Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 19/2095
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2021 in de zaken tussen
Dibema Montfort B.V., te Maasbracht, eiseres, tevens derde-partij,
(gemachtigde: mr. J.C.M.G. Beusmans),
[eiseres]en
[eiser], te [woonplaats] , eisers, tevens derde-partij,
[eiser], te [woonplaats] , eisers, tevens derde-partij,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Roerdalen, verweerder,
(gemachtigden: G.W. Timmermans en drs. L.W.M. van Melick).
Procesverloop
Bij besluit van 15 januari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder aan [eiseres] en [eiser] (hierna: [eisers] ) een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 7.750,00.
Bij besluit van 3 juli 2019 (het bestreden besluit 1) heeft verweerder het bezwaar dat Dibema Montfort B.V. (hierna: Dibema) daartegen heeft gemaakt, ongegrond verklaard.
Dibema heeft tegen het bestreden besluit 1 beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Bij besluit van 18 februari 2020 (het bestreden besluit 2) heeft verweerder een gewijzigde beslissing op bezwaar genomen en de tegemoetkoming in planschade vastgesteld op € 2.040,00.
Dibema en [eisers] hebben het bestreden besluit 2 betwist en gronden daartegen ingediend.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Dibema heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2021. Dibema is verschenen, vertegenwoordigd door [naam 1] , bijgestaan door de gemachtigde van Dibema. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Als deskundige heeft verweerder [naam 2] , adviseur bij Thorbecke B.V., meegebracht die op zitting is gehoord. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door haar broer,
[naam broer] .
Overwegingen
Feiten en omstandigheden / besluitvorming
1. [eisers] heeft op 2 november 2017 bij verweerder een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in planschade. [eisers] stelt door de inwerkingtreding van het projectuitvoeringsbesluit 'Wonen aan de Kasteeltuinen’ op 19 augustus 2015 schade te hebben geleden in de vorm van waardevermindering van hun onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (gemeente Roerdalen). Het projectuitvoerings-besluit maakt het mogelijk 34 woningen te realiseren. Als schadefactoren heeft [eisers] vermeld: vermindering van privacy (inkijk), verlies van vrij uitzicht op het buitengebied, toegenomen verkeer(shinder) en verslechterde bereikbaarheid van de achterzijde van hun perceel.
2. Verweerder heeft conform de Planschadeverordening gemeente Roerdalen 2008 advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (de SAOZ). De SAOZ heeft in november 2018 haar planschade advies uitgebracht en verweerder geadviseerd om de tegemoetkoming in planschade vast te stellen op € 7.750,00. Daaraan ligt ten grondslag dat het object van [eisers] onder het oude planologische regime, het bestemmingsplan “Kernen Roerdalen” d.d. 25 april 2013, is gewaardeerd op € 175.000,00 en na de planologische wijziging door de inwerkingtreding van het projectuitvoeringsbesluit op
€ 162.000,00, zodat de waarde van het object is gedaald met een bedrag van € 13.000,00. De voor het object nadelige ruimtelijke effecten van het nieuwe planologische regime bestaan volgens de SAOZ uit uitzichtverlies, verslechtering van de schaduwwerking, afname van situeringswaarde, privacy aantasting en toename van de aan de nieuwe woonfunctie gerelateerde gebruiksintensiteit, zoals geluid- en lichthinder en enige verkeershinder. Het normaal maatschappelijk risico stelt de SAOZ op 3% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voorafgaand aan het ontstaan van de schade (€ 5.250,00). Daartoe heeft de SAOZ overwogen dat de aard van de ontwikkeling, te weten uitbreiding van woningen aan de rand van de bebouwde kom op gronden met voorheen een agrarische bestemming, in zijn algemeenheid als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken. Gelet op de structuur van de omgeving - grondgebonden woningen, meest twee-aaneengesloten - past de nieuwe ontwikkeling qua aard en omvang in de bestaande woonomgeving, maar niet in de bestaande agrarische omgeving. Verder zijn er geen gegevens waaruit blijkt dat deze ontwikkeling binnen het langjarig gevoerde beleid van de gemeente past. Mede in aanmerking genomen de (korte) afstand van de ontwikkeling tot het object van de aanvrager en de aard en omvang van de schade, doet een aftrek van 3% recht aan de omstandigheden van het geval, aldus de SAOZ. Volgens de SAOZ komt een bedrag van € 7.750.00
(€ 13.000,00 - € 5.250,00) in aanmerking voor tegemoetkoming in planschade. In de bijlage bij het advies is ingegaan op de reacties van partijen op het concept-advies van de SAOZ van augustus 2018.
3. Bij het primaire besluit heeft verweerder conform het hiervóór vermelde advies van de SAOZ aan [eisers] een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 7.750,00.
