ECLI:NL:RBLIM:2021:8299

• Datum uitspraak: 3 november 2021
• Publicatiedatum: 5 november 2021
• Zaaknummer: 8946959 CV EXPL 20-6551
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst wegens hennepteelt en ontruiming

In deze zaak heeft de kantonrechter op 3 november 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Woonpunt en [gedaagde], die handelt onder de naam van [handelsnaam] en in hoedanigheid van bewindvoerder van [naam onderbewindgestelde]. De procedure betreft de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst en de daaropvolgende ontruiming van het gehuurde pand. De huurovereenkomst was tot stand gekomen op 27 juli 2015 en betrof een zelfstandige woning in Maastricht. In de algemene voorwaarden was een expliciet verbod opgenomen op het kweken van hennep in het gehuurde. Tijdens een huiszoeking door de politie zijn er echter wapens, munitie en een aanzienlijke hoeveelheid hennep aangetroffen, wat leidde tot de sluiting van het pand door de burgemeester op grond van de Opiumwet.

Woonpunt heeft vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, met als argument dat de sluiting van de woning door de burgemeester een rechtsgrond vormde voor deze ontbinding. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de buitengerechtelijke ontbinding rechtmatig was, omdat de huurder in strijd met de Opiumwet had gehandeld. De kantonrechter heeft daarbij de belangen van de huurder, die stelde dat hij de hennep voor eigen gebruik kweekte, afgewogen tegen de belangen van Woonpunt, die verantwoordelijk is voor de leefbaarheid van de woonomgeving. De rechter concludeerde dat Woonpunt een zwaarwegend belang had bij de ontbinding van de huurovereenkomst, gezien de aangetroffen hoeveelheid hennep en wapens.

De kantonrechter heeft de vordering van Woonpunt om de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming van het gehuurde te vorderen toegewezen. De gedaagde partij is veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en de proceskosten te vergoeden. De rechter heeft de gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren afgewezen, omdat de bevoegdheid tot executie reeds voortvloeit uit de wet. Dit vonnis is openbaar uitgesproken door mr. R.P.J. Quaedackers.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8946959 CV EXPL 20-6551

Vonnis van de kantonrechter van 3 november 2021

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONPUNT ,

gevestigd te Maastricht,

eisende partij,

gemachtigde mr. G.J. Scholten,

tegen

[gedaagde] , handelend onder de naam

[handelsnaam] , in hoedanigheid van bewindvoerder van

[naam onderbewindgestelde] ,

zaak doende te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M.E. Hissel.

Partijen zullen hierna Woonpunt en [gedaagde] resp. [naam onderbewindgestelde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 27 juli 2015 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen Woonpunt en [naam onderbewindgestelde] met betrekking tot de zelfstandige woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). In de toepasselijke algemene voorwaarden is onder meer het expliciet verbod opgenomen om in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld (art. 7.7).

2.2.

Tijdens een huiszoeking heeft de politie wapens, munitie en 2343 gram hennep aangetroffen. Het politierapport vermeldt dat in de kelder is aangetroffen:

- elf hennepplanten

- meerdere plantenpotten met verdroogde aarde (eerdere kweek)

- vier assimilatielampen

- een koolstoffilter

- een zwarte ventilatieslang van het koolstoffilter naar de slaapkamer

- koppeling aan een airco in de slaapkamer en vervolgens naar buiten.

De politie heeft foto’s gemaakt die aan het rapport zijn gehecht.

2.3.

Bij schrijven van 13 december 2019 is Woonpunt door de burgemeester van Maastricht op de hoogte gesteld van het feit dat het voornemen bestaat om een last onder dwangsom op te leggen in de vorm van een sluiting van het gehuurde voor de duur van drie maanden op grond van artikel 13b van de Opiumwet.

2.4.

Bij besluit van 7 mei 2020, verzonden 20 mei 2020, heeft de burgemeester te kennen gegeven dat het gehuurde daadwerkelijk wordt gesloten met ingang van 8 juni 2020 voor de duur van drie maanden. Het daartegen gerichte verzoek, om bij wijze van voorlopige voorziening het besluit van de burgemeester te schorsen, is door de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht op 7 juli 2020 afgewezen. Het gehuurde is vervolgens daadwerkelijk gesloten geweest van 23 juli 2020 tot en met 22 oktober 2020. De burgemeester heeft bij beslissing van 16 september 2020 het tegen het besluit van 7 mei 2020 ingediende bezwaarschrift ongegrond verklaard. Hiertegen is beroep ingesteld waarop nog niet is beslist.

