ECLI:NL:RBLIM:2021:8507

• Datum uitspraak: 10 november 2021
• Publicatiedatum: 12 november 2021
• Zaaknummer: 8943752 CV EXPL 20-6527
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter op 10 november 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Wonen Wittem en een gedaagde huurder. De eiser, Wonen Wittem, vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege een huurachterstand die was ontstaan vanaf februari 2020. De gedaagde had de huur niet tijdig betaald en was in gebreke gebleven bij het nakomen van betalingsafspraken. Ondanks een betalingsregeling en herinneringen, bleef de huurachterstand oplopen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding meer dan drie maanden bedroeg, wat op zichzelf al voldoende grond vormde voor ontbinding van de huurovereenkomst. De gedaagde voerde aan dat zij door ziekte en tijdelijke contracten in financiële problemen was geraakt, maar de rechter oordeelde dat dit niet voldoende was om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechter heeft de vordering van Wonen Wittem toegewezen, de huurovereenkomst ontbonden en de gedaagde veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis. Tevens werd de gedaagde veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8943752 CV EXPL 20-6527

Vonnis van de kantonrechter van 10 november 2021

in de zaak van

de stichting

STICHTING WONEN WITTEM h.o.d.n.
WONEN WITTEM ,

gevestigd te gemeente Gulpen-Wittem,

eisende partij,

gemachtigde Haenen Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde] ,

wonend [adres] ,

[woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M.J.M.H. Nass.

Partijen zullen hierna Wonen Wittem en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald

- de brief van 2 juni 2021 zijdens [gedaagde] met productie

- de mondelinge behandeling gehouden op 17 juni 2021 waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Zijdens Wonen Wittem is een actuele huurspecificatie ingebracht.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Wittem Wonen verhuurt met ingang van 1 juni 2008 aan [gedaagde] de woning met aanhorigheden aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt laatstelijk € 699,90.

2.2.

Vanaf februari 2020 is er een huurachterstand ontstaan. [gedaagde] betaalt doorgaans na de 15e van de maand. Wonen Wittem heeft [gedaagde] bij brief van 21 juli 2020 aan de achterstand herinnerd. Partijen zijn hierbij een betalingsregeling aangegaan, maar [gedaagde] is die niet nagekomen. Ook is zij na die brief de maandhuur niet stipt en tijdig gaan betalen.

2.3.

Bij brief van 24 november 2020 heeft Wonen Wittem [gedaagde] aangemaand tot betaling. Naar aanleiding hiervan heeft [gedaagde] bij e-mail van 7 december 2020 in eerste instantie toegezegd de schuld op 15 december 2020 te zullen voldoen. Zij heeft vervolgens op 18 december 2020 per e-mail aangegeven bereid te zijn € 200,00 per maand af te lossen.

3. Het geschil

3.1.

Wonen Wittem vordert, samengevat,
primair ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van

- € 3.009,82, waarvan het daarvan deel uitmakende bedrag aan huurachterstand over de periode tot 1 januari 2021 ad € 2.527,14 te vermeerderen met rente,

- € 699,90, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten, voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf 1 januari 2021 zolang het gehuurde niet is ontruimd en ter vrije beschikking van Wonen Wittem is gesteld.

Wonen Wittem vordert
subsidiair betaling van € 3.009,82, te vermeerderen met rente en
primair en subsidiair een veroordeling van [gedaagde] in de kosten.

3.2.

Wonen Wittem legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar (betalings)verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

4. De beoordeling

4.1.

Volgens Wittem Wonen bedroeg de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding omgerekend ruim drieënhalve maand. Blijkens het door Wittem Wonen ingebrachte betalingsoverzicht was de huurachterstand daarvoor, in augustus 2020, nog opgelopen naar een achterstand van € 2.933,58 (ruim vier maanden) en bedroeg deze ten tijde van de mondelinge behandeling zelfs € 3.243,84 (ruim vierenhalve maand). [gedaagde] heeft bij de mondelinge behandeling bezwaar gemaakt tegen het inbrengen van het meest actuele betalingsoverzicht, maar de kantonrechter ziet geen reden om dit overzicht niet mee te nemen in de zin dat hieruit volgt dat de betalingsachterstand na de dagvaarding alleen maar is toegenomen. [gedaagde] heeft bij antwoord als ook in haar schrijven van 2 juni 2020 immers gesteld dat de betalingsachterstand na het uitbrengen van de dagvaarding juist is afgenomen, maar [gedaagde] heeft naar aanleiding van dit overzicht niet weten te weerleggen dat door haar gestelde betalingen zijn gestorneerd. [gedaagde] erkent ter mondelinge behandeling bovendien dat de huurachterstand op dat moment (€ 3.243,84 minus € 699,00 wegens een beweerde afspraak = ongeveer) € 2.541,00 betreft. Het verweer beperkt zich hiermee tot de huurachterstand voor zover die zou zien op de structurele (te late) betaling op het einde van de maand. Het verweer tegen de hoogte van de huurachterstand als zodanig is ter mondelinge behandeling niet meer herhaald en, gezien de erkenning, niet gehandhaafd.

