Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/262418 / HA ZA 19-170
Vonnis van 22 december 2021
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. M.H.J.M. Stassen,
tegen
1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,
2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2],
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. L. Isenborghs.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] genoemd.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] worden gezamenlijk [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 18 december 2019,
- het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op
3 juli 2020,
- het proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van partij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gehouden op
3 juli 2020,
- het proces-verbaal voortzetting getuigenverhoor aan de zijde van partij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gehouden op 6 juli 2020,
- het proces-verbaal voortzetting getuigenverhoor aan de zijde van partij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gehouden op 19 november 2020,
- het proces-verbaal van tegenverhoor aan de zijde van partij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gehouden op
19 november 2020,
- het proces-verbaal van tegenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op
9 februari 2020,
- de conclusie na enquête tevens akte overlegging nadere producties 1 tot en met 5 zijdens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,
- de conclusie na getuigenverhoor met producties 1 tot en met 8 zijdens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
- het B-16 formulier van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met het verzoek akte te mogen nemen,
- het B-16 formulier van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met het verzoek vonnis te wijzen,
- de akte uitlating zijdens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , ter griffie ontvangen op 21 mei 2021,
- het B-16 formulier van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met het verzoek vonnis te wijzen,
- het B-16 formulier van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met het verzoek vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De verdere feiten
In conventie en in reconventie
2.1.
In de sleutelverklaring van 23 juli 2015 als door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] getekend, staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 3 bij dagvaarding):
“(…)
Verklaren dat door koper is gekocht:
Bovenwoning [adres 1] [woonplaats] .
De juridische en feitelijke levering zal plaatsvinden op 26-10-2015, tegelijk met de betaling van de overeengekomen koopsom door koper aan verkoper (…)
Koper heeft aan de verkoper de wens te kennen gegeven om in verband met de voorgenomen bewoning vóór vermelde datum van juridische en feitelijke levering de woning al in gebruik te kunnen nemen.
Koper en verkoper verklaren bij deze dat per 1 september 2015 de huissleutels ter beschikking worden gesteld. (…)”
2.2.
In de akte ‘splitsing in appartementsrechten’ (verder: de splitsingsakte) van 4 maart 2013 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 8 bij dagvaarding):
“(…)
3. dat de comparant thans wenst over te gaan tot splitsing van de eigendom van de hiervoor sub 1 omschreven registergoederen in veertien (14) afzonderlijke appartementsrechten in de zin van artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek en tot vaststelling van een reglement als bedoeld in artikel 5:111 sub d van het Burgerlijk Wetboek (…)
-appartementsrecht 1:
Het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkelruimte met kantoor, kantine, en magazijn gelegen op de begane grond plaatselijk bekend [woonplaats] , [adres 2] , (…)
-appartementsrecht 2:
Het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de kelderruimte gelegen in de kelder, de woonruimten gelegen op de eerste verdieping, de woonruimten gelegen op de tweede verdieping met dakterras alsmede de zolder, etc. (…)
B. Aandelen die door splitsing ontstaan een aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn
(…)
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die
aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in
de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, met dien verstande dat:
-
de kosten met betrekking tot het hoofddak gelegen boven het appartementsrecht met appartementenindex 2 voor rekening van het appartementsrecht met appartementenindex 2;
de kosten met betrekking tot het hoofddak gelegen boven het appartementsrecht met appartementenindex 2 voor rekening van het appartementsrecht met appartementenindex 2;
-
de kosten met betrekking tot het platte dak gelegen boven het achterste gedeelte van de winkelruimte van het appartementsrecht met appartementsindex 2 voor rekening van het appartementsrecht met appartementsindex 1;
de kosten met betrekking tot het platte dak gelegen boven het achterste gedeelte van de winkelruimte van het appartementsrecht met appartementsindex 2 voor rekening van het appartementsrecht met appartementsindex 1;
-
de kosten met betrekking tot het dakterras gelegen boven het appartemensrecht met appartementenindex 1 en behorende tot het appartementsrecht met appartementsindex 2 voor rekening van (…) de appartementsrechten met appartementsindices 1 en 2, ieder voor het een/tweede gedeelte.
de kosten met betrekking tot het dakterras gelegen boven het appartemensrecht met appartementenindex 1 en behorende tot het appartementsrecht met appartementsindex 2 voor rekening van (…) de appartementsrechten met appartementsindices 1 en 2, ieder voor het een/tweede gedeelte.
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
Artikel 16
1. De vereniging voert het beheer over - en draagt de zorg voor het onderhoud van de
gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de
gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken nader worden geregeld.
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer
gerekend, voor zover aanwezig:
a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, de geraamte van het gebouw de gevels (..), het dakterras gelegen boven het appartementsrecht met appartementenindex 1 en behorende tot het appartemensrecht met appartementsindex 2 (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking (…).