4. Dibema heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt bij verweerder en aangevoerd dat in het advies van de SAOZ onvoldoende rekening is gehouden met de maximale invulling onder het oude planologische regime omdat onder dat regime ook al sprake was van belemmering van vrij uitzicht en van schaduwwerking. Daarbij heeft de SAOZ ten onrechte geen rekening gehouden met de invloed van het bijgebouw op het eigen perceel en de mogelijkheid om op de belendende percelen bijgebouwen te realiseren. Verder is aangevoerd dat door de SAOZ niet wordt onderbouwd hoe de taxatie van het object na de planologische wijzing tot stand is gekomen en dat daarbij geen rekening is gehouden met de planologische voordelen in verband met de toegangsweg aan de zuidzijde van het object van [eisers] , waardoor hun perceel onder het nieuwe regime op de openbare weg wordt ontsloten, en met het vervallen van de agrarische activiteiten buiten de bouwblokken, direct achter hun object. Ten slotte is nog aangevoerd dat van een inbreidingslocatie sprake is en dat het normaal maatschappelijk risico op 5% moet worden gesteld. Daarbij heeft Dibema gewezen op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
(de Afdeling) van 8 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2620.
5. Bij het bestreden besluit 1 heeft verweerder het bezwaar van Dibema conform het advies van de Commissie Bezwaarschriften van 26 juni 2019 ongegrond verklaard.
Beroep Dibema tegen het bestreden besluit 1
6. Dibema heeft tegen bestreden besluit 1 beroep ingesteld en hetgeen in bezwaar was aangevoerd herhaald en nader onderbouwd. Tevens is een taxatierapport van Meertens Vastgoed B.V. overgelegd waarin het object op basis van het rapport van de SAOZ per de peildatum vóór de planologische wijziging wordt getaxeerd op € 175.000,00 en na de planologische wijziging op (eveneens) € 175.000,00. Verder is een ‘Aanvulling op de planologische vergelijking (SAOZ en [naam 3] ) inzake [adres] te [plaats] ’ van VOS bijgevoegd, waarin het standpunt wordt ingenomen dat van een planologische verslechtering geen sprake kan zijn. De (milieu) gevolgen van een volwaardig agrarisch bedrijf en de gevolgen daarvan voor het uitzicht en voor schaduwwerking en privacy, zijn bij invulling van de maximale planologische mogelijkheden onder het oude regime veel nadeliger voor [eisers] dan de realisatie van de zes woningen aan de achterzijde van het perceel van [eisers] . Daarbij is vermeld dat de achtertuinen van de woningen niet direct aansluiten op de achtertuin van [eisers] .
Gewijzigd besluit hangende beroep (het bestreden besluit 2)
7. Verweerder heeft in hetgeen Dibema in beroep heeft aangevoerd en de daarbij gevoegde contra-expertise van VOS aanleiding gezien om een second opinion te vragen aan Thorbecke B.V. (Thorbecke). Thorbecke heeft een eigen planologische vergelijking gemaakt tussen de bouw- en gebruiksmogelijkheden op basis van het bestemmingsplan “Kernen Roerdalen” en het projectuitvoeringsbesluit "Wonen aan de Kasteeltuinen”. Thorbecke concludeert dat met de inwerkingtreding van het projectuitvoeringsbesluit een middelzwaar planologisch nadeel voor [eisers] is ontstaan. Dit planologisch nadeel bestaat uit een geringe aantasting van het uitzicht, een zeer geringe toename van schaduwwerking op het zuidelijk deel van het perceel, een beperkte toename aan privacyhinder, een geringe toename aan licht- en geluidhinder. Daarnaast heeft de woning in beperkte mate aan situeringswaarde ingeboet. Door de taxateur van Thorbecke is het object van [eisers] op de peildatum vóór de planologische wijziging getaxeerd op € 174.000,00 en na de wijziging op € 165.000,00 zodat de waardevermindering € 9.000,00 bedraagt. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico heeft Thorbecke vermeld dat een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak niet zodanig zwaar is dat die niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten, indien de waardevermindering een gevolg is van een normale maatschappelijke ontwikkeling zoals woningbouw, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag. Daarbij wijst Thorbecke op de uitspraak van de Afdeling van 21 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1653. Volgens Thorbecke is hier sprake van een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de ruimtelijke structuur van de omgeving past, maar niet geheel in het gemeentelijk beleid, waardoor het normaal maatschappelijk risico niet op 5% maar op 4% (van € 174.000,00 = € 6.960,00) dient te worden gesteld. Thorbecke adviseert verweerder daarom een bedrag van (€ 9.000,00 -
€ 6.960,00) = € 2.040,00 aan tegemoetkoming in planschade toe te kennen.
8. Bij het bestreden besluit 2 heeft verweerder een gewijzigde beslissing op bezwaar genomen en conform het advies van Thorbecke de aan [eisers] toegekende tegemoetkoming in planschade vastgesteld op € 2.040,00.
