Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/272270 / HA ZA 19-639
Vonnis van 28 juli 2021
in de zaak van
1.[eiser] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
beiden wonende te [plaats] ,
eisers,
advocaat mr. L.N. Hermans te Kerkrade,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. S.P.J. Oudenhoven te Roermond.
Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 december 2019 met producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord met producties met producties 1 tot en met 12;
- de akte vermeerdering eis met productie 10;
- de antwoordakte op eisvermeerdering;
- productie 13 van [gedaagde] ;
- de foto’s van de aanbouw van de woning van [eisers] ;
- productie 14 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling op 22 maart 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 31 januari 2019 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [eisers] als koper en [gedaagde] als verkoper betreffende de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 170.000,00. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 15 april 2019. De woning is gebouwd in 1940.
2.2.
In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald over de staat van de woning:
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
Artikel 22 Ouderdomsclausule Pro
Koper is op de hoogte van het feit dat de woning (m.u.v. eventuele aanbouw) circa80jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 van Pro de koopakte omschreven (woon)gebruik. In verband met de staat en toestand van het verkochte zijn partijen dan ook overeengekomen dat verkoper geen enkele aansprakelijkheid zal doen erkennen c.q. zal doen accepteren met betrekking tot de onderhoudstoestand, de bouwtechnische staat en de technische installaties en dat bij de vaststelling van de hiervoor vermelde koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken is koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te laten voeren. Koper heeft hiergeengebruik van gemaakt.”
Artikel 22 wordt Pro hierna aangeduid als: de ouderdomsclausule.
2.3.
Op 27 augustus 2019 heeft [eisers] aan [gedaagde] een sms gestuurd over de vochtproblemen in de woning.
2.4.
Bij brief van 3 september 2019 heeft [eisers] [gedaagde] geïnformeerd over de vochtige muren en loslatend stucwerk in het trappenhuis doordat het dak zou lekken. [eisers] heeft [gedaagde] verzocht deze gebreken op zijn kosten door een erkend bedrijf te laten herstellen.
2.5.
Tot op heden hebben partijen geen oplossing bereikt voor hun geschil.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert na vermeerdering van eis samengevat en voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
te bepalen dat [gedaagde] aan [eisers] de woning heeft verkocht welke niet beantwoordt aan de koopovereenkomst;
[gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst met vergoeding van de herstelwerkzaamheden en aanvullende schadeposten;
te bepalen dat [gedaagde] aan [eisers] de schade moet vergoeden die [eisers] heeft geleden en nog zal lijden inclusief de kosten van de ingeschakelde deskundige ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid;
een en ander onder verbeurte van een dwangsom;
de proceskosten.
Subsidiair:
een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen schadevergoeding, te betalen door [gedaagde] aan [eisers] wegens de na de levering gemanifesteerde gebreken in en aan de woning die een normaal gebruik van de woning in de weg staan;
te bepalen dat [gedaagde] aan [eisers] de schade moet vergoeden die [eisers] heeft geleden door betaling van een te hoge koopprijs van de woning en de schade die [eisers] nog zal lijden, inclusief de kosten van de ingeschakelde deskundige ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid;
een en ander onder verbeurte van een dwangsom;
e proceskosten.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vordering de stelling ten grondslag dat [gedaagde] de tussen partijen gemaakte mondelinge afspraken inzake het repareren van het dak en het voorkomen van vochtdoorslag niet is nagekomen en dat de woning non-conform is omdat hij niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat het geschil zich toespitst op het gebrekkige dak (het platte dak van de aanbouw en het hoofddak bij de schoorsteen) en de losse tegels in de vloer van de inloopdouche in de badkamer.
3.3.
