Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8902097 CV EXPL 20-6048
Vonnis van de kantonrechter van 28 juli 2021
in de zaak van:
de stichting
STICHTING WELLER WONEN,
gevestigd te Heerlen,
eisende partij,
gemachtigde mr. J.M.H. van den Mosselaar,
tegen:
[gedaagde],
wonend op een geheim adres,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp.
Partijen worden hierna Weller Wonen en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van de dagvaarding van 18 november 2020 met producties 1 tot en met 49
- de conclusie van antwoord met productie 1
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte vermeerdering van eis met producties 50 tot en met 72
- de brief van 29 april 2021 van de zijde van Weller Wonen met productie 73
- het verzoek van [gedaagde] tot verplaatsing van de mondelinge behandeling vanwege de laattijdigheid en omvang van de akte vermeerdering van eis
- de reactie van Weller Wonen op het verzoek van [gedaagde]
- de beslissing van de kantonrechter dat de mondelinge behandeling zoals gepland doorgang zal vinden
- de akte aan de zijde van [gedaagde] met producties 2 tot en met 5
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 mei 2021 – waarin onder meer is opgenomen dat de zaak naar de rol van 9 juni 2021 wordt verwezen voor conclusie van antwoord op het punt van de bij vermeerdering van eis gevorderde schadevergoeding en naar de rol van 28 juli 2021 voor vonnis op het punt van de bij dagvaarding gevorderde ontbinding en ontruiming – en de ter mondelinge behandeling door Weller Wonen overgelegde zittingsaantekeningen,
- de conclusie van antwoord ter zake de vermeerdering van eis tevens houdende conclusie van eis in reconventie.
2. De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 7 november 2000 van Weller Wonen de woning met aanhorigheden, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). In artikel 10 van het huurreglement is onder meer het volgende opgenomen:
“10.1 Huurder zal verhuurder alleen op zijn verzoek in de gelegenheid stellen het gehuurde op technische en andere gebreken te controleren.
10.2
Huurder zal alle door verhuurder noodzakelijk geachte onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld gedogen.”
Ten aanzien van de kozijnen:
2.2.
Bij brief van 27 maart 2009 heeft Weller Wonen aan [gedaagde] laten weten, voor zover van belang:
“De kozijnen zullen door de firma [naam firma 1] worden gecontroleerd. Daar waar noodzakelijk zal houtrot worden hersteld of (deel) vernieuwing plaatsvinden. Indien mevrouw [gedaagde] dubbelglas wilt hebben, dan kan dat uitsluitend op basis van een geriefverbetering, dus tegen huurverhoging. Wij kunnen de bovengenoemde firma vragen of de kozijnen geschikt zijn voor dubbelglas en wat de financiële consequenties in het kader van een geriefverbetering zullen zijn.
Alvorens Weller een aannemer opdracht zal geven voor het realiseren van een geriefverbetering dient de huurder een akkoordverklaring te tekenen met betrekking tot de huurverhoging.”
2.3.
In 2010 heeft de rechtbank op verzoek van [gedaagde] een voorlopig deskundigenonderzoek gelast. De deskundige, ir. G.M.J. van den Bongard heeft in het rapport onder meer het volgende opgemerkt:
“6. De woning is niet voorzien van dubbele beglazing. Dit heeft met name in de herfst- en winterperiode tot gevolg, dat de leefruimtes te koud worden, waardoor extra moet worden gestookt, met alle extra kosten van dien. Ook ontstaat er condensvorming op de vensters.
(…)
ad.6.
(…)bovendien heeft verzoekster de woning aanvaard in deze toestand.
(…)
Vraag 2.Wat is de oorzaak van de diverse opgesomde gebreken?
(…)
6. Geen gebrek
(…)
Vraag 4.Geeft de inspectie van de woning de deskundige nog aanleiding tot het maken van verdere op- en aanmerkingen?
Onder Algemeen is reeds vermeld dat het bouwjaar van de woning 1956 is.
De bouwvoorschriften waren in die tijd veel beperkter dan thans. Bovendien was de stand van de bouwtechniek nog niet zover gevorderd als thans. (…) Isolatie werd nauwelijks toegepast.
In het kader hiervan moet punt 8 van bijlage 3 gezien worden waar Weller wijst op “geriefsverbetering” indien dubbel glas wordt aangebracht. (…)”
2.4.
Bij brief van 8 juli 2011 heeft Weller Wonen aan [gedaagde] laten weten, voor zover van belang:
“De firma [naam firma 2] heeft van Weller de opdracht gekregen voor het uitvoeren van schilderwerkzaamheden aan uw woning.
De firma [naam firma 2] geeft te kennen dat u alleen op de beneden verdieping de kozijnen wilt laten schilderen.
De kozijnen en raamvleugels op de verdieping dienen echter ook geschilderd te worden en daarom moet u ook de firma [naam firma 2] dit laten uitvoeren.
Ik ga er ook vanuit dat u uw medewerking verleent.
Voor het alsnog maken van een afspraak kunt u contact opnemen met de firma [naam firma 2] op telefoonnummer: [telefoonnummer 1] .”
2.5.
Bij brief van 13 oktober 2016 heeft Weller Wonen aan [gedaagde] laten weten, voor zover van belang:
“ [naam firma 3] heeft van Weller de opdracht gekregen voor het uitvoeren van schilderwerkzaamheden en het saneren van het houtrot van de kozijnen aan uw woning. De schilders hadden netjes met u een afspraak gemaakt op dinsdag 12-10-2016.
Echter toen de schilders bij u aanbelden gaf u hen geen toestemming om de kozijnen te schilderen en zijn zij weer moeten vertrekken.
De kozijnen en raamvleugels dienen echter geschilderd te worden en daarom wordt u gevraagd om [naam firma 3] toch toestemming te geven om dit te laten uitvoeren.
Voor het maken van een nieuwe afspraak kunt u contact opnemen met [naam firma 3] op telefoonnummer: tel.[telefoonnummer 2].”
2.6.
Bij brief van 21 oktober 2016 heeft Weller Wonen aan [gedaagde] laten weten, voor zover van belang:
“ [naam firma 3] heeft van Weller de opdracht gekregen voor het uitvoeren van schilderwerkzaamheden aan uw woning. [naam firma 3] had netjes een afspraak met u gemaakt, maar toen de schilders bij u voor de deur stonden gaf u hen geen toestemming om de werkzaamheden te laten uitvoeren.
De kozijnen en raamvleugels dienen echter geschilderd te worden en daarom moet u ook [naam firma 3] dit laten uitvoeren.
Ik ga er ook van uit dat u alsnog medewerking verleent.