4.2.

[gedaagde] beroept zich in dit verband op een afspraak tussen partijen inhoudende dat het [gedaagde] was toegestaan om later in de maand te betalen althans op een betalingsgedrag dat door Wonen Wittem stilzwijgend werd aanvaard. Het is hiermee niet redelijk om de maandelijkse betaling die telkens na de eerste van de maand, maar wel nog diezelfde maand is verricht, als een te late betaling (van die ene maand) mee te nemen. [gedaagde] redeneert dat hiermee sprake is van slechts twee maanden huurachterstand en niet drie maanden.

4.3.

De kantonrechter constateert aan de hand van de door Wonen Wittem ingebrachte betalingsoverzichten dat bij de berekening van de huurachterstand over de periode tot

1 januari 2021 (dus: de termijnen tot en met december 2020, niet januari 2021) de huurbetaling en aflossing die nog is gedaan op 18 december 2020 (wel degelijk nog) is meegenomen. Deze betalingen zijn blijkens de overzichten de laatste geweest in die maand. [gedaagde] heeft niet met zoveel woorden gesteld, laat staan onderbouwd, dat die maand nog betalingen zijn gedaan die niet in het overzicht zijn meegenomen. De kantonrechter begrijpt de stelling van [gedaagde] ook zo, dat Wonen Wittem die betalingen van (juist) 18 december 2020 niet zou hebben meegenomen. Dit is aldus niet het geval. Nu de betalingen op het einde van de maand nog zijn meegenomen, kan voor wat betreft het vaststellen van de hoogte van de huurachterstand in het midden blijven of die betaling te laat is geschied of niet. Het antwoord op die vraag maakt het vorenstaande immers niet anders.

4.4.

Nu Wonen Wittem [gedaagde] evenwel ook haar betalingsgedrag verwijt, heeft [gedaagde] niettemin (in dit opzicht) nog belang bij de beoordeling van de vraag of partijen een afwijkende afspraak hebben gemaakt omtrent het moment van betalen.

4.5.

Wonen Limburg heeft in het lichaam van de dagvaarding uiteengezet dat de huur bij vooruitbetaling, telkens voor of op de eerste van de maand, dient te zijn voldaan (de kantonrechter constateert dat in artikel 4.4. van het huurcontract is neergelegd vóór het eerste van de maand, maar bij gebreke van betwisting zal hierna worden uitgegaan van hetgeen in het lichaam van de dagvaarding is gesteld). Het verzuim treedt hiermee in op de tweede dag van de maand. Wonen Wittem heeft ter mondelinge behandeling weliswaar te kennen gegeven dat er bij huurders die wat krap bij kas zitten wat later mag worden betaald, maar niet structureel. [gedaagde] heeft op haar beurt niet onderbouwd dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] structureel op het einde van de maand mocht blijven betalen, hetgeen wel op haar weg had gelegen nu het [gedaagde] is die zich op die afwijkende afspraak beroept. Zo kan uit de betalingsregeling die partijen in juli 2020 zijn overeengekomen worden opgemaakt dat de huur van augustus 2020 (nog) op 15 augustus 2020 mocht worden betaald, maar ook dat vanaf september 2020 zowel de incasso’s van de huur als de betalingsregeling iedere keer op de eerste van de maand volgen. Daarmee kan niet als vaststaand worden aangenomen dat partijen de gestelde afwijkende betalingsafspraak hebben gemaakt. In ieder geval had het [gedaagde] na de betalingsherinnering, en na de aanmaning des te meer, duidelijk kunnen en moeten zijn dat verwacht werd dat zij stipt, aldus ten laatste op de eerste van de maand, zou betalen. Het verweer treft geen doel.

4.6.

Hiervan uitgaande, is de verschuldigdheid van het door Wonen Wittem gevorderde bedrag van € 2.527,14 aan huurachterstand over de periode tot 1 januari 2021 verder niet in geschil. De vordering wordt voor dit deel dan ook toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande datum dagvaarding (22 december 2020) zoals gevorderd. Er is immers sprake van een fatale termijn (een ingebrekestelling is anders dan gesteld niet nodig voor het intreden van het verzuim), terwijl bovendien eerst rente is gevorderd vanaf datum dagvaarden.

