Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9429618 CV EXPL 21-4309
Vonnis (bij vervroeging) van de kantonrechter van 19 januari 2022
in de zaak van
[eisende partij],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. A. Saakjan,
tegen
[gedaagde partij],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon.
Partijen zullen hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 13,
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehouden op 8 november 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] heeft van 1 september 2018 tot en met 31 januari 2021gehuurd een appartement aan de [adres 2] te [plaats] .
2.2.
In de huurovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang: (productie 1 bij dagvaarding):
“(…)
ONDERGETEKENDEN:
Naam: [verhuurder 1] / [gedaagde partij] / [verhuurder 2] , hierna te noemen ‘verhuurder’,
EN
Naam: [eisende partij] (…), hierna (…) te noemen ‘de huurder’ (…)
Waarborgsom
10.1
Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen (…) van € 2.600,00 (…) op de in artikel 4.5 aangegeven wijze. (…)
Bijzondere bepalingen
(…)
14.3
Het is de huurder alleen toegestaan het gehuurde te schilderen of te behangen na (…) schriftelijke toestemming van de verhuurder. Eventuele schades uit onoordeelkundig behang- of schilderwerk komen voor rekening van de huurder. (…)
14.4
Huurder is bekend met het gehuurde en erkent het gehuurde in goede staat en toestand te hebben ontvangen, zodat de huurder het gehuurde bij beëindiging van de overeenkomst in goede staat en toestand dient op te leveren. Zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder is de huurder niet toegestaan om wijzigingen in of aan het gehuurde aan te (laten) brengen. Bij de aanvang van de huurovereenkomst zal tijdens de oplevering van het gehuurde aan de huurder een inspectierapport worden opgesteld hetgeen door huurder en verhuurder (of diens gemachtigde) zullen worden ondertekend. Dit inspectierapport zal als maatstaf gelden bij einde van de huurovereenkomst. Huurder dient eventuele reparaties deugdelijk en op eigen kosten (te laten) uitvoeren. Veranderingen die huurder zelf met schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft aangebracht mogen blijven zitten, mits anders is overeengekomen. (…)
14.9
Indien de verhuurder of diens gemachtigde van mening is dat het gehuurde niet schoon genoeg wordt achtergelaten is verhuurder gerechtigd om op kosten van de vertrekkende huurder een eindschoonmaak van minimaal 150 (prijspeil 2016) te laten uitvoeren.
Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE. (…)”
2.3.
Star Housing Maastricht (verder: Star Housing) treedt namens [gedaagde partij] als beheerder op.
2.4.
Op 31 augustus 2018 is een opleveringsrapport opgemaakt (productie 4 bij conclusie van antwoord) dat door [eisende partij] en door Star Housing namens de verhuurder is getekend. In het rapport wordt de staat van het gehuurde op de verschillende onderdelen aangemerkt als ‘goed’ en ‘zeer goed’, waarbij verwezen wordt naar foto’s.
2.5.
[eisende partij] heeft aan [gedaagde partij] een waarborgsom van € 2.600,00 betaald.
2.6.
In de e-mail van 28 oktober 2021 van Star Housing aan [eisende partij] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 1 bij conclusie van antwoord):
“(…)
We have received your cancellation of your rental agreement for [adres 2] in [plaats] in good order.
The agreement ends per 31-01-2021 (…). We would like to ask your attention for the following (…)
Pre inspection
We would like to book a pre inspection. Someone from our office will come to your address and will inform you about any necessary changes (cleaning, defects). After the preinspection you can change the giving points, keep in mind it is just a notice from that moment, the final end inspection is the one that counts. We would like to plan the preinspection onMonday 11th of January 2021 at 11.00am. Please confirm if the time and date are okay for you.
End Inspection
At the final inspection, the property has to be completely empty of own stuff and cleaned. (…) At the end you hand over the keys and leave this apartment permanently. If you are not able to join during the last check out please let us know in advance.
We would like to plan the check out at:Friday 29th of January 2021 at 15.00pm. Please confirm if the time and date are okay for you. (…)”
[eisende partij] heeft daar, in haar e-mail van 29 oktober 2020 (10.33 uur), als volgt op gereageerd, geciteerd voor zover hier van belang (productie 1 bij conclusie van antwoord):
“(…)
- pre inspection => I’m fine with the date, but would it be possible to have the meeting in the afternoon?
