Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8939164 CV EXPL 20-6492
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 4 februari 2021
in de zaak van:
de stichting
STICHTING WOONPUNT,
STICHTING WOONPUNT,
statutair gevestigd en kantoorhoudend te Maastricht,
eisende partij,
gemachtigde mr. P.F.M. Broos,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BUREAU INKOMENSBEHEER BRUNSSUM B.V.,in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan
BUREAU INKOMENSBEHEER BRUNSSUM B.V.,in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan
[naam onderbewindgestelde] ,te [woonplaats] ,
gevestigd te Brunssum,
gedaagde partij q.q.,
gemachtigde mr. P.J.C. Bolton
Partijen zullen verder worden aangeduid als Woonpunt, BIB en [naam onderbewindgestelde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 8,
- het e-mailbericht van mr. Broos, ingekomen 6 januari 2021, waarin hij mededeelt dat ten aanzien van [naam onderbewindgestelde] een onderbewindstelling is uitgesproken en waarbij hij verzoek in de gelegenheid te worden gesteld om de bewindvoerder als formele procespartij op te (doen) roepen,
- het schrijven van mr. Bolton ontvangen op 18 januari 2021 (per faxbericht) en 19 januari 2021 (per post), met als bijlage de conclusie van antwoord in kort geding,
- het schrijven van mr. Broos (ontvangen 20 januari 2021) met productie 9
- de op 21 januari 2021 gehouden mondelinge behandeling.
1.2.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:
- [naam juridisch medewerker] , juridisch medewerker bij Woonpunt, bijgestaan door zijn gemachtigde,
- [naam onderbewindgestelde] in persoon, vergezeld van mevr. A.M. van den Berg-Barrio (tolk in de Spaanse taal), bijgestaan door mr. Bolton die verklaarde tevens op te treden namens de bewindvoerder.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Woonpunt heeft met ingang van 1 juli 2009 aan [naam onderbewindgestelde] verhuurd de portiekwoning (hierna het gehuurde) aan de [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Woonpunt van toepassing.
2.3.
In artikel 2 van de huurovereenkomst staat:
“Het gehuurde is bestemd om door huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt”.
2.4.
In artikel 7 lid 3 van de algemene voorwaarden is opgenomen:
“Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt”.
2.5.
In artikel 7 lid 4 van de algemene voorwaarden is opgenomen:
“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouding bewonen en er zijn woonverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen”.
2.6.
In artikel 7 lid 5 van de algemene voorwaarden is opgenomen:
“Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan. (…)
2.7.
Op 5 november 2020 hebben twee toezichthouders van het Flexteam gemeente Heerlen en twee politieambtenaren een controle uitgevoerd in het gehuurde. Aanleiding hiervoor was een advertentie op de website [naam website] (website waarop seksuele diensten tegen betaling worden aangeboden). Tijdens dit bezoek zijn aangetroffen: [naam onderbewindgestelde] in de woonkamer en twee vrouwen ( [naam 1] en [naam 2] ), ieder in één van de slaapkamers. Beide vrouwen hebben verklaard dat zij sekswerkers zijn en klanten ontvangen in het gehuurde. Zowel [naam 1] als [naam 2] zijn vriendinnen van [naam onderbewindgestelde] en mochten bij haar slapen. [naam 1] verbleef er drie dagen en [naam 2] een dag. Voor dit verblijf behoefden zij aan [naam onderbewindgestelde] niets te betalen, aldus het mutatierapport van de politie (prod. 4 bij de dagvaarding).
2.8.
Bij schrijven van 12 november 2020 (prod. 5 bij de dagvaarding) heeft de gemeente Heerlen Woonpunt – onder verwijzing naar de bij die brief gevoegde bijlage – dringend op haar verantwoordelijkheid als eigenaar gewezen om aan
“deze met de wet strijdige situatie een einde te maken”.De bijlage (prod. 6 bij de dagvaarding) betreft de waarschuwingsbrief van de gemeente Heerlen aan [naam onderbewindgestelde] , waarin de gemeente melding ervan maakt dat zij geconcludeerd heeft dat in het gehuurde ( [adres] te [woonplaats] ) een seksinrichting werd geëxploiteerd zonder dat daarvoor een vergunning door het bevoegd bestuursorgaan was afgegeven, hetgeen in strijd is met art. 3.33 lid 1 APV. Voorts heeft de gemeente een waarschuwing opgelegd; indien opnieuw er een overtreding wordt geconstateerd zal een last onder dwangsom worden gegeven.
“deze met de wet strijdige situatie een einde te maken”.De bijlage (prod. 6 bij de dagvaarding) betreft de waarschuwingsbrief van de gemeente Heerlen aan [naam onderbewindgestelde] , waarin de gemeente melding ervan maakt dat zij geconcludeerd heeft dat in het gehuurde ( [adres] te [woonplaats] ) een seksinrichting werd geëxploiteerd zonder dat daarvoor een vergunning door het bevoegd bestuursorgaan was afgegeven, hetgeen in strijd is met art. 3.33 lid 1 APV. Voorts heeft de gemeente een waarschuwing opgelegd; indien opnieuw er een overtreding wordt geconstateerd zal een last onder dwangsom worden gegeven.
