Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9494716 CV EXPL 21-4843
Vonnis van de kantonrechter van 7 september 2022
in de zaak van:
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde mr. K.A.M.J. Horsch,
tegen:
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. N. Rensen.
Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord met vordering in reconventie
- de brief van de rechtbank met de dagbepaling van de mondelinge behandeling
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de aanvullende producties 22 tot en met 24 van de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]
- de aanvullende producties L tot en met N van de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
- de mondelinge behandeling van 6 april 2022, waarbij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en hun gemachtigden aanwezig waren en waar beide gemachtigden in de eerste termijn het woord hebben gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen, die zijn overhandigd aan de wederpartij en de kantonrechter
- de spreekaantekeningen van mrs. Horsch en Rensen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is eigenaar van de [adres 2] te [woonplaats 1] , een twee-onder-een-kap, drive-in woning (hierna: de woning). Hij verhuurt de woning sinds 1 december 2016 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , zijn voormalige buurmeisje van nummer [nummer 1] , voor € 800,- per maand. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de kelder/garage van de woning verbouwd en daar een kapsalon gemaakt, die nu huisnummer [nummer 2] heeft. De woning is tegen een talud gebouwd, waardoor de achtergevel van de kelder/garage zich onder het maaiveld bevindt. Naast een kapsalon exploiteert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ook een kinderopvang in de woning.
2.2.
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
“
10.2 Verhuurder en huurder komen het navolgende nader overeen:
10.2 Verhuurder en huurder komen het navolgende nader overeen:
-
(…)
(…)
-
De heer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en Mevrouw [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zijn overeengekomen dat Mevrouw [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot 01-12-2021 het alleenrecht heeft voor de aankoop van de [adres 2] (…) voor een bevroren koopprijs van € 205.000 KK. (…)
De heer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en Mevrouw [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zijn overeengekomen dat Mevrouw [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot 01-12-2021 het alleenrecht heeft voor de aankoop van de [adres 2] (…) voor een bevroren koopprijs van € 205.000 KK. (…)
-
Mocht om welke reden dan ook de aankoop niet voor 01-12-2021 kunnen plaatsvinden dan is het de heer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weer toegestaan de jaarlijkse huurverhoging te mogen toepassen en de woning opnieuw in de verkoop aan te bieden bij Woonhuis Limburg.
Mocht om welke reden dan ook de aankoop niet voor 01-12-2021 kunnen plaatsvinden dan is het de heer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weer toegestaan de jaarlijkse huurverhoging te mogen toepassen en de woning opnieuw in de verkoop aan te bieden bij Woonhuis Limburg.
-
Mocht de verkoop in de toekomst alsnog niet doorgaan dan dienen bij beëindiging van deze huurovereenkomst de wijzigingen in overleg met de verhuurder weer in originele staat te worden teruggebracht.
Mocht de verkoop in de toekomst alsnog niet doorgaan dan dienen bij beëindiging van deze huurovereenkomst de wijzigingen in overleg met de verhuurder weer in originele staat te worden teruggebracht.
-
(…)
(…)
-
De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde[ktr: de combinatie wonen en werken]
.
De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde[ktr: de combinatie wonen en werken]
.
-
Huisdieren zijn zonder schriftelijke toestemming niet toegestaan en dienen bij constateren van wanprestatie per ommegaand binnen 24 uren te worden verwijderd.
Huisdieren zijn zonder schriftelijke toestemming niet toegestaan en dienen bij constateren van wanprestatie per ommegaand binnen 24 uren te worden verwijderd.
(…)”
2.3.
In de algemene bepalingen staat voor zover van belang:
“
13.3Het is huurder niet toegestaan:
13.3Het is huurder niet toegestaan:
a.
in of bij het gehuurde dieren te houden die overlast veroorzaken;”
in of bij het gehuurde dieren te houden die overlast veroorzaken;”
2.4.
In februari/maart 2017 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gecommuniceerd met Woonhuis Limburg en de voormalig huurder [naam huurder] vanwege vochtproblematiek c.q. lekkages in de kelder/garage. De vader van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ( [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] rioolreiniging, onderhoud, reparatie/aanleg) heeft in of omstreeks september 2017 drainages geplaatst. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft in eerste instantie de kosten hiervan betaald, maar vervolgens iedere maand € 100,- minder aan huur betaald totdat haar kosten waren gecompenseerd.