2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet
gerekend:
a. de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking, met dien verstande:
- dat het hoofddak (inclusief de waterkerende lagen) gelegen boven het
appartementsrecht met appartementsindex 2 voor rekening van het appartementsrecht met
appartementsindex 2;
-
de kosten met betrekking tot het platte dak gelegen boven het achterste gedeelte van de
de kosten met betrekking tot het platte dak gelegen boven het achterste gedeelte van de
winkelruimte van het appartementsrecht met appartementsindex 1 voor rekening van het appartementsrecht met appartementsindex 1;
-
de kosten met betrekking tot het dakterras gelegen boven het appartementsrecht met
de kosten met betrekking tot het dakterras gelegen boven het appartementsrecht met
appartementsindex 1 en behorende tot het appartementsrecht met appartementsindex 2 voor rekening van (…) de appartementsrechten met appartementsindices 1 en 2, ieder voor het een/tweede gedeelte. (…)
Artikel 18
Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of de grond dan wel een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering. (…)”
3.De verdere beoordeling
In reconventie
Bewijsopdracht [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
3.1.
Ingevolge het vonnis van 18 december 2019 dient [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te bewijzen dat de aannemer (van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ) in augustus 2015 toegang heeft gekregen tot het pand, en de aannemer bij de uitvoering van zijn werkzaamheden in augustus 2015 kennis heeft kunnen nemen van de gebreken (rov. 5.2. van het vonnis van 18 december 2019).
De bewijsmiddelen
3.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de volgende getuigen doen horen: zichzelf, [getuige 1] , [getuige 2] , [getuige 3] en [getuige 4] . [getuige 4] heeft niets verklaard dat voor de op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] rustende bewijsopdracht van belang is.
3.3.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] verklaart, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van partij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gehouden op 3 juli 2020, p. 2):
“ (…) Op 23 juli[de rechtbank begrijpt dat daarmee 23 juli 2015 wordt bedoeld]
heb ik het pand verkocht en in de periode tussen 25 en 30 juli 2015 heb ik de sleutels overhandigd. Ik heb [naam aannemer] verschillende malen binnen gelaten in het pand. … [naam aannemer] parkeerde iedere dag om 7.30 uur op de parkeerplaats en kwam via de achterkant, via de wenteltrap, via het plat dak met de sleutel naar binnen. Hij is sinds eind juli 2015 op zolder begonnen. Hij werkte elke dag behalve het weekend in augustus. De gehele zolder moest worden verbouwd zodat de zoon daar kon wonen. (…) Ik ben nooit door de aannemer aangesproken op gebreken. (…) Als er al gebreken waren, dan had ik die gezien. Als er al lekkages waren, dan had hij die toen kunnen ontdekken. (…)”.
heb ik het pand verkocht en in de periode tussen 25 en 30 juli 2015 heb ik de sleutels overhandigd. Ik heb [naam aannemer] verschillende malen binnen gelaten in het pand. … [naam aannemer] parkeerde iedere dag om 7.30 uur op de parkeerplaats en kwam via de achterkant, via de wenteltrap, via het plat dak met de sleutel naar binnen. Hij is sinds eind juli 2015 op zolder begonnen. Hij werkte elke dag behalve het weekend in augustus. De gehele zolder moest worden verbouwd zodat de zoon daar kon wonen. (…) Ik ben nooit door de aannemer aangesproken op gebreken. (…) Als er al gebreken waren, dan had ik die gezien. Als er al lekkages waren, dan had hij die toen kunnen ontdekken. (…)”.
3.4.
[getuige 1] verklaart, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van partij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gehouden op 3 juli 2020, p. 4):
“(…) Eind juli 2015 ben ik door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] benaderd met de vraag of ik de vliering op zolder wilde leeghalen zodat de werkzaamheden plaats konden vinden. (…) Ik ben in de perioden eind juli/augustus 2015 in het pand geweest. Ik ben twee werkmensen tegen gekomen daar. (…) Nadien ben ik nog in het pand geweest. We hebben daar nog een etentje gehad. Dat was op woensdag tegen eind augustus. (…) Een week later heb ik de koelkast van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgekocht en opgehaald. Daar hebben twee werkmensen die in het pand werkzaam waren bij geholpen. (…) Op zolder waren verschillende dingen gestript. De vloerbedekking en het behang. (…) Ik kende de werkmensen niet. Ik heb ook niet met ze gesproken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft tot halverwege november [de rechtbank begrijpt dat daarmee november 2015 wordt bedoeld] in het pand gewoond. Ik heb hem geholpen met verhuizen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is halverwege november in het nieuwe pand getrokken. (…)”.
3.5.
[getuige 2] verklaart, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van partij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gehouden op 3 juli 2020, p. 6):
“(…) De laatste keer dat ik daar [de rechtbank begrijpt dat daarmee het pand wordt bedoeld] ben geweest en heb geslapen was in juli 2015. (…) Ik heb mijn vader geholpen met verhuizen, maar ik kan mij niet precies herinneren wanneer dat was. Ik heb geholpen met verhuizen van dat huis naar het pand aan de overkant. Ik ben dus wel nog in het pand geweest. Het verhuizen heeft plaatsgevonden na het logeren. (…) Ik kan mij niet herinneren wanneer mijn vader in het ander pand is gaan wonen. Ik kan mij herinneren dat mijn vader vertelde, in 2015 dat mensen bezig waren met renoveren (…) Ergens in 2015 heeft hij mij verteld dat de werkmensen van de nieuwe eigenaar op zolder zijn begonnen. Hij heeft mij toen verteld dat hij de zolder heeft leeggehaald. (…)”.