Beroep Dibema tegen het bestreden besluit 2
9. Dibema heeft het bestreden besluit 2 betwist en heeft zich onder verwijzing naar de door haar bij het beroepschrift tegen het bestreden besluit 1 gevoegde contra-expertise van VOS op het standpunt gesteld dat de tegemoetkoming in planschade op nihil dient te worden gesteld en dat haar beroep tegen bestreden besluit 2 gegrond dient te worden verklaard. Tevens heeft Dibema erop gewezen dat de door haar in bezwaar gemaakte proceskosten op de voet van artikel 7:15 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor vergoeding in aanmerking komen. Aanvullend heeft Dibema aangevoerd dat het projectbesluit niet tot een waardevermindering maar tot een waardevermeerdering heeft geleid. De onroerende zaak [adres] is op 17 februari 2020 verkocht voor € 235.000,00. Dat is de waarde in het economisch verkeer na de planologische wijziging, aldus Dibema. De rekentools van het CBS en het kadaster geven aan dat ‘2 onder 1 kapwoningen’ in de provincie Limburg vanaf de peildatum tot aan genoemde verkoopdatum circa 26% in waarde zijn gestegen. Teruggerekend naar de peildatum (na de planologische wijziging) bedroeg de waarde van de woning van [eisers] € 186.000,00. Dibema leidt daaruit af dat van een waardedaling als gevolg van de planologische wijziging geen sprake is.
Beroep [eisers] tegen het bestreden besluit 2
10. [eisers] heeft naar aanleiding van het door verweerder genomen bestreden besluit 2 aangevoerd dat verweerder geen derde deskundige had moeten inschakelen maar de SAOZ had moeten laten reageren op de in opdracht van Dibema door VOS uitgebrachte contra-expertise. Verder voert [eisers] aan dat verweerder, gezien het marginale verschil in taxatie van de waarde van het object vóór de planologische wijziging door SAOZ en Thorbecke
(€ 1.000,00), de taxatie van SAOZ had moeten volgen. SAOZ heeft een inpandig onderzoek gedaan en Thorbecke niet, terwijl Thorbecke zich met name door de WOZ-waarde heeft laten leiden, aldus [eisers] . [eisers] betoogt in dit verband verder dat de omstandigheid dat hun huis boven de WOZ-waarde is verkocht niet relevant is voor de beoordeling van de planschade. Ter bepaling van het nadeel dient namelijk een planologische vergelijking per de peildatum plaats te vinden en een verkoop vijf jaar later is daarop niet van invloed. Ten aanzien van de gehanteerde aftrek in verband met het normaal maatschappelijk risico voert [eisers] aan dat het door Thorbecke vastgestelde percentage van 4% te hoog is en verweerder niet heeft gemotiveerd waarom dat advies wordt gevolgd. Volgens [eisers] had verweerder dit ook eerst aan de commissie bezwaarschriften moeten voorleggen. [eisers] betoogt dat geen sprake is van een inbreidingslocatie en dat het projectgebied deel uitmaakte van het agrarisch gebied dat de grens met de bebouwde kom van Montfort markeerde. Verder betoogt [eisers] dat woningbouw in dat gebied niet past in het beleid, meer speciaal de structuurvisie van Roerdalen, omdat daarin inbreiding in plaats van uitbreiding wordt voorgestaan. De invulling van het voormalige agrarische gebied met intensieve woonbebouwing lag daarom niet in de lijn der verwachting, aldus [eisers] . [eisers] plaatst verder kanttekeningen bij het standpunt van Thorbecke dat het woningbouwproject past in de structuur van de omgeving. Ten slotte wijst [eisers] erop dat omvangrijke woningbouw op korte afstand van hun woning plaatsvindt, terwijl de aard en omvang van het planologisch nadeel niet beperkt is volgens Thorbecke. [eisers] stelt zich daarom op het standpunt dat het normaal maatschappelijk risico niet boven het forfait zou moeten uitstijgen. Tenslotte wijst [eisers] erop dat verweerder bij het nemen van bestreden besluit 2 heeft verzuimd om de wettelijke rente te vergoeden.
Nadere reacties partijen
11. Verweerder heeft naar aanleiding van de beroepsgronden van Dibema Thorbecke om een reactie gevraagd. Ten aanzien van de waardeontwikkelingscijfers heeft Thorbecke aangegeven dat deze cijfers op de hele provincie betrekking hebben en een te algemeen beeld geven. De cijfers zijn niet specifiek genoeg om inzicht te geven in de waardeontwikkeling van het onderhavige object. Daarbij komt dat de transactie circa 4,5 jaar na de peildatum heeft plaatsgevonden. Correctie van de waardering is daarom onjuist, aldus Thorbecke. De taxatie is gebaseerd op transactiecijfers van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen die rond de peildatum zijn verkocht, waarbij met onderlinge verschillen rekening is gehouden. Dit geeft een beter beeld van de marktwaarde op de peildatum.
