Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 21 / 2197
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , wonend te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder (gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 324.000,- voor het belastingjaar 2021.
Bij besluit van 4 juli 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres
gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd tot € 297.000,-.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft op 16 november 2021 nadere gronden en aanvullende stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 augustus 2022, waar eiseres is verschenen en verweerder zich heeft laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De behandeling van het beroep ter zitting is geschorst om eiseres in de gelegenheid te stellen kennis te nemen van het verweerschrift.
Het onderzoek ter zitting is hervat op 3 oktober 2022. Eiseres is verschenen en verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning van eiseres is een in 1938 gebouwde vrijstaande woning. De woning ligt in het buitengebied aan de Napoleonsweg (N273) tussen de dorpen [naam dorp 1] en [naam dorp 2] . Aan de achterkant van de woning liggen windturbines en wordt mogelijk in de toekomst een zonneveld (‘Zonneveld Kappert’) gerealiseerd.
2. In zijn taxatierapport met matrix heeft verweerder de waarde van de woning berekend met de verkoopcijfers van de vrijstaande woningen [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] . De twee laatstgenoemde woningen liggen volgens verweerder ook in de buurt van één of meerdere windturbines en daarom vindt verweerder dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de overlast hiervan. Daar bovenop heeft verweerder voor de ligging met 20% op de waarde van de opstal ( € 30.053,-) gecorrigeerd. Hij heeft dat ook gedaan bij [adres 3] dat volgens verweerder op een vergelijkbare afstand van een windturbine ligt. De woning ligt namelijk op ongeveer 920 meter van de dichtstbijzijnde windturbine en bij [adres 3] is dat ongeveer 850 meter. De geluidsoverlast waarmee de woning en dit object te maken hebben, komt volgens verweerder overeen en van slagschaduw is bij beide objecten geen sprake. Omdat op de waardepeildatum geen duidelijkheid bestond (en momenteel nog steeds niet) over de aanleg van een zonneveld bij de woning heeft verweerder hiervoor niet op de waarde gecorrigeerd. Uit de berekening komt een waarde van de woning per 1 januari 2020 van € 372.000,-. Dit is hoger dan de bij het bestreden besluit verlaagde waarde van € 297.000,- en daarom vindt verweerder dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is.
3. Eiseres is het daar niet mee eens. Zij vindt dat [adres 3] beter is gelegen dan haar woning. Bij die woning is er maar zicht op één windturbine en dan ook nog veel minder dan dat vanuit haar woning het geval is. Eiseres kijkt namelijk vol uit op meerdere windturbines, terwijl de bewoners van [adres 3] alleen in de winterperiode vanuit één hoek van de tuin één windturbine kunnen zien liggen. Zij heeft daarom te maken met meer overlast (geluid en zicht) en vindt dat er meer moet worden gecorrigeerd dan bij [adres 3] en dat die aftrek niet alleen op de opstal maar ook op de tuin moet worden toegepast. Eiseres heeft in dat kader verwezen naar de uitspraak op bezwaar van het object [naam object] , daarnaast foto’s van het uitzicht op de windturbines overgelegd en verwezen naar een artikel over de invloed van windturbines op de waarde van onroerend goed van Bosch & Van Rijn. Ook is het, anders dan bij haar woning, niet mogelijk om op korte afstand van dit object een zonneveld aan te leggen. Potentiële kopers houden daar rekening mee. De andere vergelijkingsobjecten vindt eiseres qua ligging totaal niet met haar woning te vergelijken. Verweerder heeft verder ten onrechte de in 2000 afgebroken aangebouwde berging uit 1938 meegewaardeerd, een dierenverblijf (zijnde een overkapping) als berging gewaardeerd, de oppervlakte van de garage te groot ingeschat en een stuk bosgrond (van 405 m²) meegenomen.
4. Verweerder heeft op zitting erkend dat de windturbines bij eiseres meer in het zicht liggen dan dat bij [adres 3] het geval is. Hij meent echter dat de extra aftrek hiervoor niet meer kan zijn dan het verschil tussen de getaxeerde en de beschikte waarde van € 75.000,- (€ 372.000,- -/- € 297.000,-). De wijze van corrigeren (alleen op de opstal of op de opstal en de grond tezamen) maakt daarbij geen verschil, omdat dan bij [adres 3] op een gelijke manier moet worden gecorrigeerd. Verweerder kan eiseres volgen in haar stellingen dat ten onrechte een berging (voor € 21.000,-) is betrokken en de andere berging die eigenlijk een dierenverblijf is, € 4.650,- te hoog is gewaardeerd. Het waardeverschil dat dat tot gevolg heeft, overstijgt echter nog altijd niet de marge van € 75.000,-. Verweerder wijst er daarbij op dat hem is gebleken dat de oppervlakte van de woning groter is dan in de matrix wordt genoemd (omdat een inpandige berging hoofdgebouw is geworden en die niet is meegewaardeerd). Het stukje bosgrond heeft een agrarische bestemming en daarom vindt verweerder de daaraan gegeven waarde van € 8,- per m² niet te hoog. De oppervlakte van de garage heeft verweerder nagerekend en de uitkomst daarvan komt overeen met de oppervlakte in de matrix.
5. De rechtbank stelt voorop dat de rechtbank in deze zaak alleen mag oordelen over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Wat eiseres heeft aangevoerd over eerdere belastingjaren kan daarom in deze procedure geen rol spelen. Dat geldt ook voor het waardeverloop tussen die jaren en dit jaar en de mate waarin toen en nu met de ligging rekening is gehouden. De waarde moet namelijk, los van eerdere jaren, elk jaar opnieuw worden bepaald.