4.7.

Als uitgangspunt geldt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst en dat de afweging in het kader van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW, bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, plaatsvindt aan de hand van alle omstandigheden van het geval (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.8.

Een van de hoofdverplichtingen van de huurder is om de overeengekomen huur te betalen (maar ook om deze tijdig te betalen, dat wil zeggen bij vooruitbetaling). Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand aldus ruim drie maanden, een dusdanige tekortkoming die op zichzelf reeds ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] voert aan dat zij ernstig ziek is geworden en dat zij met tijdelijke contracten werkt waardoor haar inkomen kan verschillen. Uit de stukken is evenwel op te maken dat [gedaagde] in juli 2020 heeft aangegeven een jaarcontract te hebben en daarmee in staat is om de afgesproken betalingsregeling te kunnen voldoen, dat de betalingsachterstand desondanks is opgelopen – [gedaagde] heeft in december 2020 kenbaar gemaakt dat zij eind augustus 2020 om medische redenen niet kon werken en haar uren daarna moest opbouwen – en dat [gedaagde] daarna nog betaling van de gehele achterstand, althans betaling van € 200,00 ter aflossing van de achterstand heeft toegezegd. Ondanks deze toezeggingen is de achterstand niet ingelopen. Integendeel, de achterstand is verder opgelopen. De kantonrechter moet hieruit concluderen dat het niet betalen van de huur niet zozeer een incident was, maar dat sprake is van het meermaals niet en structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het niet nakomen van betalingsafspraken. De huurachterstand was immers ook al ruim voor augustus 2020 ontstaan. De betalings-achterstand bestaat inmiddels al geruime tijd en [gedaagde] heeft meerdere kansen gehad om de achterstand in te lopen. Onder deze omstandigheden weegt het woonbelang van [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen het gewicht van de tekortkoming. Van Wonen Wittem kan in redelijkheid niet gevergd worden dat zij de huurovereenkomst met een huurder als [gedaagde] nog langer voortzet.

4.9.

[gedaagde] stelt nog dat haar een tweede kans geboden moet worden als bedoeld in artikel 7:280 BW. Artikel 7:280 BW bepaalt dat de rechter, voordat deze op grond van artikel 7:231 BW een ontbinding van de huurovereenkomst uitspreekt, de huurder een termijn van ten hoogste een maand kan toestaan om alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Het betreft hier geen verplichting maar een discretionaire bevoegdheid van de rechter. Nu sprake is van tekortkoming van [gedaagde] die meebrengt dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen is gerechtvaardigd, is terme de grȃce niet aan de orde.

4.10.

De gevorderde ontbinding, en de daaraan verbonden ontruiming, zullen worden toegewezen evenals de redelijk te achten ontruimingstermijn van twee weken.

4.11.

[gedaagde] zal de huurtermijnen tot de ontruiming moeten betalen. Tot de datum van ontbinding (de datum van dit vonnis) uit hoofde van de huurovereenkomst, en daarna als gebruiksvergoeding (artikel 7:225 BW). Deze vordering zal worden toegewezen, met dien verstande dat de betalingen, die inmiddels al zouden zijn verricht, hierop uiteraard in mindering dienen te worden gebracht.

4.12.

Ook zullen de buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen omdat aan de vereisten voor aanspraak hierop is voldaan. Er is immers sprake van verzuim en er is een zogenoemde veertiendagenbrief verzonden waarin de juiste termijn is gehanteerd en waarin het op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde bedrag (ad € 482,68 incl. btw berekend aan de hand van een toen hoger bedrag aan huurachterstand, namelijk € 2.739,14) is aangezegd. Het gevorderde bedrag is daarmee hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief dat hoort bij de thans toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Nu dit het gevolg is van betalingen die hebben plaatsgevonden na voldoende buitengerechtelijke handelingen, staat dit toewijzing niet in de weg.

4.13.

[gedaagde] zal tot slot als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Wonen Wittem worden begroot op:

• dagvaarding € 102,96
• griffierecht € 499,00
• salaris gemachtigde €
• totaal € 1.021,96

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] , om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Wonen Wittem te stellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Wittem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 3.009,82, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.527,14 vanaf

22 december 2020 tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Wittem te betalen € 699,90, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten, voor elke ingegane maand vanaf

1 januari 2021 tot en met de maand waarin [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd en ter vrije beschikking van Wonen Wittem heeft gesteld,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van Wonen Wittem gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.021,96,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.

NIv