Voor het alsnog maken van een afspraak kunt u contact opnemen met [naam firma 3] op telefoonnummer: tel.[telefoonnummer 2].”
2.7.
Bij aangetekende brief van 24 november 2016 heeft Weller Wonen aan [gedaagde] laten weten, voor zover van belang:
“Op 21 oktober 2016 heeft u van ons een tweede brief gekregen met het verzoek om alsnog medewerking te verlenen om de kozijnen van uw woning te laten schilderen.
U gaf wederom [naam firma 3] , nadat ze netjes een afspraak met u hadden gemaakt, wederom geen toestemming om herstel- en schilderwerkzaamheden uit te voeren.
U heeft tot op heden geen contact opgenomen voor het maken van een nieuwe afspraak zodat de herstel- en schilderwerkzaamheden alsnog konden worden uitgevoerd.
In 2011 heeft u destijds ook al geen medewerking verleend.”
2.8.
Op 7 november 2016 heeft [gedaagde] Weller Wonen gedagvaard in kort geding. In deze zaak (5463588 CV EXPL 16-9476) is door de kantonrechter van deze rechtbank op 13 februari 2017 vonnis gewezen Hieruit blijkt dat een verrekeningsverweer van [gedaagde] met een door Weller Wonen gevorderde huurachterstand is afgewezen door de kantonrechter te [plaats] bij vonnis van 6 maart 2013 en in hoger beroep bij eindarrest van 3 januari 2017 omdat de gegrondheid van [gedaagde] ’s verweer niet op eenvoudige wijze vast te stellen is. Er is, aldus de kantonrechter, dus nog geen oordeel gegeven over de vraag of de door [gedaagde] in die procedure gestelde gebreken zijn aan te merken als gebreken in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter is van oordeel dat binnen het bestek van het kort geding onvoldoende zekerheid bestaat dat de door [gedaagde] opgesomde gebreken in een bodemprocedure als gebreken in de zin van art. 7:204 lid 2 BW aangemerkt zullen worden, waartoe onder meer het volgende is overwogen:
“(…) Nog daargelaten dat het enkele gegeven dat de buitenramen uit enkel glas bestaan niet als een gebrek beschouwd kan worden, moet derhalve voorts worden geconstateerd dat [gedaagde] zelf geweigerd heeft om het enkel glas te laten vervangen door dubbele beglazing.
4.10.
Dat, zoals door [gedaagde] gesteld, de raamkozijnen door houtrot ernstig aangetast zijn, zou wel kunnen duiden op een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. Ter zitting is evenwel gebleken dat [gedaagde] de door Weller ingeschakelde schilder niet heeft willen toelaten werkzaamheden aan de kozijnen te verrichten. [gedaagde] heeft zich daarbij ten onrechte op het standpunt gesteld dat het (over)schilderen van de kozijnen niet helpt tegen houtrot.
Dienaangaande wordt overwogen dat de schilder in voorkomende gevallen ook zorg draagt voor herstel van (eventueel) houtrot. Dit herstel heeft [gedaagde] met haar weigering de schilder toe te laten onmogelijk gemaakt zodat de (eventuele) omstandigheid dat er sprake is van houtrot aan [gedaagde] zelf is toe te rekenen.
(…)”
2.9.
In opdracht van Weller Wonen heeft [naam firma 3] B.V. (hierna [naam firma 3] ) op 8 maart 2017 onder meer onderzoek uitgevoerd naar de technische staat van buitenschilderwerk en houten kozijnen en hierover gerapporteerd in een rapport van 1 mei 2017. Naar aanleiding van dit rapport laat (mr. Van den Mosselaar namens) Weller Wonen in een brief van 7 juni 2017 weten, voor zover van belang:
“Hierbij verzoek respectievelijk sommeer ik u mij binnen 7 dagen na heden (derhalve uiterlijk 15 juni a.s.) te laten weten of u bereid bent uw medewerking te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden, als vermeld in het rapport van de firma [naam firma 3] BV, inclusief het buitenschilderwerk aan alle ramen en deuren, kozijnen en overstekken. Indien ik donderdag 15 juni a.s. van u geen bericht heb ontvangen dat u bereid bent aan alle werkzaamheden uw medewerking te verlenen – zowel aan vervanging/herstel van ramen en deuren, kozijnen en overstekken áls aan het buitenschilderwerk – acht ik u nadien in gebreke en verzuim en heb opdracht u in rechte betrekken teneinde u te dwingen uw medewerking aan deze werkzaamheden te verlenen.”
2.10.
In reactie op de brief van 7 juni 2017 laat (mr. Kreutzkamp namens) [gedaagde] in een e-mail van 20 juni 2017 weten, voor zover van belang:
“Cliënte is in beginsel bereid om de daarin aangegeven werkzaamheden te laten uitvoeren, zulks zonder erkenning van enige aansprakelijkheid. (…)
De voorgestelde werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, op voorwaarde dat zij aanvangen nadat de thans lopende periode van de Ramadan is verstreken. Van cliënte kan niet worden gevergd dat werkzaamheden in die periode aanvangen. Over ± twee weken is de Ramadanperiode voorbij. (…)
Niet in de laatste plaats mag cliënte verlangen dat, voorafgaand aan de werkzaamheden, een concreet werkschema wordt gepresenteerd. Dan weet cliënte tevoren welke firma wanneer welke werkzaamheden gaat verrichten.”
2.11.
Bij aangetekend verstuurde brief van van 5 december 2017 laat (mr. Van den Mosselaar namens) Weller Wonen aan [gedaagde] weten, voor zover van belang:
“Bij mail van 23 augustus 2017 heb ik uw raadsman namens Weller te kennen gegeven dat inmeting van de kozijnen gepland stond voor de week van 11 september 2017. De inmeter heeft met hem contact opgenomen voor het maken van een afspraak. Ondanks het feit dat met uw raadsman diverse malen contact is opgenomen kon – door toedoen van u c.q. uw raadsman – die inmeting eerst plaatsvinden op 12 oktober 2017. De kozijnen zijn sinds begin november 2017 gereed. Sedert die datum heeft de aannemer ( [naam firma 4] )9 maalmet uw raadsman contact opgenomen voor het maken van een afspraak. Ondanks diverse toezeggingen zijnerzijds om terug te bellen c.q. een afspraak te maken voor plaatsing van de kozijnen is tot op heden – wederom door toedoen van u c.q. uw raadsman– nog geen afspraak voor plaatsing van de kozijnen gemaakt.”
2.12.
Op 7 januari 2018 zijn de kozijnen op de bovenverdieping vervangen.
