ECLI:NL:RBLIM:2021:7120

• Datum uitspraak: 15 september 2021
• Publicatiedatum: 16 september 2021
• Zaaknummer: 8984583 CV EXPL 21-498
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming, met toewijzing van huurachterstand en buitengerechtelijke kosten

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 15 september 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder. De eisende partij, vertegenwoordigd door gerechtsdeurwaarder P.M.F. Otten, had een vordering ingesteld tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsook tot betaling van een bedrag van € 2.378,54 aan hoofdsom en buitengerechtelijke kosten. De gedaagde partij had echter gesteld dat hij geen huur meer had betaald omdat er geen warm water en internet beschikbaar waren in het gehuurde. Tijdens de mondelinge behandeling op 3 juni 2021 heeft de eisende partij verklaard dat hij het pand per 1 januari 2021 had verkocht en zijn vordering had verminderd tot de huurachterstand.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gedaagde partij in zijn betalingsverplichtingen tekort is geschoten, maar dat de vordering tot ontbinding en ontruiming niet meer aan de orde was, aangezien de eisende partij zijn vordering had verminderd. De rechter heeft de actuele huurachterstand over de maanden oktober, november en december 2020 toegewezen, evenals de servicekosten en de kosten voor het plaatsen van een koelkast. De gevorderde boete van 10% over de huurachterstand werd echter als onredelijk bezwarend beschouwd en vernietigd. De kantonrechter heeft de gedaagde partij veroordeeld tot betaling van in totaal € 1.609,20, vermeerderd met wettelijke rente, en heeft de gedaagde partij ook in de proceskosten veroordeeld.

De uitspraak benadrukt de noodzaak voor verhuurders om redelijke voorwaarden te hanteren in huurovereenkomsten en de rechten van huurders in gevallen van gebreken in de huurwoning. De kantonrechter heeft de buitengerechtelijke kosten beperkt tot het wettelijke tarief, gezien de omstandigheden van de zaak.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8984583 CV EXPL 21-498

Vonnis van de kantonrechter van 15 september 2021

in de zaak van

[eisende partij] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

gemachtigde P.M.F. Otten gerechtsdeurwaarder,

tegen

[gedaagde partij] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 18 januari 2021,

- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 juni 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde partij] heeft van [eisende partij] gehuurd de woonruimte staande en gelegen aan de [adres] (kamer [nummer] ) te [plaats] , zulks tegen een huurprijs van € 280,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2.

In de huurovereenkomst staat onder meer:

(…)

4. De huur dient vooruitbetaald te worden op de 1e dag van de maand op het hierboven aangegeven IBAN nummer. (…) Bij te laat of onvolledig betalen zal 10% boete in rekening worden gebracht. (…)

(…)

13. Een koelkast in de kamer is toegestaan tegen meerprijs van €10,00 per maand. (…)

2.3.

Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn geen algemene voorwaarden van toepassing.

2.3.

Op enig moment is aan de zijde van [gedaagde partij] een achterstand ontstaan in zijn betalingsverplichtingen jegens [eisende partij] uit hoofde van voornoemde huurrelatie.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] heeft gevorderd – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.378,54 aan hoofdsom en buitengerechtelijke kosten, betaling van € 280,00 per maand aan huur c.q. gebruikersvergoeding vanaf 31 januari 2021 tot het tijdstip van de ontruiming en betaling van de proceskosten. Het door [eisende partij] gevorderde bedrag van € 2.378,54 is als volgt opgebouwd:

huur september, oktober, november en december 2020 en januari 2021 € 1.400,00

10 % boete (art. 4 huurovereenkomst) € 140,00

plaatsingskosten koelkast (art. 13 huurovereenkomst) € 210,00

servicekostenafrekening € 312,00

buitengerechtelijke kosten € 316,54

3.2.

Aan zijn vordering heeft [eisende partij] ten grondslag gelegd dat [gedaagde partij] is tekortgeschoten in zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Door de wanbetaling van [gedaagde partij] zag [eisende partij] zich genoodzaakt zijn vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten alsmede de boete zoals opgenomen in artikel 4 van de huurovereenkomst, komen voor rekening van [gedaagde partij] , aldus [eisende partij] .

3.3.

[gedaagde partij] heeft gesteld dat hij vanaf september 2020 geen huur meer heeft betaald omdat in het gehuurde toen geen warm water en internet beschikbaar waren.

3.4.

Tijdens de mondelinge behandeling van 3 juni 2021 heeft [eisende partij] verklaard dat hij het gehuurde per 1 januari 2021 heeft verkocht en dat hij zijn eis om die reden vermindert met de vorderingen die geen betrekking hebben op de betalingsachterstand van [gedaagde partij] . Voorts heeft hij ook verklaard dat thans sprake is van een huurachterstand over de maanden oktober, november en december 2020.

4. De beoordeling

4.1.

Nu [eisende partij] zijn eis heeft verminderd met de vorderingen die geen betrekking hebben op de betalingsachterstand van [gedaagde partij] , hoeven de aanvankelijke ontbindings- en ontruimingsvordering geen bespreking.

4.2.

Ter zake van de huurachterstand geldt het volgende. [gedaagde partij] heeft na september 2020 zijn betalingen opgeschort omdat in het gehuurde geen warm water en internet beschikbaar waren. De kantonrechter begrijpt echter dat die gebreken/storingen inmiddels zijn verholpen zodat voor opschorting geen grond meer bestaat. Gelet daarop zal de actuele huurachterstand over de maanden oktober, november en december 2020, zijnde een bedrag van € 840,00 (3 x € 280,00) worden toegewezen. De wettelijke rente is toewijsbaar over € 840,00 vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling.