3.6.
[getuige 3] verklaart, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van partij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gehouden op 3 juli 2020, p. 7):
“(…) Mijn zoon heeft een winkel in [woonplaats] en op zijn door hem gehuurde parkeerplaatsen stond een container toen ik in 2015 terug kwam van vakantie. Dat was eind augustus. Dat weet ik omdat mijn vrouw in het basisonderwijs zit en de vakantie rond die periode plaats vindt. (…) Er werden werkzaamheden verricht in het pand van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en daar werd de container voor gebruikt. (…) Ik weet dat er flink verbouwd is aan het pand. Dat is omstreeks de periode juli, augustus of september 2015 geweest. (…) In die periode heb ik er werklui zien rondlopen. De werklui ging naar boven via de ijzeren wenteltrap. (…)”
3.7.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] beroept zich voorts op de verklaring van [naam zoon] , zoon van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] In deze verklaring staat, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op 3 juli 2020):
“(…) Ik ben in januari/februari 2016 de aannemer gaan helpen. De aannemer was toen al bezig. De aannemer was al bezig voor de levering bij de notaris. De aannemer had een sleutel van het pand.
“(…) Ik ben in januari/februari 2016 de aannemer gaan helpen. De aannemer was toen al bezig. De aannemer was al bezig voor de levering bij de notaris. De aannemer had een sleutel van het pand.
Ik weet niet wanneer de aannemer de sleutels van het pand heeft gekregen. Dat zal ongeveer in september[de rechtbank begrijpt dat daarmee september 2015 wordt bedoeld]
zijn geweest, zoiets staat mij bij. (…)”
zijn geweest, zoiets staat mij bij. (…)”
3.8.
Voorts heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een verklaring van [naam verhuurder] , verhuurder van het appartement [adres 3] te [woonplaats] , zijnde het appartement waar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] na het vertrek uit het pand is gaan wonen, in het geding gebracht. In deze verklaring staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 2 bij conclusie na getuigenverhoor):
“(…)
In de periode Mei / Juni 2015 zijn er verschillende besprekingen geweest omtrent de intentie van de [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om een appartement in mijn pand te huren mocht dit op termijn vrijkomen.
Aanleiding hiervoor was dat zijn appartement boven het [naam winkel] verkocht zou worden en er met de koper van zijn appartement afspraken waren gemaakt dat deze met opname / herstel werkzaamheden kon beginnen. Er was echter door deze koper enige ruimte geboden aan de [eiser in conventie, verweerder in reconventie] alvorens hij het pand moest verlaten mits de koper zijn gang kon gaan.
Wij zijn toen tegen het einde van de maand Juli telefonisch op de hoogte gebracht door de [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat zijn verkoop deal rond was en dat hij de sleutels had overhandigd.
De afweging om aan de [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te verhuren is destijds besproken met [naam 1] en mij. Besloten is toen de [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onmiddellijk te verwittigen mocht er een appartement vrijkomen in mijn pand. Dit geschiedde toen half September een bestaande huurder haar contract ontbond.De [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is toen eind November 2015 reeds verhuisd en zijn huurcontract is per 1 December 2015 ingegaan. (…)”
3.9.
In de contra-enquête hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zichzelf en [naam aannemer] laten horen.
3.10.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] verklaart, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van tegenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op 9 februari 2021, p. 2 en 3):
“(…) Ik heb gisteren met [naam aannemer] gebeld en ben daarna bij hem thuis geweest. Dit ging niet over de inhoud van de zaak. Hij wilde niet komen. Ik ben samen met mijn vrouw langs geweest om hem over te halen wel te komen. Dit bezoek duurde drie kwartier. (…) Ik heb de sleutel van de woning op 6 februari 2016 bij de notaris gekregen. Daarvoor had ik geen sleutel. Ik had geen toegang tot het pand, hiervoor moest ik een afspraak maken. Vanaf 17 of 19 januari 2016 waren er werkzaamheden in het pand. Meneer [naam aannemer] is toen begonnen met werkzaamheden. (…) Er is om de slaapkamer van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heen gewerkt. [naam aannemer] is vanaf 17 januari 2016 tot augustus of september 2016 bezig geweest. Vanaf 24 januari 2016 stonden er een stuk of 5 à 6 containers. Daarvan zijn rekeningen. Deze containers waren van de firma Hubo. De containers hebben er tot april of mei 2016 gestaan. (…) [naam aannemer] was de hoofdaannemer. Hij huurde andere firma’s in om andere werkzaamheden uit te voeren. Mijn zoon heeft ook een tijdje voor hem gewerkt, hij voerde puin af. In de beginfase hielpen twee of drie man hem bij zijn werkzaamheden. (…)
De heer [naam aannemer] is de week na de opname begonnen met de werkzaamheden. Hij heeft toen ook foto’s gemaakt. [naam aannemer] heeft het [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook laten zien, hij haalde zijn schouders op en zei “zet er maar een emmer onder”. Zij zijn erg geschrokken van de gebreken. Het werd ons duidelijk toen alles gestript was. Dit was in de periode van 24 januari. (…)
Ik heb op verzoek van de heer [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een aantal keren bedrag contant gegeven. Dit was vanaf september 2015. Ik ging er in september nog van uit dat de akte in oktober kon worden gepasseerd. De contanten heb ik van mijn eigen bankrekening gehaald. Er waren geen andere personen aanwezig bij het overhandigen van dit geld. Na lang aandringen van de heer [naam aannemer] heeft de heer [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de woning verlaten in februari 2016. (…)”.