2.13.
Bij e-mail van 8 november 2019 laat (mr. Kreutzkamp namens) [gedaagde] weten, voor zover van belang:
“Met de meeste spoed verzoekt cliënte ook op de begane grondverdieping de kozijnen te vervangen en dubbelglas te plaatsen.”
2.14.
Bij e-mail van 15 november 2019 laat (mr. Van den Mosselaar namens) Weller Wonen aan [gedaagde] weten, voor zover van belang:
“Door een omissie zijdens cliënte zijn daarbij de herstelwerkzaamheden aan de kozijnen op de begane grond – als verwoord in het advies van [naam firma 3] BV – niet opgedragen. (…)
Van de zijde van Weller is inmiddels opdracht verstrekt de werkzaamheden aan de kozijnen uit te voeren; e.e.a. als verwoord in het advies van [naam firma 3] BV. Begin volgende week zal met uw cliënte een afspraak worden gemaakt voor uitvoering van de werkzaamheden.
2.15.
Op 9 december 2019 heeft [naam firma 3] BV de kozijnen op de benedenverdieping opgenomen en vastgesteld dat de kozijnen van de woonkamer zich lenen voor schilderwerk en herstel van houtrot, maar dat de voor- en achterdeuren en kozijnen daarvan geheel moeten worden vervangen.
2.16.
Bij brief van 6 februari 2020 heeft (mr. Van den Mosselaar namens) Weller Wonen voor zover van belang het volgende geschreven:
“Eerst na uw mail van 8 november 2019 heeft cliënte bemerkt, dat abusievelijk de schilderwerkzaamheden in juni 2017 niet aan de firma [naam firma 3] zijn opgedragen. (…) Na ontdekking van de omissie zijn voornoemde werkzaamheden meteen opgedragen en is met uw cliënte contact opgenomen om e.e.a. te inspecteren. (…) Op 9 december 2019 heeft de inspectie plaatsgevonden.
De firma [naam firma 3] heeft cliënte naar aanleiding van deze inspectie geadviseerd beide bestaande (houten) deuren te vervangen. E.e.a. is ter plaatse met cliënte kort gesloten, waarna de deuren op voornoemde datum door [naam firma 3] zijn ingemeten. (…) Tevens zijn bij die gelegenheid de ramen/kozijnen op de benedenverdieping opgenomen (ter uitvoering van de in het rapport van 1 mei 2017 geadviseerde werkzaamheden), waarbij aan uw cliënte is aangegeven dat die werkzaamheden gelijktijdig – tezamen met de plaatsing van de deuren en kozijnen – zou worden uitgevoerd.
(…) Blijkens uw mail is uw cliënte – in tegenstelling tot uw eerdere mail van 20 juni 2017 – thans van opvatting dat daarnaast óók de kozijnen op de begane grondverdieping dienen te worden vervangen, zowel aan de voor- als aan de achterzijde. Daarvan kan geen sprake zijn. Herstel vindt plaats conform het eerdere rapport van de firma [naam firma 3] d.d. 1 mei 2017. (…)
In vervolg op de met uw cliënte gemaakte afspraken zijn de voor- en achterdeuren plus kozijnen door Weller besteld. Indachtig de met uw cliënte gemaakte afspraken, heeft de firma [naam firma 3] op maandag 20 januari 2020 met mevrouw [gedaagde] contact opgenomen om een afspraak te maken voor montage van de deuren en uitvoering van de overige werkzaamheden. De werkzaamheden zouden in de tweede helft van februari 2020 kunnen worden uitgevoerd. Tot verbazing van de firma [naam firma 3] deelde mevrouw [gedaagde] mede, dat ‘ze met haar advocaat heeft afgesproken dat het absoluut geen houten kozijnen mogen zijn, maar kunststofkozijnen conform te bovenverdieping’
. Een afspraak is niet tot stand gekomen.
. Een afspraak is niet tot stand gekomen.
Uit uw mail in combinatie met de recente uitlatingen van uw cliënte leidt ik vooralsnog af, dat uw cliënte niet bereid is haar medewerking te verlenen aan de uitvoering van de schilderwerkzaamheden, waarmee van haar zijde al eerder (juni 2017) is ingestemd. Mijn cliënte acht het terugkomen op die instemming strijdig met goed huurderschap. Voorts is uw cliënte – blijkbaar – niet bereid medewerking te verlenen aan de vervanging van de houten voor- en achterdeuren/kozijnen (door daarmee vergelijkbare exemplaren) terwijl zij daarmee op 9 december 2019 wel mee heeft ingestemd, als uitvloeisel waarvan e.e.a. door Weller is besteld. (…)
Namens en als gemachtigde van Weller verzoek – en voor zover nodig – sommeer ik uw cliënte hierbij mij binnen 5 dagen na heden (derhalve uiterlijk 11 februari 2020) te berichten dat zij onvoorwaardelijk haar medewerking verleent (…)”
2.17.
Bij vonnis in kort geding van 25 juni 2020 in de zaak met nummer 8327370 CV EXPL 20-712, ingesteld door Weller Wonen waarna [gedaagde] een vordering in reconventie heeft ingesteld, heeft de kantonrechter onder meer overwogen en geoordeeld:
“4.4. Uit het verhandelde ter mondelinge behandeling volgt dat partijen het er over eens zijn dat de vervanging van de voor- en achterdeur als de kozijnen daarvan dringen noodzakelijke werkzaamheden zijn die geen uitstel kunnen dulden gelet op de slechte staat waarin deze onderdelen verkeren. (…)
4.6.
[gedaagde] heeft de spoedeisendheid van de werkzaamheden wat betreft de boeiboorden/windveren en de (overige) kozijnen op de begane grond, waarvan Weller de uitvoering vordert, als zodanig niet bestreden. Zij heeft wel haar eigen wensen geformuleerd, onder andere wat betreft het materiaal van de aan te brengen kozijnen (kunststof), maar, zoals overwogen (zie rechtsoverweging 4.3.), dat is niet aan [gedaagde] als huurder om te bepalen. De vorderingen van Weller tot het uitvoeren van de overige werkzaamheden zullen dan ook worden toegewezen. (…)
4.7.
