Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8957204 CV EXPL 21-145
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 4 februari 2021
in de zaak van:
de besloten vennootschap net beperkte aansprakelijkheid
CUSTOM REAL ESTATE B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudend te Heerlen,
eisende partij,
gemachtigde mr. G.J.E. Schoofs,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
h.o.d.n. [handelsnaam] ,
handelend in haar hoedanigheid van bewindvoerster over de goederen die (zullen) toebehoren aan
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij q.q.,
procederende in persoon, en
2.[gedaagde sub 2] ,
wonend te [woonplaats] ,
[adres] ,
gedaagde partij,
niet verschenen.
Partijen zullen verder worden aangeduid als Custom Real Estate, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 12,
- de op 21 januari 2021 gehouden mondelinge behandeling, alwaar Custom Real Estate en [gedaagde sub 1] zijn verschenen.
1.2.
[gedaagde sub 2] is, hoewel daartoe bij exploot behoorlijk opgeroepen, niet verschenen noch is anderszins van hem vernomen. Tegen [gedaagde sub 2] is verstek verleend.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Custom Real Estate heeft (als opvolgend verhuurder) aan [gedaagde sub 2] verhuurd de woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] tegen een maandelijkse huurprijs van thans € 635,- inclusief servicekosten en exclusief water, gas en licht.
2.2.
Vanaf september 2019 is sprake van onregelmatig betalingsgedrag waardoor in oktober 2020 een achterstand is ontstaan van € 4.127,49. Deze achterstand is door tussenkomst van de (nieuwe) bewindvoerder op 27 oktober 2020 voldaan. Inmiddels is opnieuw een huurachterstand ontstaan ten bedrage van € 1.905,- omdat vanaf november 2020 geen huur meer wordt betaald.
2.3.
Daarnaast veroorzaakt [gedaagde sub 2] stelselmatig overlast en worden in de door hem gehuurde woning vernielingen aangericht, zoals zware beschadigingen aan deuren, muren, badkamer en keuken. Custom Real Estate verwijst in dit verband naar de bij de dagvaarding gevoegde foto’s (productie 6). [gedaagde sub 2] loopt te schreeuwen en te tieren.
2.4.
[gedaagde sub 1] heeft een verzoekschrift ingediend tot haar ontslag als bewindvoerder. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] aangegeven dat de kantonrechter, eveneens in de locatie Maastricht, haar verzoek tot ontslag inmiddels heeft behandeld. De behandelend kantonrechter zal eerst nadat in deze zaak zal zijn geoordeeld beslissen op het verzoek tot ontslag; de kans is heel groot dat er geen nieuwe bewindvoerder komt, maar dat de onderbewindstelling zal worden opgeheven, aldus [gedaagde sub 1] .
3.Het geschil
3.1.
Custom Real Estate vordert in kort geding - samengevat - veroordeling van [gedaagde sub 1] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurpenningen ter hoogte van € 1.905,-, benevens buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 285,75, vermeerderd met rente. Daarnaast vordert Custom Real Estate de veroordeling van [gedaagde sub 1] tot het betalen van een bedrag van € 635,- per maand, zijnde de huur en of de gebruiksvergoeding voor iedere maand die vanaf 1 februari 2021 tot en met het tijdstip van ontruiming mocht verstrijken of zijn ingegaan, waarbij een ingegane maand dient te worden gerekend voor een hele maand, alsook in de kosten en nakosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente indien [gedaagde sub 1] de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zal hebben voldaan.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Custom Real Estate dat [gedaagde sub 2] zijn verplichtingen als huurder stelselmatig en in ernstige mate niet nakomt. Er is zowel mondeling als schriftelijk met [gedaagde sub 2] gecommuniceerd, met name over de overlast, door zowel Custom Real Estate als de bewindvoerders, echter zonder resultaat. Van Custom Real Estate kan niet gevergd worden dat deze toestand nog langer voortduurt.
3.3.
[gedaagde sub 1] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling de huurachterstand erkend. Vertappen zat aanvankelijk in een minnelijk traject. Verleden jaar is hij van bewindvoerder gewisseld in verband met een slechte verstandhouding met zijn toenmalige bewindvoerder. Hij heeft een lange tijd geen ziekengeld ontvangen omdat hij niet bij bedrijfsarts verscheen, ondanks herhaalde verzoeken daartoe. Dat ziekengeld is met terugwerkende kracht betaald waardoor in oktober 2020 de achterstand kon worden aangezuiverd. [gedaagde sub 2] is drugsverslaafd en reageert nergens op ondanks herhaalde verzoeken. Er is veel overlast; men is bang voor hem.
4.De beoordeling
4.1.
