Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9741707 \ CV EXPL 22-1347
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 19 april 2022
in de zaak van:
[eiseres],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde mr. J.H.J. Vleeshouwers,
tegen:
de stichting
STICHTING WOONPUNT,
gevestigd te Maastricht,
gedaagde,
gemachtigde mr. G.K.L. de Wijkerslooth.
Partijen worden hierna [eiseres] en Woonpunt genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 20,
- de brief van Woonpunt van 29 maart 2022 met producties 1 t/m 5,
- de akte van [eiseres] van 30 maart 2022 met productie 21,
- de mondelinge behandeling van 4 april 2022 waarbij [eiseres] , vergezeld van haar zoon en bijgestaan door mr. Vleeshouwers voornoemd en [naam 1] en [naam 2] , beiden werkzaam bij Woonpunt, bijgestaan door mr. de Wijkerslooth voornoemd zijn verschenen,
- de pleitnotitie van Woonpunt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonpunt heeft op 30 juli 2021 een huurovereenkomst met [eiseres] gesloten waarbij [eiseres] sinds 1 juli 2021, voor onbepaalde tijd, de woonruimte aan het [adres 1] te [woonplaats] van Woonpunt huurt tegen een huur, inclusief servicekosten, van thans € 534,97 per maand.
2.2.
Op 2 augustus 2021 heeft [eiseres] samen met [naam 3] , werkzaam bij Woonpunt, een gebrekenlijst opgesteld en op 3 augustus 2021 is door Woonpunt een opnamerapport opgemaakt dat enkel door Woonpunt is ondertekend.
2.3.
Op 19 september 2021 trad een lekkage bij de bovenburen van [eiseres] op die in de woning van [eiseres] waterschade veroorzaakte. De door Woonpunt ingeschakelde firma [naam firma 1] heeft de situatie beoordeeld en op 24 september 2021 heeft [naam 2] , werkzaam bij Woonpunt, de waterschade geïnspecteerd en de firma [naam firma 2] ingeschakeld om de schade in de woning van [eiseres] te verhelpen.
2.4.
Op 23 december 2021 hebben beide partijen een document genaamd “Afhandeling Werkzaamheden” ondertekend waarin zij hebben verklaard dat de Firma [naam firma 2] de werkzaamheden met projectnummer K0257345 naar volle tevredenheid heeft uitgevoerd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad om:
Primair
I. A. binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, ervoor te zorgen dat de onderhavige vocht- en schimmelproblematiek wordt verholpen, de oorzaak hiervan wordt vastgesteld en adequaat wordt weggenomen zodat sprake is van een gezond binnenklimaat in de huurwoning van [eiseres] zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, met een maximum van € 25.000,00, althans een dwangsom die de kantonrechter redelijk acht,
II. B. Woonpunt te veroordelen om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, een ontbindings- en ontruimingsprocedure jegens de bovenburen (de huurders van Woonpunt aan het [adres 2] te [woonplaats] ) op grond van overlast / toerekenbare tekortkoming in de nakoming te starten op straffe van een dwangsom van
€ 250,00 per dag met een maximum van € 25.000,00, althans een dwangsom die de voorzieningenrechter redelijk acht,
Subsidiair
A. Woonpunt te veroordelen om binnen dertig na betekening van dit vonnis, althans in een goede justitie te bepalen termijn, een andere woonruimte in de omgeving aan te bieden met veroordeling van Woonpunt om aan [eiseres] de daadwerkelijk te maken verhuis- en herinrichtingskosten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vergoeden op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 25.000,00, althans een dwangsom die de voorzieningenrechter redelijk acht,
Meer subsidiair
A. Woonpunt te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, over te gaan tot het treffen van geluidsbeperkende maatregelen c.q. het aanbrengen van deugdelijke geluidsisolatie, of iedere andere voorziening die de kantonrechter redelijk acht, zodat de door de bovenburen veroorzaakte geluidsoverlast jegens [eiseres] aanzienlijk wordt gereduceerd c.q. beperkt zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 25.000,00, althans een dwangsom die de kantonrechter redelijk acht,