Nu, zoals eerder overwogen, vaststaat dat [gedaagde] haar medewerking slechts zal verlenen indien dat op haar voorwaarden geschiedt en het met inachtneming van het vorenoverwogene duidelijk is dat die voorwaarden niet of niet geheel zullen worden vervuld, zal het door Weller onder II gevorderde worden toegewezen. De door Weller gestelde termijn - onmiddellijk na betekening van dit vonnis - oordeelt de kantonrechter als te kort en zal daarom worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
(…)
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
verleent Weller machtiging om de volgende onderhouds- en controlewerkzaamheden in-, op- en/of aan de woning (…) welke [gedaagde] van Weller Wonen huurt, uit te (laten) voeren:
(…)
de woning:
-
vervangen houten voor- en achterdeur inclusief kozijnen,
vervangen houten voor- en achterdeur inclusief kozijnen,
-
vervangen boeiboorden/windveren voor boeiboorden/windveren bestaande uit Trespa
vervangen boeiboorden/windveren voor boeiboorden/windveren bestaande uit Trespa
-
herstel c.q. onderhoud van kozijnen op de begane grond,
herstel c.q. onderhoud van kozijnen op de begane grond,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onder 5.1. vermelde werkzaamheden toe te laten, te gedogen en daaraan de nodige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het verschaffen van toegang tot het gehuurde aan medewerkers van Weller en/of derden die hiertoe van Weller opdracht hebben gekregen en het voorafgaand leeg maken van de berging in haar tuin,
(…)
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.”
De door Weller Wonen gevorderde ontruiming is door de kantonrechter afgewezen. Weller Wonen is tegen het vonnis in hoger beroep gegaan.
2.18.
In een e-mail van 7 augustus 2020 laat (mr. Kreutzkamp namens) [gedaagde] weten:
“Mijn cliënte kan het niet aan om vervolgens mee te maken, dat – in allerlei etappes– werkzaamheden zullen worden verricht.
Cliënte heeft er dus bezwaar tegen dat op 24 augustus 2020 of op een andere genoemde alternatieve datum wordt gestart met de werkzaamheden.”
2.19. Weller Wonen heeft [gedaagde] wederom gedagvaard in kort geding om alsnog een veroordeling van [gedaagde] tot tijdelijke ontruiming van het gehuurde te bewerkstelligen (zaaknummer 8856582 CV EXPL 20-5495). Tijdens de mondelinge behandeling op 23 november 2020 zijn partijen voor zover van belang het volgende overeengekomen:
Op maandag 30 november 2020 zal de aannemer namens Weller beginnen met het herstel c.q. het onderhoud van de kozijnen op de begane grond, met het vervangen van de boeiboorden/windveren en met het vervangen van het raampje van de berging, met dien verstande dat het weer het toelaat.
(…)
(…)
Indien mevr. [gedaagde] op enige manier niet meewerkt aan het laten verrichten van deze werkzaamheden door Weller verbeurt zij een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum verbeurte van € 2.500,--.
Weller zal voor de aanvang van de werkzaamheden aan de raadsman van mevr. [gedaagde] een voldoende concrete planning doorgeven. Deze houdt ook in dat wordt vermeld hoe laat en hoeveel werklieden hun werkzaamheden zullen komen verrichten.
(…)
Partijen regelen in onderling overleg het vervangen van de houten voor- en achterdeur inclusief de kozijnen van de woning.
Partijen verzoeken aanhouding van deze kort geding procedure tot 20 januari 2021. Daarna zal bericht volgen of deze zaak onder compensatie van proceskosten zal worden ingetrokken of dat om een vonnis wordt verzocht.”
2.20.
Op de datum van de mondelinge behandeling in deze zaak waren de schilderwerkzaamheden aan de kozijnen nog niet afgerond.
Ten aanzien van het dak van de berging
2.21.
Bij brief van 24 april 2018 stelt Weller Wonen [gedaagde] in kennis van de voorgenomen uitbestede werkzaamheden in de maanden juni – juli 2018 ter vervanging van de asbesthoudende golfplaten dakbedekking van de berging van [gedaagde] .
2.22.
Bij brief van 10 september 2018 laat (mr. Van den Mosselaar namens) Weller Wonen, voor zover van belang:
“Ten aanzien van deze berging heeft u eerder het standpunt ingenomen dat deze tuinberging als geheel aan vervanging toe is en dat vervanging van de asbesthoudende golfplaten dak onvoldoende is. Ik heb u nadien – bij mail van 5 juni 2018 – kenbaar gemaakt dat uw cliënte aan deze dringende werkzaamheden haar medewerking dient te verlenen.
Inmiddels is Dakdekkersbedrijf [naam firma 5] BV namens Weller begonnen met de dakbedekkingen van de bergingen. Daarbij is ook met uw cliënte contact geweest. Zij heeft naar de dakdekker kenbaar gemaakt, dat zij hen niet toestaat de dakbedekking te vervangen. Een en ander onder verwijzing naar het eerder door u namens uw cliënte ingenomen standpunt.
Het betreft hier dringende werkzaamheden – in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW – waaraan uw cliënte haar medewerking dient te verlenen. Weller acht de weigering van uw cliënte haar medewerking aan de werkzaamheden te verlenen in strijd met goed huurderschap. Namens en als gemachtigde van Weller verzoek en voor zover nodig sommeer ik uw cliënte hierbij binnen één week na heden – derhalve uiterlijk 18 september 2018 – een afspraak te maken met Dakdekkersbedrijf [naam firma 5] BV, welke afspraak dient plaats te vinden binnen een week, te rekenen vanaf 18 september 2018, alsmede mij gelijktijdig te berichten dat uw cliënte aan voornoemde werkzaamheden haar medewerking zal verlenen.”
2.23.
[gedaagde] heeft alsnog ingestemd met vervanging van het dak van de berging. Na voorcontrole op 14 december 2018, waaraan zij haar medewerking verleende, heeft zij de aannemer op 17 december 2018 de toegang ontzegt. In een e-mail van 17 december 2018 schrijft ene Hans Ortmans aan mr. Van den Mosselaar:
“Dakdekkersbedrijf [naam firma 5] staat voor de deur en mogen, zelfs na het maken van een afspraak, niet saneren. Kun jij z.s.m. een mail sturen aan Kreutzkamp?”
2.24.
Bij e-mail van 20 april 2020 schrijft (mr. Kreutzkamp namens) [gedaagde] :
“Cliënte vraagt inmiddels ook met spoed aandacht voor het dak van het tuinhuis. Dit tuinhuis is onderwerp van geschil tussen partijen. Uw cliënte wil slechts het dak renoveren wegens de aanwezigheid van asbest. Mijn cliënte verlangt algehele afbraak van het tuinhuis en een nieuw tuinhuis.
Zonder haar vordering prijs te geven, verzoekt cliënte met de meeste spoed aan uw cliënte om het dak onderhanden te nemen. Asbestdeeltjes zouden loslaten. Cliënte vreest voor haar gezondheid en die van familieleden c.q. bezoekers.”
