Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8981310 CV EXPL 21-450
Vonnis van de kantonrechter van 28 juli 2021
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
UNIEK MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Enter, gemeente Wierden,
eisende partij,
gemachtigde mr. G.E. Hamer,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BRIX2.0 B.V.,
gevestigd te Heerlen,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. M.M.T.H. Janssen.
Partijen worden hierna Uniek Makelaars en Brix2.0 genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van de dagvaarding van 8 januari 2021 met producties 1 tot en met 8
- de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 3
- de brief waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de door Uniek Makelaars bij e-mail van 16 april 2021 overgelegde productie 9
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden via Skype, van
21 april 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In een e-mail van 11 februari 2020 van Brix2.0 aan Uniek Makelaars is vermeld, voor zover van belang:
“Op verzoek van [naam 1] , zoals gisteren telefonisch besproken, Zou ik graag een afspraak met u inplannen om een taxatie te maken voor de[adres] te [plaats](voormalig Post-NL pand).”
2.2.
In een e-mail van 12 februari 2020 van Uniek Makelaars aan Brix2.0 is vermeld, voor zover van belang:
“Indien mogelijk zou ik graag voor volgende week een afspraak inplannen in [plaats] voor opname van het object t.b.v. de taxatie. (…)
Verder begreep ik dat er nog geen keuze is gemaakt qua bank (Rabobank of ABN Amro). Ons voorstel zou zijn om allereerst de marktwaarde en berekening bij jullie voor te leggen, welke jullie vervolgens met beide banken kunnen bespreken. Zodra er een definitieve keuze is gemaakt qua bank kunnen wij vervolgens in het juiste taxatiemodel de volledige taxatie uitwerken. Dit omdat beide banken niet het zelfde taxatiemodel hanteren waardoor anders ‘dubbel’ werk moet worden uitgevoerd.”
2.3.
In een e-mail van 17 februari 2020 van Uniek Makelaars aan Brix2.0 is vermeld, voor zover van belang:
“Onderwerp: FW: Afspraak Taxatie, [adres]
(…)
Middels deze mail bevestig ik onze afspraak voor de taxatie van bovengenoemd object, voor a.s. vrijdag 21 februari om 14.00 uur.
Indien er plattegronden beschikbaar zijn van het te taxeren object zou ik deze graag ontvangen. Kan ik verder gewoon rekening houden met een taxatie van het object in de huidige staat met de huidige bestemming? Of zullen hierin ook nog zaken worden gewijzigd?”
2.4.
Bij factuur van 3 maart 2020 heeft Uniek Makelaars een bedrag van € 1.512,50 bij Brix2.0 in rekening gebracht, die door Brix2.0 tot op heden niet is betaald.
2.5.
In een e-mail van 5 maart 2020 van Uniek Makelaars aan Brix2.0 is vermeld, voor zover van belang:
“Zoals gisteren besproken ontvang ik nog graag de aanvullende gegevens met betrekking tot de taxatie van het pand in [plaats] , te weten het huurcontract met Basic Fit en het opleveringsniveau na verbouwingen/aanpassingen door eigenaar.
Verder zal ik op jullie verzoek het taxatierapport uitwerken in het Rabobank model.”
2.6.
In een e-mail van 12 maart 2020 van Uniek Makelaars aan Brix2.0 is vermeld, voor zover van belang:
“Nog even een vraag over de bijlagen die je me hebt gestuurd. Hebben jullie al een (globale) kostenraming van de werkzaamheden die jullie moeten uitvoeren om het object van binnen en buiten verhuurklaar te maken conform de technische omschrijving uit de huurovereenkomst? Deze kosten moet ik meenemen in de waardering in verhuurde staat.
Verder ga ik er zoals besproken vanuit dat jullie vrij zijn om de kelder te gebruiken/verhuren voor bijvoorbeeld opslagdoeleinden en dat Basic Fit daar geen bezwaar tegen kan maken. In dat geval kan ik namelijk een bepaalde huurwaarde aan de kelder toekennen.”
2.7.
