Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer 8604121 CV EXPL 20-2950
Vonnis van de kantonrechter van 3 februari 2021
in de zaak van
[eisende partij],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde [naam gemachtigde] , werkzaam bij USG Legal Professionals B.V.,
tegen
1.[gedaagde partij sub 1] ,
2. [gedaagde partij sub 2],
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. J.P.C.M. van Riet , advocaat,
Eiseres zal hierna [eisende partij] worden genoemd. Gedaagden zullen hierna respectievelijk [gedaagde partij sub 1] en [gedaagde partij sub 2] en gezamenlijk [gedaagde partij] (in mannelijk enkelvoud) worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 juni 2020
- de conclusie van antwoord
- de voor de mondelinge behandeling door [eisende partij] op 18 november 2020 genomen akte wijziging gronden
- het proces verbaal van de mondelinge behandeling van 24 november 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] heeft, samen met haar toenmalige echtgenoot [naam 1] , de woning aan de [adres 1] te [plaats] van [gedaagde partij] gekocht. De koopovereenkomst is op 18 september 2017 getekend.
2.2.
De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: wonen.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. (…)”
2.3.
Voorafgaande aan de koop heeft [eisende partij] de woning bezichtigd. Op de muur van de hal heeft zij diverse vlekken gezien. Daarover heeft zij navraag gedaan bij [gedaagde partij] en zijn verkopende makelaar (makelaarskantoor Visschedijk ). [gedaagde partij] heeft toen aangegeven dat sprake is geweest van een vochtprobleem en dat het probleem adequaat is aangepakt.
2.4.
Eén jaar na de levering heeft [eisende partij] opnieuw vlekken op de inmiddels opnieuw gestucte muur geconstateerd. Daarop heeft zij contact opgenomen met [gedaagde partij] met de vraag welke aannemer destijds de vochtplekken heeft behandeld. Dit bleek de firma Bedi Vochttechniek, hierna Bedi, te zijn. [eisende partij] heeft van [gedaagde partij] de door Bedi opgestelde offerte d.d. 4 november 2014 (met het kenmerk [nummer] ) ontvangen (productie 2 dagvaarding). Voor zover relevant staat op pagina’s 1 en 2 van die offerte het volgende vermeld:
“De oplossing voor het optrekkend vocht kan op twee manieren worden geboden. Allereerst de traditionele methode door middel van het uitvoeren van een optrekkend vochtinjectie. (…)
Vervanging zoutbelaste pleister
Op vocht- en zoutbelaste ondergronden mogen alleen vochtregulerende en zoutbufferende pleisters (zogenaamde saneerpleisters, WTA- gecertificeerd) worden toegepast en absoluut geen gipspleisters. (…)”
2.5.
[eisende partij] heeft vervolgens Bedi de opdracht gegeven om een nieuwe onderzoek te verrichten. Het onderzoek is op 4 april 2019 verricht waarna op 12 april 2019 een rapport is uitgebracht (productie 3 dagvaarding). In dat rapport staat onder meer vermeld:
“Tijdens ons onderzoek hebben wij al aangegeven dat wij bekend waren op dit adres. Wij hebben dan ook al in 2014 voor de vorige bewoner een offerte uitgebracht met ons kenmerk [nummer] . Van de vorige bewoner hebben wij destijds alleen opdracht gekregen voor het injecterenen niet voor de pleistervervanging. Uit de uitgevoerde metingen blijkt dat er in de linker pand scheidende muur duidelijke verhoogde zout waarden aanwezig zijn. De muren zijn op dit punt met een gipspleister overlaagd. In de offerte [nummer] hebben wij het advies gegeven om ook de gips pleister te vervangen.”
2.6.
Naar aanleiding van de door Bedi uitgebrachte offerte heeft [eisende partij] [gedaagde partij] aansprakelijk gesteld voor de door haar in de woning geconstateerde vochtproblematiek waarbij zij ook aanspraak heeft gemaakt op vergoeding van de door haar te maken herstelkosten. [gedaagde partij] heeft de aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde partij] hoofdelijk te veroordelen om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan haar te betalen,
- € 10.221,94 ter zake van de herstel- dan wel reparatiekosten die gepaard gaan met het herstellen van de geconstateerde gebreken, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het tijdstip van opeisbaarheid van dat bedrag, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening,
- € 302,00 en € 151,25 ter zake van de gemaakte deskundigen- en onderzoekskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het tijdstip van opeisbaarheid van die bedragen, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten en nakosten.
3.2.