12. Dibema heeft naar aanleiding van de beroepsgronden van [eisers] nog aangevoerd dat [eisers] niet binnen de in het bestreden besluit 2 gestelde termijn tegen dat besluit beroep heeft ingesteld. Verder betoogt Dibema dat zij door de brief van de rechtbank van
27 februari 2020 (met een ‘intrekkingsverklaring’ en ‘formulier proceskosten’) ervan is uitgegaan dat de zaak zou worden gesloten indien Dibema haar beroep had ingetrokken. Ook uit de kennisgeving voor de zitting van 25 augustus 2020 bleek niet dat er ook een beroep van [eisers] aanhangig was. De rechtbank heeft pas op 24 augustus 2020 voor het eerst melding gemaakt van een ‘beroep van rechtswege’ van [eisers] . Dibema betoogt dat de rechtbank een te ruime uitleg heeft gegeven aan de uitspraak van de Afdeling van
18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3508 en dat sprake is van ‘overbescherming’ van de derde-partij. Die had namelijk meteen zelf beroep kunnen instellen tegen het bestreden besluit 2 en in feite heeft [eisers] nu ruim 6 maanden de tijd gekregen om zienswijzen c.q. gronden van beroep in te dienen. Dit is volgens Dibema in strijd met algemene rechtsbeginselen en de rechtszekerheid. Nu - anders dan in de casus die in genoemde uitspraak van de Afdeling aan de orde was - het bestreden besluit 2 niet is genomen naar aanleiding van een tussenuitspraak, is de beroepstermijn voor [eisers] op 21 februari 2020 aangevangen en zes weken later geëindigd. Dibema betoogt daarom primair dat het beroep van [eisers] tegen bestreden besluit 2 niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.
12.1.
Subsidiair is Dibema van mening dat verweerder terecht een onafhankelijke nieuwe deskundige heeft ingeschakeld, omdat de SAOZ volgens Dibema geen contra-expertise kan uitvoeren zoals door verweerder werd verlangd. Ten aanzien van de taxatie op de peildatum stelt Dibema dat [eisers] kennelijk betoogt dat de waarde op de peildatum na de planologische wijziging naar beneden bijgesteld zou zijn als er een inpandige bezichtiging zou zijn geweest. Daar kan volgens Dibema geen sprake van zijn gezien de feitelijke opbrengst die met de verkoop van het object is gerealiseerd. Daaruit moet worden afgeleid dat [eisers] niet in zijn belangen is geschaad omdat geen planschade is geleden. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico handhaaft Dibema haar standpunt dat er geen reden is om het forfait toe te passen en dat een korting van 5% moet worden toegepast. Dibema vordert dat haar beroep tegen het bestreden besluit 2 gegrond wordt verklaard en dat besluit wordt vernietigd en dat de rechtbank zelf in de zaak voorziet door het verzoek van [eisers] om vergoeding van planschade af te wijzen.
13. Verweerder heeft naar aanleiding van de beroepsgronden van [eisers] eveneens Thorbecke om een reactie gevraagd. Thorbecke heeft ten aanzien van de taxatie op de peildatum vóór de planologische wijziging aangegeven dat de taxatie aan de hand van referentieobjecten is bepaald. Daarbij heeft Thorbecke zich niet door de WOZ-waarde laten leiden en dat standpunt wordt door [eisers] ook verder niet onderbouwd, aldus Thorbecke. Ten aanzien van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico wijst Thorbecke erop dat de SAOZ van 3% uitging. Ook volgens Thorbecke is geen sprake van een klassieke inbreiding. De term ‘een inbreiding met uitbreidingskenmerken’ zou meer recht doen aan deze situatie. Het plangebied wordt aan drie zijden omsloten door woningbouw, maar zorgt er tevens voor dat de rand van de kern opschuift. Thorbecke wijst daarbij op onder meer de uitspraak van de Afdeling van 12 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1892, waarin is overwogen dat ook in het geval dat het plangebied wordt aangemerkt als een inbreidinglocatie met uitbreidingskenmerken een drempel van 5% in beginsel toepasbaar is’. Thorbecke handhaaft desondanks het standpunt dat het normaal maatschappelijk risico op 4% dient te worden bepaald omdat de ontwikkeling niet geheel in het beleid paste omdat er geen sprake is van een zuivere inbreiding. Hierdoor ligt de ontwikkeling deels in de lijn der verwachting. Ten slotte wijst Thorbecke erop dat hij wel heeft geadviseerd om wettelijke rente toe te kennen en het schadebedrag daarmee te vermeerderen.
14. De rechtbank overweegt als volgt.
Beroep van rechtswege?
15. Gelet op hetgeen Dibema in dit verband heeft aangevoerd, zal de rechtbank eerst de vraag beantwoorden of er sprake is van een beroep van rechtswege van [eisers] .
16. De rechtbank dient dit ambtshalve te beoordelen. Zij stelt vast dat artikel 6:19, eerste lid, van de Awb imperatief is geformuleerd. Indien sprake is van een nader besluit als bedoeld in artikel 6:19 van Pro de Awb, ontstaat van rechtswege, zonder nadere activiteit van een partij (en los van zijn wil), een bezwaar of beroep tegen het nadere besluit, indien er op het moment van inwerkingtreding van het nadere besluit bezwaar, beroep of (incidenteel) hoger beroep aanhangig is of binnen de termijn aanhangig wordt gemaakt. De toepassing van artikel 6:19, eerste lid, van de Awb geschiedt in zoverre vanzelf. Voor een partij aan wie met het intrekkings-, wijzigings- of vervangende besluit als bedoeld in artikel 6:19 van Pro de Awb volledig tegemoet wordt gekomen ontstaat geen bezwaar of beroep van rechtswege tegen het nadere besluit, omdat zij daarbij onvoldoende belang heeft.
