitkomst van de civielrechtelijke procedure moeten afwachten en zij had dus niet mogen beginnen met de bouw.
[eisers] verkeren in een onmogelijke situatie. Zij trekken gelet op de stemverhouding altijd, over alle zaken waarover gestemd wordt, aan het kortste eind omdat [gedaagde] en [naam partner] partners zijn. Vanwege die stemverhouding is hun appartement moeilijk verkoopbaar. Een aanpassing van de breukdelen/stemverhouding is voor hen van groot belang.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het spoedeisend belang
4.1.
[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de aangevangen aan- dan wel onderbouw plaatsvindt zonder dat daar een rechtsgeldig besluit van de vergadering van eigenaars aan ten grondslag ligt en zonder vervangende toestemming van de kantonrechter. Dit is op zich zelf reeds een voldoende spoedeisend belang.
Gerechtigd tot uitbrengen stem?
4.2.
[eisers] stellen zich op het standpunt dat [gedaagde] niet gerechtigd was tot het uitbrengen van haar stem. Artikel 47, vierde lid, van de akte van splitsing staat hier volgens hen aan in de weg, nu bij het nemen van een besluit over de bouw van de kelder en de trap aan [gedaagde] rechten zullen worden toegekend. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat voormeld artikelonderdeel hier van toepassing is.
4.3.
Ingevolge artikel 47 lid 4 van de akte van splitsing kan een stemgerechtigde – kort gezegd – zijn stemrecht niet uitoefenen, bij het nemen van besluiten waarbij aan hem, dan wel een entiteit of een persoon waar hij nauw bij betrokken is dan wel aan verwant is, anders dan in de hoedanigheid van eigenaar, rechten worden toegekend (r.o. 2.10). [eisers] lijken bij hun beroep op artikel 47 lid 4 van de splitsingsakte uit het oog te zijn verloren dat het moet gaan om rechten “anders dan in de hoedanigheid van eigenaar”. De ratio van deze bepaling lijkt te zijn, het voorkomen van belangenverstrengeling, daar waar het belangen betreft, ánders dan de belangen die direct bij het zijn van (appartements)eigenaar betrokken zijn. Datgene waar in dit geval over wordt gestemd, betreft wel degelijk de toekenning van rechten die de hoedanigheid van (het zijn van) eigenaar betreffen. Van de in artikel 47 lid 4 van de akte van splitsing voor de uitoefening van het stemrecht uitgezonderde situatie is dus geen sprake. Dit artikel staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet in de weg aan de stemgerechtigdheid van [gedaagde] .
Voldoende stemmen?
4.4.
Uit artikel 8 van de splitsingsakte volgt dat de stemverhouding zodanig is dat [gedaagde] en [naam partner] samen over meer dan 50% van de stemmen beschikken (r.o. 2.10). Het besluit van 25 februari 2021 tot het verlenen van toestemming voor de bouw, dat door hen beiden is geaccordeerd en door [eisers] niet is geaccordeerd, is dus met volstrekte meerderheid van stemmen genomen (r.o. 2.8 en 2.9). Dit is tussen partijen niet in geschil. [eisers] stellen zich echter op het standpunt dat het besluit tot het verlenen van toestemming om te bouwen en het verlenen van toestemming voor wijziging van de splitsingsakte op twee punten, zo onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, dat dit betekent dat ook voor de toestemming om te bouwen geldt, dat dit met eenparigheid van stemmen had moeten gebeuren. Dit is niet gebeurd en om die reden is het besluit tot het verlenen van toestemming om te bouwen aldus [eisers] niet rechtsgeldig.
4.5.
[gedaagde] betwist dat sprake is van de door [eisers] voorgestane nauwe verbondenheid en de door hen daaraan gekoppelde consequenties. Het besluit tot het verlenen van toestemming voor de bouw van de kelder met trap is, aldus [gedaagde] , bovendien onaantastbaar geworden. De vernietigbaarheid is niet (tijdig) ingeroepen.
verwijst in dit verband naar artikel 51 van de splitsingsakte.
verwijst in dit verband naar artikel 51 van de splitsingsakte.
4.6.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
Artikel 51 van de splitsingsakte schrijft voor dat besluiten vernietigbaar zijn overeenkomstig het bepaalde in art. 2:15 en 5:130 BW (r.o. 2.10). Besluiten van een orgaan van een rechtspersoon zijn ingevolge art. 2:15 BW (onder meer) vernietigbaar wegens strijd met statutaire bepalingen die het tot stand komen van die besluiten regelen. Artikel 5:130 BW bepaalt (onder meer) dat een verzoek tot vernietiging binnen een maand na de dag waarop verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen, moet worden gedaan.
4.7.
In de splitsingsakte is het reglement als bedoeld in artikel 5:111 lid d BW opgenomen (r.o. 2.1). Het reglement bevat op grond van artikel 5:112 lid 1 sub e BW de statuten. Artikel 50 van de splitsingsakte, dat bepaalt hoeveel stemmen nodig zijn voor een rechtsgeldig besluit, maakt onderdeel uit van de statuten (r.o. 2.1 en 2.10).
4.8.
De voorzieningenrechter begrijpt dat [eisers] van mening zijn dat in strijd gehandeld is met (de statutaire bepaling die neergelegd is in) artikel 50 van de splitsingsakte. Een besluit dat in strijd is met statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, is vernietigbaar (artikel 2:15 lid 1 onder a BW). Echter, op grond van artikel 5:130 BW moet een verzoek tot vernietiging binnen een maand ingediend worden na de dag waarop [eisers] kennis hebben genomen van de e-mail van 26 februari 2021 (r.o. 2.9). Gesteld noch gebleken is dat de vernietiging van het besluit van 25 februari 2021 door [eisers] is ingeroepen. Door [eisers] is daarom onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een ongeldig besluit. Binnen het bestek van dit kort geding moet het er daarom voor worden gehouden dat het besluit van 25 februari 2021 tot het verlenen van toestemming voor de bouw van de kelder en de trap onaantastbaar is geworden. De door [eisers] opgeworpen sterke verbondenheid van het besluit om toestemming te verlenen voor de bouw met de verzoeken tot wijziging van de splitsingsakte op twee punten, kan daarom onbesproken blijven.
4.9.
De stelling van [eisers] dat [gedaagde] met de bouwwerkzaamheden moet wachten totdat de uitkomst bekend is van de civielrechtelijke procedure over de vervangende toestemming van de kantonrechter met betrekking tot de wijziging van de splitsingsakte, vindt geen steun in het recht. Dit standpunt wordt daarom verworpen.
4.10.
Het moet er, gelet op al het voorgaande, voor worden gehouden dat voldoende aannemelijk is geworden dat het door de vergadering van eigenaars genomen besluit om toestemming te verlenen voor de bouw van de kelder met trap door [gedaagde] , onaantastbaar is geworden, en dat dat besluit in een bodemprocedure stand zal houden. De vorderingen van [eisers] liggen daarom voor afwijzing gereed.
4.11.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 309,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.325,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.325,00,
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken. [1]