Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8534563 CV EXPL 20-2282
Vonnis van de kantonrechter van 20 april 2022
in de zaak van:
de stichting
STICHTING ZOWONEN,
gevestigd te Sittard-Geleen,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
gemachtigde R.H.M. Vleeshouwers,
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. A.F.G. Bergmans-Jeurissen.
Partijen zullen hierna ZOwonen en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 25 november 2020, waarbij de zaak op verzoek van partijen is aangehouden
- het bericht van partijen van 15 juni 2021 waarin zij verzoeken om vonnis te wijzen
- de brief van de griffier van 27 augustus 2021 waarin staat dat de kantonrechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden langdurig afwezig is tot medio januari 2022, dat in voorkomende situatie uitspraak kan worden gedaan door een andere rechter, en dat partijen wordt verzocht, indien zij hiermee niet instemmen, de redenen hiervoor kenbaar te maken
- de reacties van ZOwonen (die instemt) en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (die niet instemt)
- de brief van de griffier van 1 oktober 2021 waarin staat dat de zaak wordt verwezen naar de rol van 12 januari 2022 voor akte informatie aan de zijde van ZOwonen, waarin zij wordt verzocht aan te geven of en zo ja, welke (bij haar bekende) incidenten er na 25 november 2020 hebben plaatsgevonden, en om hiervan schriftelijk verslag bij te voegen van de betreffende personen die melding(en) daarvan hebben gedaan
- de e-mail van 9 februari 2022 van ZOwonen
- de antwoordakte van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van 9 maart 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald, die wordt gewezen door de kantonrechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst met ingang van 8 september 2009 van ZOwonen de woning aan het adres [adres 1] te [woonplaats] .
2.2.
Onderdeel van het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gehuurde is een oprit. Deze oprit grenst aan de oprit die behoort bij de woning [adres 2] . Deze woning wordt door de familie [naam buren 1] gehuurd van ZOwonen. Beide opritten zijn van elkaar afgescheiden door een hek.
2.3.
Op de oprit van [naam buren 1] liggen kiezelsteentjes. Aan de zijgevel van de door [naam buren 1] gehuurde woning heeft [naam buren 1] een camera gemonteerd die gericht kan worden op de woning/oprit van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
2.4.
De heer en mevrouw [naam buren 2] (hierna: [naam buren 2] ), wonend aan het adres [adres 3] , zijn de andere buren van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Zij huren hun woning eveneens van ZOwonen.
2.5.
Bij e-mail van 16 januari 2012 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan ZOwonen het volgende medegedeeld:
“Ik zou graag de exacte perceel maten willen weten van het perceel [adres 1] [woonplaats] .
Ik ben de bewoner van dit pand.
Het gaat mij voornamelijk om de maat tussen de woningen [adres 1] [adres 2] in verband met de oprit
Wil hier graag een nieuwe afscheiding maken.
De bestaande afscheiding is niet kadastraal, van daar mijn vraag.”
2.6.
Sinds medio 2018 tot kort voor de dagvaarding in deze zaak ontvangt ZOwonen met regelmaat klachten van [naam buren 1] en [naam buren 2] over overlast (geluidsoverlast en dreigende/intimiderende gedragingen) die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zou veroorzaken. Ook zou [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de auto van [naam buren 1] beschadigd hebben. [naam buren 1] heeft hiervan aangifte gedaan.
2.7.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft op zijn beurt vanaf medio 2018 bij ZOwonen melding gemaakt van diverse vormen van overlast die zou zijn veroorzaakt door [naam buren 1] en [naam buren 2] . Het gaat daarbij onder meer om (geluids)overlast, steentjes die vanaf de oprit van [naam buren 1] op de oprit van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gegooid worden, privacy-schending als gevolg van de camera en het betreden van het dak van de carport van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
2.8.
In de zomer van 2018 is buurtbeheerder [naam buurtbeheerder] , werknemer van ZOwonen, diverse malen ter plekke geweest in verband met een conflict tussen [naam buren 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] over de oprit.
2.9.
Bij brief van 16 augustus 2018 heeft Dierx onder meer het volgende aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] medegedeeld:
“Vanuit ZOwonen hanteren wij de kadastrale erfgrenzen tussen ons bezit en de omliggende percelen. Binnen de kadastrale erfgrenzen van ons bezit zijn wij vrij te bepalen waar de fictieve erfgrenzen lopen tussen onze huurwoningen. (…) Op basis van het feit dat u sinds het betrekken van de woning de situatie heeft geaccepteerd en ons nooit eerder heeft benaderd in deze, kunnen er geen rechten ontleend worden aan de fictieve erfgrenzen tussen onze woningen aan de [adres 1] . en [adres 2] .”
2.10.
Op 20 maart 2019 heeft woonconsulent [naam woonconsulent] gesproken met (in ieder geval) [naam buren 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] over de breedte van de oprit, het betreden van het dak van de aanbouw van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en de overlastmeldingen die over en weer gedaan waren.