2.5.

In de tussentijd, op 25 mei 2020, heeft [naam onderbewindgestelde] aan Woonpunt verzocht om geen huurrechtelijke consequenties te verbinden aan de sluiting van het gehuurde. [naam onderbewindgestelde] heeft daarbij erop gewezen dat hij alleenstaande vader is van zes kinderen en dat hij deze kinderen, die ingeschreven staan op het adres van hun moeders, bijna iedere dag en om het weekend in zijn woning ontvangt. [naam onderbewindgestelde] heeft voorts gesteld dat hij hennep kweekte puur voor eigen gebruik.

2.6.

Bij brief van 26 mei 2020 heeft Woonpunt aan [naam onderbewindgestelde] laten weten dat gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden (art. 7:231 lid 2 BW). Een afschrift van dit schrijven is aan [gedaagde] gezonden. Hierbij is tevens laten weten dat een voor- en eindinspectie zijn gepland op

11 respectievelijk 21 september 2020.

2.7.

Bij brief van 5 augustus 2020 heeft Woonpunt aan [naam onderbewindgestelde] bevestigd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, nu de sluiting inmiddels is geëffectueerd. Ook dat schrijven is aan [gedaagde] toegezonden. Tevens is een voor- en eindinspectie aangekondigd op 16 respectievelijk 22 september 2020.

2.8.

Op verzoek van de gemachtigde van [naam onderbewindgestelde] heeft Woonpunt bij e-mailbericht van 11 augustus 2020 nader uitstel verleend omdat nog geen beslissing op bezwaar was ontvangen. Woonpunt heeft daarbij benadrukt dat Woonpunt vasthoudt aan de buitengerechtelijke ontbinding en dat de consequentie zal zijn dat [naam onderbewindgestelde] de woning zal moeten verlaten indien het burgemeestersbesluit in stand blijft. Indien het besluit niet in stand blijft, zal Woonpunt zich genoodzaakt zien een juridische procedure te starten teneinde de ontbinding en ontruiming te vorderen.

2.9.

Bij emailbericht van 23 september 2020 is naar aanleiding van de beslissing op bezwaar meegedeeld dat Woonpunt alsnog gebruik maakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Woonpunt heeft hierbij de vraag voorgelegd of met een vrijwillige huuropzegging wordt ingestemd. Bij emailbericht van

25 september 2020 heeft de gemachtigde van [naam onderbewindgestelde] meegedeeld beroep te overwegen om welke reden om uitstel wordt verzocht.

2.10.

[naam onderbewindgestelde] heeft geen gevolg gegeven aan de beëindiging van de huurovereenkomst en de woning niet ontruimd.

2.11.

In de dagvaarding van 22 december 2020 staat [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] (de ex-partner van [naam onderbewindgestelde] ), als gedaagde sub 2 vermeld. Woonpunt heeft de kantonrechter evenwel bij brief van 28 december 2020 bericht dat inmiddels duidelijk is geworden dat de ex-partner geen huurder meer is, en dat om die reden uitsluitend aan [gedaagde] de betekende dagvaarding is aangebracht. De zaak tegen de ex-partner is hiermee komen te vervallen. De kantonrechter zal daarmee de (hierna onder r.o. 3.1. weer te geven) eis opvatten als uitsluitend gericht tegen [naam onderbewindgestelde] .

3. Het geschil

3.1.

Woonpunt vordert, samengevat,
primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden,
subsidiair en voorwaardelijk de ontbinding van de huurovereenkomst. Voorts vordert Woonpunt
primair als subsidiair de ontruiming van het gehuurde met machtiging aan Woonpunt om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en in de nakosten, deze laatste met rente.

3.2.

Woonpunt legt daaraan ten grondslag dat Woonpunt bevoegd was om de huurovereenkomst op grond van art. 7:231 lid 2 BW te ontbinden, gelet op de sluiting van de woning door de burgemeester op grond van art. 13b Opiumwet. Daarmee is een einde gekomen aan de huurovereenkomst en bestaat geen rechtsgrond meer voor het gebruik van het gehuurde door Hollander. De buitengerechtelijke ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

4. De beoordeling

4.1.