Op 17 maart 2020 zijn WhatsApp-berichten uitgewisseld tussen een medewerker van Uniek Makelaars ( [naam 2] ) en Brix2.0 ( [naam 3] ), voor zover van belang:
“ [naam 2] : Goedemorgen [naam 3] , ik heb de definitieve berekening klaar. Deze mail ik je zo meteen even. Deze waardes kun je doorgeven bij de bank, die zullen ook in het rapport komen te staan. Het rapport zelf wordt aan gewerkt, het rapport vandaag getekend door mij en mijn collega en gescand naar jullie mail is praktisch onmogelijk.
ik hoop dat de bank hier ook begrip voor heeft. Uiteraard proberen wij e.e.a. zo snel als het mogelijk is te regelen.
[naam 3] : Duidelijk! Helemaal top, ik zie het tegemoet. In deze tijd van onzekerheid en chaos moeten we roeien met de riemen die we hebben en zijn alle vertragingen en complicaties niet meer als begrijpelijk en onoverkomelijk. mijn dank is groot!”
2.8.
In een e-mail van 13 maart 2020 van Uniek Makelaars aan Brix2.0 is vermeld, voor zover van belang:
“Qua waarde in de huidige staat komen wij uit op€ 400.000,- k.k.De waarde in verhuurde staat (conform het huurcontract met Basic Fit) komt uit op€ 840.000,- k.k.In deze waarde is een correctie toegepast van - € 100.000,- aan renovatiekosten voor het verhuur klaar maken van de ruimte conform de technische omschrijving en het herstellen van het dak. Dit bedrag aan renovatiekosten is een globale inschatting die wij hebben gemaakt, aangezien ik begreep dat er nog geen kostenraming o.i.d. beschikbaar is van de kosten die jullie moeten maken. Als deze kosten hoger of lager uitvallen zal dit gevolgen hebben voor de waarde van het object. Zo lang er geen betrouwbare kostenraming of offertes zijn blijft dit dus enigszins een onzekere factor in de taxatie.”
2.9.
In een e-mail van 16 maart 2020 van Brix2.0 aan Uniek Makelaars is vermeld, voor zover van belang:
“Bijgaand de gevraagde bouwbegroting.
Je ziet hierin dat deze fors hoger liggen dan de aanname die jullie hebben gedaan. Er wordt fors geïnvesteerd en de mate van duurzaamheid van het pand wordt daardoor flik opgewaardeerd. Hierbij staccato de hoofdpunten van de werkzaamheden.
(…)
Al met al geeft het bovenstaande en de bijgevoegde begroting een duidelijk beeld over de nieuwe hoedanigheid van het gebouw qua toekomstbestendigheid (duurzaamheid en uitstraling) en betekent dat ook dat de courantheid beduidend hoger zal liggen dan de eerste aanname uit jullie concept rapport.”
2.10.
In een e-mail van 27 april 2020 van Brix2.0 aan Uniek Makelaars is vermeld, voor zover van belang:
(…) wat betekent dat het gebouw nu en in de toekomst in zijn huidige hoedanigheid voor meervuldig gebruik op meerdere lagen (…) te gebruiken is.
Het huidige plan voorziet weliswaar in een complete invulling t.b.v. Fitness, echter op basis van de bestaande indeling van het pand en de toegestane functie-aanduidingen uit het Bestemmingsplan is er een veel breder gebruik mogelijk (…)
Mocht er ondanks alle bovenstaande mogelijkheden alsnog een andere invulling gewenst zijn die niet in het bestemmingsplan zou passen, dan is de medewerking van de gemeente aan een afwijking van het Bestemmingsplan zeer positief te noemen.
(…)
Daarom zal de waardering qua courantheid dan ook minimaal in de categorie “goed” thuishoren!”
2.11.
