Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 8883398 CV EXPL 20-5752
Vonnis van de kantonrechter van 4 augustus 2021
in de zaak van
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie],
wonend in [woonplaats 1] aan de [adres 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. E.G.W. Hendriks
tegen
1.[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 1] ,
wonend in [woonplaats 2]
en
2.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 2] ,
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 2] ,
wonend in [woonplaats 3] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.M. McKernan.
Partijen worden hierna [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] en [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] genoemd. Gedaagden in conventie/eisers in reconventie zullen apart [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 1] en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 29 oktober 2020
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is gelast
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermindering van eis
- de nadere producties van beide partijen ten behoeve van de comparitie
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling d.d.. 8 april 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden in conventie/eisers in reconventie] heeft van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] vanaf 1 juli 2015 de woning aan de [adres 2] in [plaats] gehuurd tegen een huur van € 695,00 per maand. [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] heeft de huur bij schrijven van 6 september 2019 (productie 3 bij exploot) opgezegd tegen 1 november 2019.
3.De vorderingen en het geschil
in conventie
3.1.
Bij exploot vorderde [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] tot betaling van € 9.856,00 (de onbetaald gelaten huur tot einde huur ad € 7.690,00 alsmede een gebruiksvergoeding voor de drie maanden daarna ad 3 x € 722,00 = € 2.166,00), te vermeerderen met rente vanaf datum dagvaarding, onder hoofdelijke verwijzing van [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] in de proceskosten met rente. Daarbij is [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] uitgegaan van een huurprijsverhoging per 1 augustus 2018 van € 695,00 naar € 722,00 per maand.
Bij akte eisvermindering heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] die huurprijsverhoging verder buiten beschouwing gelaten en zijn eis dienovereenkomstig verminderd tot € 9.370,00 (€ 7.285,00 aan onbetaald gelaten huur tot einde huur en een gebruiksvergoeding ad € 2.085,00).
3.2.
Ter zitting heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zijn vordering nogmaals verminderd, onder verwijzing naar een op dat moment actueel overzicht. Volgens dat overzicht bedraagt de “hoofdsom” (bedoeld zal zijn de huurachterstand tot einde huur) € 5.895,00 en volgens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bedraagt de totale vordering “dus” € 8.675,00.
3.3.
[gedaagden in conventie/eisers in reconventie] erkent dat hij de huur vanaf 1 juni 2019 onbetaald gelaten heeft. Volgens hem heeft hij de huur namelijk vanaf dat moment opgeschort wegens gebreken aan het gehuurde.
Voorafgaand aan 1 juni 2019 heeft hij meerdere malen afspraken met [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] gemaakt over het verrekenen van kosten van door hem gedane en betaalde herstelwerkzaamheden, aldus [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] , zodat van een huurachterstand vóór 1 juni 2019 geen sprake was.
Volgens [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] is voor de gevorderde gebruiksvergoeding geen grondslag genoemd en is dit onderdeel ook op geen enkele wijze nader onderbouwd.
in reconventie
3.4.
[gedaagden in conventie/eisers in reconventie] vordert de veroordeling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] :
tot betaling van € 1.390,00, vermeerderd met de wettelijke rente
om binnen 24 uur na dit vonnis alle door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] uit het gehuurde meegenomen zaken aan [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] te overhandigen, op straffe van een dwangsom en onder verwijzing van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] in de proceskosten en de nakosten met rente.
3.5.
Volgens [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] heeft hij bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom betaald van € 1.390,00. Die waarborgsom heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bij het einde van de huurovereenkomst zonder reden niet aan hem terugbetaald. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zal daarom de waarborgsom alsnog moeten restitueren.
3.6.
[gedaagden in conventie/eisers in reconventie] stelt dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] (de) eigendommen (onder verwijzing naar een lijst van die eigendommen) van [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] , die in het gehuurde aanwezig waren, heeft verwijderd. Dat is onrechtmatig en daarvan is aangifte bij de politie gedaan. Ten aanzien van één van die spullen, een elektrische fiets, heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] van de officier van justitie op 6 april 2020 een strafbeschikking ontvangen, waarbij aan hem een “straf, maatregel of aanwijzing” is opgelegd van € 78,12, te betalen aan de Staat en ten behoeve van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 2] (productie 10 van de zijde van [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] ). In die procedure heeft [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] verzocht om schadevergoeding (productie 11 van de zijde van [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] ), waarbij hij op het desbetreffende formulier te kennen heeft gegeven de fiets retour te hebben ontvangen, doch dat de fiets is beschadigd en de herstelkosten de waarde van de fiets overstijgen, zodat de schade voor [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] € 625,00 bedraagt.
3.7.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] betwist dat [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] bij aanvang huur een waarborgsom heeft betaald.
Voorts betwist hij spullen die aan [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] toebehoorden uit het gehuurde te hebben ontvreemd. De fiets van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 2] is door de zoon van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] online te koop gezet, en [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] weet niet hoe zijn zoon aan de fiets is gekomen. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft “de schuld voor de fiets op zich genomen”, aldus [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] ter zitting.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Het ter zitting door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] overgelegde overzicht van de huurachterstand op dat moment begint bij januari 2016 en geeft vervolgens per maand weer wat er door [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] betaald is en wat er op grond van de huurovereenkomst betaald had moeten worden, hetgeen in de volgende berekening resulteert:
2016: € 1.415,00 te weinig betaald
2017: € 1.080,00 te veel betaald
2018: € 1.390,00 te weinig betaald
2019: € 4.170,00 te weinig betaald
====
Totaal: € 5.895,00 te weinig betaald (tot einde huurovereenkomst).