17. Uit onder meer de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4647, volgt dat ook een beroep van rechtswege ontstaat voor de derde-partij die op de voet van artikel 8:26 van Pro de Awb als partij aan het geding deelneemt. Derhalve ontstaat ook voor degene die als derde-belanghebbende partij is in het geding, maar niet zelf beroep heeft ingesteld, een beroep van rechtswege tegen een besluit dat voor hem een nadelige wijziging inhoudt.
18. De rechtbank overweegt dat het bestreden besluit 2 van 18 februari 2020, verzonden op 20 februari 2020, is genomen ter (gedeeltelijke) vervanging van het bestreden besluit 1 en dat dit een ‘artikel 6:19 Awb Pro besluit’ is dat deels tegemoet komt aan het beroep van Dibema en nadelig is voor [eisers] die er daardoor op achteruitgaat. Voor beide partijen is van rechtswege een beroep tegen het bestreden besluit 2 ontstaan. Dat dit besluit niet is genomen na een tussenuitspraak is in dezen niet relevant. Verder is ook niet van belang dat onder het bestreden besluit 2 een beroepsclausule was opgenomen en [eisers] niet binnen de beroepstermijn daartegen beroep heeft ingesteld. Er is immers een beroep van rechtswege ontstaan. De omstandigheid dat de rechtbank in eerste instantie alleen Dibema erop heeft gewezen dat voor haar een beroep van rechtswege is ontstaan en [eisers] pas bij brief van
11 augustus 2020 erop heeft gewezen dat zij tegen het bestreden besluit 2 gronden konden indienen, kan er ook niet aan afdoen dat voor [eisers] een beroep van rechtswege is ontstaan. Van overbescherming van de derde-partij is dan ook geen sprake. De rechtbank wijst er daarbij nog op dat Dibema er ten onrechte van uitgaat dat zij het ontstaan van het beroep van rechtswege van [eisers] had kunnen voorkomen door haar beroep in te trekken. Voor het ontstaan van het beroep van rechtswege van [eisers] is noodzakelijk en voldoende dat er een beroep aanhangig was op het moment van het nemen van het bestreden besluit 2.
Conclusie beroep van rechtswege tegen het bestreden besluit 2 / niet-ontvankelijkheid van het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 1
19. Uit het voorgaande volgt dat er zowel voor Dibema als voor [eisers] een beroep van rechtswege tegen het bestreden besluit 2 is ontstaan. De rechtbank zal het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 1 niet-ontvankelijk verklaren, omdat zij daarbij geen procesbelang meer heeft.
Beoordeling beroepen tegen het bestreden besluit 2
20. De rechtbank zal hierna per onderwerp en na weergave van het daarbij behorende juridisch kader eerst de beroepsgronden van Dibema tegen het bestreden besluit 2 bespreken en daarna de beroepsgronden van [eisers] tegen dat besluit.
De taxatie van de onroerende zaak op de peildatum en de hoogte van het schadebedrag als gevolg van de planologische wijziging
21. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent het bestuursorgaan degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Zie de uitspraak van de Afdeling van 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254.
Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (uitspraak van de Afdeling) van 7 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2398).
De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen (uitspraak van de Afdeling van
14 november 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY3052).
Het beroep van Dibema
22. Dibema heeft - kort samengevat - onder verwijzing naar de contra-expertise van Vos en het daarbij gevoegde taxatierapport aangevoerd dat van een planologische verslechtering geen sprake is en dat de woning van [eisers] vóór en na de peildatum op
€ 175.000,00 dient te worden getaxeerd. Volgens Dibema is de beperking van het uitzicht, de schaduwwerking en de aantasting van de situeringwaarde (zeer) gering en weegt dat niet op tegen de voordelen die [eisers] heeft van het vervallen van de nadelige (milieu)effecten van de agrarische bestemming en het aanleggen van een ontsluitingsweg aan de achterkant van het perceel van [eisers] . Verder heeft Dibema aangevoerd dat verweerder heeft verzuimd om de door haar in de bezwaarfase gemaakte proceskosten te vergoeden.