[gedaagde] voert verweer dat strekt tot niet-ontvankelijk verklaring van [eisers] of afwijzing van de vordering. [gedaagde] betwist dat hij de gemaakte afspraken inzake het repareren van het dak en het voorkomen van vochtdoorslag niet is nagekomen en dat de woning non-conform is. [gedaagde] voert de bevrijdende verweren dat [eisers] te laat heeft geklaagd en dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Daarnaast doet [gedaagde] een beroep op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil of sprake is van een non-conforme woning en of [gedaagde] de tussen partijen gemaakte mondelinge afspraken is nagekomen. De rechtbank is om de hierna te noemen redenen van oordeel dat [eisers] geen beroep kan doen op de non-conformiteit van de woning. Tevens is de rechtbank van oordeel dat niet is komen vast te staan dat partijen mondelinge afspraken hebben gemaakt inzake het repareren van zowel het platte dak van de aanbouw als het hoofddak bij de schoorsteen en het voorkomen van vochtdoorslag. Dit betekent dat de primaire en subsidiaire vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
De eisvermeerdering
4.2.
[gedaagde] heeft bij antwoordakte op eisvermeerdering bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank besloten om de eisvermeerdering toe te staan aangezien er geen redenen zijn gebleken om de eisvermeerdering te weigeren. Van een onredelijke vertraging van het geding is geen sprake aangezien [gedaagde] in de antwoordakte op de eisvermeerdering is ingegaan en daarvoor ook tijdens de mondelinge behandeling de gelegenheid krijgt.
Grondslag: non-conformiteit van de woning
De klachtplicht
4.3.
[gedaagde] beroept zich op een schending van de klachtplicht van artikel 7:23 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). Hij stelt dat [eisers] de vermeende gebreken in april 2019 dan wel kort na levering van de woning heeft ontdekt en hem daarvan pas op 27 augustus 2019 per sms op de hoogte heeft gesteld. Daarnaast ontving [gedaagde] op of rond 4 september 2019 een brief van de door [eisers] ingeschakelde advocaat. Ten aanzien van de losse tegels in de vloer van de inloopdouche heeft [eisers] pas geklaagd bij dagvaarding van 10 december 2019. Dat is negen maanden na levering van de woning en nadat [eisers] in de woning is getrokken. [eisers] heeft te laat geklaagd omdat hij dat niet binnen twee maanden heeft gedaan.
4.4.
[eisers] stelt dat hij op tijd - binnen zes maanden na aflevering - heeft geklaagd. Medio april 2019 is hij in het huis gaan wonen en eind augustus 2019 is hij gestart met klagen. In september 2019 is een brief gestuurd aan [gedaagde] . In die tijd was er een droge periode. De schade heeft zich met name daarna fors gemanifesteerd. Op het moment dat [eisers] dat merkte, heeft hij direct contact gezocht met [gedaagde] .
4.5.
Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW Pro kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.
4.6.
De rechtbank oordeelt dat het beroep van [gedaagde] op schending van de klachtplicht alleen slaagt voor zover het ziet op de losse tegels in de vloer van de inloopdouche. [eisers] heeft namelijk niet betwist dat hij daarover pas bij dagvaarding van 10 december 2019 heeft geklaagd. Daarmee staat vast dat [eisers] te laat heeft geklaagd en dat [eisers] geen beroep kan doen op non-conformiteit ten aanzien van de losse tegels in de vloer van de inloopdouche.
4.7.
Ten aanzien van het dak oordeelt de rechtbank dat [eisers] binnen bekwame tijd na ontdekking van het door hem gestelde gebrek [gedaagde] daarvan in kennis heeft gesteld. [eisers] heeft namelijk onbetwist gesteld dat na levering van de woning sprake was van een droge periode waardoor de schade zich pas later heeft gemanifesteerd en dat hij toen direct contact heeft gezocht met [gedaagde] . Daarmee is van schending van de klachtplicht van artikel 7:23 lid 1 BW Pro ten aanzien van het dak geen sprake.
De ouderdomsclausule
4.8.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat aan [eisers] geen beroep toekomt op non-conformiteit gelet op de beperking van de aansprakelijkheid van [gedaagde] in de ouderdomsclausule.
4.9.
[eisers] stelt dat de gebreken waar het hier om gaat niets te maken hebben met ouderdom van de woning.
4.10.