2.25.
Weller Wonen heeft Technisch Bureau [naam firma 6] ingeschakeld voor een asbestinventarisatie. In het rapport d.d. 26 mei 2020 staat dat geen asbestdeeltjes zijn aangetroffen. Wel is geconstateerd dat de asbesthoudende golfplaten op enkele plaatsen zijn beschadigd.
2.26.
Bij voornoemd vonnis in kort geding van 25 juni 2020 (zie r.o. 2.17.) heeft de kantonrechter onder meer overwogen en geoordeeld:
“4.5.2. Hoewel asbestsanering op zichzelf bezien geen dringende werkzaamheid betreft die geen uitstel kan dulden, is het een feit van algemene bekendheid dat beschadigde asbestplatenkunnen
leiden tot vrijkomende asbestdeeltjes en dat met name die deeltjes gevaarlijkkunnen
zijn voor de volksgezondheid. Gelet hierop en op de stellingen van partijen staat ook de gestelde spoedeisendheid van de vervanging van het asbesthoudende dak genoegzaam in rechte vast waardoor de vordering van Weller ter zake voor toewijzing gereed ligt. (…)
leiden tot vrijkomende asbestdeeltjes en dat met name die deeltjes gevaarlijkkunnen
zijn voor de volksgezondheid. Gelet hierop en op de stellingen van partijen staat ook de gestelde spoedeisendheid van de vervanging van het asbesthoudende dak genoegzaam in rechte vast waardoor de vordering van Weller ter zake voor toewijzing gereed ligt. (…)
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
verleent Weller machtiging om de volgende onderhouds- en controlewerkzaamheden in-, op- en/of aan de woning (…) welke [gedaagde] van Weller Wonen huurt, uit te (laten) voeren:
(…)
de berging in de tuin:
(…)
-
vervangen van het asbesthoudend dak,
vervangen van het asbesthoudend dak,
(…)
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onder 5.1. vermelde werkzaamheden toe te laten, te gedogen en daaraan de nodige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het verschaffen van toegang tot het gehuurde aan medewerkers van Weller en/of derden die hiertoe van Weller opdracht hebben gekregen en het voorafgaand leeg maken van de berging in haar tuin,
(…)
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.”
De door Weller Wonen gevorderde ontruiming is door de kantonrechter afgewezen. Weller Wonen is tegen het vonnis in hoger beroep gegaan.
2.27.
In een e-mail van 7 augustus 2020 laat (mr. Kreutzkamp namens) [gedaagde] weten:
“Mijn cliënte kan het niet aan om vervolgens mee te maken, dat – in allerlei etappes– werkzaamheden zullen worden verricht.
Cliënte heeft er dus bezwaar tegen dat op 24 augustus 2020 of op een andere genoemde alternatieve datum wordt gestart met de werkzaamheden.”
2.28. Weller Wonen heeft [gedaagde] wederom gedagvaard in kort geding om alsnog een veroordeling van [gedaagde] tot tijdelijke ontruiming van het gehuurde te bewerkstelligen (zaaknummer 8856582 CV EXPL 20-5495). Tijdens de mondelinge behandeling op 23 november 2020 zijn partijen voor zover van belang het volgende overeengekomen:
(…)
Vanaf maandag 7 december 2020 zal aan de berging het asbesthoudende dak worden vervangen, de vloer worden geëgaliseerd, het voegwerk worden gerepareerd en het wit texen worden uitgevoerd, met dien verstande dat het weer het toelaat.
Mevrouw [gedaagde] zal voorafgaand aan 30 november 2020 er voor zorgdragen dat de berging is leeggeruimd en dat ook ten aanzien van de werkzaamheden aan de woning er voldoende ruimte is gecreëerd voor de werklieden.
Indien mevr. [gedaagde] op enige manier niet meewerkt aan het laten verrichten van deze werkzaamheden door Weller verbeurt zij een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum verbeurte van € 2.500,--.
Weller zal voor de aanvang van de werkzaamheden aan de raadsman van mevr. [gedaagde] een voldoende concrete planning doorgeven. Deze houdt ook in dat wordt vermeld hoe laat en hoeveel werklieden hun werkzaamheden zullen komen verrichten.
Weller zal, afhankelijk van de planning van de werkzaamheden, een week voorafgaande aan de feitelijke werkzaamheden van 7 december 2020 een kleine container van 3 bij 2,5 vierkante meter bij mevr. [gedaagde] op de oprit plaatsen.
(…)
9.
Partijen verzoeken aanhouding van deze kort geding procedure tot 20 januari 2021. Daarna zal bericht volgen of deze zaak onder compensatie van proceskosten zal worden ingetrokken of dat om een vonnis wordt verzocht.”
Partijen verzoeken aanhouding van deze kort geding procedure tot 20 januari 2021. Daarna zal bericht volgen of deze zaak onder compensatie van proceskosten zal worden ingetrokken of dat om een vonnis wordt verzocht.”
2.29.
Op de datum van de mondelinge behandeling in deze zaak waren de werkzaamheden afgerond.
Ten aanzien van de isolatiedeken in het ventilatiekanaal op de badkamer
2.30.
Weller Wonen heeft de ventilatie van de badkamer laten inspecteren door [naam firma] Klimaattechniek, die concludeerde dat zich in het ventilatiekanaal een isolatiedeken bevond.
2.31.
Bij brief van 1 november 2017 heeft (mr. Van den Mosselaar namens) Weller Wonen onder meer het volgende geschreven:
“De aannemer zal de uitvoering met uw cliënte afstemmen. Weller zal haar aannemer – louter uit coulance – tevens opdracht verstrekken de isolatiedeken uit het ventilatiekanaal te verwijderen en nadien op zijn werking te controleren (…). (…)”
2.32.
In een brief van 27 juni 2018 laat (mr. Van den Mosselaar namens) Weller Wonen weten voor zover van belang:
“Met veel moeite is [naam firma] er in geslaagd met uw cliënte rechtstreeks een afspraak te maken voor maandag 29 januari 2018, waarbij aan uw cliënte is aangegeven welke werkzaamheden [naam firma] voornemens was te gaan verrichten. Kort voordien heeft uw cliënte de afspraak afgebeld; [naam firma] diende maar via haar advocaat een afspraak te maken. Vervolgens heeft [naam firma] met u contact gehad op 1 februari 2018 (…). U zou contact opnemen met uw cliënte, zodat een afspraak kon worden ingepland. Op 5 maart 2018 heeft [naam firma] wederom met u contact opgenomen, aangezien zij niets meer van u hadden vernomen. Tijdens laatstgenoemde gesprek heeft u opnieuw toegezegd contact met uw cliënte op te nemen, zodat een afspraak kon worden gemaakt ter uitvoering van de werkzaamheden. [naam firma] heeft nimmer meer iets van u vernomen. (…)
Hierbij verzoek ik uw cliënte dringend om binnen 7 dagen na heden een afspraak te maken met de firma [naam firma] ( [telefoonnummer 3] ) voor uitvoering van voornoemde werkzaamheden binnen een termijn van 3 weken na heden. Mocht aan dit verzoek geen gevolg worden gegeven dat neemt Weller aan – mede gelet op het voortraject – dat uw cliënte niet langer herstel van de ventilatievoorziening in de badkamer verlangt.”