- End inspection => ok (…)”
Star Housing heeft [eisende partij] vervolgens bij e-mail van 29 oktober 2020 (11:03 uur) laten weten de pre inspectie in te plannen voor 11 januari 2021 om 15.00 uur (productie 1 bij conclusie van antwoord).
2.7.
Op 11 januari 2021 heeft er een voorinspectie, met het oog op de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 januari 2021, plaatsgevonden (productie 10 bij conclusie van antwoord). De bevindingen van deze inspectie zijn in een rapport genomen, waarin - samengevat - staat dat het gehuurde niet schoon is, dat er watervlekken op de vloer zijn, dat de trap en de muur beschadigd zijn en dat door de hoeveelheid spullen het niet mogelijk was om alles in het appartement goed te inspecteren. Dit rapport en de daarbij behorende 37 foto’s zijn via WeTransfer aan [eisende partij] verstuurd. [eisende partij] heeft deze bestanden op 12 januari 2021 gedownload (producties 11 en 12 bij de conclusie van antwoord).
2.8.
Op 31 januari 2021 is het gehuurde opgeleverd. Van de bevindingen bij de oplevering is een eindrapport opgemaakt. [eisende partij] was bij de oplevering niet aanwezig. Het eindrapport is op 1 februari 2021 tezamen met 98 foto’s via WeTransfer aan [eisende partij] verstuurd (productie 5 bij conclusie van antwoord).
2.9.
Bij oplevering is gebleken dat [eisende partij] het gehuurde heeft geverfd.
2.10.
In de e-mail van Star Housing aan [eisende partij] van 2 februari 2021 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 2 bij conclusie van antwoord):
“(…)
I was very shocked about the status of the apartment (…).
We have talked about painting, that it was not allowed to paint the apartment yourself as also is standing in your rental agreement.
I have noticed that you did paint, and also in a very bad way and have caused damage by painting over things, as: counter top, sill, roller blindes, wooden beam in living room, steel beams in bedroom, floor, bottom steel staircase, thermos, tubing (radiator and water drainage), central heating, varios skirting boards.
What is the reason you did this?!
In addition to these damages, there is also damage to the steel staircase and the apartment has not been left clean. Your deposit will not cover these damages and you can therefor expect a statement on which you will have to pay extra. (…)”.
2.11.
Bij brief van 26 maart 2021 heeft [eisende partij] terugbetaling van de waarborgsom binnen veertien dagen na dagtekening van de brief gevorderd. In dit schrijven staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 2 bij dagvaarding):
“(…) Uit het eindinspectierapport en correspondentie met Star Housing Maastricht blijkt de argumentatie die verhuurder en/of beheerder heeft bewogen om algehele restitutie van de waarborgsom op te schorten. (…) De genoemde schadeposten betreffen kleine herstellingen die simpel en tegen lage kosten te verhelpen zijn, zoals de verfspetters die abusievelijk aangebracht zijn bij het overschilderen van het appartement. (…) Het lijkt daarom compleet onvoorstelbaar dat hiermee een kostenplaatje van € 2.600,- gemoeid is. (…)
Huurder betwist daarom de redelijkheid van de door u in rekening gebrachte kosten en verzoekt inzichtelijkheid in de uitgevoerde werkzaamheden en het gebruikte materiaal. Daar het zeer onwaarschijnlijk lijkt dat de kosten voor het verhelpen van de door u aangehaalde gebreken oplopen tot een bedrag van € 2.600,00,-, verzoek ik u de gemaakte kosten te onderbouwen met relevante facturen en afschriften. (…)
Namens huurder stel ik u daarom hierbij in gebreke en verzoek en zo nodig sommeer ik u binnen
14 dagen na datum van deze brief het resterende bedrag ad €2.600,- na aftrek van de redelijk gemaakte kosten, over te maken (…). (…)”
2.12.
[gedaagde partij] reageert hierop bij brief van 12 april 2021. In deze brief staat onder meer (productie 3 bij dagvaarding):
“(…)
- Schilderwerk/geknoei met uitdrukkelijke vermelding dat dit verboden is:
Huurder heeft geen toestemming gekregen om het gehuurde te schilderen, sterker nog het is uitdrukkelijk in de huurovereenkomst gemeld dat er GEEN schilderwerkzaamheden verricht mogen worden door huurder, juist om dit soort situaties te voorkomen. [eisende partij] heeft, op uiterst amateuristische wijze, met een mini roller lukraak de muren “bijgeschilderd”. Dit houdt in dat geen enkele muur volledig is geschilderd, maar dat er op goed geluk met de roller is gespeeld waardoor er niks anders is gecreëerd dan muren vol vlekken en strepen. Daarnaast zijn ook alle aangrenzende spullen “mee geschilderd” zoals de trap, lichtknoppen, ingebouwde kast, zwarte liggers aan plafond.