3.11.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2] verklaart, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van tegenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op 9 februari 2021, p. 6):
“(…) Ik heb gisteren nog contact gehad met [naam aannemer] , wij zijn even bij hem langs geweest. Dit was rond 19.00 uur. (…) Hij wist al twee weken dat hij moest komen getuigen. (…)
Op 19 januari 2016 zijn wij begonnen met de verbouwing. Dit staat zo in mijn geheugen geschreven. Het is hier ook al vaker ter sprake gekomen. Wij zijn toen onder het dak, waar de slaapkamers zijn, begonnen met slopen. Dit was op de bovenste verdieping. (…) We hebben bij de notaris, begin februari 2016, de sleutel gekregen. Ik weet niet wanneer de heer [naam aannemer] de sleutel heeft gekregen. We hebben niet eerder de sleutel gekregen onder de sleutelovereenkomst. Deze is niet doorgegaan. Dit was omdat de financiering nog niet rond was. (…) De heer [naam aannemer] is een half jaar bezig geweest. (…) De gebreken in het dak zijn direct op 19 januari 2016 ontdekt door de heer [naam aannemer] . De heer [naam aannemer] heeft dit aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] laten zien en heeft dit ons verteld. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] woonde er toen nog. (…)”
3.12.
De heer [naam aannemer] heeft eveneens een verklaring afgelegd, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van tegenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op 9 februari 2021, p. 4):
“(…) Ik weet pas sinds gisteravond dat ik hier moet zijn. (…) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heeft (…) gisteren om 17.00 uur gebeld, ik was toen niet thuis. Wij hebben elkaar niet gezien. Ik heb gisterenavond geen bezoek meer gehad. (…)
Tijdens het horen van [naam aannemer] zegt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] (proces-verbaal van tegenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op 9 februari 2021, p. 4): ‘zeg toch gewoon dat wij er gisteren waren’. Hierna verklaart [naam aannemer] het navolgende:
“ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en zijn vrouw waren er even om te zeggen dat het belangrijk was om vandaag te komen. Het bezoek duurde ruim een uur. Het ging erover dat het belangrijk was om vandaag te komen en wanneer de bouw is begonnen. (…) Ik verzweeg dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] met zijn vrouw op bezoek is gekomen omdat men met Corona geen bezoek mag ontvangen. 19 januari ben ik begonnen met de bouw. (…) Op 19 januari 2016, toen ik begon, had ik geen sleutel. 8 tot 14 dagen later kreeg ik de sleutel. Ik ben begonnen met de zolder met slopen. (…) Ik hoefde geen sleutel op te halen gedurende de eerste dagen van de bouw. De heer [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de deur voor mij geopend. Ik weet niet van wie ik de sleutel heb gekregen. Het pand zag er niet uit alsof er anderen voor mij gewerkt hadden. (…) De heer [eiser in conventie, verweerder in reconventie] sliep nog in de woning, dat was het probleem. Ik belde aan en hij maakte de deur voor mij open”.
3.13.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben bij conclusie na enquête tevens akte overlegging nadere producties overgelegd:
- het taxatierapport van 7 december 2015 van Guido Smeets Makelaardij (productie 4), en
- facturen van [naam aannemer] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vanaf 28 januari 2016.
Verwijzend naar het taxatierapport stellen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat het taxatierapport bedoeld was voor de financiering van de woning en dat eerst nadat de financiering rond was, [naam aannemer] met de werkzaamheden is begonnen.
Is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in zijn bewijsopdracht geslaagd?
3.14.
[getuige 1] (rov. 3.3.) en [getuige 3] (rov. 3.6.) verklaren beiden dat er in augustus 2015 werkzaamheden aan het pand zijn verricht. [naam zoon] verklaart dat de aannemer de sleutel van het pand ‘ongeveer’ in september 2015 heeft gekregen, en dat, toen hij de aannemer in januari 2016 ging helpen, deze al bezig was met de werkzaamheden aan het pand (rov. 3.6.). [getuige 2] stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] haar ergens in 2015 heeft verteld dat werkmensen van de nieuwe eigenaar op zolder zijn begonnen (rov. 3.4.). In de verklaring van [naam verhuurder] staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hem heeft laten weten dat hij in juli 2015 de sleutel van het pand heeft overhandigd, zodat de nieuwe eigenaar herstelwerkzaamheden kan uitvoeren
(rov. 3.8.).
Uit deze vijf verklaringen volgt dat de werkzaamheden aan het pand reeds in 2015 zijn aangevangen. Uit de verklaringen van [getuige 1] , [getuige 3] en [naam verhuurder] volgt expliciet dat dit in juli/augustus 2015 was. Deze verklaringen stemmen overeen met de verklaring van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (rov. 3.3.), die eveneens heeft verklaard dat de aannemer in augustus toegang had tot het pand. Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat de verklaring van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen bewijs in zijn voordeel kan opleveren, en enkel strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs (artikel 164 lid 2 Rv).