II. Woonpunt te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en, voor het geval de voldoening van de nakosten niet binnen een gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf voormelde termijn van voldoening.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering beperking van haar woongenot vanwege gebreken aan het gehuurde en ernstige geluidsoverlast van haar bovenburen ten grondslag. [eiseres] stelt daartoe dat zij, vlak nadat zij op 1 augustus 2021 de woning betrok, meerdere gebreken in haar woning constateerde. Er zat een scheur in de muur van de berging, van het plafond brokkelde verf af, er waren vochtplekken aanwezig, er was sprake van uitgezette deuren, de ramen besloegen en het vocht trok insecten aan. Door een lekkage bij de bovenburen op 19 september 2021 kwam er vocht in haar meterkast, verergerde de reeds aanwezige vochtproblematiek en rook de woning muf. Omdat de woning nog te vochtig was om tot herstel van de schade over te gaan heeft de firma [naam firma 2] op 2 december 2021 de herstelwerkzaamheden kunnen hervatten en op 23 december 2021 het plafond in de hal hersteld, de deuren beoordeeld en sluitend gemaakt en het plafond in de hal en de badkamer geschilderd. Ondanks de verrichte werkzaamheden is de vochtproblematiek in haar woning slechts gedeeltelijk opgelost en ondanks e-mails en telefonische contacten laat Woonpunt na om concrete maatregelen te nemen om de gebreken en klachten te verhelpen terwijl Woonpunt daartoe wel verplicht is. Het gaat om een gebrekkige bouwkundige staat van de woning en ook van een woning zoals deze, die ruim 60 jaar oud is, mag worden verwacht dat deze bij een juist gebruik een gezond binnenklimaat heeft. De gebreken zijn niet aan haar toe te rekenen omdat zij de woning voldoende ventileert en er geen sprake is van een foutief stook- of ventilatiegedrag aan haar zijde. Zowel uit het rapport van de GGD van 13 januari 2022 als uit dat van 9 december 2021 van [naam handhaver Wabo] , een handhaver Wabo namens de gemeente Maastricht, blijkt dat sprake is van vocht- en schimmelvorming in haar woning. De GGD stelt daarbij onder meer ook dat deze problematiek tot gezondheidsklachten kan leiden. [eiseres] ’s huisarts heeft op 19 oktober 2021 verklaard dat de vochtproblematiek voor ademhalingsproblemen bij haar zorgt. Daarnaast verslechtert ook haar psychische gesteldheid, wat blijkt uit de verklaring van haar praktijkondersteuner.
3.2.1.
De ernstige onrechtmatige geluidsoverlast bestaat uit harde knallen, bonken, dreunen, klappen, gestamp en geschreeuw van haar bovenburen die op alle momenten van de dag plaatsvindt. Door tussenkomst van een gemeenschappelijke kennis heeft zij met haar bovenburen een mondelinge afspraak gemaakt die de bovenburen niet nakwamen. Zij heeft de geluidsoverlast gemeld aan [naam 1] , werkzaam bij Woonpunt, die haar op
21 september 2021 berichtte dat hij de bovenburen had bezocht en bemiddeling zou inschakelen. Buurtbemiddelaar [naam buurtbemiddelaar] heeft op 25 oktober 2021 met haar en op
2 november 2021 met haar bovenburen een kennismakingsgesprek gevoerd en schriftelijke afspraken gemaakt. Ook die afspraken komen de bovenburen niet na. De geluidsoverlast houdt aan en Woonpunt onderneemt geen actie. Zij betwist de stellingen van Woonpunt dat sprake is van leefgeluiden, van een deugdelijke geluidsisolatie en dat de vloer en de ondervloer aan de normen (10 dB reducerend) voldoen. Woonpunt houdt immers geen rekening met het gegeven dat een gedeelte van de vloer van de bovenburen is vervangen en er dus geen sprake van een droge en onbeschadigde ondervloer is. Verder heeft Woonpunt geen geluidsmeting verricht waardoor de controleresultaten van Woonpunt niet representatief en onbetrouwbaar zijn. Woonpunt is als verhuurder gehouden om haar huurders een rustig woongenot te verschaffen en de omstandigheden die het huurgenot beperken op te heffen, hetgeen Woonpunt nalaat. Woonpunt legt de verklaringen van de overige bewoners, die door de geluidsoverlast ook in hun woongenot worden beperkt, naast zich neer. Verder schendt Woonpunt de door haarzelf gebruikte algemene voorwaarden met betrekking tot de daarin opgenomen overlastclausule en schiet daarmee tekort in de nakoming.