Uw samenvatting van de schade (…) is dan ook een zware onderschatting van de situatie, waarin u overigens wel erkent dat huurder het appartement heeft overgeschilderd, terwijl dit, conform artikel 14.3 in de huurovereenkomst, enkel mogelijk is met schriftelijke toestemming van de verhuurder. (…) De door u genoemde verfspetters zijn dan ook geen redelijke weergave van de situatie en is ook niet zo vermeld in het check out rapport, daar wordt duidelijk aangegeven dat er slecht geschilderd is en wordt er enkel m.b.t. de C.V.-ruimte gesproken over verfspetters!
[eisende partij] moet zich realiseren welke schade zij ZELF heeft aangericht door schilder te gaan spelen, wat geresulteerd heeft in het volledig moeten overschilderen van het appartement.
Zie hierna een aantal foto’s als voorbeeld: (…)
- Het niet schoon achterlaten van het gehuurde:
Zowel bij de pre check out als bij de daadwerkelijke check out was het voor alle partijen overduidelijk dat het appartement niet alleen niet schoon was, maar gewoon smerig! Pre check out rapport en foto’s geven ook duidelijk aan dat er geen sprake is van “normaal gebruik” waar u telkens naar refereert. [eisende partij] heeft haar nieuwe, ongebruikte appartement gebruikt als een opslagruimte, zonder enig respect voor het gehuurde in haar omgang hiermee. Zie hierna een aantal foto’s als voorbeeld: (…)
[eisende partij] heeft absoluut geen recht op enige teruggave van de waarborg.
Een overzicht van de kosten die zijn gemaakt:
- Arbeid werkzaamheden [adres 2] : € 3.651,18
- Materialen werkzaamheden [adres 2] : € 479,04
- Schoonmaakkosten conform HOK:€ 150,00
= TOTAAL € 4.280,22
Zie bijgaande de facturen. (…)
Wij sommeren [eisende partij] om de kosten van € 1.680,22 die de waarborgsom overschrijden
(€ 2.600,00 - € 4.280,22) door toedoen van haar eigen praktijken, binnen 14 dagen na datum van deze brief, over te maken (…)
Ter info: [eisende partij] vond het niet nodig bij de volledige check out te zijn en heeft besloten voortijdig te vertrekken, met goedkeuring van alle schades en besproken punten. (…)”
Met deze brief zijn ook een tweetal facturen aan [eisende partij] gestuurd:
- de factuur van BouwCenter Jan Opreij van 11 februari 2021 gericht aan de [gedaagde partij] Industrialgroep met als omschrijving ‘werk: appartement [adres 2] ’ ziet op € 479,04 aan diverse verfmaterialen (productie 5 bij dagvaarding),
- de factuur van [bedrijfsnaam 1] gericht aan [bedrijfsnaam 2] van
24 februari 2021 met factuurnummer 210167 en referentie ‘Werkzaamheden appartement [adres 2] , appartementen [adres 2] ’ ziet op een bedrag van
€ 3.651,18 (productie 4 bij dagvaarding).
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, één en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde partij] veroordeelt tot:
1. terug)betaling aan [eisende partij] van € 2.600,00 (zijnde de waarborgsom), te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag tot de dag der algehele voldoening,
2. betaling aan [eisende partij] van € 465,85 (zijnde de buitengerechtelijke incassokosten) te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag tot de dag der algehele voldoening,
3. betaling aan [eisende partij] van de kosten van deze procedure te vermeerderen met de nakosten en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
Éen en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis.
3.2.
[eisende partij] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde partij] nalaat de door haar bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom van € 2.600,- terug te betalen. Vanwege het ontbreken van een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid Pro 2, tweede volzin, BW wordt [eisende partij] geacht het gehuurde te hebben opgeleverd in de staat waarin het bij aanvang van de huurovereenkomst verkeerde.
3.3.