2.9.
Bij aangetekend schrijven van 2 december 2020 aan [naam onderbewindgestelde] heeft Woonpunt een gerechtelijke procedure aangekondigd en [naam onderbewindgestelde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
2.10.
Bij e-mailbericht van haar gemachtigde van 10 december 2020 heeft [naam onderbewindgestelde] laten weten zich te zullen verweren tegen de beschikking van de gemeente en derhalve het voorstel de huurovereenkomst te beëindigen niet te zullen accepteren.
3.Het geschil
3.1.
Woonpunt vordert in kort geding de veroordeling van [naam onderbewindgestelde] om binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gehuurde aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege haar bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege haar bevindt, alsmede het gehuurde onder afgifte van alle sleutels, geheel ter vrije beschikking van Woonpunt te stellen, alsmede in de kosten van deze procedure, de eventuele nakosten daaronder begrepen.
3.1.1.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Woonpunt dat [naam onderbewindgestelde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door het gehuurde aan derden in gebruik te geven en/of deels of geheel in onderhuur af te staan aan derden, althans deze woning in gebruik te geven. [naam onderbewindgestelde] stelt weliswaar dat zij haar vriendinnen onderdak heeft gegeven en niet te weten dat deze vriendinnen actief zijn/waren als sekswerker, maar deze stelling betwist Woonpunt. [naam onderbewindgestelde] verbleef tegelijkertijd met de sekswerkers in de woning, de woning is niet grot en telt slechts twee slaapkamers. [naam onderbewindgestelde] moet van de activiteiten op de hoogte zijn geweest.
3.1.2.
De tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst. De door haar bewoonde woning, een sociale huurwoning, dient op rechtvaardige wijze te worden bewoond en zeker niet te worden gebruikt als illegaal bordeel (art. 7:214 BW).
Woonpunt tilt zwaar aan het geconstateerde onbehoorlijke gebruik van het gehuurde. Van haar kan dan ook niet gevergd worden de huurovereenkomst met [naam onderbewindgestelde] voort te zetten.
Woonpunt ziet zich als sociale woningverhuurder geconfronteerd met illegale prostitutie die tot overlast en andere verboden activiteiten kan leiden, in een door haar verhuurde woning. Aan deze situatie dient op de kortst mogelijk termijn een einde te komen.
3.2.
[naam onderbewindgestelde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. [naam onderbewindgestelde] stelt dat van een spoedeisend belang geen sprake is. Direct na de constatering van de overtreding van de huurvoorwaarden op 5 november 2020 is deze beëindigd en niet gesteld noch gebleken is dat zij zich voortdurend schuldig maakt aan het overtreden van de huurvoorwaarden. [naam onderbewindgestelde] huurt sedert 1 juli 2009 een woning van Woonpunt. De huurperiode kent geen betalingsachterstanden of ander afwijkend gedraag. Volgens [naam onderbewindgestelde] is er jegens haar geen sprake van wangedrag of enig gedrag dat strijdig zou zijn met de maatstaf van goed huurderschap. Er is geen bewijs dat de gestelde illegale activiteiten/seksbedrijf op het conto van [naam onderbewindgestelde] kunnen worden geschreven. Evenmin kan haar een verwijt gemaakt worden. Zij hielp haar vriendinnen door ze een dak boven het hoofd te geven. Ze hebben misbruik gemaakt van haar vertrouwen. Bovendien is ook niet aangetoond dat [naam onderbewindgestelde] beide dames ertoe heeft gebracht zich beschikbaar te stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met derden tegen betaling. Evenmin is aangetoond dat beide vrouwen met medeweten van [naam onderbewindgestelde] hun activiteiten in de woning ontplooiden en aan haar een deel van de inkomsten dienden af te geven. [naam onderbewindgestelde] was zich niet bewust van de activiteiten van beide dames als prostituee. [naam onderbewindgestelde] , daarnaar expliciet gevraagd tijdens de mondelinge behandeling, geeft aan in de woonkamer te slapen omdat ze daar een betere internetverbinding heeft. Haar familie woont in de Dominicaanse Republiek. De contacten vinden vooral, gelet op het tijdsverschil met Nederland, in de nachtelijke uren plaats.
3.2.1.
Naar de mening van [naam onderbewindgestelde] dient haar belang bij voortzetting van de huurrelatie te prevaleren boven het belang van Woonpunt bij een ontbinding. Een ontruiming is disproportioneel. [naam onderbewindgestelde] concludeert tot afwijzing van het gevorderde.
4.De beoordeling
4.1.
Allereerst stelt de kantonrechter vast dat nu de goederen die aan [naam onderbewindgestelde] (zullen) toebehoren onder bewind zijn gesteld, zij niet als formele procespartij kan worden aangemerkt. Gelet op het bepaalde in artikel 1:441 lid 1 BW betekent dit immers dat de bewindvoerder [naam onderbewindgestelde] zowel in als buiten rechte vertegenwoordigt ter zake van kwesties die de onder het bewind gestelde goederen betreffen, zoals ook de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen. BIB is, bij monde van de gemachtigde, in de procedure verschenen en dan ook als formele procespartij geregistreerd in het administratieve systeem.