In een e-mail van 29 april 2020 heeft Uniek Makelaars op voorstaande e-mail van Brix2.0 geantwoord. Hierin staat, voor zover van belang:
“Dat de gemengde bestemming in de breedte gezien mogelijkheden biedt ben ik wel met je eens, de stelling dat in het huidige bestemmingsplan ‘Wonen’ ook direct is toegestaan deel ik echter niet. (…) Zo heb ik het telefonisch onlangs bij jullie voorgelegd, met de vraag of jullie dan in ieder geval een bevestiging kunnen krijgen van de gemeente waarbij zij aangeven dat Wonen ook is toegestaan. Dit laatste omdat ik niet zomaar zonder nieuwe informatie een al door ons ondertekend taxatierapport aanpas van eenmatig tot redelijke courantheid(na verbouwing en in verhuurde staat) naargoede courantheid.
Verder zijn onderstaande argumenten natuurlijk ook grotendeels jou persoonlijke mening/interpretatie, die begrijpelijk is aangezien je graag de deal met Basic Fit wilt doen. Als ik echter onafhankelijk als taxateur naar het pand kijk vindt ik dat wanneer je de risico’s qua locatie/regio, het gebruik etc. in ogenschouw neemt, het niet reëel is om de courantheid als goed te omschrijven. (…) Het pand staat niet voor niets al jaren leeg en wordt aangeboden voor een schijntje in vergelijking met soortgelijke panden in plaatsen die het wel goed doen. (…)
Tot slot kunnen we natuurlijk ook niet om de omstandigheden van dit moment heen. We zijn 1,5 maand verder sinds ik het taxatierapport voor jullie heb uitgebracht en in de tussentijd is er dusdanig veel gebeurt in de wereld dat het niet te onderbouwen is waarom de courantheid zou zijn verbeterd, ook niet als blijkt dat Wonen wel is toegestaan.
We willen absoluut niet de boeman zijn, echter hebben we een betrouwbare naam opgebouwd bij alle banken als makelaar/taxateur die we graag willen behouden.”
2.12.
Brix2.0 heeft hierop bij e-mail van 1 mei 2020 voor zover van belang het volgende geantwoord:
“1. Voordat we van start gingen met dit dossier c.q. deze taxatie, is ons toegezegd dat de courantheid op ‘goed’ zou komen te staan;
2. (…)
3. (…) De courantheid is niet verbeterd ten opzichte van 1,5 maand geleden, hij was toen al al goed en daar gaat het om. Er is dus wel degelijk nieuwe informatie voorhanden, op basis waarvan je na overleg je mening over de courantheid kan herzien, zonder jullie betrouwbare naam hiervoor op het spel te zetten;”
3.Het geschil
3.1.
Uniek Makelaars vordert – samengevat – veroordeling van Brix2.0 tot betaling van € 1.835,25 waarvan € 1.512,50 aan hoofdsom, € 95,87 aan vervallen wettelijke handelsrente en € 226,88 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
Tussen partijen is in geschil of een overeenkomst van opdracht door Brix2.0 is verstrekt aan Uniek Makelaars tot taxatie van een bedrijfspand, onder de opschortende dan wel ontbindende voorwaarde dat de opdracht tot taxatie enkel en alleen wordt verstrekt indien de courantheid voorafgaande aan de taxatie als goed kan worden gekwalificeerd.
3.3.
Brix2.0 voert aan dat op 10 februari 2020 een telefonisch onderhoud heeft plaatsgevonden met een medewerker van Uniek Makelaars, die op grond van zijn kennis van het bedrijfspand aan Brix2.0 heeft medegedeeld dat de courantheid van het bedrijfspand als ‘goed’ kan worden gekwalificeerd. Ook tijdens daaropvolgende telefoongesprekken en tijdens de bezichtiging is door medewerkers van Uniek Makelaars herhaald dat de courantheid van het bedrijfspand ‘goed’ zou zijn, aldus Brix2.0. Daarop heeft de taxatie van het bedrijfspand plaatsgevonden, maar Brix2.0 stelt dat nadat de courantheid van het bedrijfspand in het taxatierapport niet als ‘goed’ werd aangemerkt, Uniek Makelaars niet aan de (opschortende) voorwaarde heeft voldaan en er dus geen overeenkomst van opdracht is totstandgekomen, zodat Brix2.0 de gevorderde factuur niet hoeft te voldoen.