23. De rechtbank ziet in de ‘Aanvulling op de planologische vergelijking” van Vos geen grond voor het oordeel dat verweerder niet het advies van Thorbecke heeft kunnen volgen, die evenals de SAOZ tot een planologische verslechtering heeft geconcludeerd als gevolg van de inwerkingtreding van het projectuitvoeringsbesluit. Het projectuitvoeringsbesluit heeft de komst van 34 woningen mogelijk gemaakt, waarvan er ten zuiden en ten westen van het perceel van [eisers] woningen op een afstand van respectievelijk circa 11 en 25 meter van het perceel en circa 52 meter van de woning van [eisers] zijn gesitueerd. Thorbecke heeft inzichtelijk gemaakt dat er door de planologische veranderingen sprake is van een geringe aantasting van het uitzicht, een zeer geringe toename van schaduwwerking op het zuidelijk deel van het perceel van [eisers] , een beperkte toename aan privacyhinder, een geringe toename aan licht- en geluidhinder en een beperkte afname van situeringswaarde. De marktwaarde van de onroerende zaak van [eisers] heeft Thorbecke, uitgaande van de planologische situatie op de peildatum, vóór inwerkingtreding van het projectuitvoeringsbesluit getaxeerd op € 174.000,00 en, uitgaande van de planologische situatie op de peildatum, na de inwerkingtreding van het projectuitvoeringsbesluit op
€ 165.000,00 zodat de waardevermindering € 9.000,00 bedraagt. Thorbecke heeft daarbij rekening gehouden met de planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden onder het oude planologische regime. Ten aanzien van het gestelde planologisch voordeel van de aanleg van een ontsluitingsweg heeft Thorbecke naar het oordeel van de rechtbank terecht in aanmerking genomen dat de aanleg daarvan ook onder het oude regime mogelijk was. Ten aanzien van de gestegen verkoopwaarden en de gerealiseerde verkoopwaarde op 17 februari 2020 heeft Thorbecke terecht erop gewezen dat daarmee de onjuistheid van de beoordeling niet aannemelijk wordt gemaakt. De peildatum voor de planologische vergelijking en de beoordeling of dat een verslechtering is geweest die nadeel heeft veroorzaakt, ligt ongeveer 4,5 jaar eerder. Sindsdien zijn de huizenprijzen overal in Nederland gestegen. Ook indien uit de prijsontwikkeling in Limburg opgemaakt zou kunnen worden dat de taxatie van de waarde van het woning van [eisers] na de planologische wijziging aan de lage kant is geweest dan zegt dat niets over de taxatie van de woning op de peildatum zonder de planologische wijziging. Voor de beantwoording van de vraag of er op de peildatum een planologische achteruitgang is waardoor schade is ontstaan, is een deskundigenoordeel nodig. Daarbij komt dat de planschadebeoordeling in hoge mate een theoretisch karakter heeft. Dat de aanvrager van planschade zijn woning na de peildatum voor een hogere dan de in dat kader getaxeerde prijs kan verkopen is voor de planschadebeoordeling niet direct relevant. Deze beroepsgronden van Dibema slagen niet.
24. De rechtbank volgt Dibema wel in haar betoog dat verweerder ten onrechte niet met toepassing van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb de door haar gemaakte proceskosten in bezwaar heeft vergoed. Bij het bestreden besluit 2 heeft verweerder een gewijzigde beslissing op bezwaar genomen waarbij aan het bezwaar van Dibema tegemoet is gekomen en het primaire bestreden besluit in haar voordeel is herroepen niet alleen ten aanzien van de vaststelling van de schade maar ook ten aanzien van de vaststelling (verhoging) van het normaal maatschappelijk risico. Tevens is voldaan aan de voorwaarde dat het primaire besluit (alsnog) is herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.
25. Het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 2 is gegrond voor zover verweerder heeft verzuimd aan haar proceskosten in bezwaar te vergoeden. De rechtbank zal in zoverre met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Awb zelf in de zaak voorzien.
26. Omdat verweerder bij het bestreden besluit 2 het bestreden besluit 1 heeft vervangen naar aanleiding van het beroep van Dibema zal de rechtbank bepalen dat verweerder het door Dibema betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door Dibema gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.564,00 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 534,00 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 748,00 en een wegingsfactor 1).
Het beroep van [eisers]
27. [eisers] heeft - kort samengevat - aangevoerd dat verweerder SAOZ had moeten laten reageren op de contra-expertise van Vos en geen derde-deskundige had moeten inschakelen. [eisers] betoogt verder dat SAOZ de waarde van de woning op de peildatum vóór de planologische wijziging op basis van een inpandige inspectie heeft getaxeerd en dat verweerder geen reden had om de marginaal bijgestelde taxatie van Thorbecke te volgen omdat diens taxateur zich heeft laten leiden door de WOZ-waarde.
28. De rechtbank volgt [eisers] niet in dat betoog. Verweerder heeft in redelijkheid kunnen beslissen om na ontvangst in de beroepsfase van een contra-expertise van Vos, waarin de bezwaar- en beroepsgronden van Dibema werden onderbouwd, alsnog een andere onafhankelijke deskundige in te schakelen in plaats van nogmaals de SAOZ om een reactie te vragen. Dat geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het volgen van de taxatie van de waarde van de woning vóór de planologische wijziging. Er is weliswaar sprake van een marginaal verschil dat op zich ligt binnen de voor taxaties geldende marges, maar Thorbecke heeft de taxatie beter onderbouwd. Zowel de SAOZ als Thorbecke hebben de vergelijkende methode gehanteerd, maar Thorbecke heeft anders dan de SAOZ de gebruikte referentieobjecten benoemd en beschreven. De omstandigheid dat de SAOZ de woning van binnen en van buiten heeft bekeken, doet daar niet aan af nu het resultaat van de opname niet bepalend is geweest voor de afwijkende hoogte van de taxatie. Dat Thorbecke heeft opgemerkt dat de taxatie aansluit bij de destijds geldende WOZ-waarde, doet er evenmin aan af dat Thorbecke op basis van de vergelijkende methode op zorgvuldige wijze tot de taxatie is gekomen. Verweerder heeft ook op dit onderdeel het advies van Thorbecke mogen volgen. Verder bestond er voor verweerder geen aanleiding om de commissie bezwaarschriften opnieuw om een reactie te vragen omdat er geen bezwaar (meer) aanhangig was. Deze beroepsgronden van [eisers] slagen niet.