4.2.
Dat overzicht is door [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] niet dan wel onvoldoende betwist, zodat die huurachterstand qua omvang in deze procedure tussen partijen vaststaat. De zeven betaalafschriften die [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] in het geding heeft gebracht corresponderen nagenoeg geheel met dat overzicht en kunnen overigens de onjuistheid van dat overzicht niet aantonen.
Dat [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] voorafgaand aan 1 juni 2019 afspraken met [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft gemaakt over het herstellen van gebreken waarvan de kosten met de huur verrekend mochten worden, is door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] gemotiveerd betwist en door [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] op geen enkele wijze nader onderbouwd, zodat daaraan voorbij gegaan dient te worden.
Dat sprake was van gebreken aan het gehuurde en dat de foto’s die [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie sub 1] als productie 4 bij antwoord in conventie in het geding heeft gebracht de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur weergeven, is door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] gemotiveerd betwist en door [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] niet nader aangetoond, zodat dit in deze procedure niet is vast komen te staan. Daarbij komt nog dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] op enig moment in gebreke gesteld heeft ter zake van de vermeende gebreken dan wel om die reden om huurprijsvermindering heeft verzocht. Van enig opschortingsrecht ter zake van de huurbetalingsverplichting aan de zijde van [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] is hoe dan ook niet gebleken, zodat dit opschortingsverweer niet kan slagen.
De gevorderde veroordeling tot betaling van de huurachterstand tot 1 november 2019 ad
€ 5.895,00 met rente (vanaf de datum van dagvaarden) zal daarom toegewezen worden.
4.3.
Volgens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] leidt dat dan “dus” tot een totale vordering van € 8.675,00, doch die rekensom is zonder nadere toelichting, die [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] niet geeft, onbegrijpelijk. De gevorderde gebruiksvergoeding is volgens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zelf immers 3 x € 695,00 (= € 2.085), hetgeen dan zou resulteren in een vordering van in totaal € 7.980,00 (niet € 8.675,00).
Echter, onweersproken staat vast dat [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] het gehuurde na 1 november 2019 niet meer onder zich heeft gehouden, zodat een gebruiksvergoeding (ex art. 7:225 BW Pro) geen grondslag kan bieden aan dit onderdeel van de vordering. De tweede ‘grondslag’ die [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] noemt, althans lijkt te noemen (op pagina 5 van het antwoord in reconventie), is dat [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] de sleutels van het gehuurde niet heeft ingeleverd, maar ook dat biedt geen grondslag voor het vorderen van drie huurtermijnen. De laatste ‘grondslag’ die [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft aangevoerd is dat de woning niet meteen opnieuw kon worden verhuurd vanwege de reparaties die moesten plaatsvinden. Er is echter geen beschrijving van het gehuurde gemaakt, wat betekent dat, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft geen tegenbewijs ingebracht tegen die bewijsvermoeden en ook niet aangeboden. Hij heeft enkel getuigenbewijs aangeboden van de staat van het gehuurde bij het einde van de huur, maar dat is gelet op het voornoemd bewijsvermoeden niet relevant. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft dus geen enkele grondslag aangevoerd op basis waarvan [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] een gebruiksvergoeding/schadevergoeding verschuldigd zou zijn. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
4.4.
[gedaagden in conventie/eisers in reconventie] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 963,03, bestaande uit € 622,00 aan salaris gemachtigde, € 236,00 aan griffierecht en € 105,03 aan explootkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.
in reconventie
4.5.
Tegenover de gemotiveerde betwisting van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bij antwoord in reconventie ter zake van de ontvangst van een waarborgsom bij aanvang van de huur, had het op de weg van [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] gelegen om bewijs van die betaling in het geding te brengen, doch hij heeft dat nagelaten. [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] voert aan dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] het bewijs van betaling van de borg heeft weggenomen, maar ook dit kan vanwege gebrek aan bewijs niet in rechte worden vastgesteld. Daarmee staat in deze procedure niet vast dat [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] een waarborgsom aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft betaald, zodat dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar is.
4.6.
Gelet op het door [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] zelf in het geding gebrachte formulier ter zake van schadevergoeding (genoemde productie 11) en zijn overige stellingen daaromtrent, heeft hij de betreffende fiets reeds retour ontvangen, zodat de vordering tot overhandiging van die fiets niet toewijsbaar is.
Met betrekking tot de overige spullen die op de lijst vermeld staan (productie 2 bij eis in reconventie) heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] gemotiveerd betwist dat hij die heeft ontvreemd uit het gehuurde en dat hij die onder zich heeft, waarna [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] zijn stellingen op dit punt verder op geen enkele wijze heeft aangetoond. Daarmee staat in deze procedure niet vast dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] die spullen heeft ontvreemd of onder zich heeft, zodat ook voor dit onderdeel van de vordering het doek valt.
4.7.
[gedaagden in conventie/eisers in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.
4.8.
De door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] gevorderde nakosten zullen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] hoofdelijk tot betaling van € 5.895,00 aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarden (29 oktober 2020) tot aan de dag van voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 963,03, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.3.
verklaart de veroordelingen onder 5.1. en 5.2. uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.5.
wijst de vordering af;
5.6.
veroordeelt [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 374,00;
5.7.
veroordeelt [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] hoofdelijk, onder de voorwaarde dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] niet binnen twee weken na aanschrijving door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] volledig aan de veroordeling onder 5.6. voldoet, tot betaling van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening
5.8.
verklaart de veroordelingen onder 5.6. en 5.7. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken en ondertekend door mr. J.R. Sijmonsma.
RK