2.33.
Bij brief van 10 september 2018 laat (mr. van den Mosselaar namens) Weller Wonen aan [gedaagde] weten, voor zover van belang:
“Uw cliënte heeft eerder geklaagd over de ventilatie van de badkamer. Als uitvloeisel daarvan heeft Weller op 6 november 2017 opdracht verstrekt aan [naam firma] Techniek; onder meer om de ventilatie op haar werking te controleren. Alhoewel [naam firma] meerdere malen met uw cliënte c.q. met u contact heeft opgenomen voor het maken van een afspraak gekomen, is nooit een afspraak tot stand gekomen. En uiteraard: ‘u belt nog terug’. Bij brief van 27 juni 2018 heb ik u daarop aangeschreven. In die brief heb ik uw cliënte dringend verzocht binnen 7 dagen nadien contact op te nemen voor het maken van een afspraak. Noch u noch uw cliënte heeft contact opgenomen.”
2.34.
In een e-mail van een medewerker van [naam firma] Installatietechniek aan Weller Wonen van 19 april 2021 is vermeld:
“Wij hadden een afspraak staan voor 20-04-2021 tbv aanbrengen ventilatie, mevrouw heeft zojuist zelf de afspraak geannuleerd. Zij zou contact opnemen voor een nieuwe afspraak wanneer het gelegen komt.”
2.35.
Op het moment van de mondelinge behandeling was de isolatiedeken nog altijd niet verwijderd. mr. Kreutzkamp verklaarde namens [gedaagde] hierover het volgende:
“ [gedaagde] heeft de werkzaamheden toegestaan om de deken te verwijderen, maar wilde dat niet tijdens de Ramadan. Er waren tijdens de Ramadan wel anderen aan het werk, maar [gedaagde] wilde niet dat er teveel mensen over de vloer zouden komen. De Ramadan is inmiddels klaar, dus ze kunnen een afspraak maken om de deken te verwijderen.” en “Dat zij niemand wilde toelaten voor het wegnemen van de isolatiedeken is gelet op de Ramadan redelijk, en dat kan alsnog.”
3.Het geschil
3.1.
Woonpunt vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad primair de ontbinding van de huurovereenkomst en subsidiair vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst is ontbonden dan wel eindigt, met al het haren en de hare en de sleutels ter beschikking van Weller Wonen te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 10.000,- dat [gedaagde] na de aangezegde dag van ontruiming in gebreke blijft de woning te ontruimen, en voorts:
- te verklaren voor recht dat Weller Wonen niet aansprakelijk is voor schade welke Weller Wonen lijdt c.q. mocht lijden ten gevolge van het door [gedaagde] weigeren medewerking te verlenen aan de door Weller Wonen noodzakelijk geachte onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de woning,
- [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
Weller Wonen legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door te weigeren medewerking te verlenen aan het verrichten van dringende onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de woning en zich tevens niet als goed huurder te gedragen. Hiertoe beroept Weller Wonen zich op artikel 10 van het huurreglement jo. artikel 7:220 BW met betrekking tot de verplichting van de huurder medewerking te verlenen aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden en onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de woning, en het niet nakomen van de verplichting zich als goed huurder te gedragen conform artikel 6.1 van het huurreglement jo. artikel 7:213 BW.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit een overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid geeft die overeenkomst te ontbinden – bij een huurovereenkomst: door de rechter te doen ontbinden – tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij is het in beginsel aan de schuldenaar ( [gedaagde] ) om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
Ten aanzien van de kozijnen
4.2.
Ten aanzien van de kozijnen blijkt uit de stukken in dossier (zie r.o. 2.2 tot en met 2.20) dat Weller Wonen sinds 2011 tracht om de kozijnen van het gehuurde te laten schilderen/vervangen en het houtrot te laten herstellen. [gedaagde] weigert sinds 2011 de schilder- en herstelwerkzaamheden aan de kozijnen te laten plaatsvinden; zelfs nadat een afspraak is gepland (zie r.o. 2.5. tot en met 2.7.), [gedaagde] heeft verzocht om uitvoering van de werkzaamheden (zie r.o. 2.13.) en zij bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is veroordeeld tot medewerking verlenen aan het vervangen/herstellen van de kozijnen, weigert zij medewerking aan de vervangings- en herstelwerkzaamheden (zie r.o. 2.11., 2.16. en 2.19.). Tevens neemt [gedaagde] telkens geen contact op met het schildersbedrijf tot het maken van een nieuwe afspraak, ook niet na daartoe door Weller Wonen meermaals bij brieven te zijn verzocht/gesommeerd (zie r.o. 2.4. tot en met 2.6. en 2.11.). Doordat al jaren geen onderhoud aan de kozijnen heeft kunnen plaatsvinden blijkt uit een rapport van 1 mei 2017 van de firma [naam firma 3] (zie r.o. 2.9.) dat de kozijnen op de bovenverdieping niet meer te herstellen zijn en volledig dienen te worden vervangen. Nadat Weller Wonen bij brief van 7 juni 2017 [gedaagde] wederom sommeert medewerking te verlenen tot uitvoering van de werkzaamheden en haar wijst op het huurreglement (zie r.o. 2.9), laat [gedaagde] bij email van 20 juni 2017 weten bereid te zijn om de werkzaamheden, onder voorwaarden, te laten uitvoeren (zie r.o. 2.10). Het inmeten van de kozijnen stond gepland voor de week van 11 september 2017, maar heeft nadat diverse malen contact is opgenomen met (de gemachtigde van) [gedaagde] pas plaatsgevonden op 12 oktober 2017. Nadat Weller Wonen begin november 2017 de kozijnen gereed had voor plaatsing blijkt uit de brief van 5 december 2017 (zie r.o. 2.11) dat de aannemer reeds negen maal contact heeft opgenomen tot het maken van een afspraak, maar dat nog geen afspraak stond gepland. De kozijnen op de bovenverdieping zijn uiteindelijk pas op 7 januari 2018 geplaatst (zie r.o. 2.12.). De kozijnen op de benedenverdieping waren op de datum van de mondelinge behandeling – aldus bijna tien jaar nadat Weller Wonen deze werkzaamheden wilde uitvoeren en ondanks een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis d.d. 25 juni 2020 en een in een tweede kort geding procedure getroffen regeling – ten tijde van de mondelinge behandeling in deze zaak nog altijd niet geschilderd.