De verklaring van [naam zoon] dat de aannemer ‘ongeveer’ in september 2015 de sleutels van het pand heeft gekregen, sluit aan bij de verklaringen van [getuige 1] , [getuige 3] , [naam verhuurder] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Tussen partijen is niet in geding dat de aannemer vóór afgifte van de sleutel reeds toegang tot het pand had, doordat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hem toegang hiertoe verschafte (zie ook 4.15. van het vonnis van 18 december 2019). Dit betekent dat de aannemer vóór de sleuteloverdracht in ‘ongeveer’ september 2015, en daarmee in augustus 2015 toegang tot het pand had. Dat de sleutels zijn overgedragen in september 2015, komt voorts overeen met de sleutelovereenkomst (overweging 2.1.) waarin staat dat de huissleutels per 1 september 2015 ter beschikking worden gesteld.
3.15.
Anders dan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de conclusie na getuigenverhoor betoogt (randnr. 13) worden de verklaringen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] terzake de op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] rustende bewijsopdracht niet aangemerkt als ‘partijgetuigenverklaringen’. Die verklaringen betreffen immers geen verklaringen omtrent door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te bewijzen feiten (art. 164 lid 2 Rv). Voorts merkt de rechtbank op dat zij behoedzaam zal omgaan met de verklaring van [naam aannemer] als afgelegd op 9 februari 2021. De rechtbank heeft twijfels over de spontaniteit en de authenticiteit van deze verklaring. Hoewel [naam aannemer] onder ede is gehoord, vertelde hij pas - nadat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] hem daartoe bewoog, en nadat hij dit in eerste instantie ontkende - dat hij daags voor het getuigenverhoor contact heeft gehad met [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en dat zij samen gesproken hebben over ‘wanneer de bouw is begonnen’.
3.16.
De verklaringen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en [naam aannemer] zijn op hoofdlijnen eensluidend, inhoudende dat de werkzaamheden aan het pand in januari 2016 zijn gestart. Bewijs voor de stelling dat de werkzaamheden pas in januari 2016 zijn gestart, is niet te vinden in de overgelegde facturen (productie 5 bij de conclusie na enquête tevens akte overlegging nadere producties) noch in het taxatierapport (productie 4 bij de conclusie na enquête tevens akte overlegging nadere producties). Met deze facturen worden weliswaar bouwmaterialen en werkuren in rekening gebracht, maar er staat niet op wanneer, op welk moment, deze bouwmaterialen zijn gebruikt dan wel de uren zijn gemaakt. In januari 2016 (en later) gefactureerde uren kunnen - hetgeen niet ongebruikelijk is - ook vóór januari 2016 zijn gewerkt.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] overleggen het taxatierapport om zodoende aan te tonen dat de financiering van de bank nog niet rond was op 8 december 2015. Dat de financiering op 8 december 2015 toen nog niet rond was - wat daar verder ook van zij - wil nog niet zeggen dat de aannemer niet reeds werkzaamheden aan het pand verrichtte. De rechtbank merkt daarbij op dat, uitgaande van de stellingname van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] dat de financiering nog niet rond was en dus geen werkzaamheden konden plaatsvinden, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heeft verklaard wel reeds vanaf september 2015 verschillende malen sommen aan contanten aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te hebben betaald (rov. 3.10).
3.17.
Op grond van hetgeen de rechtbank heeft overwogen onder 3.14. en 3.15. is zij van oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het bewijs geleverd heeft dat de aannemer van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in augustus 2015 toegang heeft gekregen tot het pand. De verklaringen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en [naam aannemer] zijn van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te komen.
3.18.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft verklaard dat met de aanvang van de werkzaamheden door de aannemer, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kennis hebben kunnen nemen van de beweerdelijke gebreken (rov. 3.3.). In de verklaringen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en [naam aannemer] staat dat de gebreken vrijwel direct bij aanvang van de werkzaamheden zijn opgemerkt (rov. 3.10. tot en met 3.12.). Nu de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] reeds in augustus 2015 toegang hadden tot het pand, betekent dit dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ook toen, in augustus 2015, kennis hebben kunnen nemen van de gebreken aan het pand.
3.19.
De rechtbank is op grond van hetgeen zij onder rov. 3.14. tot en met 3.18. heeft overwogen van oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in zijn bewijsopdracht is geslaagd. De rechtbank neemt als vaststaande feiten aan dat:
- de aannemer van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in augustus 2015 toegang heeft gekregen tot het pand,
- [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in augustus 2015 kennis hebben kunnen nemen van de gebreken aan het pand.
Bewijsopdracht [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
3.20.
Ingevolge het vonnis van 18 december 2019 dienen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te bewijzen dat de eigenaar van het [naam winkel] in oktober 2015 met betrekking tot het gebrek aan het platdak en de aannemer in januari 2016 ten aanzien van het gebrek aan het dak boven het pand deze gebreken hebben meegedeeld aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (rov. 5.1. bij vonnis van 18 december 2019).