6. De rechtbank overweegt dat een waardevaststelling met verkoopcijfers van vrijstaande woningen met dezelfde mate van overlast van windturbines als waarmee eiseres te maken heeft ideaal was geweest. Helaas zijn die verkoopcijfers niet beschikbaar en moet verweerder het doen met de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die niet of minder overlast ondervinden van windturbines. Dit is verweerder toegestaan, zij het dat in dat geval de andere kenmerken wel voldoende overeenkomst moeten vertonen en inzichtelijk moet zijn dat rekening is gehouden met de slechtere ligging van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] voldoende overeenkomst met de woning vertonen om ze bruikbaar te achten. Dit zijn namelijk in of tegen het buitengebied (van de gemeente Leudal) aan gelegen vooroorlogse vrijstaande woningen met een gelijkende uitstraling (met de tweede verdieping onder de kap) en een vloeroppervlak dat niet veel van de woning afwijkt. Het vergelijkingsobject Jacobustraat 10 vindt de rechtbank te veel van de woning afwijken om als onderbouwing geschikt te achten. Dit is namelijk een vrijstaande woning van een veel jonger bouwjaar (1987) en met een andere uitstraling (met een tweede verdieping en een zolder). Ook ligt dit object in een andere gemeente (Peel en Maas). De afstand tot een windturbine is zodanig (circa 2.050 meter) dat de rechtbank hierin geen reden ziet om dit object toch als geschikte onderbouwing aan te merken. Het verwijderen van dit object uit de onderbouwing leidt niet tot een lagere waarde van de woning en is dus niet ten nadele van eiseres.
7. Zoals hiervoor is gezegd, zal verweerder wel voldoende rekening moeten houden met de verschillen tussen de woning en de twee resterende vergelijkingsobjecten. Met name houdt partijen dan verdeeld of de ligging van de woning ten opzichte van meerdere windturbines en de overlast die eiseres daarvan ondervindt voldoende in de waardering tot uitdrukking komen. Het vergelijkingsobject [adres 2] heeft niet te maken met windturbines en een ligging aan een doorgaande weg en daarom heeft verweerder bij dit object niet op de waarde gecorrigeerd. Dat is anders bij de woning en het nabijgelegen vergelijkingsobject [adres 3] . Verweerder heeft daarom bij beide objecten met 20% op de waarde van de opstal gecorrigeerd. Beide objecten liggen aan dezelfde doorgaande weg zodat dit liggingsaspect geacht moet worden te zijn betrokken in de waardering van de woning. Ook ondervinden beide objecten overlast van windturbines. Eiseres heeft echter met de overgelegde foto’s aannemelijk gemaakt dat de mate van overlast bij haar woning, die bestaat uit geluidsoverlast en horizonvervuiling, groter is dan de overlast bij [adres 3] . Verweerder had dit verschil in de waardering tot uitdrukking moeten brengen. Dit betekent echter niet dat de bij het bestreden besluit verlaagde waarde te hoog is. Tussen de
getaxeerde waarde en de bij het bestreden besluit verlaagde waarde zit in deze zaak namelijk zo’n groot verschil (€ 75.000,-) dat de rechtbank, hoewel zij zich kan voorstellen dat de persoonlijke beleving van eiseres een andere is, aannemelijk acht dat de vermindering vanwege de grotere overlast van de windturbines wegvalt in dit verschil.
8. De terechte kanttekeningen die eiseres heeft geplaatst bij de in de matrix gebruikte objectkenmerken van de woning, meer in het bijzonder het meewaarderen van een al afgebroken berging en het te hoog waarderen van een dierenverblijf, is voor de rechtbank geen reden om de waarde desondanks als te hoog aan te merken. De rechtbank acht namelijk aannemelijk dat de daadwerkelijke oppervlakte van de woning, vanwege een niet meegerekende voormalige inpandige berging, de waarde van de woning meer verhoogt dan de verlaging vanwege de afgebroken berging en het dierenverblijf groot is. Daarbij ziet de rechtbank geen aanknopingspunten om verweerder niet te volgen in de door hem nagemeten oppervlakte van de garage en zijn waardering van het stuk grond bij de woning dat als bos in gebruik is. Het gaat bij de waardering namelijk niet om het feitelijk gebruik maar om het gebruik dat van dat stuk grond mag worden gemaakt. Het planologisch toegestane gebruik is agrarisch en voor dat gebruik is een waarde van circa € 8,- per m² niet te hoog.
9. De rechtbank is tot slot met verweerder van oordeel dat, hoewel zij zich kan voorstellen dat een potentiële koper bij de prijsvorming rekening zal houden met een mogelijke aanleg van een zonnepark in de directe nabijheid, in dit geval die aanleg op de waardepeildatum zodanig onzeker was dat hiervan geen effect op de waarde is te verwachten.
10. Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat voor dit belastingjaar een waarde van de woning van € 297.000,-. niet te hoog is. Het beroep is daarom ongegrond en verweerder hoeft geen proceskosten te vergoeden. Wel ziet de rechtbank in de omstandigheid dat verweerder steken heeft laten vallen betreffende het verschil in ligging met [adres 3] en de objectkenmerken van de woning reden om verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht te laten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.P.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M.M.F. Roijen, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op23 december 2022
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op23 december 2022
De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 23 december 2022
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.