3.4.
Uniek Makelaars stelt dat tijdens het voornoemde telefonische onderhoud van
10 februari 2020 door Brix2.0 opdracht is verstrekt tot taxatie van het bedrijfspand zonder dat partijen een (opschortende) voorwaarde zijn overeengekomen. Zij stelt overeenkomstig opdracht het pand te hebben getaxeerd, waarbij zij voorafgaand aan de opdracht geen uitlatingen heeft gedaan omtrent de courantheid van het pand aangezien zij het betreffende pand niet kende en zulks bovendien een schending van de beroepsregels zou inhouden.
3.5.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.
4.De beoordeling
Overeenkomst van opdracht
4.1.
Door Uniek Makelaars is voldoende gesteld dat tussen haar en Brix2.0 een overeenkomst van opdracht tot het taxeren van het bedrijfspand tot stand gekomen is. Dit volgt uit de e-mails en WhatsApp-berichten die zijn aangehaald onder 2.1.-2.3. en 2.5.-2.12. Door Brix2.0 is voorts niet betwist dat door Uniek Makelaars werkzaamheden zijn verricht, zoals de bezichtiging van het bedrijfspand en het inwinnen van verdere informatie alvorens Uniek Makelaars het definitieve taxatierapport heeft opgesteld en heeft doen toekomen aan Brix2.0. Op grond hiervan is voldoende aannemelijk dat opdracht tot taxatie is verstrekt door Brix2.0 aan Uniek Makelaars op grond waarvan Uniek Makelaars werkzaamheden heeft verricht, en dat de werkzaamheden, middels toezending van het taxatierapport, zijn voltooid. In beginsel moet Brix2.0 daarom de factuur betalen.
Opschortende dan wel ontbindende voorwaarde
4.2.
Brix2.0 beroept zich op een opschortende voorwaarde dan wel een ontbindende voorwaarde, maar zij stelt dat zij de opdracht pas wilde laten uitvoeren nadat Uniek Makelaars de courantheid als ‘goed’ zou hebben aangemerkt. Hieruit volgt dat slechts sprake kan zijn van een opschortende voorwaarde. Voor zover Brix2.0 zich beroept op een ontbindende voorwaarde wordt hieraan daarom voorbijgegaan.
Opschortende voorwaarde
4.3.
De stelling van Brix2.0 dat de taxatie van het bedrijfspand enkel en alleen door Uniek Makelaars diende te worden uitgevoerd indien aan de opschortende voorwaarde was voldaan dat de courantheid voorafgaande aan de taxatie als ‘goed’ kon worden gekwalificeerd kan geen stand houden.
Ten tijde van het telefonische onderhoud van 10 februari 2020, waarbij de opschortende voorwaarde volgens Brix2.0 zou zijn overeengekomen, waren de voor een taxatie benodigde gegevens niet voorhanden bij Uniek Makelaars. Dat Uniek Makelaars op grond van haar kennis voorafgaand aan taxatie van het pand al mededelingen kon doen over de courantheid, is onvoldoende gebleken. Uit diverse door Uniek Makelaars overgelegde e-mails blijkt dat door de taxateur nadere informatie is opgevraagd zoals een (globale) kostenraming, plattegronden, het huurcontract en het opleveringsniveau van het pand (zie r.o. 2.3., 2.5. en 2.6.). Het betreft kennelijk informatie die Uniek Makelaars van belang achtte om de taxatie uit te kunnen voeren. Pas bij e-mail van 16 maart 2020 is Uniek Makelaars in kennis gesteld van de bouwbegroting en de voorgenomen werkzaamheden (zie r.o. 2.9.). Tevens heeft op 28 februari 2020 een bezichtiging van het bedrijfspand plaatsgevonden. Uit het opvragen van diverse informatie en de bezichtiging van het pand volgt dat Uniek Makelaars dit van belang achtte alvorens het definitieve taxatierapport op 18 maart 2020 te kunnen uitbrengen. Deze werkwijze van Uniek Makelaars rijmt niet met het vooraf overeenkomen van een opschortende voorwaarde.