De bewijsmiddelen
3.21.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben de volgende getuigen laten horen: [getuige 5] , de heer [naam aannemer] , [naam zoon] , [getuige 6] en [getuige 7] . [getuige 6] en [getuige 7] verklaren dat er lekkages in het [naam winkel] zijn geweest, maar weten niet of hiervan melding is gedaan bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [naam zoon] verklaart eveneens over de aanwezigheid van de lekkages aan het platdak en aan het dak boven de woning, maar verklaart niets over een mededeling van deze lekkages aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
3.22.
[getuige 5] verklaart, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op 3 juli 2020, p. 2):
“(…) Ik heb het pand van het [naam winkel] in [woonplaats] vijf/zes jaar geleden gekocht. (…) Het dak lekte al toen ik het kocht. Verder is er niets besproken. (…) Ik heb er een nieuw dak op laten leggen. De datum weet ik niet meer. Dat is vrij snel naar de aankoop geweest. Volgens de bedrijfsleider was het dak al lang lek en moesten zij dit van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] oplossen met emmertjes en pannetjes. Na het nieuwe dak had ik geen klachten meer over het dak. Ik ben een keer naar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toe geweest en heb toen aangegeven dat het dak lek is. (…) Ik heb in eerste instantie gebeld met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Ik heb hem niet in persoon gesproken. Het dak boven het [naam winkel] is mijn eigendom. Het dak wordt voor een gedeelte gebruikt door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] als terras. Ik heb de kosten gedragen van de vervanging van het dak. Een gedeelte is meebetaald door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] , in ruil van de aanwezigheid van een terras. De kosten bedroegen € 20.000,- / € 25.000,- voor het repareren van het dak. Deze kosten heb ik gemaakt en betaald. Ik weet niet meer welk bedrag Zenden aan mij betaald heeft. (…)”.
3.23.
[naam aannemer] verklaart, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal voortzetting getuigenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op 6 juli 2020, p. 2 en 3):
“(…) De gebreken die ik tegenkwam werden zichtbaar bij het afkrabben van het behang. De buitenmuren waren gescheurd. Er hebben veel lekkages plaatsgevonden in het dak. Het dak op het pand zelf bedoel ik dan. Dat hebben wij ontdekt toen wij het tussenplafond eruit hebben gehaald. Dat moet op 21 januari 2016 geweest zijn. Ik heb de lekkages besproken met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Er was geen gat, maar er waren gele plekken in het verlaagd plafond en in drie dakkappellen. Ik heb de lekkages met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] besproken toen hij er nog woonde. Ik weet niet meer welke dag dat was. Hij heeft daar nog acht tot tien dagen in januari 2016 gewoond, dus dat zal in die periode geweest zijn. (…) Het dak was lek. Ik heb dat ook naar Zenden gecommuniceerd in diezelfde periode. Ik heb overal foto’s van gemaakt. (…) De gebreken aan het dak kon je pas zien zodra je het verlaagd plafond het verwijderd. Toen kon je de lekkages zien. De watervlekken waren zichtbaar in het verlaagd plafond. Reparatie aan het dak was mogelijk. Over het dak van het [naam winkel] weet ik dat er ook waterschade was. Daar heb ik mij niet druk over gemaakt, dat was niet mijn bouw. Ik was daar niet bij betrokken. (…)”
3.24.
Voorts beroepen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zich op de in de contra-enquête afgelegde verklaring van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft verklaard, geciteerd voor zover hier van belang (proces-verbaal van tegenverhoor aan de zijde van partij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gehouden op 19 november 2020, p. 2 t/m 4):
“(…) Het plat dak heb ik verkocht aan [getuige 5] . Het plat dak behoorde bij het [naam winkel] . In 2014 is er ingebroken via het plat dak. (…) Ik heb een keer met [getuige 5] gesproken over een kleine lekkage in 2015, vóórdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] begon met bouwwerkzaamheden. Wij hebben het probleem toen opgelost door er een kleine strip tegen de muur van mijn pand te plaatsen. [getuige 5] heeft een dakdekker uit Kerkrade laten komen en wij hebben ieder € 150 betaald. (…) Dit is de enige keer dat ik met [getuige 5] gesproken heb over een lekkage. Daarna heb ik nooit meer iets over een lekkage vernomen. (…) Eind 2015, oktober of november zijn ze bij mij gekomen met de mededeling dat er een lekkage was aan het plat dak en het dak boven. (…)”
Tijdens het horen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geeft hij aan dat hij wenst terug te komen op wat hij zojuist heeft verklaard, om vervolgens de verklaren:
“(…) de mededeling omtrent de lekkage aan het dak boven de woning[rechtbank: is]
op een later tijdstip gedaan. (…) in januari 2016[de rechtbank: is]
pas voor het eerst geklaagd over het dak boven de woning. (…) Van de klacht boven de woning heb ik vernomen via een schrijven van mr. Meegdes. Dit kan ook in februari 2016 zijn geweest. (…) De eerste brief met betrekking tot de klachten aan het dak boven de woning heb ik gekregen van [naam 2] en die was, zo meen ik, gericht aan advocaat Nass uit Gulpen. Dat was begin 2016, januari, februari of maart.
op een later tijdstip gedaan. (…) in januari 2016[de rechtbank: is]
pas voor het eerst geklaagd over het dak boven de woning. (…) Van de klacht boven de woning heb ik vernomen via een schrijven van mr. Meegdes. Dit kan ook in februari 2016 zijn geweest. (…) De eerste brief met betrekking tot de klachten aan het dak boven de woning heb ik gekregen van [naam 2] en die was, zo meen ik, gericht aan advocaat Nass uit Gulpen. Dat was begin 2016, januari, februari of maart.