3.2.2.
Gelet op het voorgaande en op haar verslechterende gezondheid heeft zij er een spoedeisend belang bij dat de vocht- en schimmelproblematiek en de ernstige geluidsoverlast zo spoedig mogelijk worden verholpen. Woonpunt heeft de verplichting om het woongenot te herstellen en dient zorg te dragen voor een acceptabele leefomgeving. Op grond van de redelijkheid en billijkheid zou Woonpunt aan haar een vergelijkbare vervangende woonruimte ter beschikking dienen te stellen, aldus [eiseres] .
3.3.
Woonpunt betwist het spoedeisend belang van [eiseres] aangezien er geen gebreken zijn die haar als verhuurder zijn aan te rekenen en er geen sprake is van objectief vastgestelde ernstige onrechtmatige geluidsoverlast. Woonpunt stelt daartoe dat er bij de aanvang van de huur, op een klemmende slaapkamerdeur en niet werkende sloten van de balkondeuren na, die zij op 25 augustus 2021 heeft laten herstellen, geen gebreken aanwezig waren noch aanwezig zijn. Op 24 september 2021 heeft zij de firma [naam firma 2] ingeschakeld om de ontstane schade in de woning van [eiseres] , die op
19 september 2021 was opgetreden na een lekkage bij de bovenburen van [eiseres] , te laten herstellen. Op 29 september 2021 is het plafond uit de hal verwijderd en moesten de overige zaken eerst drogen voordat zij hersteld konden worden, wat op 23 december 2021 is gebeurd en op diezelfde datum door [eiseres] is bevestigd door middel van ondertekening van het formulier “Afhandeling Werkzaamheden”. Verder heeft zij de firma [naam firma 1] de opdracht gegeven om de aansluiting van een toiletpot te herzien en om de ventilatie van de badkamer te controleren. Die werkzaamheden stonden gepland voor 22 februari 2022 maar die afspraak is door [eiseres] wegens Corona afgezegd en [eiseres] heeft nog geen nieuwe afspraak ingepland.
3.3.1.
Woonpunt betwist dat sprake is van vocht- en schimmelproblematiek vanwege een gebrekkige bouwkundige staat van het gehuurde omdat de woning voldoet aan de elementaire eisen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Het ontbreken van dubbele beglazing en mechanische ventilatie kunnen bij een pand met bouwjaar 1956 niet als een gebrek worden beschouwd. Verder kan de kwaliteit van de gevel- en vloerisolatie niet vergeleken worden met die van recent gebouwde woningen. Uit het rapport van de handhaver Wabo van de gemeente op 25 november 2021, dat voordat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd is opgesteld, staat “Het lijkt dat goed wordt geventileerd? Echter de temperatuur in de woning bedroeg, tijdens de opname op locatie, niet meer dan 18 graden”. Hieruit volgt dat de handhaver Wabo zich afvraagt of er goed wordt geventileerd. Verder volgt uit hetgeen verder als waarneming staat vermeld dat het geen waarneming maar de door [eiseres] verstrekte informatie betreft. De gemeente heeft bovendien tot op heden niet bericht dat het gebouw niet zou voldoen aan de bouwregelgeving. De GGD heeft slechts bericht dat er, onder andere ten gevolge van de lekkage van de bovenburen, wat schimmel in de sponning van de slaapkamers is te zien. De stelling van de GGD, dat de woning onvoldoende nuttig bruikbare ventilatievoorzieningen heeft, betwist Woonpunt omdat de woning aan de bouwregelgeving voldoet en er genoeg ramen in de woning aanwezig zijn om goed te kunnen ventileren. Er zijn voldoende ventilatiemogelijkheden in de woning en het is aan [eiseres] om de woning goed te ventileren en te verwarmen waarmee de vocht- en schimmelproblematiek, voor zover nog aanwezig, aan [eiseres] valt toe te rekenen en het geen gebrek betreft dat Woonpunt zou moeten verhelpen. Uit de stellingen van [eiseres] noch uit het opnamerapport van 3 augustus 2021 blijkt van vocht- en schimmelproblematiek. Nu de andere bewoners uit hetzelfde complex niet over vocht- en schimmelproblematiek klagen is het meer dan aannemelijk dat de vochtproblematiek door de lekkage van de bovenburen was ontstaan. De door [eiseres] overlegde foto’s dateren van na de lekkage op 19 september 2021 en voor de uitvoering van de herstelwerkzaamheden van 23 december 2021. [eiseres] heeft na het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden geen foto’s aangeleverd waaruit het tegendeel blijkt.