Woonpunt heeft aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning ten grondslag gelegd. Art. 7:231 lid 2 BW biedt de mogelijkheid een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als in de woning in strijd met art. 2 of art. 3 van de Opiumwet is gehandeld en de woning op grond van art. 13b van die wet is gesloten. Vaststaat dat [naam onderbewindgestelde] een handelshoeveelheid softdrugs, namelijk (veel) méér dan is toegestaan voor eigen gebruik, in de woning aanwezig had, en verder dat de woning op last van het bevoegd gezag is gesloten. Een en ander rechtvaardigt in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Anders dan bij de beoordeling van de subsidiaire vordering strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter op grond van art. 6:265 lid 1 BW, is voor een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 7:231 lid 2 BW niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit huurovereenkomst.

4.2.

De stelling van [gedaagde] dat de hennep bedoeld was voor eigen gebruik, is gelet hierop niet relevant en dit is ook geenszins komen vast te staan. De burgemeester heeft ten aanzien van deze stelling uitvoerig overwogen dat met de in casu aangetroffen hoeveelheid hennep de gebruikershoeveelheid van maximaal vijf gram respectievelijk meer dan vijf planten ruim wordt overschreden. Er is zonder twijfel sprake geweest van een handelshoeveelheid softdrugs waarvan aannemelijk is dat deze deels of geheel bestemd was voor verkoop, aflevering of verstrekking. Feitelijk handelen in of vanuit de woning kan mede worden aangenomen op grond van de in de woning aangetroffen wapens. Het is niet aannemelijk geacht dat een wapen, dat is aangetroffen of de tafel in de woonkamer, een erfstuk betreft, aldus het burgemeestersbesluit. De voorzieningenrechter heeft hierover niet anders geoordeeld en het burgemeestersbesluit in stand gelaten. Daarmee bestaat geen aanleiding om aan te nemen dat in beroep alsnog anders zal worden beslist en het is niet noodzakelijk dat het besluit tot sluiting reeds onherroepelijk is. Er is ook geen aanleiding om aan te nemen dat het politierapport onjuistheden bevat terwijl de foto’s behorende bij het politierapport geenszins ervan blijk geven dat niet meer aan de hand zou zijn dan een paar onbeduidende hennepplantjes. De bestuursrechtelijke procedure staat los van de strafrechtelijke procedure, maar hier heeft de strafrechter bewezen geacht dat [naam onderbewindgestelde] in ieder geval die 2343 gram hennep in het gehuurde aanwezig heeft gehad.

4.3.

Voor de beoordeling van de primaire vordering behoeft aldus alleen de vraag te worden beantwoord of Woonpunt terecht van de betreffende bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Dat betekent dat ook niet de “tenzij-clausule” van art. 6:265 lid 1 BW moet worden toegepast, maar de toets van art. 6:248 lid 2 BW. Ter beoordeling ligt aldus voor of de buitengerechtelijke ontbinding (met als gevolg ontruiming van het gehuurde) een proportionele maatregel betreft (omdat sprake is van een inbreuk op het woonrecht) en of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat Woonpunt gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. In dat verband acht de kantonrechter het volgende van belang. [naam onderbewindgestelde] heeft er belang bij dat de huurovereenkomst in stand blijft omdat zijn kinderen in de buurt wonen en hij de kinderen opvangt zodat de moeders kunnen werken. Tegenover dit belang van [naam onderbewindgestelde] staat het belang van Woonpunt, die als toegelaten instelling mede de zorg heeft voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar (overige) huurders. Drugsgebruik en drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Woonpunt heeft een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren. In dit geval werd er hennep in de woning geteeld en waren een of meerdere wapens en een aanzienlijke hoeveelheid hennep in de woning aanwezig. Een en ander overziend heeft Woonpunt naar het oordeel van de kantonrechter een zo zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst, dat, ondanks de aangevoerde persoonlijke omstandigheden van [naam onderbewindgestelde] , geenszins gezegd kan worden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonpunt gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Ook Woonpunt heeft wel degelijk een eigen en kenbare belangenafweging gemaakt, zodat de stelling dat een buitengerechtelijke ontbinding niet automatisch aan de orde moet zijn, in dit geval geen doel treft. Hetgeen overigens nog is aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden. De door [gedaagde] aangehaalde zaken zijn niet vergelijkbaar met de onderhavige zaak, terwijl het bovendien ook gaat om de, voor elke zaak verschillende, individuele omstandigheden. Het verweer wordt verworpen.