(…) ”
Zijn [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in hun bewijsopdracht geslaagd?
3.25.
De rechtbank is van oordeel, de verklaringen van [getuige 5] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in onderling verband en samenhang bezien, dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het bewijs geleverd hebben dat de gebreken aan het platdak aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn gemeld. [getuige 5] heeft verklaard tegen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te hebben gezegd dat het dak lek was (rov. 3.22.) en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt in zijn verklaring dat aan hem in oktober of november 2015 is medegedeeld dat er sprake was van een lekkage aan het platdak (rov. 3.24.). De rechtbank neemt als vaststaand feit aan dat in oktober 2015 over lekkages in het platdak is geklaagd.
3.26.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft verklaard dat over het dak boven het pand in januari 2016 is geklaagd (rov. 3.24.). Met die verklaring, zijn [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in hun bewijsopdracht geslaagd.
De rechtbank neemt als vaststaand feit aan dat er in januari 2016 over het lekkende dak boven het pand is geklaagd.
Tijdig geklaagd?
3.27.
Als in rov. 4.14. van het vonnis van 18 december 2019 overwogen, is het antwoord op de vraag of tijdig is geklaagd afhankelijk van een tweetal momenten: het moment dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] konden klagen over de gebreken omdat zij van de gebreken kennis hebben kunnen nemen èn het moment dat er door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] daadwerkelijk is geklaagd. De rechtbank neemt als uitgangspunt voor het moment dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] konden klagen, het moment dat zij - of een derde namens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] - op een dusdanige wijze feitelijk toegang hadden tot het pand en zij ook weet konden hebben van de gebreken (zie rov. 4.15. van het vonnis van 18 december 2019).
Dak boven het pand
3.28.
Ingevolge rov. 3.19. heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in augustus 2015 toegang gekregen tot het pand en heeft zij sindsdien ook kennis kunnen nemen van de gebreken aan het pand. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben vooreerst eind januari 2016 geklaagd (rov. 3.26.). Daarmee betreft het tijdbestek tussen de toegang van de aannemer tot het pand in augustus 2015 en het moment van klagen eind januari 2016, een periode van ongeveer vijf maanden. De vraag die voorligt is of daarmee, in het licht van alle omstandigheden van het geval, binnen bekwame tijd (in de zin van artikel 7:23 BW) geklaagd is. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is, hetgeen hij onbetwist heeft gesteld (randnr. 10 in de conclusie van antwoord in reconventie, en het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 23 september 2019), door het tijdsverloop van vijf maanden de mogelijkheid ontnomen de beweerdelijke gebreken te onderzoeken daar [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] direct na het ontvangen van de sleutels van het pand zijn begonnen met het strippen van het pand en het herstellen van de beweerdelijke gebreken. Zonder onderzoek kan niet worden vastgesteld of die gebreken er ook daadwerkelijk waren en of de werkzaamheden waarop de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] overgelegde facturen betrekking hebben ook louter op die gebreken zien.
Daarmee is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dusdanig in zijn belangen geschaad, dat van klagen binnen bekwame tijd geen sprake is.
Verjaring
3.29.
Als overwogen in rechtsoverweging 4.5. van het vonnis van 18 december 2019, is voor een geslaagd beroep op de uitzondering van artikel 7:23 lid 2 BW op de verjaringstermijn van twee jaren - inhoudende dat de koper de bevoegdheid behoudt om aan een vordering tot betaling van de prijs zijn recht op vermindering daarvan of op schadevergoeding tegen te werpen - vereist dat de koper tijdig heeft geklaagd. Door niet tijdig te klagen (rov. 3.28.) kunnen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen beroep doen op deze uitzondering.
Er is vooreerst geklaagd door de aannemer in januari 2016, en voorts bij brieven van
10 maart 2016 en 29 maart 2016. Daarna is pas bij conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van 5 juni 2019 een beroep gedaan verrekening van de openstaande koopsom met de door hun gelede schade. Daarmee staat vast dat de verjaringstermijn van twee jaren is overschreden. Het verjaringsverweer slaagt dan ook.
3.30.
De vorderingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden afgewezen voor zover deze betrekking hebben op het dak boven het pand.
Platdak
3.31.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] leggen aan hun vordering non-conformiteit ten grondslag. Voor een geslaagd beroep hierop is onder meer vereist dat het beweerdelijk gebrek ziet op het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verkocht en geleverde appartementsrecht (in casu het pand genoemd). Bij het geven van de bewijsopdracht is de rechtbank ervanuit gegaan dat het platdak behoorde tot het pand van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] Desalniettemin blijk hier, zo volgt uit de genomen conclusies na enquête toch onduidelijkheid tussen partijen over te bestaan.
3.32.
