Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/273063 / HA ZA 20-32
Vonnis van 23 maart 2022
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. H.C.M. Smit te Valkenburg Lb,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. F.H. Kuiper te Heerlen.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 30 juni 2021,
- het taxatierapport van 13 oktober 2021,
- de conclusie na deskundigenrapport van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tevens wijziging van eis in conventie met
productie 36, ter griffie ontvangen op 16 november 2021,
- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , ter griffie ontvangen op
17 november 2021,
- de akte van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voor de rol van 8 december 2021 met producties 4 tot en met 6,
- de B-16 formulieren van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met het verzoek vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De eiswijzigingen
In conventie
2.1.
Bij de conclusie na deskundigenrapport heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn eis gewijzigd, in die zin dat hij zijn eis als volgt vermeerdert:
VII. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dient binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de helft van de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaalde eigenaarslasten van de woning, meer specifiek de BSGW en de hypotheekrente, vanaf 1 januari 2020 tot en met de dag van toedeling van de woning aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen.
In reconventie
2.2.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt in de akte dat wanneer de eiswijziging van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt toegewezen, over die periode ook de reeds door haar gevorderde gebruikersvergoeding dient te worden toegewezen (randnr. 6).
2.2.2.
In de conclusie na deskundigenbericht staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , daarbij rekenend met de door de deskundige berekende marktwaarde, aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] na verrekening € 95.805,98 verschuldigd is (randnr. 18). De rechtbank leest hierin, maar heeft dit (vooralsnog) niet bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geverifieerd, dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar eis wijzigt (lees: vermeerdert). De rechtbank komt hier in rov. 3.9. op terug.
3.De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
Eiswijziging [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
3.1.
Eiser is bevoegd zijn eis te wijzigen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen en de wijziging niet in strijd is met de eisen van een goede procesorder (artikel 130 lid 1 Rv). [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt primair dat de eiswijziging in strijd is met de beginselen van goede procesorde nu de procedure hier onredelijk door wordt vertraagd. De rechtbank ziet niet dat de eiswijziging (beter gezegd: aanvulling van eis) strijd met de goede procesorde oplevert. Onredelijke vertraging levert de eiswijzing naar het zich laat aanzien niet op. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft uit eigen beweging in haar akte al inhoudelijk gereageerd op de gewijzigde eis, zodat de procedure verder niet onredelijk wordt vertraagd. De rechtbank zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis omdat deze niet in strijd komt met de goede procesorde.
Het deskundigenrapport
3.2.
Bij vonnis van 24 februari 2021 van deze rechtbank is geoordeeld dat voor de bepaling van de waarde van de woning deze opnieuw getaxeerd dient te worden (rov. 4.3.2.). Daarbij heeft als peildatum voor de vaststelling van de waarde van de woning te gelden de datum van de feitelijke verdeling (rov. 4.3.1.). Voorts dient de deskundige - met het oog op de vast te stellen gebruikersvergoeding - zich uit te laten over de gemiddelde waarde van de woning over de perioden oktober tot en met december 2017, januari tot en met december 2018 en januari tot en met december 2019 (vonnis 24 februari 2021 rov. 4.13. en vonnis van 30 juni 2021 rov. 2.8.3.) Bij vonnis van 30 juni 2021 is de heer Meertens tot deskundige benoemd (rov. 3.2.).
3.3.
In het door hem opgestelde taxatierapport (verder: het rapport) van 13 oktober 2021 staat, geciteerd voor zover hier van belang:
“(…)
D. WAARDERING(..)
Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:
- Marktwaarde: € 297.500,-
(…)
2. Waardepeildatum
De waardepeildatum waarop de waardering van de taxateur is gebaseerd is vastgesteld tussen de opdrachtgever en het taxatiebedrijf op: 18 augustus 2021.
(…)
8. wat is de gemiddelde waarde van de woning in 2017 (oktober tot en met december), 2018 (januari tot en met december) en 2019 (januari tot en met december)?(…)
Gemiddelde waarde oktober – december 2017: € 222.000,-
Gemiddelde waarde januari – december 2018: € 237.000,-
Gemiddelde waarde januari – december 2019: € 251.000,-
(…)”
3.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan zich volledig in het rapport vinden.
3.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] kan zich niet vereniging met het rapport.
- De deskundige heeft de woning getaxeerd per 18 augustus 2021 en niet op moment vonnisdatum, zijnde 30 juni 2021. Gezien de snelle waardevermeerdering van woningen in de huidige woningmarkt dient dit te worden aangepast. Voorst stelt hij dat de taxatiewaarde enorm verschilt van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde dient tot uitgangspunt te worden genomen.