Partijen verschillen aldus van mening over de vraag of de ouderdomsclausule enkel betrekking heeft op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning (standpunt [eisers] ) of als algemene uitsluiting van de aansprakelijkheid van [gedaagde] moet worden uitgelegd (standpunt [gedaagde] ). De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Er is niet gesteld of gebleken dat de partijen over de tekst van de ouderdomsclausule hebben onderhandeld. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van de ouderdomsclausule, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit de ouderdomsclausule voortvloeiende rechtsgevolgen.
4.11.
Voor de uitleg van de ouderdomsclausule acht de rechtbank allereerst van belang dat die in de overeenkomst is opgenomen onder de kop ‘ouderdomsclausule’. Voorts is van belang dat in de eerste zin van de clausule staat dat de woning - met uitzondering van de aanbouw - circa 80 jaar oud is en dat dat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Uit deze kop en openingszin van de ouderdomsclausule volgt dat de reikwijdte daarvan wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Weliswaar staat in de derde zin van de ouderdomsclausule dat de verkoper geen enkele aansprakelijkheid zal doen erkennen c.q. zal doen accepteren met betrekking tot de onderhoudstoestand, de bouwtechnische staat en de technische installaties, maar uit de tekst daarvan blijkt niet dat daaronder ook gebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. De rechtbank oordeelt dat [eisers] de ouderdomsclausule redelijkerwijs aldus heeft mogen begrijpen dat deze alleen ziet op gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van de woning. Een ruimere interpretatie van de ouderdomsclausule leidt tot een uitholling van artikel 6.3, dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan, die [eisers] redelijkerwijs niet behoefde te verwachten. Feiten of omstandigheden die toch tot de door [gedaagde] bepleite ruime uitleg kunnen leiden, zijn niet gesteld of gebleken.
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat het beroep van [gedaagde] op de ouderdomsclausule alleen kan slagen voor zover het ziet op het hoofddak. Uit de eerste zin van de ouderdomsclausule blijkt namelijk dat een eventuele aanbouw, en dus ook het dak daarvan, is uitgesloten. De rechtbank oordeelt dat het beroep van [gedaagde] op de ouderdomsclausule slaagt aangezien [eisers] zonder nadere motivering heeft gesteld dat de gebreken, waaronder het gebrek aan het hoofddak, niets te maken hebben met de ouderdom van de woning. Daarmee heeft [eisers] onvoldoende gemotiveerd betwist dat het gebrek aan het hoofddak een gevolg is van de ouderdom van de woning.
De onderzoeksplicht
4.13.
[gedaagde] stelt zich ook op het standpunt dat [eisers] geen beroep toekomt op non-conformiteit omdat [eisers] de op hem rustende onderzoeksplicht heeft verzaakt. [eisers] is voorafgaand aan de koop en de levering van de woning niet op het platte dak gaan kijken. Daarnaast heeft [eisers] geen bouwkundig onderzoek laten verrichten terwijl dat wel op zijn weg had gelegen omdat sprake is van een woning van 80 jaar oud.
4.14.
[eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij voorafgaand aan de koop en de levering van de woning niet op het platte dak is gaan kijken. Ook heeft hij erkend dat hij geen bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten. Voor [eisers] was er geen aanleiding om een nader onderzoek te doen gelet op de uitlatingen van de makelaar en [gedaagde] en omdat het voor [gedaagde] bekende lekkages waren en [eisers] mocht verwachten dat het vochtprobleem was opgelost. Daarnaast wijst [eisers] erop dat de mogelijk slechte onderhoudstoestand c.q. bouwkundige staat niet in de verkoopprijs van de woning is verdisconteerd.
4.15.
Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW Pro moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt, gelet op artikel 7:17 lid 2 BW Pro, niet aan de overeenkomst als zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak gedaan heeft, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Waar de koper twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen of zelf onderzoek te verrichten. In hoeverre op de koper een onderzoeksplicht rust, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat de koper ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn met de afwezigheid van een bepaalde eigenschap (zie Hoge Raad 21-05-2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8295).
4.16.