Onduidelijk is of de lekkages als aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemeld (rov 3.25.) zich in het dakterras dat in eigendom toebehoort aan de gerechtigde tot appartementsrecht 1 (en daarmee aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ) bevindt en waarvan de kosten ieder voor de helft door de gerechtigde tot de appartementsrechten 1 en 2 dienen te worden gedragen, of dat de lekkages zich bevonden op in het platte dak dat gelegen is boven het achterste gedeelte van de winkelruimte. Het platte dak behoort volgens de splitsingsakte toe aan de gerechtigde van appartement 2 (en daarmee aan [getuige 5] ).
[getuige 5] heeft verklaard (proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van partij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , gehouden op 3 juli 2020, p. 2) dat het platdak waar de lekkage zich heeft voorgedaan en waarover hij tegen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geklaagd, zijn eigendom is. Dit lijkt te impliceren dat het platte dak boven de winkelruimte lekte.
3.33.
De rechtbank is van oordeel dat een antwoord op de vraag op welk dak de gebreken zich bevonden, geen nader onderzoek behoeft, gezien hetgeen zij overweegt in rov. 3.34 tot en met 3.37.
3.34.
Wanneer komt vast te staan dat de gebreken aan het platdak - waarover in oktober 2015 is geklaagd jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (rov. 3.25.) - zich bevonden op het platte dak dat gelegen is boven het achterste gedeelte van de winkelruimte dan kan van non-conformiteit van het pand van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen sprake kan zijn. Dit gedeelte van het dak behoort immers toe aan de gerechtigde van appartementsrecht 2, zijnde [getuige 5] . In dat geval ligt de vordering voor zover deze betrekking heeft op het platdak - een grondslag ontbreekt immers - voor afwijzing gereed.
3.35.
Wanneer komt vast te staan dat de gebreken - waarover in oktober 2015 is geklaagd jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - zich bevonden op het dakterras, dan kan er wel een beroep gedaan worden op non-conformiteit. En zal de vraag beantwoord dienen te worden of er binnen bekwame tijd geklaagd is. De rechtbank is van oordeel dat dit wel het geval is. Het tijdbestek tussen de toegang van de aannemer tot het pand augustus 2015 (rov. 3.19.) en het moment van klagen in oktober 2015 (rov. 3.25.) ziet op een periode van om en nabij 2 tot 3 maanden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die maken dat hij bij een klachttermijn van deze periode onredelijk in zijn belangen is geschaad. Nu tijdig is geklaagd, slaagt het verjaringsverweer niet, en ligt voorts de vraag voor of ten aanzien van de gebreken aan het platdak sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW.
3.36.
Ingevolge artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, en mag de koper onder meer verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Artikel 7:17 BW is van regelend recht en het staat partijen vrij om daarvan in hun overeenkomst vanaf te wijken.
In artikel 6.1. van de koopovereenkomst (rov. 2.2. bij het vonnis van 18 december 2019) staat dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de woning hebben aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de koop bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee is in beginsel de aansprakelijkheid van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor (onzichtbare) gebreken aan de woning weg-gecontracteerd en hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zodoende het risico van het bestaan van een (onzichtbaar-e) gebrek geaccepteerd (artikel 6.1.), behoudens voor zover een gebrek aan de woning het normale gebruik als woonhuis in de weg staat én dat het gebrek [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet kenbaar was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst (artikel 6.3.). Met de term ‘kenbaar gebrek’ wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Artikel 6.3. betreft dan ook een garantie voor normaal gebruik van de woning.
Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld, of bij een ernstige beperking van het woongenot.
3.37.
Niet valt in te zien hoe een lekkage aan het platdak, welke het terras van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vormt, aan het normaal gebruik van het pand van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de weg staat. Onder het platdak bevindt zich immers geen woonruimtes die aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] toebehoren. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot dat oordeel zouden kunnen leiden. De vorderingen worden - voor zover deze zien op het platdak - dan ook afgewezen.
3.38.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden tot op heden begroot op € 4.326,00 (6 punten x € 721,00 tarief III) aan salaris advocaat en € 174,00 aan taxe getuige ( [getuige 6] , [getuige 3] en [getuige 4] ), in totaal € 4.500,00.
In conventie
3.39.
Als in rov. 4.1. van het vonnis van 18 december 2019 overwogen is het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde bedrag van € 44.150,- door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] erkend. De vordering ligt dan ook voor toewijzing gereed.
3.40.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden tot op heden begroot op:
- kosten betekening dagvaarding € 107,12
- griffierecht € 81,00
- salaris advocaat
€ 1.081,50(1,5 punten x € 721,00 tarief III)
€ 1.081,50(1,5 punten x € 721,00 tarief III)
In totaal: € 1.269,12
4.De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te voldoen een bedrag van € 45.366,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 44.150,00 vanaf 5 februari 2016,
4.2.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 1.269,62,
4.3.
verklaart dit vonnis met betrekking tot de veroordelingen als opgenomen onder 4.1. en 4.2. uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
4.4.
wijst de vorderingen af,
4.5.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 4.500,00,
4.6.
verklaart dit vonnis met betrekking tot de veroordeling als opgenomen onder 4.5. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken.