Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer 9383471 CV EXPL 21-3883
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 20 september 2021
in de zaak van
[eiser],
wonend te [woonplaats 1] ,
eiser,
gemachtigde mr. R.T.L.J. Jongen,
t e g e n
[gedaagde],
wonend aan de [adres] , [woonplaats 2] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding
- de schriftelijke reactie van [gedaagde]
- de pleitnota van mr. Jongen
- de mondelinge behandeling van 6 september 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft met [eiser] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan hij sedert 15 juli 2020 van [eiser] de woonruimte aan de [adres] te ( [woonplaats 2] (verder: de woning) voor bepaalde tijd (met een duur van twaalf maanden) in huur gekregen heeft. In de considerans van de huurovereenkomst staat vermeld:
“(…) Partijen kiezen voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van één (1) jaar ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek aangezien sprake is van zelfstandige woonruimte. Indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt voortgezet, zal de huurovereenkomst voor een onbepaalde periode worden voortgezet. (…)”
2.2.
Op deze huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ van toepassing. Daarin staat voor zover relevant vermeld:
“(…)20.1De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in Nederlands wettig betaalmiddel
– zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, behoudens in het geval als gesteld in artikel 7:206 lid 3 BW Pro – geschieden (…)”
2.3.
De ingangsdatum van de huur is op verzoek van [gedaagde] verschoven naar 1 augustus 2021.
2.4.
Bij aangetekende brief alsmede per e-mail van 3 mei 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld:
“(…) Sinds 1 augustus 2020 huurt u van mij de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] voor een periode van één jaar.
Als verhuurder ben ik verplicht u tijdig – niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand van tevoren – schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur eindigt.
Middels dit schrijven informeer ik u over de dag waarop de huur verstrijkt, te weten op31 juli 2021.
Dit betekent dat u op 31 juli 2021 het pand leeg en ontruimd dient op te leveren. (…)”
2.5.
Bij e-mailbericht van 28 mei 2021 en bij aangetekende brief van 22 juni 2021 heeft [eiser] – zowel in de Nederlandse als Duitse taal – [gedaagde] nogmaals de einddatum van de huurovereenkomst van 31 juli 2021 aangezegd.
2.6.
[gedaagde] verblijft thans nog in de woning.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert de veroordeling van [gedaagde] bij wege van onmiddellijke voorziening bij voorraad tot ontruiming van de woning, tot betaling van achterstallige huur en gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2021 tot aan het tijdstip van ontruiming, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente, alsmede betaling van de (volledige) proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna voor zover relevant nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag of [eiser] voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die voor zover deze ziet op de gevorderde huurachterstand en gebruiksvergoeding strekt tot betaling van een geldsom, dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorts geldt dat voor een toewijzing van een geldsom in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak een definitieve - maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.
4.2.
Het verweer van [gedaagde] dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat er voor een langere periode, ten minste een jaar, gehuurd zou worden kan, gelet op de betwisting van [eiser] en de inhoud van de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst, niet gevolgd worden. De stelling dat [gedaagde] de Nederlandse taal niet voldoende machtig is en onvoldoende kennis van de inhoud van de huurovereenkomst heeft kunnen nemen, ziet op een omstandigheid die voor zijn rekening komt.
4.3.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:271 BW Pro moet de verhuurder bij een huurovereenkomst van twee jaar of minder, maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het einde van de afloop van de termijn de huurder schriftelijk wijzen op het verstrijken van de huur. Indien de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huur voor onbepaalde tijd verlengd.
4.4.
Hiervan uitgaande heeft [eiser] niet eerder dan 30 april 2021 en niet later dan 30 juni 2021 [gedaagde] schriftelijk moeten informeren over het verstrijken van de huur.
4.5.
Uit het schrijven van [gedaagde] van 6 juli 2021 blijkt dat hij de brief van [eiser] van 22 juni 2021 heeft ontvangen. Dit brengt met zich dat [eiser] het einde van de huurovereenkomst tijdig heeft aangezegd zodat voldoende aannemelijk is dat zij op 31 juli 2021 is geëindigd. Nu [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd en verlaten, is voldoende komen vast te staan dat hij sinds 1 augustus 2021 zonder recht of titel in de woning verblijft. De gevorderde ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen.
4.6.
De gestelde huurachterstand is bij gelegenheid van de mondelinge behandeling door [gedaagde] niet betwist. De hoogte van de huurachterstand is dan ook voldoende vast komen te staan. [gedaagde] heeft over een restitutierisico niets aangevoerd. [eiser] heeft aldus spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering, die strekt tot betaling van de huurachterstand en de gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2021 tot en met de ontruiming. Anders dan [gedaagde] meent, kan de huur(achterstand) niet uit de door hem betaalde waarborgsom voldaan worden. De waarborgsom is daar niet voor bedoeld en verrekening is ingevolge artikel 20.1 van de algemene bepalingen niet toegestaan. Voor zover er al sprake is van (door [gedaagde] gestelde en verder niet onderbouwde) gebreken aan het gehuurde heeft voorts te gelden dat [gedaagde] geen opschortingsrecht en beroep op verrekening toekomt. In artikel 20.1. van de toepasselijke algemene voorwaarden is de bevoegdheid van [gedaagde] om de betaling van de huurprijs op te schorten uitgesloten. Verrekening is alleen toegestaan indien de huurder de gebreken zelf heeft verholpen nadat de verhuurder daarmee in verzuim is en de redelijke kosten daarvan in mindering brengt op de verschuldigde huur (artikel 7:206 lid 3 BW Pro). Dat hiervan sprake zou zijn is niet gebleken. In deze procedure zal daarom geen acht worden geslagen op beweerdelijke gebreken aan het gehuurde. Het vorenstaande brengt met zich dat de huurachterstand en de gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2021 tot en met de dag van de ontruiming zullen worden toegewezen.
4.7.
Het geschil tussen partijen over de nevenkosten ter zake gas, water en licht staat los van de vordering en daarenboven geldt dat verrekening niet is toegestaan, zodat dit verder onbesproken zal blijven.
4.8.
De gevorderde vergoeding buitengerechtelijke kosten komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro heeft plaatsgevonden.
4.9.
De door het enkele betalingsverzuim verschuldigde wettelijke rente ligt voor toewijzing gereed.
4.10.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld tot betaling van de kosten van deze procedure. Voor zover [eiser] hier mogelijk doelt op een volledige proceskostenvergoeding is daarvoor geen plaats, nu niet gebleken is dat er sprake is van onrechtmatig handelen of misbruik van procesrecht. De kantonrechter zal de proceskosten hierna begroten volgens het liquidatietarief. De kosten aan de zijde van [eiser] worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 121,39
- dagvaarding € 121,39
- griffierecht € 240,00
- salaris gemachtigde €
747,00
- salaris gemachtigde €
747,00
Totaal € 1.108,39.
4.11.
De gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 2] , binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al hetgeen dat en degenen die zich daar zijnerzijds bevinden, te verlaten, ontruimen en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen:
- € 950,00 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2021 tot de dag van volledige voldoening,
- € 1.030,00 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2021 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de vervallen maand tot de dag van volledige voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de aan de zijde van [eiser] gevallen proceskosten, bepaald op € 1.108,39, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na die betekening tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken door mr. W.E. Elzinga.
CJ