[gedaagde partij] beroept zich op verrekening van de waarborgsom met de kosten zoals opgesomd in de brief van 12 april 2021 en gespecificeerd middels de tweetal facturen van 11 en 24 februari 2021 (overweging 2.12.). [gedaagde partij] voert daartoe aan dat [eisende partij] schade heeft toegebracht aan de woning door het gehuurde (slordig) te schilderen, terwijl [eisende partij] hier geen toestemming voor had. Daarmee heeft [eisende partij] in strijd met artikel 14.3 van de huurovereenkomst gehandeld. De herstelkosten die [gedaagde partij] in verband daarmee heeft moeten maken bedragen € 4.130,22 en dienen voor rekening van [eisende partij] te komen. Ook is de woning niet schoon achtergelaten, waarvoor [gedaagde partij] met inachtneming van artikel 14.9 van de huurovereenkomst € 150,00 in rekening brengt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover hier van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bevoegd?
4.1.
[gedaagde partij] woont in België. De zaak heeft dus internationale aspecten. De kantonrechter is bevoegd om van het geschil kennis te nemen omdat het geschil betrekking heeft op de verhuur van een in Nederland gelegen woning.
Artikel 21 Rv Pro
4.2.
Ingevolge artikel 21 Rv Pro zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wanneer deze verplichting niet wordt nageleefd, kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht.
4.3.
Vooropgesteld wordt dat [eisende partij] in de dagvaarding de van belang zijnde feiten onvolledig dan wel onjuist heeft weergegeven (artikel 21 Rv Pro).
4.3.1.
[eisende partij] beroept zich op artikel 7:224 lid 2 BW Pro inhoudende dat wanneer er geen beschrijving bij aanvang van de huur is opgemaakt verondersteld moet worden dat huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Daarmee lijkt [eisende partij] - op z’n minst - te suggereren dat zo’n beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW Pro niet is opgemaakt (pagina 5 van de dagvaarding). Zo’n beschrijving is wel degelijk opgemaakt. [gedaagde partij] heeft het opleveringsrapport van 31 augustus 2018, dat door [eisende partij] is ondertekend, - met uitzondering van de foto’s waarin in het opleveringsrapport naar wordt verwezen - bij conclusie van antwoord overlegd (productie 4 bij dagvaarding). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisende partij] het bestaan van het rapport erkend, en stelt zij dat het opleveringsrapport te summier is (proces-verbaal van de mondelinge behandeling, p. 2.). [eisende partij] had moeten vertellen dat een opleveringsrapport was opgemaakt en zij had dit opleveringsrapport moeten overleggen. Zij heeft niet verteld waarom zij een en ander niet heeft gedaan, zodat de kantonrechter het ervoor houdt dat [eisende partij] artikel 21 Rv Pro niet heeft nageleefd.
4.3.2.
[eisende partij] stelt in haar dagvaarding dat er een voorinspectie had moeten plaatsvinden, en dat wanneer dit niet gebeurd dit voor rekening van de verhuurder moet blijven. Ook stelt zij dat ‘hoewel er een voorinspectie zou heeft plaatsgevonden, zij hier niet bij betrokken was’ (dagvaarding, p. 9). Behalve dat onduidelijk is wat [eisende partij] nu bedoelt, blijkt uit het door [gedaagde partij] overgelegd e-mail verkeer tussen Star Housing en [eisende partij] - zie overweging 2.6. - dat er contact en afstemming is geweest over de voorinspectie. [eisende partij] , zo blijkt uit het
e-mailverkeer, is akkoord gegaan met de door Star Housing voorgestelde data en tijdstippen. Verder staat vast, naar aanleiding van de door [gedaagde partij] overgelegde producties - die door [eisende partij] ook niet zijn betwist - dat het rapport dat naar aanleiding van de voorinspectie is opgemaakt (met foto’s) door [eisende partij] is ontvangen (overweging 2.7.). Dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, dan wel [eisende partij] hier niet bij betrokken was, is dan ook niet waar.
4.3.3.
[eisende partij] rept in haar dagvaarding niet over correspondentie tussen partijen van vóór de brief van 26 maart 2021 en stelt dat zij pas, nadat zij bij die brief terugbetaling van de waarborgsom vordert (overweging 2.11.) van de vermeende schade in kennis is gesteld (pagina 3 en 9 van dagvaarding). Dit alles is een onjuiste voorstelling van de feiten. In het niet-betwiste emailbericht als overgelegd door [gedaagde partij] van 2 februari 2021 van Star Housing wordt reeds naar aanleiding van de eindopname aan [eisende partij] meegedeeld dat zij in strijd met de afspraken heeft geverfd, dat er dientengevolge sprake is van schade en dat de waarborgsom de schade niet dekt (overweging 2.10.).