2.5.
De buren van nummer [adres 3] (de aan de woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] grenzende twee-onder-een-kap-woning) hebben wegens vochtproblemen een adviesrapportage laten opstellen door Vochtweringen Nederland. In deze rapportage van 21 maart 2019 staat voor zover van belang het volgende:
“
(…)
(…)
Tijdens de gehouden inspectie constateren wij binnen de garage / kelderruimte van huisnummer [adres 3] ( [naam 1] ) zichtbare sporen van lekkage vanuit de achtergevelmuur. Een deel van de achtergevel wat grenst aan huisnummer [adres 2] ( [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ) (…). Tijdens een gehouden meting (…) blijkt plaatselijk sprake te zijn van vochtverzadiging. (…)
Binnen huisnummer [adres 2] ( [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ) is sprake van aantasting van het pleisterwerk. De MBI stenen binnen de kelder (voormalige garage) zijn afgewerkt met steenstrips en kalk gebonden pleisterwerk. De voormalige garage is omgebouwd tot een kapsalon. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] woont er langer dan [naam 1] en geeft aan dat de vochtproblematiek vanuit de achtergevel langdurig wordt ervaren. (…)
Langs de achtergevel zijn drainage goten voorzien, deze goten zijn bedoeld om stromend water vanaf het maaiveld enigszins tegen te houden, de tuinen liggen aan de achterzijde op een soort tegenschot. De goten zijn niet aangesloten aan het riool en of is er ook geen pomp voorzien.
(…) De toegepaste draingoten bieden geen oplossing tegen soms grote hoeveelheden neerstromend water.
(…) Binnen huisnummer [adres 2] ( [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ) vormt de afwerking aan de muren enige weerstand waardoor de schade zich manifesteert in de vorm van verkleuringen aan het pleisterwerk. (…)
Conclusie
De huidige vastgestelde lekkageproblematiek doet afbreuk aan de leefbaarheid van de kelderruimtes, de ruimtes onder het maaiveld niveau. Vooral binnen huisnummer [adres 3] ( [naam 1] ) is het nauwelijks mogelijk om spullen op te slaan door risico van wateroverlast terwijl binnen huisnummer [adres 2] ( [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ) de schade zich manifesteert in de vorm van aantasting van de afwerking.
De oorzaak van de ervaren wateroverlast en gevolgschade komt direct door een niet tegen tijdelijke waterdruk bestendige constructie. Tijdens de nieuwbouw is het risico op tijdelijke waterdruk tegen de achtermuur van de kelder niet goed ingeschat waardoor er destijds geen preventieve maatregelen zijn getroffen zoals de toepassing van betere stenen of gewapend beton met extra afdichting aan de buitenzijde. Daarnaast zijn de toegepaste stenen ook veel te open van structuur.
Het is wat ons betreft duidelijk dat de problematiek zich al lange tijd voordoet, mogelijk al vanaf de nieuwbouw oplevering.”
2.6.
Partijen hebben vervolgens gecommuniceerd over de vochtproblemen en andere gebreken aan de woning. Deze correspondentie kan als volgt worden samengevat:
- [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft al een aantal gebreken op eigen kosten laten herstellen, maar wil niet meer investeren in de reparatie van gebreken, voor het geval zij de woning niet koopt en dan alles kwijt is.
- [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist het bestaan van een deel van de gebreken en wil in eerste instantie de gebreken voor het overige niet herstellen, deels omdat die volgens hem zijn veroorzaakt door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dan wel voor haar rekening komen, deels vanwege de aanstaande verkoop die met verlies zal plaatsvinden, wat maakt dat iedere investering leidt tot nog meer verlies, en omdat zijn financiële situatie geen investeringen toelaat.
2.7.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf] ) ingeschakeld om onderzoek naar de gebreken in de woning te doen. De hiermee gemoeid zijnde kosten bedragen € 1.954,19 inclusief btw.
Bij de inspectie door dhr. [naam 2] , werkzaam bij [naam bedrijf] , waren [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , haar gemachtigde en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aanwezig. In zijn rapport van 13 november 2020 staat voor zover van belang het volgende:
“
Geconstateerde problemen:
Geconstateerde problemen:
Zolderverdieping.