2.11.
Op 3 april 2019 heeft ZOwonen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] medegedeeld dat zij hem heeft aangemeld voor burenbemiddeling bij maatschappelijk werk. Op 29 mei 2019 heeft CMWW Brunssum-Onderbanken na een aantal individuele gesprekken met [naam buren 1] , [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [naam buren 2] ZOwonen bericht dat het niet meer mogelijk is om tot een gezamenlijk gesprek te komen.
2.12.
Bij brief van 3 juli 2019 heeft ZOwonen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (onder meer) medegedeeld dat de overlast niet objectief is aan te tonen maar dat ZOwonen interventies zal blijven uitvoeren om de leefbaarheid te bevorderen. Zij heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de brief gevraagd elkaar op een respectvolle en acceptabele manier aan te spreken en om geen (geluids)overlast te veroorzaken. ZOwonen heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook medegedeeld in deze brief dat als hij hiermee in gebreke blijft hij niet als goed huurder handelt.
2.13.
Op 27 februari en 16 maart 2020 heeft ZOwonen opnieuw klachten van [naam buren 2] en [naam buren 1] ontvangen.
2.14.
Op 1 april 2020 heeft de politie een sfeerraportage gemaakt die in het bezit is van ZOwonen.
2.15.
Bij brief van 6 april 2020 heeft ZOwonen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voor de laatste keer gewaarschuwd en hem medegedeeld dat bij volgende overlastmeldingen een juridische procedure gestart zal worden.
2.16.
Ook daarna heeft ZOwonen overlastmeldingen ontvangen van [naam buren 1] en [naam buren 2] .
3.Het geschil
in conventie
3.1.
ZOwonen vordert:
ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten,
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huur, vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van ontruiming van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente,
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer.
in reconventie
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert:
ZOwonen te bevelen (rechts)maatregelen te treffen jegens de familie [naam buren 1] , gericht op opheffing van de gestelde inbreuk op de privacy van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als gevolg van de camera’s die gericht zijn op het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en het maken van camerabeelden van het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag indien ZOwonen niet binnen vier weken na betekening van dit vonnis tot het treffen van de maatregelen is overgegaan, tot een maximumbedrag van € 10.000,00,
ZOwonen te gelasten om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de grens aan te duiden tussen de huurpercelen van de woningen, gelegen aan de [adres 2] en [adres 1] en de familie [naam buren 1] te gelasten om binnen een week na aanwijs medewerking te verlenen aan het plaatsen van de erfafscheiding op de door ZOwonen aan te wijzen grens van de huurpercelen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag indien ZOwonen niet binnen vier weken na betekening van dit vonnis tot het treffen van die maatregelen is overgegaan, tot een maximum van € 10.000,00,
ZOwonen te veroordelen tot betaling van de proces- en de nakosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
ZOwonen heeft geen conclusie van antwoord in reconventie genomen en dus geen verweer gevoerd tegen de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Uit hetgeen partijen over en weer aangevoerd hebben blijkt dat er sprake is van een jarenlange (sinds medio 2018 voortslepende) burenruzie tussen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] enerzijds en [naam buren 1] / [naam buren 2] anderzijds. Partijen hebben in de loop der jaren over en weer over elkaars gedrag geklaagd bij ZOwonen. Anders dan ZOwonen kan de kantonrechter echter aan de hand van deze klachten niet vaststellen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de overlastveroorzaker/hoofdpersoon in deze burenruzie is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat namelijk en behalve de klachten van [naam buren 1] en [naam buren 2] (die met elkaar bevriend zijn) heeft ZOwonen geen andere onderbouwing gegeven van de door haar gestelde overlast die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroorzaakt zou hebben. ZOwonen verwijst in dit verband weliswaar naar een sfeerrapportage die door de politie zou zijn opgesteld, maar die rapportage heeft zij niet overgelegd. ZOwonen heeft bovendien zelf bij brief van 17 juli 2019 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] medegedeeld dat de overlast niet objectief is aan te tonen. Volgens ZOwonen is daar sindsdien verandering in gekomen omdat zij daarna vastgesteld heeft dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de enige is die in dit conflict agressief gedrag vertoond. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft dat echter betwist en ook die nadere stelling heeft ZOwonen niet verder onderbouwd. Zij verwijst weliswaar naar camerabeelden maar, net als de sfeerrapportage, zijn deze niet in het geding gebracht. Hierbij komt dat ZOwonen in haar e-mailbericht van 15 juni 2021 nogmaals bevestigt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en zijn buren een geheel andere perceptie over de gebeurtenissen hebben hetgeen voor ZOwonen niet objectief bepaalbaar is. Kortom: ZOwonen weet niet of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] inderdaad de door zijn buren gestelde overlast veroorzaakt en wat de omvang van die overlast dan is. Voor zover de overlast wel objectief bepaalbaar zou zijn (middels een sfeerrapportage van de politie en/of camerabeelden) zijn die niet ingebracht. Conclusie is dan ook dat niet in rechte worden vastgesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zodanig ontoelaatbare overlast veroorzaakt heeft dat op grond daarvan de huurovereenkomst ontbonden zou moeten worden. Hieruit volgt dat de vordering van ZOwonen op alle onderdelen afgewezen zal worden.