Het normaal maatschappelijk risico
29. Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Schade die behoort tot het normaal maatschappelijk risico moet redelijkerwijs ten laste blijven van de aanvrager (uitspraak van de Afdeling van 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2071).
Ingevolge het tweede lid van artikel 6.2. van de Wro blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager:
“a…
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.”.
De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval.
Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen (uitspraak van de Afdeling van 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254). In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past (uitspraak van de Afdeling van 13 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:986). Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel (de eerdergenoemde uitspraak van 29 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV7254).
Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort tenzij er bijzondere omstandigheden zijn gesteld door de aanvrager die een uitzondering op dit uitgangspunt rechtvaardigen (uitspraak van de Afdeling van 10 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3372). Zoals de Afdeling verder eerder heeft overwogen (zie bijvoorbeeld de uitspraken van 12 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1892 en 8 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2620), bestaat in de omstandigheid dat het plangebied geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont, geen aanleiding om deze jurisprudentie niet toe te passen.
Zoals de Afdeling ook eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, met toepassing van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijk risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
Het beroep van Dibema
30. Dibema heeft - samengevat weergegeven - aangevoerd dat sprake is van woningbouw op een inbreidingslocatie. Dit is een normale maatschappelijke ontwikkeling die geheel in de lijn der verwachtingen lag omdat een agrarisch bedrijf tegen de kern niet wenselijk is en woningbouw ter plaatse wel. Het past verder ook in gemeentelijk beleid om door sanering van agrarische bedrijvigheid vrijgevallen ruimte met woningen op te vullen. Ook al zou het geen zuivere inbreidingslocatie zijn, dan rechtvaardigt het vorenstaande dat een normaal maatschappelijk risico van 5% wordt gehanteerd, aldus Dibema.
31. De rechtbank volgt Dibema niet in dat betoog. Naar het oordeel van de rechtbank is van een zuivere inbreidingslocatie geen sprake. Ook indien de projectlocatie als een inbreidingslocatie met uitbreidingskenmerken kan worden gekwalificeerd, lag de ontwikkeling in zoverre niet in de lijn der verwachting dat (de mogelijkheid van) woningbouw ter plaatse niet was voorzien in het ruimtelijk beleid van de gemeente. Op de geldende agrarische bestemming was geen woningbouw toegestaan. De gemachtigde van verweerder heeft desgevraagd verduidelijkt dat in de Structuurvisie Roerdalen 2030 (de Structuurvisie), die door de raad van de gemeente Roerdalen op 20 december 2012 is vastgesteld en die op de peildatum gold, nog geen rekening werd gehouden met woningbouw op deze locatie. In de Structuurvisie is als woonvisie vermeld dat herstructurering van de bestaande woon- en leefomgeving prioriteit heeft. Daarbij gaat Roerdalen uit van een krimpstrategie waardoor het belangrijk is het woningbouwprogramma te temporiseren en de woningaanvraag nauwlettend te monitoren. Inbreiding gaat daarbij boven uitbreiding. In de Structuurvisie is onder meer de achterzijde Mariaveld te Montfort als nieuw uitbreidingsgebied aangemerkt. Het onderhavige project voor de bouw van 34 woningen op deze locatie past daarom niet in het gemeentelijk beleid en lag dus niet in de lijn der verwachtingen. Reeds om die reden is een normaal maatschappelijk risico van 5% niet aan de orde. De beroepsgrond slaagt niet.
Het beroep van [eisers]
32. [eisers] heeft - samengevat weergegeven - aangevoerd dat het wettelijk forfait gehanteerd zou moeten worden dan wel dat het normaal maatschappelijk risico, zoals door de SAOZ is geadviseerd, maximaal 3% zou moeten bedragen. Daartoe heeft [eisers] gewezen op de daarvoor door de SAOZ gegeven onderbouwing.
33. Verweerder heeft de redenering van Thorbecke overgenomen waarin is aangegeven dat sprake is van een ‘inbreiding met uitbreidingskenmerken’. Omdat het geen zuivere inbreiding is, past de ontwikkeling niet geheel in het gemeentelijk beleid en ligt die daarom slechts gedeeltelijk in de lijn der verwachting. Volgens Thorbecke past de ontwikkeling qua aard en omvang in de ruimtelijke structuur van de omgeving omdat de directe omgeving ten noorden veelal uit vergelijkbare woningbouw bestaat. Verder merkt Thorbecke op dat de ontwikkeling zich in de directe invloedssfeer van de onroerende zaak van [eisers] bevindt en dat geen sprake is van geringe schade (5,17% van de waarde van de onroerende zaak).