4.4.

Ten tijde van de brief van 5 augustus 2020 was het gehuurde reeds feitelijk gesloten, terwijl ook voorafgaand aan de effectuering van een sluiting een voorwaardelijk beroep op buitengerechtelijke ontbinding mogelijk is. Woonpunt heeft [naam onderbewindgestelde] na de brief van 5 augustus 2020 (gedurende enige korte periode nog) uitstel verleend, maar dit uitstel is ingegeven door het verzoek van de gemachtigde van [naam onderbewindgestelde] om nog geen juridische maatregelen te nemen omdat [naam onderbewindgestelde] overweegt in beroep te gaan tegen het besluit van 16 september 2020 tot ongegrondverklaring van zijn bezwaarschrift. Woonpunt heeft hierbij in de e-mailcontacten met de advocaat van [naam onderbewindgestelde] steeds benadrukt dat Woonpunt vasthoudt aan de buitengerechtelijke ontbinding indien het besluit van de burgemeester in stand blijft. Woonpunt heeft reeds bij emailbericht van 28 oktober 2020, aldus kort nadat [naam onderbewindgestelde] feitelijk nog heeft kunnen terugkeren naar het gehuurde, gemeld dat de zaak uit handen is gegeven aan een advocaat en wel omdat toen duidelijk was geworden dat [naam onderbewindgestelde] niet bereid was in te stemmen met de ontbinding. De dagvaarding is op 22 december 2020 uitgebracht, nog hangende het beroep (de kantonrechter begrijpt omdat het belang van Woonpunt bij ontruiming zo groot was). [naam onderbewindgestelde] heeft kortom er steeds rekening mee moeten houden dat hij alsnog het gehuurde zou moeten ontruimen. Woonpunt heeft ook anderszins de situatie dat [naam onderbewindgestelde] is teruggekeerd naar het gehuurde en huurpenningen heeft ontvangen niet dusdanig lang laten voortduren dat gezegd moet worden dat [naam onderbewindgestelde] hieraan het gerechtvaardigd vertrouwen heeft mogen ontlenen dat Woonpunt haar aanspraak op ontbinding en ontruiming niet meer geldend zou maken. Het verleende uitstel doet niet af aan de rechtsgevolgen van de buitengerechtelijke ontbinding. Woonpunt was op grond van art. 7:231 lid 2 BW ook niet gehouden om het beroep af te wachten. Woonpunt heeft ook nimmer met [naam onderbewindgestelde] erover gecommuniceerd dat het beroep in dit geval wel mocht worden afgewacht. Het desbetreffende verweer wordt verworpen.

4.5.

Het voorgaande brengt met zich mee dat de huurovereenkomst is ontbonden. Daaruit vloeit voort het recht van Woonpunt om ontruiming te vorderen. De gevorderde termijn van twee weken is redelijk. Het
primair gevorderde ligt in zoverre voor toewijzing gereed.

4.6.

De
primair mede gevorderde machtiging om de ontruiming voor zover nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde] , zal evenwel worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit artikel 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering en ten aanzien van de kosten niet op voorhand met zekerheid te beoordelen is of zij worden gemaakt en of zij in redelijkheid worden gemaakt.

4.7.

[gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Woonpunt worden begroot op:

• dagvaarding € 100,89
• griffierecht 124,00
• salaris gemachtigde

totaal € 598,89

4.8.

De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Woonpunt enerzijds en [naam onderbewindgestelde] anderzijds met betrekking tot de zelfstandige woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] buitengerechtelijk is ontbonden op grond van het bepaalde in art. 7:231 lid 2 BW,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonpunt te stellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van Woonpunt gevallen en tot op heden begroot op € 598,89,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen twee weken na aanschrijving door Woonpunt volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 90,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art/ 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,

5.5.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.

NIv