Aan haar vordering legt [eisende partij] , na wijziging van gronden, primair ten grondslag dat [gedaagde partij] artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft geschonden. Daartoe voert zij aan dat [gedaagde partij] aan haar een woning met een vochtprobleem heeft geleverd en dat het vochtprobleem het normale gebruik van de woning in de weg staat. Subsidiair stelt [eisende partij] dat [gedaagde partij] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld, waarbij dwaling de onrechtmatige daad vormt. Daartoe voert zij aan dat [gedaagde partij] voor de koop van belang zijnde informatie achterwege heeft gelaten. Als zij juist was geïnformeerd dan was zij de koop niet, althans niet onder diezelfde voorwaarden, aangegaan.
3.3.
[gedaagde partij] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil wie de gevolgen van het door [eisende partij] geconstateerde vochtprobleem dient te dragen. [eisende partij] heeft - kort weergegeven - gesteld dat de gevolgen voor rekening van [gedaagde partij] dienen te komen. De primaire grondslag van haar vordering is schending door [gedaagde partij] van artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Die grondslag wordt hieronder als eerste behandeld.
4.2.
Vooropstaat dat ingevolge artikel 7:17 BW een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet voldoen. Een zaak voldoet niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de mededelingen die de verkoper over die zaak heeft gedaan en mede gelet op de aard van de zaak, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Partijen zijn in hun koopovereenkomst (in de artikelen 6.1 en 6.3) daarvan afgeweken.
4.3.
Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel dat [gedaagde partij] niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt [eisende partij] het risico van die (verborgen) gebreken. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt in die zin dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘wonen’. Met artikel 6.3 staat [gedaagde partij] in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik als ‘wonen’ verhinderen. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Ingevolge artikel 6.3 staat [gedaagde partij] echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren én die aan [eisende partij] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term kenbare gebreken wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die [eisende partij] niet kende, maar die zij (wel) zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn kenbaar.
4.4.
Om de vraag te beantwoorden of [gedaagde partij] artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft geschonden en daardoor de gevolgen van het door [eisende partij] gestelde vochtprobleem moet dragen, dient eerst beoordeeld te worden of het door [eisende partij] gestelde gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat.
Is sprake van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat?
4.5.
[eisende partij] heeft gesteld dat het vochtprobleem (en de op de muur aanwezige vlekken) het normale gebruik van de woning belemmeren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij verklaard dat zij de aanwezige vlekken als lelijk ervaart en dat zij bang is om tegen de muur te stoten. Het na de koop door [eisende partij] op de muur aangebrachte (gips)pleister komt immers los.
4.6.
[gedaagde partij] heeft de stellingen van [eisende partij] betwist. Allereerst heeft hij aangevoerd dat het gebrek het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. [gedaagde partij] heeft van 2002 tot december 2017 in de woning gewoond. Het vochtprobleem is vanaf 2002 aan [gedaagde partij] kenbaar geweest en heeft nimmer het normale gebruik van de woning in de weg gestaan. De vochtplekken en het zoutgehalte van de muur zijn niet schadelijk voor de gezondheid. Er is daarom geen sprake van het niet op een voldoende veilige manier kunnen wonen, aldus [gedaagde partij] Voorts heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat [eisende partij] wist van het vochtprobleem en dat zij, met die kennis, ervoor gekozen heeft om geen bouwkundig onderzoek te laten doen.
4.7.
De kantonrechter volgt [gedaagde partij] in zijn betoog dat het vochtprobleem en de op de muur aanwezige vlekken het normale gebruik van de woning niet in de weg staan. Gesteld noch gebleken is dat in de woning sprake is van een aanhoudend vochtig klimaat met bijvoorbeeld schimmelvorming of andere klachten tot gevolg. Eveneens is niet vast komen te staan dat sprake is van een ongezonde leefomgeving voor [eisende partij] . Weliswaar zijn op de muur vochtplekken zichtbaar en het huidige muurpleister komt los, maar daaruit volgt niet dat de woning niet normaal kan worden gebruikt.
4.8.
Verder betrekt de kantonrechter in dit oordeel dat de door [eisende partij] gekochte woning meer dan 200 jaar oud is en dat aan de koop van een woning van een dergelijke leeftijd risico’s verbonden zijn. [eisende partij] heeft erkend dat zij in de hal vlekken op de muur heeft gezien, dat zij wist van het vochtprobleem en dat zij ook wist dat het muurpleister vervangen moest worden. Gelet op dit samenstel van feiten en omstandigheden mocht van [eisende partij] worden verwacht dat zij nader onderzoek zou doen naar aanwezigheid van (mogelijk) vocht in de muur. [eisende partij] heeft gesteld dat het uitvoeren van een bouwkundig onderzoek geen zin zou hebben gehad omdat een gemiddelde bouwkundige het gebrek toch niet zou hebben ontdekt. Haar stelling heeft zij niet nader onderbouwd zodat deze reeds om die reden niet wordt gevolgd.