4.3.
Uit bovenstaande blijkt genoegzaam dat Weller Wonen gedurende bijna een decennium (!) de nodige inspanningen heeft verricht en gepoogd heeft dringende onderhouds- en herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren aan de kozijnen. Uiteindelijk dient Weller Wonen in 2018 nieuwe kozijnen te plaatsen, hetgeen indien Weller Wonen in 2011 dan wel in 2016 de onderhouds- en herstelwerkzaamheden had kunnen uitvoeren wellicht (nog) niet nodig was geweest. Door geen medewerking te verlenen aan de dringend uit te voeren onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan de kozijnen, zelfs niet nadat zij hiertoe is veroordeeld bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis (zie r.o. 2.17.), waarna Weller Wonen genoodzaakt was [gedaagde] wederom te betrekken in kort geding (zie r.o. 2.19.) handelt [gedaagde] in strijd met artikel 10 van het huurreglement jo. artikel 7:220 BW en art. 6.1 van het huurreglement jo. 7:213 BW.
Ten aanzien van het dak van de berging
4.4.
Weller Wonen heeft bij brief van 24 april 2018 aangekondigd aan [gedaagde] de asbesthoudende golfplaten op het dak van de buiten berging in juni – juli 2018 te willen vervangen ter voorkoming dat asbesthoudende deeltjes vrijkomen en schade berokkenen aan [gedaagde] dan wel de omliggende bewoners (zie r.o. 2.21.). Uit de brief van 10 september 2018 blijkt dat [gedaagde] de dakdekker niet toestaat het dak te vervangen aangezien [gedaagde] een geheel nieuwe berging wenst (zie r.o. 2.22.). Uit een mail van het dakdekkersbedrijf blijkt dat een afspraak stond gepland voor 17 december 2018 waarna de werklieden op de geplande datum voor de deur stonden bij [gedaagde] , maar geen toestemming kregen tot uitvoering van vervanging van het dak van de berging (zie r.o. 2.23.). In april 2020 neemt [gedaagde] zelf contact op met Weller Wonen en stelt dat met spoed het dak alsnog dient te worden vervangen in verband met loslatende asbestdeeltjes (zie r.o. 2.24.). Uit het daaropvolgende op verzoek van Weller Wonen door Technisch bureau [naam firma 6] opgestelde rapport blijkt dat de asbesthoudende golfplaten op enkele plaatsen zijn beschadigd waardoor Weller Wonen met spoed wil overgaan tot vervanging van deze platen (zie r.o. 2.25.). Ondanks het door [gedaagde] met spoed gedane verzoek weigert zij echter medewerking aan de dakwerkzaamheden. Ondanks het uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis in kort geding van de kantonrechter van deze rechtbank van 25 juni 2020 (zie r.o. 2.26.), waar aan Weller Wonen machtiging is verleend tot het vervangen van het astbesthoudende dak en [gedaagde] is veroordeeld tot meewerking hieraan binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, weigert [gedaagde] in eerste instantie haar medewerking te verlenen (zie r.o. 2.27.), waarna Weller Wonen genoodzaakt werd een nieuw kort geding te starten (zie r.o.. 2.28.). Op grond van het voortdurend weigeren door [gedaagde] tot uitvoering van dringende werkzaamheden, waarvan [gedaagde] zelf ook heeft aangegeven bij Weller Wonen dat reparatie van het dak noodzakelijk is, maakt dat [gedaagde] handelt in strijd met artikel 10 van het huurreglement jo. artikel 7:220 BW. Tevens is het weigeren om medewerking te verlenen aan de tenuitvoerlegging van een bij voorraad uitvoerbaar verklaard vonnis in strijd met goed huurderschap. De betwisting van [gedaagde] dat zij heeft geweigerd om mee te werken aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis kan geen stand houden, aangezien anders geen noodzaak voor Weller Wonen bestond een tweede kort geding te starten.
Ten aanzien van de isolatiedeken in het ventilatiekanaal op de badkamer
4.5.
Ondanks dat Weller Wonen al sinds 2017 bereid is de isolatiedeken te verwijderen (zie r.o. 2.31.), is door toedoen van [gedaagde] pas op 20 april 2021 een afspraak gepland ter uitvoering van de werkzaamheden aan het ventilatiekanaal die door [gedaagde] alweer is afgezegd (zie r.o. 2.32. tot en met 2.35.). [gedaagde] heeft zelf geklaagd over de ventilatie op de badkamer maar verleent na diverse vergeefse pogingen van het installatiebedrijf een afspraak te plannen, dan wel nadat langere tijd is verstreken tot een afspraak staat gepland die vervolgens door [gedaagde] wordt afgezegd, geen medewerking aan herstel over zaken waarover ze zelf heeft geklaagd hetgeen in strijd is met goed huurderschap. Het doet dan geen recht aan de zaak om als reden de Ramadan van 2021 aan te halen (zie r.o. 2.35.) omdat dit miskent dat [gedaagde] al bijna vier jaar de zaak traineert (zie r.o. 2.32. tot en met 2.35.)
Conclusie
4.6.
Gezien bovenstaande aangehaalde – zeer uitgebreide – correspondentie van Weller Wonen kan het verweer van [gedaagde] dat zij altijd medewerking heeft verleend tot het uitvoeren van dringende werkzaamheden geen stand houden. De diverse door Weller Wonen overgelegde correspondentie is voldoende specifiek en vermeldt datums van afspraken die door afzegging van [gedaagde] niet doorgaan, werklieden die niet op een afgesproken datum worden toegelaten tot uitvoering van de werkzaamheden, het voortdurend door Weller Wonen doen van pogingen om [gedaagde] ertoe te bewegen afspraken te maken tot het uitvoeren van de werkzaamheden met verwijzing naar het belang tot het laten uitvoeren van onderhouds- en herstelwerkzaamheden. Tevens heeft Weller Wonen diverse kort gedingen moeten voeren teneinde een aantal werkzaamheden te kunnen uitvoeren, hetgeen niet noodzakelijk zou zijn geweest als [gedaagde] haar medewerking had verleend.
4.7.