De dakvensters ter plaatse van de zolderverdieping zijn allen door vocht aangetast. Dit wordt met name veroorzaakt door de openstaande naden van de aluminium glaslatten en door de ouderdom van de beglazingskit, welke grotendeel is verweerd. Het vocht komt hierdoor via de openstaande naden langs de glaslatten naar binnen, waardoor het hout op den duur is/wordt aangetast. De schade aan de dakvensters is momenteel dermate ernstig, dat alle dakvensters (3 stuks) in zijn geheel vervangen dienen te worden (…)
De kosten (zijnde achterstallig onderhoud) voor het vervangen van 3 st. dakvenster worden geraamd op € 3.368,00 incl. BTW.
De cv-installatie op de zolderverdieping functioneert niet. Dit wordt veroorzaakt door dat de huidige thermostaatknoppen (3x) defect zijn en/of door ouderdom zijn afgebroken (…), en is daarom achterstallig onderhoud.
De herstelkosten worden geraamd op een bedrag van € 270,00 incl. BTW.
(…) Laatst genoemde[krt: lage temperaturen in de zolderruimten in de winter]
wordt in 1e instantie veroorzaakt door een slechte c.q. niet functionerende cv-installatie en is opgelost na vervanging van de thermostaat knoppen.
wordt in 1e instantie veroorzaakt door een slechte c.q. niet functionerende cv-installatie en is opgelost na vervanging van de thermostaat knoppen.
(…)
1e verdieping
De vloer van de 1e verdieping is ter plaatse van de overloop, zitkamer en slaapkamers voorzien van (2x) houten vloerdelen. (…)
Door de geconstateerde slechte vochthuishouding in de woning, gevoel van onbehaaglijk (vochtig) leefmilieu, is het aannemelijk dat ten gevolge hiervan de houten vloeropbouw te veel gaat werken, waardoor de vloerdelen als het ware onder spanning komen te staan, en de nagels uit het hout worden gedrukt.
Het verbeteren van de ventilatie- en zo ook de cv-installatie, zouden de problemen grotendeels doen verminderen. M.a.w. nadat de vochthuishouding is hersteld, dienen de vloerdelen grotendeels met nieuwe nagels vastgezet te worden, gezien de oude verbindingen (nagels/spijkers) grotendeels zijn uitgewerkt.
De herstelkosten, zijn derhalve achterstallig onderhoud, en worden geraamd op € 550,00 incl. BTW.
De huidige raamkozijnen tochten licht welke wordt veroorzaakt doordat de ramen niet naar behoren zijn afgesteld en deels door ontbreken/loszittende tochtrubbers.
M.a.w. ramen dienen opnieuw te worden afgesteld, is regulier onderhoud, en vervangen van de rubbers is achterstallig onderhoud,
De herstelkosten worden geraamd op € 350,00 incl. BTW. Te verdelen over 50% regulier en 50% achterstallig onderhoud.
De cv-installatie op de 1e verdieping functioneert niet ter plaatse van de zitkamer en beide slaapkamers. Dit wordt veroorzaakt door dat de huidige thermostaat knoppen defect zijn en/of door ouderdom zijn afgebroken (…), en is daarom achterstallig onderhoud.
De herstelkosten worden geraamd op een bedrag van € 432,00 incl. BTW.
1e Verdieping – Badkamer.
De huidige badkamer vertoont veel achterstallig onderhoud en tevens ontbreekt een goede mechanische ventilatie.
Tijdens het locatiebezoek werden de volgende gebreken geconstateerd;
-
Loszittende en/ of gescheurde tegels ter plaatse van de douche;
Loszittende en/ of gescheurde tegels ter plaatse van de douche;
-
Schimmelvorming door ontbrekende mechanische ventilatie;
Schimmelvorming door ontbrekende mechanische ventilatie;
-
Loslatende c.q. ontbrekende kitnaden;
Loslatende c.q. ontbrekende kitnaden;
-
Lekkende/ Defecte kranen;
Lekkende/ Defecte kranen;
-
Ontbrekende douchedeur;
Ontbrekende douchedeur;
-
Radiator met te weinig capaciteit;
Radiator met te weinig capaciteit;
-
Afgebroken overloop ligbad.
Afgebroken overloop ligbad.
