Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9505100 CV EXPL 21-4958
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 2 december 2021
in de zaak van:
[eiser],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. M.J.M.H. Nass,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres 2] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. F.G.H.J. Niemarkt.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 3
- de door [gedaagde] ten behoeve van de mondelinge behandeling ingekomen producties 1 tot en met 4
- de mondelinge behandeling van 8 november 2021 waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht, de gemachtigde van [eiser] aan de hand van een pleitnota.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt met ingang van 15 januari 2019 van [gedaagde] de woning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 1] (hierna: de woning).
2.2.
Op 3 juni 2020 heeft de politie in de woning een inwerking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Uit de bestuurlijke rapportage van de politie eenheid Limburg blijkt dat onder meer 646 hennepplanten in de woning aanwezig waren.
2.3.
Bij brief van 14 juli 2020 is [gedaagde] , als de eigenaar van de woning, op de hoogte gesteld van het voornemen van de burgemeester van [woonplaats 1] om een last onder bestuursdwang op te leggen in de vorm van sluiting van de woning voor de duur van 35 weken op grond van artikel 13b van de Opiumwet.
2.4.
De woning is vervolgens gesloten geweest tot 6 dan wel 7 oktober 2021.
2.5.
[eiser] heeft geen toegang meer (gehad) tot de woning.
2.6.
Bij brief van 3 november 2021 heeft [gedaagde] aan [eiser] laten weten de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden (artikel 7:231 lid 2 BW Pro).
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, samengevat, [gedaagde] te veroordelen tot het verschaffen van woongenot aan [eiser] , primair met behulp van de sterke arm van politie en subsidiair op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag. Voorts vordert [eiser] , na verschaffing van huurgenot, [gedaagde] te veroordelen tot het verschaffen van een werkende waterleiding op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijkt, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten vermeerderd met rente en in de nakosten.
3.2.
[eiser] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst huurgenot dient te verschaffen en tot dat huurgenot een functionerende waterleiding behoort.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak.
4.2.
[gedaagde] heeft bij brief van 3 november 2021 een beroep gedaan op buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, waar het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning aan ten grondslag is gelegd. Artikel 7:231 lid 2 BW Pro biedt de mogelijkheid een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als in de woning in strijd met artikel 2 of Pro 3 van de Opiumwet is gehandeld en de woning op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW Pro volgt dat met de term “gesloten” gedoeld wordt op de feitelijke sluiting van de woning. Een buitengerechtelijke ontbinding sorteert dan ook alleen effect indien deze plaatsvindt gedurende de periode dat de woning gesloten is. Tussen partijen staat niet ter discussie dat op grond van de overgelegde stukken vanaf 6 dan wel 7 oktober 2021 de woning niet langer gesloten is op last van de burgemeester. De ontbindingsverklaring van [gedaagde] van
3 november 2021 sorteert dan geen effect omdat zij te laat is uitgebracht. Op grond hiervan is niet aannemelijk dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden.
4.3.
Voorst is door [eiser] niet bestreden dat op 3 juni 2020 door de politie een inwerking zijnde hennepkwekerij is aangetroffen in de woning waarbij 646 hennepplanten zijn aangetroffen. De burgemeester heeft hiertoe overwogen dat met de in de woning aangetroffen hoeveelheid hennepplanten de gebruikershoeveelheid van maximaal vijf gram respectievelijk meer dan vijf planten ruim is overschreden. Er is sprake van een handelshoeveelheid softdrugs waarvan aannemelijk is dat deze deels of geheel bestemd was voor verkoop, aflevering of verstrekking. Het verweer van [eiser] dat hij geen weet had van de hennepkwekerij kan niet gevolgd worden. De in de door [eiser] bewoonde woning aangetroffen hennepkwekerij is van middelgrote omvang. Het valt niet gemakkelijk in te zien dat de huurder daarvan geen weet heeft, althans is daarvoor door [eiser] geen overtuigende verklaring gegeven. Bovendien heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat hij in verband met de hem boven het hoofd hangende strafzaak de door de Officier van Justitie voorgestelde taakstraf van 100 uren heeft geaccepteerd, zodat geen inhoudelijk behandeling van de zaak hoeft plaats te vinden. Het accepteren van 100 uren aan taakstraf geeft er niet bepaald blijk van dat [eiser] geen weet heeft gehad van de hennepkwekerij. Door de kantonrechter is [eiser] in de gelegenheid gesteld die aanname te ontzenuwen door overlegging van het proces-verbaal van verhoor bij de politie, zoals [eiser] ter zitting heeft aangeboden en waaruit volgens hem van zijn onschuld zou blijken, maar dat proces-verbaal heeft de kantonrechter niet ontvangen.
4.4.
[eiser] heeft zich door de aanwezigheid van deze hoeveelheden verboden middelen niet gedragen als goed huurder en is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de uit artikel 7:213 BW Pro voortvloeiende verplichting. Deze tekortkoming levert naar voorlopige opvatting een ook voor de bodemrechter onherstelbare tekortkoming op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, op grond waarvan het in deze procedure gevorderde verschaffing van huurgenot van de woning wordt afgewezen.
4.5.
De overige geschilpunten tussen partijen betreffende een eventuele koop van de woning, het al dan niet hebben voldaan van de huurpenningen dan wel het op grond van een afspraak geen huurpenningen te hoeven voldoen, het al dan niet bestaan van een tweede huurovereenkomst behoeft gezien het voorgaande geen bespreking. De vordering tot het verschaffen van een werkende waterleiding op verbeurte van een dwangsom treft geen doel meer nu de vordering tot het verschaffen van huurgenot wordt afgewezen, en wordt dus eveneens afgewezen.
4.6.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op € 747,- aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op € 747,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.
type: LS