Daarbij komt dat Uniek Makelaars reeds bij e-mail van 13 maart 2020 een waarde indicatie van de huidige staat van het bedrijfspand van € 400.000,- k.k. aan Brix2.0 heeft doorgegeven (zie r.o. 2.8). Uit het conceptrapport volgde blijkbaar een lage courantheid. Niet valt dan in te zien waarom Brix2.0 vervolgens enkel reageert met redenen waarom de courantheid hoger zou moeten liggen en niet met een mededeling over de toezegging die zou zijn gedaan dat de courantheid ‘goed’ zou zijn, of iets in die trant. Weliswaar wordt uiteindelijk op 1 mei 2020 door Brix2.0 gerefereerd aan een toezegging dat de courantheid op ‘goed’ zou komen te staan (zie r.o. 2.12), maar niet in het jasje van opschortende voorwaarde, maar als een onjuiste mededeling die door Uniek Makelaars zou zijn gedaan. Dit zou meer passen bij de stelling dat Brix2.0 door deze verkeerde inlichting de overeenkomst zou hebben gesloten onder een verkeerde voorstelling van zaken, maar dit is niet het verweer dat Brix2.0 in deze zaak voert.
4.4.
Kortom: de stelling van Uniek Makelaars, dat sprake is van een overeenkomst zonder opschortende voorwaarde, wordt ondersteund door een legio aan schriftelijke stukken, waaronder correspondentie van de zijde van Brix2.0 zelf, terwijl er voor de stelling van Brix2.0, dat de overeenkomst is gesloten onder een opschortende voorwaarde, geen enkel aanknopingspunt in het dossier is te vinden. Bovendien is het de kantonrechter een raadsel waarom een taxateur in het algemeen (en in het bijzonder in dit geval, waar nog verbouwingswerkzaamheden zouden plaatsvinden die invloed hebben op de courantheid), alvorens opdracht tot taxatie is verstrekt, reeds de toezegging zou doen dat de courantheid van een bedrijfspand ‘goed’ is. Waarom zou zij voor een klant waarmee zij nooit eerder zaken heeft gedaan in strijd handelen met de fundamentele beginselen van haar beroepsgroep met alle risico’s van dien, waaraan door Uniek Makelaars ook wordt gerefereerd in de e mail van 29 april 2020 (zie r.o. 2.11)? En waarom zou zij, zonder dus enige zekerheid te hebben van betaling, allerlei werkzaamheden gaan uitvoeren? Dit, tezamen met het complete gebrek aan bewijs aan de zijde van Brix2.0 maakt dat de kantonrechter Brix2.0 niet in de gelegenheid zal stellen alsnog (getuigen)bewijs bij te brengen, maar de vordering van Uniek Makelaars zal toewijzen.
Wettelijke handelsrente
4.5.
De gevorderde wettelijke handelsrente zal worden toegewezen, nu de onderliggende overeenkomst van opdracht tussen partijen is aangegaan in de uitoefening van beroep en bedrijf en Brix2.0 het bedrag van € 1.512,50 niet binnen de gestelde betalingstermijn heeft voldaan.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.6.
De kantonrechter stelt vast dat Uniek Makelaars voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
Proceskosten
4.7.
Brix2.0 zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Uniek Makelaars worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
-
dagvaarding € 85,81
dagvaarding € 85,81
- griffierecht € 507,00
- gemachtigde salaris €
374,00(2 punten x € 187,00)
- gemachtigde salaris €
374,00(2 punten x € 187,00)
Totaal € 966,81
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Brix2.0 om aan Uniek Makelaars tegen bewijs van kwijting te betalen
€ 1.835,25, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 1.512,50 vanaf 18 december 2020 tot de dag van algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt Brix2.0 in de kosten van de procedure aan de zijde van Uniek Makelaar gevallen en aan die zijde tot vandaag begroot op een bedrag van € 966,81;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.J. Otto.
type: LS