4.2.
In tegenstelling tot hetgeen [naam onderbewindgestelde] heeft gesteld, oordeelt de kantonrechter, dat Woonpunt voldoende belang heeft bij het gevorderde. Het schrijven van de gemeente aan [naam onderbewindgestelde] spreekt voor zichzelf.
4.3.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woonpunt in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.4.
Dit geschil ziet op de vraag of sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat (uiteindelijk) in een bodemprocedure de huurovereenkomst ontbonden zou worden en ontruiming van het gehuurde zou worden toegewezen.
4.5.
Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden. Uit vaste rechtspraak volgt dat voor een geslaagd beroep op artikel 7:219 BW voor de ontbinding van de huurovereenkomst beslissend is of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van derden, zelf niet als goed huurder heeft gedragen.
4.6.
Woonpunt heeft gesteld dat [naam onderbewindgestelde] is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst (al dan niet door eigen handelingen dan wel door handelingen van derden ex artikel 7:219 BW) door het gehuurde aan derden in gebruik te geven, het gehuurde onder te huren en/of prostitutiewerkzaamheden vanuit het gehuurde te laten plaatsvinden. Hiermee heeft [naam onderbewindgestelde] naar de stellingen van Woonpunt de artikel 3 van de huurovereenkomst, artikel 7, leden 3, 4 en 5 van de toepasselijke algemene voorwaarden alsmede artikel 7:214 geschonden.
4.7.
De kantonrechter hecht bij de beoordeling van de vraag of [naam onderbewindgestelde] zich inderdaad schuldig heeft gemaakt aan een schending van voornoemde artikelen groot belang aan het door Woonpunt in het geding gebrachte mutatierapport van Politie Eenheid Limburg, district Parkstad-Limburg, Basisteam Heerlen. Uit dit mutatierapport blijkt dat de verbalisanten ter plekke de situatie hebben kunnen beoordelen en de aanwezige personen hebben gesproken. De aangetroffen dames hebben, in het bijzijn van een tolk, verklaard dat zij als sekswerker werkzaam zijn; dat zij, ieder afzonderlijk, bevriend zijn met [naam onderbewindgestelde] omdat zij haar kennen van de Dominicaanse Republiek, dat zij elkaar niet kennen en dat zij geen huur behoeven te betalen; ze mogen gratis bij [naam onderbewindgestelde] verblijven. Alles wat ze verdienen mogen ze zelf houden. Door [naam 1] is tevens verklaard dat zij eerst elf dagen in Nederland was en voorts dat zij twee tot drie keer per dag een klant ontving.
4.8.
Dat [naam onderbewindgestelde] hier niets van heeft geweten, althans niet wist dat de dames als sekswerker werkzaam waren, acht de kantonrechter onwaarschijnlijk, zeker nu, zo [naam 1] heeft verklaard, twee tot drie keer per dag klanten haar bezochten. Niet is goed in te zien dat [naam onderbewindgestelde] hiervan niets meekreeg. Bovendien had zij toch op z’n minst bij haar vriendin kunnen informeren naar het veelvuldige bezoek, zeker nu die vriendin eerst elf dagen in Nederland verbleef.
4.9.
Wat daar verder ook van zij, het voorgaande leidt naar het oordeel van de kantonrechter tot de conclusie dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [naam onderbewindgestelde] waarvoor zij op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk gehouden kan worden en die in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen kan rechtvaardigen. De vordering van Woonpunt om reeds vooruitlopend daarop het gehuurde te mogen ontruimen zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde ontruimingstermijn gesteld zal worden op veertien dagen na betekening van dit vonnis in plaats van de gevorderde zeven dagen.
4.10.
[naam onderbewindgestelde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Woonpunt veroordeeld.
Deze kosten worden door de kantonrechter begroot op
- dagvaarding € 102,96
- griffierecht € 124,--
- salaris gemachtigde € 747--
Totaal € 973,96
4.11.
Woonpunt vordert ook betaling van de nakosten. Nakosten zijn de kosten die worden gemaakt om de partij die in het ongelijk is gesteld te bewegen aan het vonnis te voldoen. De nakosten zullen op de in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.
4.10.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5. De beslissing
De kantonrechter in kort geding
5.1.
veroordeelt BIB, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam onderbewindgestelde] , om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege [naam onderbewindgestelde] daar bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege [naam onderbewindgestelde] bevindt, alsmede het gehuurde onder afgifte van alle sleutels, geheel ter vrije beschikking van Woonpunt te stellen,
5.2.
veroordeelt BIB, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam onderbewindgestelde] , om uit het vermogen van [naam onderbewindgestelde] aan Woonpunt de kosten van deze procedure te betalen aan de zijde van Woonpunt, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 973,96, waarin begrepen € 747,- aan salaris gemachtigde,
5.3.
veroordeelt BIB, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam onderbewindgestelde] , om uit het vermogen van [naam onderbewindgestelde] te betalen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Woonpunt volledig aan dit vonnis voldoet, de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.
type: JvdH