- De deskundige verwijst in zijn rapport naar vergelijkbare panden. Deze panden staan niet in de verkoop en de waarde van die panden is berekend met een computerprogramma. Het is niet juist om daarmee de vastgestelde waarde van de woning te onderbouwen.
- De door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangezochte partijdeskundige [naam deskundige] heeft zich in diens rapport van
28 september 2021 uitgelaten over de bouwkundige constructie van de woning. Onduidelijk is in welke mate de matige bouwkundige constructie van invloed is op de door de deskundige vastgestelde waarde van de woning. De deskundige heeft zich hierover niet uitgelaten. Voorts heeft de deskundige nagelaten de bevindingen van [naam deskundige] bij het bepalen van de waarde van de woning mee te nemen.
De gemiddelde waardebepalingen 2017, 2018 en 2019 worden door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] eveneens ter discussie gesteld. De wijze waarop deze waarden zijn bepaald, namelijk door middel van ‘de woningwaarde-index calculator’, is onjuist en onnodig. Door gebruik te maken van de calculator, die uitgaat van de stijging van de afgelopen periode, wordt de index voor eerdere jaren hoger.
3.5.1.
Als peildatum voor de waarde van de woning heeft te gelden de datum van feitelijke verdeling (vonnis van 24 februari 2021, rov. 4.3.1.). Nu de woning nog niet is verdeeld, dient - sec gezien - de waardebepaling pas dan, bij die feitelijke verdeling, plaats te vinden. De rechtbank dient echter vóór het wijzen van haar vonnis de waarde van de woning vast te stellen. Vandaar dat de taxatie vóór het wijzen van het vonnis plaats dient te vinden. De rechtbank begrijpt uit hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in zijn conclusie na deskundigenrapport naar voren brengt dat de formulering van vraag 7 als opgenomen onder rov. 3.1. bij het vonnis van 30 juni 2021 voor verwarring zorgt. De deskundige heeft, in het licht van hetgeen de rechtbank omtrent de peildatum heeft overwogen, de woning mogen waarderen op datum 18 augustus 2021. De rechtbank merkt ten overvloede op - de rechtbank volgt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] immers niet in zijn standpunt - dat de periode tussen de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gestelde taxatiedatum van 30 juni 2021 en de datum waarop de taxatie daadwerkelijk heeft plaatsgevonden (18 augustus 2021) dusdanig kort is, dat zij van oordeel is dat zo’n kort tijdbestek - een nadere onderbouwing zijdens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] waarom dat dit wel het geval zou zijn, ontbreekt - geen invloed heeft op de waardebepaling van de woning.
3.5.2.
De rechtbank gaat - verwijzend naar rov. 4.3.2. van het vonnis van 24 februari 2021 en rov. 2.8.4. van het vonnis van 30 juni 2021 - (wederom) voorbij aan het standpunt van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat de WOZ-waarde aangehouden dient te worden.
3.5.3.
Objectvergelijking is (slechts) één van de wijzen waarop de waarde van de woning wordt onderbouwd. De deskundige heeft daarbij gebruik gemaakt van referentie-objecten. Per referentie-object heeft de deskundige onderbouwd waarom hij het object als referentie heeft gebruikt en op welke wijze objecten verschillen van de woning. Voorts heeft de deskundige (onderbouwd) verschillende objecten opgenomen die niet voor objectvergelijking in aanmerking komen (p. 27 van het onderzoek). Daarmee is de deskundige zorgvuldig te werk gegaan bij het selecteren van de referentie-objecten. Zonder nadere toelichting valt niet in te zien waarom bij het bepalen van de waarde van die objecten, de verschillen tussen de referentie-objecten en de woning daarbij in acht genomen, geen gebruik mag worden gemaakt van een computerprogramma.
De rechtbank ziet in het licht van het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar voren gebrachte dan ook geen aanleiding om van het rapport af te wijken.
3.5.4.
Het rapport van partijdeskundige [naam deskundige] is gedateerd op 28 september 2021. Dit rapport is - zo blijkt uit de reactie van de deskundige op de standpunten van partijen - dermate laat bij de deskundige ingediend dat het niet is meegenomen in het eindrapport. In het rapport van [naam deskundige] staan maatregelen (en kosten die met de uitvoering daarvan gemoeid zijn) die genomen kunnen worden om de woning te isoleren en te renoveren. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien waarom deze maatregelen en de daarmee gemoeide kosten meegenomen hadden moeten worden door de deskundige bij het bepalen van de waarde van de woning. De woning diende - en dat is ook gebeurd - te worden getaxeerd in de staat zoals deze zich op het moment van de taxatie bevond.