4.3.4.
Voorts heeft [eisende partij] in de dagvaarding nergens vermeld dat zij het gehuurde heeft geverfd (overweging 2.9.), terwijl dit nu juist ‘de crux’ is waarom de borg door [gedaagde partij] niet is terugbetaald. [eisende partij] heeft pas tijdens de mondelinge behandeling, desgevraagd, erkend dat zij het gehuurde heeft geverfd (proces-verbaal van de mondelinge behandeling, pagina 2).
4.4.
[eisende partij] heeft, gezien hetgeen in rov 4.3.1. tot en met 4.3.4. overwogen, de waarheidsplicht van artikel 21 Rv Pro geschonden. De kantonrechter zal daaruit de gevolgtrekking maken als overwogen onder 4.7.
[eisende partij] schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst
4.5.
Aan het einde van de huur is de huurder gehouden het gehuurde terug te geven aan de verhuurder (artikel 7:224 lid 1 BW Pro). In welke toestand het gehuurde zich bij de teruggave moet bevinden, volgt uit de verplichtingen die de andere voorschriften beide partijen ten aanzien van het gehuurde opleggen (Parl. Gesch. BW Boek 7 titel 4 2009, p. 359, nr. 5).
Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW Pro is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.
De huurder moet het gehuurde teruggeven zonder dat zij nog herstellingen behoeft die krachtens artikel 7:217 voor Pro zijn rekening zijn (MvT TK 26 089, nr. 3, p. 359). Van artikel 7:217 BW Pro kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:242 lid 1 BW Pro), tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Daarop zijn de partijafspraken van toepassing.
In artikel 14.4 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat het gehuurde in goede staat en toestand dient te worden opgeleverd, en dat wijzigingen aan het gehuurde alleen zijn toegestaan mits daarvoor toestemming is gegeven. Voor verven en behangen van het gehuurde is schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist, aldus artikel 14.3 van de huurovereenkomst.
4.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eisende partij] het gehuurde heeft geverfd zonder dat [gedaagde partij] daar toestemming voor heeft gegeven en dat [eisende partij] het gehuurde in geverfde staat heeft teruggeven (overweging 2.9.). Daarmee staat niet alleen vast dat [eisende partij] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld, maar ook dat het gehuurde niet in dezelfde staat verkeert als bij aanvang van de verhuur. Hetgeen [eisende partij] omtrent de ‘afwezigheid’ (bij dagvaarding) respectievelijk het ‘te summierlijk’ zijn (tijdens de mondelinge behandeling) van het opleveringsrapport heeft aangevoerd, is daargelaten de juistheid, niet relevant. Artikel 7:224 lid 2 BW Pro strekt namelijk ter bescherming van de huurder wanneer tussen huurder en verhuurder ter discussie staat of het teruggeven gehuurde in dezelfde staat verkeert als bij aanvang van de huurovereenkomst in die gevallen dat er geen opleveringsrapport (bij aanvang) is opgemaakt.
Is er sprake van schade?
4.7.
[eisende partij] is door het gehuurde te verven tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de schade die daardoor is ontstaan komt daarmee voor rekening van [eisende partij] (artikel 6:74 BW Pro). Dat, zoals [eisende partij] tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht, er geen sprake is van schade daar de door [gedaagde partij] uitgevoerde werkzaamheden zien op de normale gebruikssporen volgt de kantonrechter niet. Nog daargelaten of het in strijd met de huurovereenkomst verven van het gehuurde überhaupt kan worden aangemerkt als ‘normale gebruikssporen’, liegen de onbetwiste e-mail van 2 februari 2021 (overweging 2.10.) - waarin staat dat met het verven schade is toegebracht aan onder meer het aanrechtblad, dorpel, houten balk in de woonkamer, stalen balken in de slaapkamer, de vloer en de trap - en de foto’s (als opgenomen onder productie 3 bij dagvaarding) - waar duidelijk zichtbaar op is dat de verfwerkzaamheden niet beperkt zijn gebleven tot de muren, maar ook plinten, buizen, zonwering, vloeren en deuren een verfveeg hebben meegekregen - er niet om. Van normale gebruikssporen is beslist geen sprake.