4.9.
Gelet op voorgaande overwegingen zal de primaire vordering, die is gebaseerd op schending van artikel 6.3. van de koopovereenkomst, worden afgewezen. De door [gedaagde partij] aan [eisende partij] geleverde woning bezit immers de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als: wonen. Van een gebrek dat het normale gebruik in de weg staat, is niet gebleken. De overige in het kader van de primaire vordering ingenomen stellingen en verweren kunnen onbesproken blijven omdat zij, indien besproken, wat betreft de primaire grondslag niet tot een ander oordeel zullen leiden.
Subsidiaire grondslag: onrechtmatigde daad als gevolg van dwaling?
4.10.
[eisende partij] heeft gesteld dat [gedaagde partij] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld - waarbij dwaling de onrechtmatige daad vormt - door haar niet juist en niet volledig naar waarheid te informeren. Als zij juist was geïnformeerd, dan was zij de koop niet, althans niet onder diezelfde voorwaarden, aangegaan.
4.11.
Voor het slagen van een beroep op onrechtmatige daad waarbij dwaling de onrechtmatige daad vormt, dient de situatie aan de orde te zijn dat [gedaagde partij] wist of behoorde te weten dat het vochtprobleem nog aanwezig was of dat het niet adequaat was aangepakt. De kantonrechter is van oordeel dat [eisende partij] , afgezet tegen de gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij] , onvoldoende concrete feiten of omstandigheden heeft gesteld, waaruit zou kunnen blijken dat [gedaagde partij] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dat het vochtprobleem nog aanwezig was. [gedaagde partij] heeft onbetwist gesteld dat hij na het raadplegen van diverse deskundigen (onder wie de heer [naam 2] van de Monumentenwacht, Bedi, de firma Kwarts en Co uit Gulpen en de firma Swillens uit Valkenburg), het vochtprobleem heeft aangepakt door de muur in 2016 met kiezelzuur te laten injecteren. Diezelfde behandelwijze was reeds een aantal jaren geleden door de buurvrouw van de [adres 2] succesvol toegepast. [gedaagde partij] heeft ook onbetwist gesteld dat de muur ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst droog was zodat hij ervan uit mocht gaan dat het vochtprobleem was verholpen.
4.12.
Voor zover [eisende partij] haar stelling heeft willen onderbouwen met de offerte van Bedi d.d. 4 november 2014 en het rapport d.d. 19 april 2019 geldt dat uit beide stukken niet kan worden opgemaakt dat de door [gedaagde partij] gekozen aanpak als niet adequaat moet worden bestempeld. Weliswaar staat in het rapport van 19 april 2019 dat Bedi al bekend was op dat adres en dat zij van [gedaagde partij] in 2016 alleen opdracht heeft gekregen tot het injecteren van de muur. Daaruit kan echter niet worden opgemaakt dat het probleem niet adequaat is aangepakt.
4.13.
[eisende partij] heeft ook gesteld dat [gedaagde partij] zijn mededelingsplicht heeft geschonden door haar niet te informeren over het soort pleister dat op de muur gebruikt moest worden. Ter zake van die stelling geldt dat de verkoper van een woning niet verplicht is om uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar wordt gevraagd, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Niet is vast komen te staan dat [eisende partij] gevraagd heeft naar het soort pleister dat op de muur gebruikt was of gebruikt mocht worden. Bovendien heeft [eisende partij] niet betwist dat haar voormalige echtgenoot ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst heeft aangegeven dat hij alleen een hele boerderij heeft verbouwd zodat het repareren van de muur voor hem geen probleem was. Gelet op die verklaring
mocht [gedaagde partij] ervan uitgaan dat [eisende partij] en haar voormalige echtgenoot wisten hoe de muur gerepareerd moest worden. Voorts geldt ook dat de informatie inzake het muurpleister geen betrekking heeft op een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat zodat [gedaagde partij] uit eigen beweging daar ook geen mededelingen over hoefde te doen.
4.14.
Uit al het vooroverwogene volgt dat [gedaagde partij] de op hem rustende mededelingsplicht niet heeft geschonden zodat ook de op de subsidiaire grondslag gebaseerde vordering zal worden afgewezen.
Deskundigenkosten
4.15.
De door [eisende partij] gevorderde deskundigenkosten zullen worden afgewezen nu, gelet op voorgaande overwegingen, ook geen grond voor toewijzing van die kosten bestaat.
Proceskosten
4.16.
[eisende partij] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij] worden begroot op € 746,00 (2 x tarief € 373,00) voor salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eisende partij] in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde partij] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 746,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.
NZ