Ter plaatse van het douchegedeelte zit het wandtegelwerk deels los en/of is dit gescheurd (…). De oorzaak hiervan is dat in de loop van de jaren, naden en voegen van het wandtegelwerk open zijn komen te staan, waardoor er vocht achter het wandtegelwerk is gekomen met nu zichtbare gevolgen. Het wantegelwerk ter plaatse van het douchegedeelte dient in zijn geheel vervangen te worden. Tevens dient de bestaande douchebak te worden voorzien van een nieuw betegelde opstand.
De herstelkosten voor achterstallig onderhoud, worden geraamd op € 2.485,00 incl. BTW
Zo ook in de badkamer ontbreekt, conform Bouwbesluit Par. 3.10.2, en vlgs. NEN 8087, een niet afsluitbare natuurlijke ventilatievoorziening voor afvoer van de binnenlucht.
Door ontbreken van deze ventilatievoorziening is nu waargenomen schimmelvorming tegen de wanden en plafond. (…)
De deskundige adviseert hier toch een mv installatie aan te brengen.
De kosten voor het plaatsen van een mechanische ventilatie in de badkamer worden geraamd op een bedrag van € 435,00 incl. BTW.Aangezien de ventilatie niet voldoet aan de wettelijke regelgeving, dienen deze kosten ten laste van de verhuurder uitgevoerd te worden.
De kitnaden ter plaatse van aansluitingen inwendige hoeken wandtegelwerk ontbreken en/of laten los.
De herstelkosten voor achterstallig onderhoud worden geraamd op € 335,00 incl. BTW
De kraan ter plaatse van de wastafel is defect en dient vervangen te worden.
De herstelkosten voor achterstallig onderhoud worden geraamd op € 275,00 incl. BTW.
De douchedeur (…) en de overloop van het ligbad ontbraken (…) tijdens locatie bezoek. Volgens huurder zijn deze in de loop van de tijd afgebroken. Door de deskundige kon echter niet worden vastgesteld of deze door abnormaal gebruik kapot zijn gegaan of meer door ouderdom.
De herstelkosten voor achterstallig onderhoud worden geraamd op een bedrag van € 400,00 incl. BTW.
Op de badkamer is een 2 plaats radiator aangebracht met (…) een vermogen van ca. 1000 watt (…). Om de huidige badkamer op temperatuur te krijgen (24 graden), heeft de radiator een vermogen nodig van 1740 watt. Dit houdt in dat de geplaatste radiator te weinig vermogen heeft om de badkamer op temperatuur te krijgen. Aangezien de cv-installatie niet voldoet aan de voorschriften, dienen deze aanpassingen, ten laste van de verhuurder uitgevoerd te worden.
De herstelkosten worden geraamd op € 460,00 incl. BTW.
Begane grond
De afdekplaten en het schakelmateriaal van de elektra-installatie zijn afgebroken (…) en zitten deels los. De installatie voldoet derhalve niet aan de NEN 1010, dienen deze ten laste van de verhuurder uitgevoerd te worden.
De herstelkosten worden geraamd op € 345,00 incl. BTW.
De wastafel ter plaatse van het toilet is afgebroken (…) en zou zijn veroorzaakt door geroeste schroeven. Door de deskundige kon echter niet worden vastgesteld of deze was afgebroken door onjuist gebruik of door ouderdom is afgebroken. Met de hoogst mogelijke waarschijnlijkheid kan deskundige melden dat deze door ouderdom zijn afgebroken.
De herstelkosten voor achterstallig onderhoud, worden geraamd op een bedrag van € 350,00 incl. BTW.
De vloertegels ter plaatse in de keuken en deels ter plaatse van de hal zijn gescheurd en/of laten los van de ondergrond. De meest waarschijnlijke oorzaak hiervan is dat bij het aanbrengen van tegel op tegel systeem de bestaande ondergrond niet voldoende is ontvet, waardoor onthechting is opgetreden. Om de schade te herstellen dienen de bestaande tegels in de huidige keuken verwijderd te worden, waarna de ondervloer wordt ontvet, voorzien van een speciale korrelprimer en opnieuw betegeld.
De herstelkosten voor de ondeskundige uitvoering, worden geraamd op een bedrag van € 1.850,00 incl. BTW.