4.2.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal ZOwonen worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot op heden begroot op
€ 374,00 (2 punten x € 187,00) aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling.
€ 374,00 (2 punten x € 187,00) aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling.
in reconventie
4.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert ter onderbouwing van onderdeel 1. van zijn vordering aan dat de camera aan de gevel van de door [naam buren 1] gehuurde woning is gericht op zijn oprit en woning, waardoor hij wordt geschaad in zijn privacy. Verder stelt dat hij van ZOwonen als verhuurder verwacht mag worden dat zij [naam buren 1] verbiedt camera’s te richten op de oprit en woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Tegen deze stellingen heeft ZOwonen niets ingebracht. Zij heeft immers in reconventie geen conclusie van antwoord genomen. Als onbetwist staat dus vast dat de betreffende camera gericht is op de oprit en woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] privacy hierdoor wordt geschaad door [naam buren 1] . Aangezien [naam buren 1] de woning ook huurt van ZOwonen, ligt het op de weg van ZOwonen om als goed verhuurder te bewerkstelligen dat [naam buren 1] de camera verwijdert. Hieruit volgt dat de vordering onder 1. zal worden toegewezen, met dien verstande dat voor zover de vordering rept over “camera’s” de veroordeling betrekking zal hebben op één camera. Nergens blijkt namelijk uit dat [naam buren 1] meerdere camera’s op het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gericht.
4.4.
Hoewel tegen onderdeel 2. van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordering geen verweer gevoerd is, is deze vordering toch niet toewijsbaar. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
4.5.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betoogt ten onrechte dat de erfafscheiding tussen de oprit van de door hem gehuurde woning en de oprit van de door [naam buren 1] gehuurde woning zich niet op de juiste plek bevindt
4.6.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurt de woning sinds 8 september 2009. Nergens blijkt uit dat daarna de erfafscheiding tussen de oprit van deze woning en de oprit van de door [naam buren 1] gehuurde woning is gewijzigd. Het moet er dus voor gehouden worden dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van aanvang af de woning met oprit huurt zoals die oprit nu aan de zijde van [naam buren 1] is begrenst door het tuinhek. De woning met oprit is hem destijds in deze omvang te huur aangeboden en hij heeft dat toen geaccepteerd. Hierover is toen tussen hem en ZOwonen dus wilsovereenstemming bereikt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is kennelijk in de veronderstelling dat, in weerwil van wat hij met ZOwonen overeengekomen is, de plek van de erfafscheiding tussen het door hem gehuurde perceel en het door [naam buren 1] gehuurde perceel wordt bepaald door de kadastrale grens. Die veronderstelling is onjuist en dat heeft ZOwonen hem al correct uitgelegd in de brief van 16 augustus 2018.
4.7.
Uit voorgaande overwegingen volgt dat er geen grond is ZOwonen te veroordelen de grens tussen de percelen van [adres 1] en [adres 2] aan te duiden. Evenmin is er dan grond om ZOwonen te veroordelen om [naam buren 1] te gelasten medewerking te verlenen aan het plaatsen van een erfafscheiding op de door ZOwonen aan te wijzen grens. ZOwonen hoeft immers geen grens aan te wijzen.
4.8.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal ZOwonen worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot op heden begroot op
€ 374,00 (2 punten x € 187,00) aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling.
€ 374,00 (2 punten x € 187,00) aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na vandaag tot de dag van betaling.
in conventie en in reconventie
4.9.
ZOwonen zal worden veroordeeld tot betaling van de nakosten op de wijze als in de navolgende beslissing is bepaald.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt ZOwonen tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot op heden begroot op € 374,00, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na vandaag te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag tot de dag van betaling,
in reconventie
5.3.
beveelt ZOwonen alle (rechts)maatregelen te treffen jegens de familie [naam buren 1] , wonende aan de [adres 2] te [woonplaats] , gericht op opheffing van de gestelde inbreuk op de privacy van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als gevolg van de camera die gericht is op het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag indien ZOwonen niet binnen vier weken na betekening van dit vonnis tot het treffen van die maatregelen is overgegaan, tot een maximumbedrag van € 10.000,00,
5.4.
veroordeelt ZOwonen tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot op heden begroot op € 374,00, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na vandaag te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag tot de dag van betaling,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt ZOwonen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 93,50 aan salaris gemachtigde, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na aanschrijving vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag tot de dag van betaling,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag tot de dag van betaling,
- € 93,50 aan salaris gemachtigde, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na aanschrijving vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag tot de dag van betaling,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag tot de dag van betaling,
5.6.
verklaart de onderdelen 5.2. tot en met 5.5. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken.
Type: RW