ECLI:NL:RBLIM:2022:5161

• Datum uitspraak: 1 juni 2022
• Publicatiedatum: 7 juli 2022
• Zaaknummer: 9543969 CV EXPL 21-5368
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.M. Drenth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wegens illegale prostitutie in gehuurde woning

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 1 juni 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Woningstichting Heemwonen en [naam onderbewindgestelde], vertegenwoordigd door [gedaagde], in haar hoedanigheid van bewindvoerder. De eisende partij, Heemwonen, vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gelegen aan [adres] in [woonplaats 2]. De aanleiding voor deze vordering was de constatering dat in het gehuurde illegale prostitutie plaatsvond, hetgeen in strijd was met de bepalingen van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Heemwonen had op 14 september 2021 een brief ontvangen van de gemeente Kerkrade waarin werd medegedeeld dat tijdens een bestuurlijke controle was vastgesteld dat er zonder vergunning een seksinrichting werd geëxploiteerd in de woning. Heemwonen stelde dat de huurder, [naam onderbewindgestelde], zijn verplichtingen als goed huurder niet was nagekomen en dat de illegale activiteiten in de woning een ernstige tekortkoming vormden die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde.

De kantonrechter oordeelde dat de huurder niet aannemelijk had gemaakt dat hij niet op de hoogte was van de prostitutieactiviteiten en dat hij onvoldoende had gedaan om te voorkomen dat deze plaatsvonden. De rechter benadrukte dat het belang van Heemwonen bij het bestrijden van woonfraude en het waarborgen van de sociale woningvoorraad zwaarder woog dan het woonbelang van de huurder. De vordering van Heemwonen werd toegewezen, en de kantonrechter ontbond de huurovereenkomst, veroordeelde de gedaagde tot ontruiming van het gehuurde en legde de proceskosten op aan de gedaagde.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 9543969 CV EXPL 21-5368

Vonnis van de kantonrechter van 1 juni 2022

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING HEEMWONEN

gevestigd te [woonplaats 2]

eisende partij

gemachtigde mr. C.J.P. Schellekens,

tegen

[gedaagde] ,

handelend onder de naam
[handelsnaam] ,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan
[naam onderbewindgestelde]

wonende te [woonplaats 1]

gedaagde partij

gemachtigde mr. F.E.L. Teerling.

Partijen worden hierna Heemwonen, [gedaagde] en [naam onderbewindgestelde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het exploot van dagvaarding d.d. 9 november 2022
• de conclusie van antwoord
• de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is gelast
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 maart 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Heemwonen verhuurt aan [naam onderbewindgestelde] sinds 8 december 2020 de woning gelegen aan de [adres] in [woonplaats 2] (verder te noemen: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex.

2.2.

Art. 2 van de huurovereenkomst (productie 1 bij exploot) luidt:

“
2. De bestemming van het gehuurde

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen. ”

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing (productie 1 bij exploot).

Art. 6 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover hier relevant:

“
6.3.

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

6.4.

Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke verkeersruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.(…)

Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het

gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het

gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden, bijvoorbeeld via

websites als airbnb of marktplaats.”

2.4.

Op 14 september 2021 heeft Heemwonen van de gemeente Kerkrade een brief ontvangen (productie 5 bij exploot) waarin – kort gezegd – werd medegedeeld dat op

31 augustus 2021 om 18:00 tijdens een bestuurlijke controle was geconstateerd dat in het gehuurde een seksinrichting werd geëxploiteerd zonder een daarvoor vereiste vergunning en dat daarmee in strijd met art. 3.3 lid 1 de APV is gehandeld. Tevens heeft de gemeente Heemwonen ervoor gewaarschuwd dat indien de overtreding voortduurt, de burgemeester handhavend zal gaan optreden, onder de mededeling dat de bewoner ( [naam onderbewindgestelde] ) ook een officiële waarschuwing ontvangt.

Uit de met die brief meegestuurde rapportage (productie 6 bij exploot) worden de navolgende passages aangehaald:

“(…)

Op 31 augustus 2021 om 18:00 uur werd een bestuurlijke centrale uitgevoerd op een adres waar mogelijk sprake zou zijn van bedrijfsmatige prostitutie zonder dat daar een vergunning voor is verleend. Dit naar aanleiding van het volgende:

Via een advertentie op de website [naam website] werd contact gelegd met iemand die seksuele handelingen tegen betaling aanbood in [woonplaats 2] . Er werd via wahts-app een afspraak gemaakt en men moest men zich melden bij [adres] te [woonplaats 2] .