Het metselwerk boven de open haard in de woonkamer zit deels los en kan loskomen waardoor dit eventueel gevaar zou kunnen opleveren (…). Er wordt geadviseerd om e.e.a. op korte termijn te herstellen. Wat de exacte oorzaak van de scheurvorming is, zonder destructief onderzoek uit te voeren, moeilijk aan te geven. Eventueel onjuist gebruik van de open haard zoals bijvoorbeeld te hoge temperaturen, kan een eventuele oorzaak zijn, alsook een niet correct uitgevoerde konstruktie. Aan de reeds in een eerdere fase uitgevoerde meerdere herstellingen, kunnen wij naar de hoogst mogelijke waarschijnlijkheid dan ook melden dat dit te herleiden is aan een ondeskundige uitgevoerde achter-/onderconstructie.
De herstelkosten voor achterstallig onderhoud, worden geraamd op € 1.050,00 incl. BTW.
Van de huidige keukenopstelling ontbreekt de vloerplint (…) en zijn diverse materialen van de keuken afgebroken zoals o.a. de scharnieren en door vochtschade aangetast delen (…).
Een en ander is mede ontstaan door einde levensduur keuken, waarvan verdere slijtage en vochtindringing een gevolg is. Herstel van deze keukenopstelling is eigenlijk geen issue, maar dient op termijn vervangen te worden.
De kosten voor kleine herstelwerkzaamheden worden geraamd op € 600,00 incl. BTW. Te verdelen over 50% regulier en 50% achterstallig onderhoud.
De huidige raamkozijnen tochten licht welke wordt veroorzaakt doordat de ramen niet naar behoren zijn afgesteld en deels ontbreken/loszittende tochtrubbers.
M.a.w. ramen dienen opnieuw te worden afgesteld, is regulier onderhoud, en vervangen van de rubbers is achterstallig onderhoud.
De herstelkosten worden geraamd op € 350,00 incl. BTW. Te verdelen over 50% regulier en 50% achterstallig onderhoud.
De huidige entreedeur sluit slecht en dient gangbaar gemaakt te worden.
Het gangbaar houden/ maken van de entreedeur valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder.
De herstelkosten voor regulier onderhoud, worden geraamd op € 100,00 incl. BTW.
De schuifpui in de woonkamer sluit slecht welke een gevolg kan zijn van slijtage maar wellicht ook door onjuist gebruik. Dientengevolge is het bestaande schuifdeurbeslag zodanig beschadigd dat dit vervangen dient te worden.
De deskundige gaat ervan uit dat het vervangen van het nieuwe beslag op de pui, gezien de ouderdom, niet meer mogelijk is. Dit houdt in dat de gehele kunststof schuifpui dient te worden vervangen.
De herstelkosten voor achterstallig onderhoud, worden geraamd op € 3.900,00 incl. BTW.
Van de huidige achterdeur is de meerpunts-sluiting deels defect, welke naar alle waarschijnlijkheid is ontstaan door slijtage. Hierbij is de bovenste pal van de meerpunts-sluiting door de opdrachtgever verwijderd (…), om zodoende de achterdeur afsluitbaar te kunnen maken.
De herstelkosten voor achterstallig onderhoud, worden geraamd op een bedrag van € 300,00 incl. BTW.
De cv-installatie in de keuken functioneert niet naar behoren. Dit wordt veroorzaakt door dat de huidige thermostaatknop defect is en/of door ouderdom is afgebroken (…), en is daarom achterstallig onderhoud.
De herstelkosten worden geraamd op een bedrag van € 90,00 incl. BTW.
Souterrain.
De huidige achtergevel laat momenteel veel vocht door, waardoor er een slechte vochthuishouding ontstaat. Tevens zorgt deze vocht doorslag voor problemen met betrekking tot de door huurder aangebrachte afwerking zoals vloertegels, stucwerk en steen strips in de kapsalon.
Door de huurder is in samenspraak met de verhuurder een drainage aangebracht. De aangebrachte drainage is volgens opgave huurder, niet aangesloten op de riolering en brengt uiteindelijk niet het gewenste resultaat..
Gezien de situatie en het afwaterend terrein naar de achtergevel, adviseren wij u om de drainage buis aan te sluiten op de riolering en in de huidige bestrating draingoten op te nemen met ook een aansluiting op het riool.
Tevens in dezelfde fase aan de buitenzijde van de kelder (achterzijde) een kelderafdichting aanbrengen met behulp van een bitumen afdichting en drainage matten.
Gezien de aanwezige vochtplekken (aan de binnenzijde) wordt hier niet voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit, Bestaande Bouw, die worden gesteld onder Hoofdstuk Gezondheid in afdeling 3.5 Wering van vocht.