In dit geval acht de rechtbank het van belang dat sprake is van een woning van 80 jaar oud en dat [eisers] naar eigen zeggen voorafgaand aan de koop van de woning bekend was met de lekkages van het dak en het vochtprobleem. Naar het oordeel van de rechtbank had [eisers] nader onderzoek moeten doen. Door dit na te laten heeft [eisers] onvoldoende invulling gegeven aan de op hem rustende onderzoeksplicht. [eisers] mocht in deze situatie – derhalve zonder eigen (bouwkundig) onderzoek en zonder de situatie op het dak zelf in ogenschouw te (laten) nemen - er niet op vertrouwen dat er geen sprake was van een vochtprobleem. Derhalve komt aan hem geen beroep toe op non-conformiteit. Het verweer van [gedaagde] slaagt.
4.17.
Gelet op hetgeen dat is overwogen over de klachtplicht, de ouderdomsclausule en de onderzoeksplicht zullen de primaire en subsidiaire vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
Grondslag: niet nagekomen mondelinge afspraak
4.18.
[eisers] stelt dat tussen partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst mondeling is afgesproken dat [gedaagde] het dak in orde zou maken zodat er geen vochtdoorslag of lekkages meer kunnen ontstaan. Die afspraak ziet zowel op het platte dak als op het hoofddak bij de schoorsteen. Partijen hebben immers tijdens het verkoopgesprek de vochtdoorslag op meerdere plaatsen in het huis als gevolg van de slechte dakbedekking op het platte dak en het hoofddak bij de schoorsteen besproken.
4.19.
[gedaagde] betwist dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt. Partijen hebben alleen ten aanzien van het platte dak ter hoogte van de keuken de afspraak gemaakt dat [gedaagde] het dak plaatselijk zou repareren en dat hij de vochtdoorslagkringen in de keuken deugdelijk zou wegwerken. [gedaagde] is deze afspraak op correcte wijze nagekomen. [eisers] heeft op het leveringsformulier van 15 april 2019 geen opmerkingen gemaakt.
4.20.
Omdat [eisers] nakoming van de gemaakte mondelinge afspraak vordert, rust op hem de last om voldoende onderbouwd te stellen en zo nodig te bewijzen dat de betreffende afspraak is gemaakt. Dit volgt uit artikel 150 Rv Pro. Of [eisers] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat een dergelijke mondelinge afspraak is gemaakt, is ook afhankelijk van de mate waarin [gedaagde] de stellingen van [eisers] gemotiveerd betwist.
4.21.
De rechtbank overweegt dat [eisers] enerzijds voldoende onderbouwd heeft gesteld dat tussen partijen mondeling is afgesproken dat zowel het platte dak als het hoofddak gerepareerd zouden worden. Anderzijds heeft [gedaagde] de stellingen van [eisers] voldoende gemotiveerd betwist. Dit betekent dat de rechtbank toekomt aan de fase van bewijslevering. Echter, de rechtbank zal geen bewijsopdracht verstrekken aan [eisers] , degene bij wie de bewijslast ligt. Het bewijsaanbod van [eisers] om de makelaar als getuige te horen is namelijk onvoldoende gespecificeerd omdat door hem geen te bewijzen feiten zijn aangeboden (zie artikel 166 lid 1 Rv Pro en vergelijk Hoge Raad 9-7-2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7817 en HR 9-7-2010, ECLI:NL:HR:2010:BL3262). Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat partijen mondelinge afspraken hebben gemaakt inzake het repareren van zowel het platte dak van de aanbouw als het hoofddak bij de schoorsteen in die mate dat geen vochtdoorslag of lekkage meer zouden ontstaan. Zowel de primaire als de subsidiaire vorderingen liggen daarmee voor afwijzing gereed.
4.22.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen - geen verdere bespreking en beoordeling meer.
4.23.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 297,00
- salaris advocaat
2.785,00(2,5 punten × tarief IV € 1.114,00)
2.785,00(2,5 punten × tarief IV € 1.114,00)
Totaal € 3.082,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.082,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.R.A. Timmermans-Vermeer en in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021. [1]