(…)

Binnentreden

Er is op [adres] te [woonplaats 2] binnengetreden op basis van vrijwilligheid.

Betrokkenen

Er was 1 persoon betrokken bij de controle waarover het volgende bekend is:

Op het genoemd adres werd de woning geopend door de sekswerker (vrouw), welke zich identificeerde met een Spaans paspoort. De sekswerker had een advertentie geplaatst op [naam website] waarop via Whats-app een seksafspraak werd gemaakt voor 1 uur met een prijsafspraak van 150 euro.

De sekswerker was schaars gekleed, betrokkene droeg lingerie.

Door de betrokkene werd het volgende verklaard:

Ik ben sinds een paar dagen hier in Nederland, ik werk al langer als prostitué, maar voorheen altijd in Spanje. Ik ben met het vliegtuig hier naar toe gekomen naar Nederland, ik zou over paar dagen ook weer vertrekken, ik heb al een ticket voor de terugreis. Het adres waar ik nu verblijf, heb ik via via gekregen, zo gaat dat altijd. Ik ben ook pas een paar dagen hier.

Ik heb 1 klant hier gehad op dit adres. Ik ken de persoon welke in de woning is niet. Er waren geen afspraken gemaakt over betaling van verblijf hier, ik heb dus niks betaald en als ik weg zou gaan waren er ook nog geen betalingsafspraken gemaakt.

Ik verblijf in deze woning op een slaapkamer. Ik wist niet dat het werk als prostitué vanuit een woning niet mag. De advertentie op [naam website] heb ik met hulp van een vriendin geplaatst. Ik maak ook vaker gebruik van Google translate.

Derden

Naast de bij de controle betrokken personen bleken er 1 derden betrokken bij de activiteiten Bijzonderheden over betrokken derde(n):

In de woning, werd de bewoner (huurder) aangetroffen op de bank. (…)

Door de derde(n) werd het volgende verklaard,

De bewoner verklaarde dat aan hem was gevraagd of hij een vrouw kon helpen welke onderdak nodig had voor een bepaalde periode. Hij heeft aangegeven dal dit geen probleem was, hij wilde haar graag helpen. Uiteindelijk is de vrouw naar zijn adres gekomen en kon de vrouw in zijn woning verblijven. Geld had hij niet ontvangen verdere afspraken waren er ook niet gemaakt. Hij zou niet weten wat zij hier deed. (…)”

2.5.

Bij brief van 16 september 2021 (productie 7 bij exploot) heeft Heemwonen [naam onderbewindgestelde] van de ontvangst van voornoemde brief van de gemeente op de hoogte gesteld en aan hem medegedeeld dat zij van [naam onderbewindgestelde] verwacht dat hij de huurovereenkomst opzegt omdat Heemwonen illegale activiteiten zoals prostitutie in haar woningen niet tolereert. Daarbij is tevens te kennen gegeven dat indien [naam onderbewindgestelde] de huur niet zelf opzegt, Heemwonen een juridische procedure zal opstarten.

2.6.

Op 19 oktober 2021 heeft [naam onderbewindgestelde] , bij monde van diens gemachtigde, per email (productie 9 bij exploot), aan Heemwonen te kennen gegeven dat hij – kort gezegd – betrokkenheid bij prostitutie in de woning ontkent en dat hij de huurovereenkomst niet zelf zal opzeggen.

3. De vordering

3.1.

Heemwonen vordert de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, met al de goederen en personen die zijdens [naam onderbewindgestelde] in het gehuurde verblijven, en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heemwonen te stellen, een en ander onder verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Heemwonen stelt dat [naam onderbewindgestelde] , doordat hij heeft toegestaan dat in het gehuurde prostitutie plaats heeft gevonden, de bovengenoemde bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene bepalingen alsmede de op grond van de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW op hem rustende verbintenissen niet is nagekomen en dat zulks de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW). Heemwonen verwijst in dit kader vanaf randnummer 21 van het exploot naar verschillende uitspraken van rechters in vergelijkbare gevallen.