Geraamde kosten hiervoor bedragen € 1.815,00 incl. BTW.
In het souterrain zijn door de huidige huurder de wanden deels voorzien van stucwerk en deels voorzien van steenstrips.
Ten gevolge van vochtdoorslag, met name ter plaatse van de achtergevel, en/of optrekkend vocht, is het stucwerk deels aan het afbladderen en de steenstrips gedeeltelijk los komen te zitten.
Dit had naar alle grote waarschijnlijkheid voorkomen kunnen worden, indien de wanden waren voorzien van de juiste dampopen systemen.
Conclusie: Alleen na het uitvoeren van bovengenoemde werkzaamheden, zal deze aangetroffen omissie alleen maar verminderen.
Alleen bij voldoende droging kan worden over gegaan tot herstel van stuc- en steenstrip door huurder.
Onderstaand een opsomming van zaken welke door en voor rekening van huurder zijn uitgevoerd welke aangemerkt kunnen worden als achterstallig onderhoud zoals:
-
Betonrot balkon.
Betonrot balkon.
-
Vernieuwen meterkast.
Vernieuwen meterkast.
-
Vernieuwen cv-ketel.
Vernieuwen cv-ketel.
-
Vervangen 2 stuks radiators in woonkamer.
Vervangen 2 stuks radiators in woonkamer.
-
Drainage ter plaatse van de achtergevel.”
Drainage ter plaatse van de achtergevel.”
2.8.
Naar aanleiding van het rapport heeft de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij email van 28 januari 2021 gevraagd zorg te dragen voor alle herstelpunten die zijn genoemd door de deskundige en hem verzocht binnen veertien dagen te berichten of hij zich conformeert aan het bevindingenrapport en tot herstel zal overgaan.
2.9.
De gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij e-mail van 10 juni 2021 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geschreven dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] doende is offertes op te vragen en een overzicht gegeven van de gebreken die hersteld zullen worden, met de mededeling dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de mogelijkheid moet geven tot herstel over te gaan, en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ervan uitgaat dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] haar volledige medewerking verleent ondanks de verschillende discussiepunten. Tevens is in de e-mail aangegeven dat het gehuurde binnenkort zal worden getaxeerd en dat per 1 december 2021 een huurverhoging zal worden aangezegd. Ten slotte staat erin dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn standpunt ten aanzien van het onjuist gebruik van het gehuurde handhaaft en spoedig een voorstel doet om de huurprijs te verhogen per 1 december 2021.
2.10.
Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mist in de lijst die was opgenomen in de e-mail van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog een aantal bouwkundige punten, zo schrijft haar gemachtigde in een e-mail van 18 juni 2021 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , waaronder:
- vloer bovenverdieping
- herstel van schade in de zaak van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] beneden.
2.11.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meermaals gesommeerd de gebreken te herstellen en hem ingebrekegesteld, maar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft (een deel van) de gebreken niet verholpen.
2.12.
Naast de discussie over de gebreken, voeren partijen ook discussie over het gebruik van de woning als kinderopvang en het houden van huisdieren in (de tuin van) de woning. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gesommeerd met dit alles te stoppen.
2.13.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de woning laten taxeren door Taxatiebureau [naam 3] . In het taxatierapport d.d. 26 juli 2021 is de woning vrij van verhuur getaxeerd op € 300.000,- en € 147.000,- in verhuurde staat. In het taxatierapport staat verder voor zover van belang:
“
Ja, de kapsalon in het souterrain is goed onderhouden, het woongedeelte is matig onderhouden.
Ja, de kapsalon in het souterrain is goed onderhouden, het woongedeelte is matig onderhouden.
Er is vochtdoorslag in het souterrain. De velux dakramen op zolder dienen dringend opgeknapt te worden.