De stelling, als door [eisende partij] tijdens de mondelinge behandeling ingenomen en door [gedaagde partij] betwist, dat de foto’s bij productie 3 bij dagvaarding afkomstig zijn uit het opleveringsrapport van 2018, volgt de kantonrechter niet. Niet alleen blijft het zijdens [eisende partij] bij een blote stellingname, ook had het op de weg van [eisende partij] gelegen dit opleveringsrapport van 2018 in zijn geheel met foto’s in geding te brengen (rov. 4.3.1.). Het niet in geding brengen van het opleveringsrapport komt voor rekening van [eisende partij] : de kantonrechter zal [eisende partij] niet in staat stellen - nog daargelaten dat zij dit ook niet heeft aangeboden - de foto’s behorende bij het opleveringsrapport in geding te brengen.
4.8.
Ingevolge artikel 14.9 van de huurovereenkomst dient de huurder het gehuurde schoon af te geven (overweging 2.2.). [gedaagde partij] stelt dat dit niet is gebeurd. [eisende partij] heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat ‘als de woning al smerig zou zijn, dit gebeurd is door de vorige bewoners dan wel werklieden’ (proces-verbaal van de mondelinge behandeling). Deze stelling is - daarbij opmerkende dat [eisende partij] van 31 augustus 2018 (overweging 2.4.) tot en met 31 januari 2021 (overweging 2.8.) in het gehuurde heeft gewoond - zonder nadere toelichting onbegrijpelijk. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat het gehuurde bij de afgifte op 31 januari 2021 niet schoon was. Daarmee schiet [eisende partij] tekort in de op haar ingevolge de huurovereenkomst rustende verplichting het gehuurde schoon af te geven.
Welke schade komt voor vergoeding in aanmerking?
4.9.
Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde partij] aanspraak kan maken op volledige vergoeding van de door haar gemaakte herstelkosten is van belang of zij [eisende partij] in de gelegenheid heeft gesteld om de gebreken zelf voor het einde van de huur te herstellen.
In het geval de huurder geen gelegenheid heeft gehad om vóór het einde van de huur de eventueel bestaande gebreken zelf te herstellen, mag de verhuurder alleen herstelkosten voor die gebreken in rekening brengen c.q. met de waarborgsom verrekenen, waarvan de huurder ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat zij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Voorts dient die vergoeding beperkt te blijven tot de kosten die de huurder had moeten maken om die gebreken zelf te verhelpen. Daar komt verder nog bij dat voor schade wegens niet correcte oplevering van het gehuurde in beginsel alleen daadwerkelijk door de verhuurder gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Voor abstracte schadeberekening is geen plaats.
4.10.
In het voorinspectierapport wordt meerdere malen melding gemaakt van het niet schoon zijn van het gehuurde, maar niet dat sprake is van ‘verfschade’. Dit maakt echter niet dat voor [eisende partij] , gelet op het bepaalde in artikel 14.3. van de huurovereenkomst, niet duidelijk moet zijn geweest dat het hier om een gebrek ging dat zij bij oplevering had moeten opheffen of herstellen. De daadwerkelijk gemaakte kosten komen dan ook voor vergoeding in aanmerking.
4.11.
[eisende partij] betwist niet dat [gedaagde partij] het gehuurde daadwerkelijk heeft laten herstellen. Daarmee komt vast te staan dat [gedaagde partij] kosten heeft gemaakt. Deze kosten worden onderbouwd aan de hand van een tweetal facturen van tezamen € 4.130,22 die in geding zijn gebracht (overweging 2.12.). In het door [eisende partij] gestelde ziet de kantonrechter geen aanleiding om niet van die facturen uit te gaan. [eisende partij] heeft ook niets ingebracht tegen het aantal uren, het uurtarief en dergelijke. De hoogte van de facturen dan wel een bedrag gelijk aan de waarborgsom van € 2.600,00 komt de kantonrechter overigens ook - zeker gezien de omvang van de schade als zichtbaar op de foto’s (overweging 4.7.) - alleszins redelijk voor. Het gevorderde moet dan ook worden afgewezen omdat de waarborgsom is verrekend met de kosten herstel door [eisende partij] toegebrachte schade.
Nu de vordering wordt verrekend met de schade ontstaan door het verven van [eisende partij] , is een verdere beoordeling met betrekking tot de schoonmaakkosten niet nodig.
Proceskosten
4.12.
[eisende partij] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van [gedaagde partij] tot vandaag begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken.
NIv