4.3.

[gedaagde partij] heeft de gevorderde kosten voor het plaatsen van een koelkast en de servicekostenafrekening niet betwist zodat die kosten van in totaal € 522,00 (€ 210,00 + € 312,00) ook toegewezen zullen worden. De wettelijke rente over € 522,00 is toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling.

4.4.

Terzake van de op grond van artikel 4 van de huurovereenkomst gevorderde boete van € 140,00 dient allereerst beoordeeld te worden of de Richtlijn 93/13 van de EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, hierna de richtlijn, in het onderhavige geval van toepassing is. Huurovereenkomsten tussen bedrijfsmatig verhurende partijen en particulieren vallen onder de werking van de richtlijn. In casu wordt ervan uitgegaan dat [eisende partij] bij het aangaan van de huurovereenkomst als professionele verhuurder handelde. Dat wordt allereerst opgemaakt uit randnummer 1 dagvaarding waarin [eisende partij] zelf stelt dat het Europees Consumentenrecht van toepassing is en dat [gedaagde partij] in deze als consument handelt. Daarnaast wordt dat opgemaakt uit de onweersproken gebleven stelling van [gedaagde partij] dat vier mensen een kamer van [eisende partij] huren. Gelet op dat aantal huurders kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de verhuuractiviteiten van [eisende partij] een bedrijfsmatig karakter hebben. Dat brengt mee dat de richtlijn van toepassing is en dat de kantonrechter ambtshalve moet toetsen of sprake is van een oneerlijk beding zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van de richtlijn. Die toetsing vindt plaats via de open norm van artikel 6:223 sub a BW. Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat plaatsing van het beding in de huurovereenkomst – en ontbreken van algemene voorwaarden/ bepalingen – de toepasselijkheid van de richtlijn niet wegneemt.

4.5.

De door [eisende partij] op grond van artikel 4 van de huurovereenkomst gevorderde boete komt – mede gelet op de wijze waarop [eisende partij] de boete heeft berekend – neer op 10 % over elke onbetaalde maand huur. Dat is aanzienlijk hoger dan de wettelijke schadevergoeding (rente) waar [eisende partij] op grond van artikel 6:119 BW aanspraak op kan maken. [eisende partij] heeft geen omstandigheden gesteld die een dergelijk hoog boetepercentage in de gegeven omstandigheden kunnen rechtvaardigen. De kantonrechter acht daarom aannemelijk dat het beding waar [eisende partij] zich op beroept onredelijk bezwarend is in de zin van de richtlijn en in de zin van artikel 6:233 sub a BW. De kantonrechter zal het beding vernietigen. Nu matiging niet aan de orde is en [eisende partij] niet subsidiair de wettelijke verschenen rente heeft gevorderd, zal geen verschenen rente worden toegewezen.

4.6.

[eisende partij] heeft ook gevorderd om [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van huur c.q. gebruikersvergoeding vanaf 31 januari 2021 tot het tijdstip van de ontruiming. Nu de huurovereenkomst niet wordt ontbonden en [eisende partij] bovendien per 1 januari 2021 niet meer als verhuurder van [gedaagde partij] optreedt, heeft hij geen rechtens te respecteren belang bij toewijzing van de gevorderde huur c.q. gebruikersvergoeding vanaf 31 januari 2021. Die vordering zal daarom worden afgewezen.

4.7.

[eisende partij] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eisende partij] heeft meerdere vorderingen op [gedaagde partij] te weten de vordering betreffende de huurachterstand, servicekostenafrekening en kosten voor het plaatsen van een koelkast. Voor die vorderingen heeft Bemelans drie diverse aanmaningen, conform de eisen van artikel 6:96 lid 1 BW, aan [gedaagde partij] gestuurd. Nog daargelaten dat aanmaning in één aanmaning had kunnen plaatsvinden, geldt ook nog dat [eisende partij] de buitengerechtelijke kosten kennelijk over de in artikel 4 van de huurovereenkomst bedoelde boete heeft berekend terwijl hij daar rechtens geen aanspraak op kan maken (zie r.o. 4.5.). Gelet daarop zullen de buitengerechtelijke kosten slechts tot het wettelijke tarief berekend over de toegewezen huurachterstand, servicekostenafrekening en plaatsingskosten koelkast worden toegewezen. Dat leidt in dit geval tot toewijzing van een bedrag van € 247,20 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten.

4.8.

Aldus zal het volgende worden toegewezen:

- huur oktober, november en december 2020 € 840,00

- servicekostenafrekening € 312,00

- kosten plaatsen koelkast € 210,00

- buitengerechtelijke kosten € 247,20

Totaal € 1.609,20 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding (18 januari 2021) tot de dag van volledige betaling.

4.9.

[gedaagde partij] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisende partij] worden begroot op:

- dagvaardingsexploot € 85,81

- omzetbelasting over dagvaardingsexploot € 18,02

- Verschotten:

BRP voor titel € 1,80 (1 x € 1,80)

- griffierecht € 240,00

- salaris gemachtigde
€ 374,00 (2 x tarief € 187,00)

totaal € 719,63

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

[gedaagde partij] wordt veroordeelt om aan [eisende partij] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen € 1.609,20 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 januari 2021,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eisende partij] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 719,63,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.

NZ