Er is geen ventilatie in de badkamer, enkel de mogelijkheid om een raam open te zetten. De badkamer en keuken zijn gedateerd en toe aan renovatie. (…)
Volgens de taxateur wordt het object: slordig gebruikt (…)
NADERE MEDEDELINGEN
Het souterrain (voormalige garage) is door huurster voor eigen rekening en risico volledig opgeknapt en omgebouwd naar kapsalon. In de puntentelling van de huurberekening heeft taxateur deze verbouwing buiten beschouwing gelaten en in de waardebepaling van de woning vrij van huur en gebruik is deze ruimte ook niet meegenomen omdat de woning mogelijk wordt verkocht aan de huurster. De huurwaarde conform het puntenstelsel is voor deze locatie te hoog en niet reëel. Een reële huur zou circa € 1150,- per maand zijn”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert samengevat en zakelijk weergegeven dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal veroordelen om de gebreken [zoals opgesomd in 4.1. hieronder] te verhelpen, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
II. voor recht zal verklaren dat de huurprijs wegens deze gebreken zal worden verminderd met € 480,- per maand per 1 juli 2017 dan wel 27 mei 2019 tot aan de dag waarop de gebreken zullen zijn verholpen, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om de te veel betaalde huur binnen zeven dagen na vonnis aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] terug te betalen,
III. voor recht zal verklaren dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verplicht is tot vergoeding van de door de gebreken veroorzaakte schade, nader op te maken bij staat, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om deze te vergoeden,
en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal veroordelen tot betaling van:
IV. de deskundigenkosten van € 1.954,19 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente bij gebreke van betaling binnen twee dagen na betekening van het vonnis,
V. de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente bij gebreke van betaling binnen twee dagen na betekening van het vonnis, en
VI. de nakosten, in geval van betekening van dit vonnis bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ’ verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , met veroordeling van haar, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert samengevat en zakelijk weergegeven dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden per 1 juli 2022 en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal gebieden per deze datum de woning te ontruimen en de door haar aangebrachte veranderingen ongedaan te maken,
II. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal gebieden de exploitatie van de kinderopvang te staken vanaf twee maanden na vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
III. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal gebieden te staken met het houden van huisdieren in en om de woning vanaf twee maanden na vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
IV. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal gebieden de huurachterstand van € 1.400,- te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente bij gebreke van betaling binnen twee dagen na betekening van het vonnis en de buitengerechtelijke incassokosten,
V. voor recht zal verklaren dat de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verschuldigde huurprijs vanaf 1 december 2021 wordt verhoogd naar € 1.060,60 per maand,
VI. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente bij gebreke van betaling na (betekening van) het vonnis.
3.5.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ’ verweer strekt tot niet-ontvankelijkheidverklaring van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in zijn vorderingen dan wel afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij vonnis, in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De vordering onder I.: herstel van gebreken
De lijst van gebreken waarvan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] herstel vordert
4.1.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert herstel van de volgende gebreken, waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] deels al herstel heeft toegezegd [ktr: deze zullen worden gemarkeerd met een *]:
3 dakvensters*
thermostaatknoppen zolder, eerste verdieping en keuken*
vloerdelen eerste verdieping
raamkozijnen eerste verdieping*
wandtegelwerk badkamer*
ventilatievoorziening badkamer
kitnaden badkamer*
kraan badkamer*
douchedeur*
radiator badkamer
elektra-installatie 1e verdieping* en begane grond
wastafel toilet*
vloertegels keuken/hal
metselwerk haard*
keukenopstelling*
raamkozijnen*
entreedeur
schuifpui*
achterdeur*
vocht souterrain
betonrot balkon
vernieuwen meterkast
vernieuwen cv-ketel
vervangen twee radiatoren woonkamer
drainage achtergevel.
De gebreken die niet zijn geaccordeerd volgen uit het rapport van [naam bedrijf] en met name het vocht in het souterrain en de drainage bij de achtergevel zijn nijpende gebreken, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .
4.1.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert hiertegen allereerst aan dat hij zonder hiertoe verplicht te zijn heeft aangeboden een groot deel van de gebreken te herstellen, maar dat dit aanbod is gedaan in het kader van een minnelijke regeling en dat hij dus geen aansprakelijkheid dienaangaande heeft erkend.
Is er een rechtens afdwingbare toezegging gedaan?
4.1.3.