Allereerst stelt de kantonrechter vast dat Custom Real Estate niet ontvankelijk is ten aanzien van het door haar jegens [gedaagde sub 2] gevorderde. Vaststaat immers dat de goederen die aan [gedaagde sub 2] (zullen) toebehoren onder bewind zijn gesteld. Gelet op het bepaalde in artikel 1:441 lid 1 BW Pro betekent dit dat de (huidige) bewindvoerder [gedaagde sub 2] zowel in als buiten rechte vertegenwoordigt ter zake van kwesties die de onder het bewind gestelde goederen betreffen, zoals ook de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen. Custom Real Estate zal dan ook ten aanzien van [gedaagde sub 2] niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.2.
Ten aanzien van [gedaagde sub 1] als formele procespartij is Custom Real Estate wel ontvankelijk.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat Custom Real Estate voldoende spoedeisend belang heeft bij het gevorderde.
4.4.
[gedaagde sub 1] heeft ter zitting van 21 januari 2021 de door Custom Real Estate gestelde huurachterstand erkend. Ook heeft zij erkend dat sprake is van overlast (r.o. 3.2).
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming is een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken, indien het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter (wanneer zijn oordeel wordt gevraagd) de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen, terwijl bovendien sprake moet zijn van zodanig ernstige tekortkomingen dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.6.
De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van Custom Real Estate ter zake van een ontbinding en ontruiming tot een toewijzing daarvan zal leiden.
Op grond van de wet en de onderhavige huurovereenkomst dient een huurder zich immers jegens de verhuurder als een goed huurder te gedragen, hetgeen betekent dat hij tijdig zijn huurpenningen dient te voldoen en zeer zeker geen (herhaalde) overlast mag veroorzaken. De huurder moet niet alleen voor het gehuurde zelf goed zorgdragen, maar ook zich bewust zijn van het hebben van een zorgplicht jegens zijn directe omgeving. Veroorzaakt de huurder toch overlast, dan is sprake van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat op grond van artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel gerechtvaardigd is.
4.7.
Gelet op de aard en de ernst van de door [gedaagde sub 2] veroorzaakte overlast enerzijds en het door toedoen van [gedaagde sub 2] niet tijdig betalen of kunnen betalen door de bewindvoerder van de verschuldigde huurpenningen anderzijds, kan de beslissing in een eventueel te voeren bodemprocedure niet worden afgewacht. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat het de woonruimte, zo blijkt uit de dagvaarding en de als productie 2 bij de dagvaarding gevoegde huurovereenkomst, betreft gelegen te [plaats] in de [straat] nr. “ [nummer] ” i.p.v. “ [nummer] ” zoals genoemd in het petitum van de dagvaarding.
4.8.
Nu uit het voorgaande volgt dat de vordering aan Custom Real Estate moet worden toegewezen, betekent dit dat [gedaagde sub 2] zal moeten uitkijken naar vervangende woonruimte. Om [gedaagde sub 2] , rekeninghoudend met de thans geldende coronamaatregelen, daarvoor wat extra tijd te gunnen zal de kantonrechter de ontruimingstermijn vast stellen op veertien dagen na betekening van het vonnis, in plaats van de gevorderde drie dagen.
4.9.
Ook het overige door Custom Real Estate gevorderde ligt als erkend dan wel niet weersproken voor toewijzing gereed..
4.10.
[gedaagde sub 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten met rente daarover worden veroordeeld. Deze kosten worden door de kantonrechter begroot op
- dagvaarding € 87,61
- griffierecht € 507,--
- salaris gemachtigde € 747,--
Totaal € 1.341,61
4.11.
Custom Real Estate vordert ook betaling van de nakosten. Nakosten zijn de kosten die worden gemaakt om de partij die in het ongelijk is gesteld te bewegen aan het vonnis te voldoen. De nakosten zullen op de in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.
4.10.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding
ten aanzien van [gedaagde sub 1]
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] , om uit het vermogen van [gedaagde sub 2] aan Custom Real Estate te betalen € 1.905,-- aan achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 januari 2021 tot de dag van algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] , om uit het vermogen van [gedaagde sub 2] aan Custom Real Estate te betalen € 285,75 ter zake gemaakte buitengerechtelijke incassokosten,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] , om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en alle personen die zijdens [gedaagde sub 2] in het gehuurde verblijven, en de gehuurde woonruimte (onder afgifte van de sleutels) ter vrije en algehele beschikking van Custom Real Estate te stellen,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] , om uit het vermogen van Verstapen aan Custom Real Estate te betalen € 635,-, zijnde huur en of gebruiksvergoeding voor iedere maand die vanaf
1 februari 2021 tot en met het tijdstip van ontruiming mocht verstrijken of zijn ingegaan, een ingegane maand daarbij ingerekend voor een hele maand,
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] , om uit het vermogen van [gedaagde sub 2] aan Custom Real Estate de kosten van deze procedure te betalen aan de zijde van Custom Real Estate, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.341,61, waarin begrepen € 747,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente indien betaling niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2] , om uit het vermogen van [gedaagde sub 2] te betalen, onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Custom Real Estate volledig aan dit vonnis voldoet, de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
ten aanzien van [gedaagde sub 2] :
5.9.
verklaart Custom Real Estate niet ontvankelijk in haar vorderingen.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.
type: JvdH