3.4.
Wat de geluidsoverlast betreft heeft zij op 22 september 2021 voorgesteld om buurtbemiddeling in te schakelen hetgeen ertoe heeft geleid dat partijen op 2 november 2021 een gesprek hebben gevoerd. Zij betwist dat zij daarbij heeft toegezegd dat zij de ondervloer bij de bovenburen door een deskundige zou laten controleren. Op 5 november 2021 heeft [naam 1] , die bij haar werkt, [eiseres] bezocht en tijdens dat ongeveer anderhalf uur durende bezoek slechts zachte leefgeluiden van de buren waargenomen. Drie van haar medewerkers hebben naar de door [eiseres] gemaakte geluidsopnamen geluisterd en geconcludeerd dat het leefgeluiden van spelende kinderen betreft. Op de verklaringen van de buurtbewoners is zij serieus ingegaan en heeft zij hoor en wederhoor toegepast. Zij heeft de overlastklachten van [eiseres] geïnventariseerd, er hebben een buurtonderzoek en bemiddelingsgesprekken plaatsgevonden en zij zal, waar mogelijk, buurtbemiddeling faciliteren en met [eiseres] en haar bovenburen in gesprek gaan om over en weer de verwachtingen uit te spreken en afspraken te maken ter beperking van de leefgeluiden. De omstandigheden zijn niet zodanig dat van haar meer kan worden verlangd dan hetgeen zij al heeft gedaan en er ligt er geen of te weinig objectief materiaal om een ontbindingsprocedure van de huurovereenkomst tegen de bovenburen van [eiseres] te beginnen. Uit de verklaring van de huisarts van [eiseres] leest Woonpunt dat de psychische klachten die [eiseres] heeft verband houden met ingrijpende ervaringen uit het verleden. De optie van verhuizen kan niet worden beschouwd als een alternatief want dat is geen conflictbemiddeling maar conflictvermijding. Er is ook hier geen spoedeisend belang om, zonder dat [eiseres] een bodemprocedure is gestart, een voorlopige voorziening te vragen om Woonpunt tot actie te dwingen, aldus Woonpunt.
3.5.
Op de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag of [eiseres] voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorts geldt dat voor toewijzing van het gevorderde in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van die vorderingen in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en dat de bodemrechter het door [eiseres] gevorderde in een bodemprocedure zal toewijzen. De stellingen die [eiseres] aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd zijn, gelet op het debat tussen partijen over de aard en de omvang van de gebreken, niet eenvoudig vast te stellen. [eiseres] draagt de bewijslast van haar stellingen, waaronder de stelling dat de vocht- en schimmelproblematiek het gevolg is van de bouwkundige staat van het gehuurde. Daarvoor is echter nader onderzoek naar feiten en omstandigheden nodig waarvoor de onderhavige procedure zich niet leent.
4.1.1.
Wat de gestelde ernstige structurele onrechtmatige geluidsoverlast betreft geldt dat niet iedere overlast als stoornis moet worden aangemerkt die voor de verhuurder een verplichting oplevert om rechtsmaatregelen te nemen tegen de overlast veroorzakende huurder. Bij dit alles weegt mee dat buren in een pand met meerdere bewoners meer geluid van elkaar te dulden hebben dan buren in vrijstaande woningen en dat in een ouder gebouw zoals het onderhavige burengeluid sneller hoorbaar en hinderlijk kan zijn. Het gaat niet om de subjectieve beleving van [eiseres] maar om de vraag of sprake is van objectief vastgestelde structurele onrechtmatige overlast. Ook daarvoor is nader onderzoek nodig waarvoor deze procedure zich niet leent. Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.
4.2.
[eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van Woonpunt worden begroot op gemachtigde salaris € 747,00.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de aan de zijde van Woonpunt gevallen proceskosten, welke tot aan dit vonnis worden begroot op € 747,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken door mr. I.M. Etman.
type: YT