3.5.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] laat na te onderbouwen waarom de gebruikte methode bij het bepalen van de waarde van de woning in de jaren 2017 tot en met 2019 onnodig is en niet gebruikt had mogen worden. Dat de marktwaarde van de woning ieder jaar is gestegen volgens het gebruik van deze methode is - gezien de huidige huizenmarkt - niet onbegrijpelijk. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hieromtrent naar voren heeft gebracht.
De woning
3.6.
De rechtbank stelt, verwijzend naar de rechtsoverwegingen 3.5.1. tot en met 3.5.4., de waarde van de woning vast op € 297.500,00. Nu [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toedeling vordert van de woning en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hiertegen geen verweer voert, deelt de rechtbank de woning toe aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is gehouden tot betaling van de helft van de waarde van de woning aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Daarbij is onduidelijk, zie hiervoor rov. 3.9., of de rechtbank daarbij uit dient te gaan van het bedrag van € 215.000,- als opgenomen in het petitum van de eis in reconventie of het bedrag van € 297.500,- als door de deskundige bepaald.
De gebruiksvergoeding (als door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderd)
3.7.
De rechtbank gaat, daarbij verwijzend naar rechtsoverweging 3.5.5., bij de berekening van de hoogte van de gebruiksvergoeding uit van de gemiddelde waarden van woning in 2017, 2018 en 2019 als vastgesteld door de deskundige. Dit betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de volgende gebruiksvergoeding aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verschuldigd is (conform de berekening als opgenomen in rov. 4.13.4. van het vonnis van 24 februari 2021):
2017: 2 % van (€ 222.000 - € 102.540,72=) € 119.459,28/2 = € 1.194,60
2018: 1 % van (€ 237.000 - € 102.540,72=) € 134.459,28/2 = € 672,30
2019: 0,5 % van (€ 251.000 - € 102.540,72=) € 148.459,28/2 =
€ 371,15
€ 371,15
In totaal: € 2.238,05
Eigenaarslasten en hypotheekrente vanaf 1 januari 2020
3.8.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] laat na de hoogte van de eigenaarslasten en de hypotheekrente als door hem betaald sinds 1 januari 2020 tot en met de dag van toedeling van de woning te onderbouwen. Dit had, zeker gezien hetgeen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hieromtrent in de akte van 28 april 2021 heeft gesteld (randnr. 3), wel van hem mogen worden verwacht. De rechtbank wijst de gevorderde eigenaarslasten en hypotheekrente voor zover die zien op de periode vanaf 1 januari 2020 dan ook af.
Daarmee komt de rechtbank ook niet meer toe aan de (mogelijke) eiswijziging met betrekking tot de gebruiksvergoeding (vanaf 1 januari 2020) van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Deze was immers voorwaardelijk van aard.
Vermoedelijke eiswijziging [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
3.9.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft in reconventie gevorderd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten titel van overbedeling aan haar € 56.229,50 (€ 215.000,- waarde woning minus € 102.540,72 hoogte hypotheek / 2) betaalt. Voorts vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een verklaring voor recht waarbij de woning aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt toegedeeld voor € 215.000,00.
In de conclusie na deskundigenbericht (randnr. 18) staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - daarbij rekening houdend met de marktwaarde voor de woning als door de deskundige berekend - aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] na verrekening € 95.806,00 dient te betalen. De rechtbank vermoedt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarmee bedoelt dat zij haar eis wijzigt, en dat wijziging voortkomt uit een gewijzigde woning waarde van € 297.500,-. Ingevolge het ‘Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbank’ dient een partij die haar eis verandert of vermeerdert dit op duidelijk kenbare wijze in de titel van haar processtuk en op het B-formulier te vermelden (artikel 2.9.). De rechtbank kan zich voorstellen dat door het ontbreken van zo’n nadrukkelijke vermelding [eiser in conventie, verweerder in reconventie] deze (mogelijke) eiswijziging over het hoofd heeft gezien.
3.10.
De rechtbank stelt eerst [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de gelegenheid om zich bij akte voor de rol van 6 april 2022 uit te laten over de vraag of hetgeen in randnr. 18 in de conclusie na deskundigenbericht is opgenomen als eiswijziging dient te worden aangemerkt, waarna - als inderdaad sprake is van een eiswijziging - [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de gelegenheid wordt gesteld bij akte op die eiswijziging te reageren.
3.11.
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
4.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
4.1.
stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de gelegenheid zich bij akte ter rolle van
6 april 2022uit te laten over hetgeen in rov. 3.10 staat,
6 april 2022uit te laten over hetgeen in rov. 3.10 staat,
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken.
type: KH