Zoals blijkt uit r.o. 4.2 tot en met 4.6. is het voortdurend weigeren door [gedaagde] tot het verlenen van medewerking aan het uitvoeren van dringende werkzaamheden in strijd met artikel 10 van het huurreglement jo. artikel 7:220 BW dan wel in strijd met artikel 6.1 van het huurreglement jo. 7:213 BW om zich als goed huurder te gedragen, op grond waarvan sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat die in beginsel kan worden ontbonden.
4.8.
[gedaagde] beroept zich op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW, dat sprake is van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard een ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming niet kan rechtvaardigen. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Beoordeeld dient te worden of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
4.9.
Er is door [gedaagde] gesteld dat zij een kwetsbaar persoon is die gemeld is bij diverse specialisten en dat zij door de ontruiming dakloos wordt. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen dit nader te onderbouwen hetgeen niet is gebeurd, zodat onvoldoende gebleken is dat [gedaagde] door de ontruiming in een situatie komt te verkeren die ernstiger is dan eigen is aan elke ontruiming. Het verweer wordt verworpen.
4.10.
[gedaagde] stelt dat zij jarenlang heeft getracht Weller Wonen ervan te overtuigen dat sprake is van ernstig woongenot schadende gebreken en daartoe ook initiatieven heeft getoond. Tevens stelt [gedaagde] dat partijen momenteel
on speaking termszijn, elkaar dus naderen, en inmiddels bijna alle werkzaamheden zijn uitgevoerd.
on speaking termszijn, elkaar dus naderen, en inmiddels bijna alle werkzaamheden zijn uitgevoerd.
4.11.
De omstandigheden die [gedaagde] aanvoert ter onderbouwing van haar beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW kunnen dat beroep niet dragen. Dat [gedaagde] tracht Weller Wonen ervan te overtuigen dat sprake is van ernstig woongenot schadende gebreken is door [gedaagde] niet nader onderbouwd dan wel anderszins gebleken. In tegendeel, uit het vonnis in kort geding van 13 februari 2017 van deze rechtbank (zie r.o. 2.8.) is het door [gedaagde] verzochte herstel van zestien gebreken afgewezen. Dat partijen elkaar naderen, met elkaar in gesprek zijn en een groot deel van de dringende werkzaamheden inmiddels zijn uitgevoerd, maakt niet dat een tekortkoming in het verleden – een reeds tien jaar durend verleden – ongedaan kan worden gemaakt. Bovendien leggen deze omstandigheden geen zodanig gewicht in de schaal dat na tien jaar tegenwerking en niet-medewerking een ontbinding niet gerechtvaardigd is te achten.
4.12.
Het door [gedaagde] gevoerde verweer dat er nog gerechtelijke procedures lopende zijn, waar partijen constructief met elkaar in gesprek zijn, en [gedaagde] tevens de mogelijkheid onderzoekt tot aankoop van de woning, staat los van het in de onderhavige procedure gevorderde, namelijk zoals is overwogen in r.o. 4.7 de tekortkoming door [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst met het gevolg van haar ontruiming rechtvaardigt. De huurovereenkomst zal dan ook worden ontbonden. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis, aangezien Weller Wonen geen feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht die afwijking van deze standaard gehanteerde termijn rechtvaardigen.
4.13.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. De kantonrechter ziet in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd (doorkruising hoger beroep/het lopende kort geding, de toenadering van partijen en onderhandelingen tussen partijen over de (ver)koop van het gehuurde aan [gedaagde] ) geen reden om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Indien al sprake is van doorkruising van andere procedures – wat naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval is, nu zelfs als het gerechtshof beslist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde, dit niet afdoet aan de tekortkoming van [gedaagde] – of een bemoeilijking van het (ver)koopproces, heeft [gedaagde] dit aan zichzelf te danken. Van Weller Wonen kan niet langer worden verwacht dat zij gebonden is aan een huurder als [gedaagde] .
4.14.
De gevorderde financiële prikkel tot nakoming van de ontruimingsverplichting in de vorm van een dwangsom, komt de kantonrechter gerechtvaardigd voor zodat deze zal worden toegewezen, zoals gevorderd tot een som van € 500,- per dag met een maximum van € 10.000,-. Hierbij wordt ook meegewogen dat [gedaagde] reeds eerder heeft geweigerd medewerking te verlenen aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis. De mogelijkheid dat [gedaagde] over onvoldoende financiële middelen beschikt om eventueel verbeurde dwangsommen te voldoen doet hier niet aan af.
4.15.
Doordat de kantonrechter van oordeel is dat de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst zoals hierboven overwogen een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, behoeven de overige feiten en omstandigheden waarop Weller Wonen zich beroept in het kader van artikel 6:265 lid 1 BW en het nadere door [gedaagde] gevoerde verweer geen verdere bespreking.
Ten aanzien van de door Weller Wonen bij dagvaarding gevorderde verklaring voor recht, de bij eisvermeerdering door Weller Wonen gevorderde schadevergoeding en de door [gedaagde] ingediende eis in reconventie
4.16.
Inmiddels heeft [gedaagde] , zoals afgesproken ter mondelinge behandeling, d.d. 7 juli 2021 een conclusie van antwoord genomen met betrekking tot de door Weller Wonen ingestelde vermeerdering van eis. Zij heeft hierbij tevens een vordering in reconventie ingesteld, maar dit is te laat gelet op artikel 137 Rv, dat bepaalt dat de eis in reconventie dadelijk bij het antwoord moet worden ingesteld. Weliswaar is hier sprake van een conclusie van antwoord, maar hiervoor is enkel gekozen zodat [gedaagde] alsnog voldoende gelegenheid zou hebben te reageren op de eisvermeerdering. De vordering in reconventie had zij reeds bij de conclusie van antwoord van 10 februari 2021 kunnen, en derhalve dienen, in te stellen. [gedaagde] zal in reconventie derhalve reeds nu niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.17.
De zaak zal op de rol worden gezet voor conclusie van repliek en iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde, de woonruimte met aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats] , [adres] , te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, met al het hare en de haren, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Weller Wonen te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag dat [gedaagde] hiermee ingebreke blijft vanaf twee weken na betekening van dit vonnis, met een maximum van € 10.000,00 aan in totaal te verbeuren dwangsommen,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
verwijst de zaak naar de rol van
25 augustus 2021voor conclusie van repliek,
25 augustus 2021voor conclusie van repliek,
5.5.
houdt iedere verdere beslissing aan
in reconventie
5.6.
verklaart [gedaagde] niet-ontvankelijk in haar vordering.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.J. Otto.
type: LS