34. De rechtbank overweegt dat [eisers] geen bezwaar heeft gemaakt tegen het primaire besluit en geen beroep heeft ingesteld tegen het bestreden besluit 1. [eisers] kan alleen tegen het bestreden besluit 2 opkomen voor zover [eisers] door de wijziging in een nadeliger positie is gekomen. De SAOZ had het normaal maatschappelijk risico op 3% vastgesteld en met dat percentage heeft [eisers] ingestemd. In beroep kan [eisers] alleen aanvoeren dat het normaal maatschappelijk risico bij het bestreden besluit 2 ten onrechte op 4% is vastgesteld en dat dit 3% had moeten zijn.
35. De rechtbank volgt [eisers] in diens betoog en is van oordeel dat verweerder ontoereikend heeft gemotiveerd waarom in dit geval een normaal maatschappelijk risico van 4% in plaats van de door de SAOZ geadviseerde drempel van 3% dient te worden gehanteerd. Woningbouw in aansluiting op de bestaande kern is in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling maar in dit geval lag die niet in de lijn der verwachting. De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, betekent op zichzelf namelijk nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag (uitspraak van de Afdeling van 29 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3851). Daartoe overweegt de rechtbank dat de projectlocatie voor een groot deel als een uitbreidingslocatie aangemerkt dient te worden en dat de ontwikkeling, zoals hiervóór onder 29 is overwogen, niet in het gemeentelijke beleid paste en de ontwikkeling in zoverre niet in de lijn der verwachting lag. De ontwikkeling heeft alleen kenmerken van een inbreiding door de uitgebreidheid van het project waardoor (deels) wordt aangesloten op bestaande bebouwing. Naar haar aard past de ontwikkeling ook niet in de ruimtelijke, agrarische structuur van de omgeving. Qua omvang lag deze ontwikkeling ook niet in de lijn der verwachting. In de korte afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van [eisers] en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel ziet de rechtbank geen aanleiding om het normaal maatschappelijk risico naar boven bij te stellen. De beroepsgrond van [eisers] slaagt.
36. Het beroep van [eisers] is gegrond en de rechtbank zal het bestreden besluit 2 vernietigen voor zover daarbij de hoogte van de tegemoetkoming in planschade op
€ 2.040,00 is vastgesteld. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door het normaal maatschappelijk risico op 3% vast te stellen en te bepalen dat [eisers] recht heeft op een tegemoetkoming in planschade van € 3.780,00 (€ 9.000,00 - € 5.220,00 (3% van € 174.000,00), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van uitkering van de tegemoetkoming. De rechtbank zal tevens bepalen dat haar uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit 2. [eisers] is voor het beroep geen griffierecht verschuldigd en van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.
Conclusie / samenvatting
Uit het voorgaande volgt dat er zowel voor Dibema als [eisers] sprake is van een beroep van rechtswege tegen het bestreden besluit 2, dat hangende beroep is genomen en waarbij het bestreden besluit 1 - daarbij is een tegemoetkoming in planschade aan [eisers] toegekend - is gewijzigd. Het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 1 is niet-ontvankelijk.
Het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 2 is gegrond omdat de proceskosten in de bezwaarfase niet vergoed zijn. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit 2 in zoverre en bepaalt dat verweerder de gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep dient te vergoeden. De overige beroepsgronden van Dibema over de taxatie van de onroerende zaak op de peildatum en de hoogte van het schadebedrag als gevolg van de planologische wijziging en het normaal maatschappelijk risico slagen niet. Het beroep van [eisers] tegen het bestreden besluit 2 slaagt alleen op het punt van het normaal maatschappelijk risico. Het bestreden besluit 2 wordt in zoverre vernietigd en de rechtbank voorziet zelf in de zaak door dit vast te stellen op 3% (in plaats van 4%) en het planschadebedrag vast te stellen op € 3.780,00 (in plaats van € 2.040,00).
Beslissing
Ten aanzien van het beroep van Dibema:
De rechtbank:
- verklaart het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 1 niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep van Dibema tegen het bestreden besluit 2 gegrond en vernietigt dat besluit voor zover verweerder heeft verzuimd aan Dibema de proceskosten in bezwaar te vergoeden;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,00 aan Dibema te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van Dibema tot een bedrag van
€ 2.564,00.
Ten aanzien van het beroep van [eisers] :
De rechtbank:
- verklaart het beroep van [eisers] tegen het bestreden besluit 2 gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit 2 voor zover daarbij een normaal maatschappelijk risico van 4% is gehanteerd en een tegemoetkoming in planschade is toegekend van € 2.040,00;
- bepaalt dat het normaal maatschappelijk risico op 3% wordt vastgesteld en dat de
tegemoetkoming in planschade € 3.780,00 bedraagt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade tot aan de dag van uitkering van de tegemoetkoming;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het
bestreden besluit 2.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.A. Timmers, griffier. De uitspraak is openbaar gemaakt op 26 juli 2021.
Griffier De rechter is verhinderd deze uitspraak
mede te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op: 26 juli 2021
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.