Heemwonen benadrukt bovendien dat zij, als toegelaten instelling als bedoeld in art. 19 van de Woningwet, een zwaarwegend belang heeft bij bestrijding van woonfraude en ander oneigenlijk gebruik van haar woningen, om te bewerkstelligen dat de sociale woningvoorraad ook daadwerkelijk en uitsluitend bewoond wordt door degenen voor wie die woningen zijn bestemd en dat die woningen dus niet bedrijfsmatig worden gebruikt laat staan ten behoeve van prostitutieactiviteiten met alle mogelijke gevolgen van dien. Dat belang weegt zwaarder dan het woonbelang van [naam onderbewindgestelde] , aldus Heemwonen. Dat de burgemeester het bij een waarschuwing heeft gelaten, maakt niet dat Heemwonen gehouden is om ook met een waarschuwing te volstaan.

3.3.

[naam onderbewindgestelde] erkent dat er prostitutie in het gehuurde heeft plaatsgevonden, doch hij beroept zich erop dat hij niet wist dat de vrouw in kwestie zich met prostitutie bezighield en daar ook geen vermoeden van had. Volgens [naam onderbewindgestelde] had hij een paar dagen een logee op bezoek, zulks op verzoek van een vriend van een vriend. Er was geen sprake van bedrijfsmatige prostitutie, het was een eenmalige gebeurtenis. Bovendien is thuisprostitutie niet per definitie illegaal, aldus [naam onderbewindgestelde] . Er is geen sprake geweest van overlast. Het woonbelang van [naam onderbewindgestelde] weegt zwaarder dan de belangen van Heemwonen.

4. De beoordeling

4.1.

Dat thuisprostitutie niet per definitie illegaal is, zoals [naam onderbewindgestelde] opmerkt, doet – wat daar ook verder van zij - niets af aan het feit dat de onderhavige thuisprostitutie dat wel was (want: zonder daarvoor vereiste vergunning). [naam onderbewindgestelde] voert als verweer dat hij niet wist dat de vrouw die hij als ‘logee’ betitelt prostituee is en als zodanig handelde in het gehuurde. Dat verweer acht de kantonrechter - het zij maar eerlijk gezegd - volstrekt ongeloofwaardig, met name omdat [naam onderbewindgestelde] letterlijk niet één woord wijdt aan hoe, wanneer en via wie hij dan precies met de dame in kwestie in contact is gekomen dan wel over sinds wanneer en waarom ze bij hem logeerde en wanneer precies ze weer zou vertrekken. Bovendien is het niet aannemelijk dat een vrouw die achter [naam onderbewindgestelde] ’s rug om haar diensten als prostituee aanbiedt, in alle openheid en schaars gekleed klanten ontvangt terwijl hij in de woonkamer vertoeft.

Maar zelfs indien [naam onderbewindgestelde] in zijn verhaal gevolgd zou worden, zou hem dat niet baten. In dat geval had het namelijk hoe dan ook op zijn weg gelegen om er op toe te zien - juist omdat hij de vrouw in kwestie naar eigen zeggen niet kende - dat in het gehuurde geen illegale prostitutie zou plaatsvinden. Dat heeft hij, zo staat onweerspoken vast, nagelaten en dat brengt mee dat [naam onderbewindgestelde] zich in strijd met art. 7:213 BW niet als goed huurder heeft gedragen. Daarnaast is hij daarmee de op grond van art. 2 van de huurovereenkomst en art. 6 van de algemene voorwaarden op hem rustende verbintenissen zoals hierboven aangehaald niet nagekomen. De aard van die tekortkoming is niet van zeer geringe aard (en is zelfs ernstig te noemen) en Heemwonen hoeft niet te tolereren dat er in een door haar verhuurde woning illegale prostitutie plaatsvindt. Dat belang weegt zwaarder dan het woonbelang van [naam onderbewindgestelde] . Van Heemwonen kan niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst, die op het moment van overtreding nog geen negen maanden eerder was gesloten, met [naam onderbewindgestelde] voortzet. De vordering zal op grond van het voorgaande worden toegewezen.

4.2.

[gedaagde] zal, in haar hoedanigheid van bewindvoerder, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Heemwonen tot de datum van dit vonnis begroot op € 621,39, bestaande uit € 374,00 aan salaris gemachtigde, € 126,00 aan griffierecht en € 121,39 aan explootkosten.

4.3.

De gevorderde nakosten zullen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen Heemwonen en [naam onderbewindgestelde] bestaande huurovereenkomst ter zake van de woning gelegen aan de [adres] in [woonplaats 2] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al de goederen en personen die zijdens [naam onderbewindgestelde] in het gehuurde verblijven en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heemwonen te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Heemwonen tot de datum van dit vonnis begroot op € 621,39;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door Heemwonen volledig aan dit vonnis voldoet, tot betaling van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 93,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken.

RK