De vraag die beantwoord moet worden is of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met de e-mail van 10 juni 2021 (zie 2.10.) een rechtens afdwingbare toezegging heeft gedaan (standpunt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ) of niet (standpunt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ). De kantonrechter constateert dat op het moment dat die e-mail gestuurd werd, partijen al meer dan twee jaar correspondeerden over de gebreken waarvan nu herstel gevorderd wordt. Steeds gaf [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan dat gebreken niet bestonden, het herstel voor rekening van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kwam dan wel dat hij financieel niet in staat was de gebreken te herstellen. Uiteindelijk wordt na twee jaar discussiëren [naam bedrijf] ingeschakeld, die duidelijkheid verschaft over het een en ander (zie 2.8.). Hierna schrijft de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat sprake is van gebreken, die voor rekening van verhuurder komen en geeft een opsomming van die gebreken met het verzoek om “
mijbinnen veertien dagen vanaf hedente berichten of uw cliënt zich conformeert aan het bevindingenrapport en tot herstel zal overgaan.” (zie 2.9.) Het antwoord luidde (zie 2.10.) voor zover van belang:
mijbinnen veertien dagen vanaf hedente berichten of uw cliënt zich conformeert aan het bevindingenrapport en tot herstel zal overgaan.” (zie 2.9.) Het antwoord luidde (zie 2.10.) voor zover van belang:
- “
- “
- “
4.1.4.
De kantonrechter constateert dat nergens uit blijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich, ondanks de inhoud van het rapport en met uitzondering van een paar kanttekeningen die hij heeft gemaakt bij een viertal gebreken, hiertoe niet verplicht achtte. Sterker nog: waar hij ten aanzien van twee discussiepunten (het gebruik van de woning als kinderopvang en de huurprijsverhoging) aankondigt zijn standpunt te handhaven, doet hij dat niet ten aanzien van zijn aansprakelijkheid voor de gebreken. Ook blijkt nergens uit dat hij zijn aanbod heeft gedaan in het kader van een minnelijke regeling. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] er dan ook op vertrouwen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn toezeggingen zou nakomen en zijn deze rechtens afdwingbaar. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is daarom in beginsel verplicht de gebreken waarvan hij zonder nadere kanttekening herstel heeft beloofd te herstellen, tenzij een van zijn verweren die hieronder vanaf 4.1.15. zullen worden beoordeeld slaagt. Het gaat dan om de gebreken onder 1 (3 dakvensters), 2 (thermostaatknoppen zolder, eerste verdieping en keuken), 4 (raamkozijnen eerste verdieping), 5 (wandtegelwerk badkamer), 7 (kitnaden badkamer), 8 (kraan badkamer), 9 (douchedeur), 11 (elektra-installatie begane grond), 12 (wastafel toilet), 14 (metselwerk haard), 15 (keukenopstelling), 16 (raamkozijnen), 18 (schuifpui) en 19 (achterdeur). Ook ten aanzien van gebrek 6 (ventilatievoorziening badkamer) heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een rechtens afdwingbare toezegging tot herstel gedaan, maar dit gebrek is reeds hersteld, reden waarom die niet wordt meegenomen in de eventueel uit te spreken veroordeling. Aangezien de kantonrechter niet weet of er in de tussentijd nog vooruitgang is gemaakt met enig herstel, zal een eventuele veroordeling worden uitgesproken onder het voorbehoud dat het herstel niet reeds heeft plaatsgevonden.
4.1.5.
De vordering met betrekking tot gebrek 11 omvat ook de elektra-installatie van de eerste verdieping. Niet valt in te zien waarom, als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wel die van de begane grond moet herstellen, hij niet ook die van de eerste verdieping moet herstellen.
4.1.6.
Voor de overige gebreken zal de kantonrechter hieronder beoordelen of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , ondanks het ontbreken van een rechtens afdwingbare toezegging, gehouden is tot herstel.
Het wettelijk toetsingskader
4.1.7.
Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
4.1.8.
Artikel 7:206 lid 1 BW bepaalt dat een verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. In lid 2 staat vervolgens dat deze verplichting niet geldt ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 7:217 BW verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.
Moet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de overige gebreken herstellen?
4.1.9.
De gebreken die nog beoordeeld moeten worden zijn de volgende: 3 (vloerdelen eerste verdieping), 10 (radiator badkamer), 13 (vloertegels keuken/hal), 17 (entreedeur), 20 (vocht souterrain), 21 (betonrot balkon), 22 (vernieuwen meterkast), 23 (vernieuwen cv-ketel), 24 (vervangen 2 radiatoren woonkamer) en 25 (drainage achtergevel).
4.1.10.
Ten aanzien van de gebreken 3 (vloerdelen eerste verdieping) en 13 (vloertegels keuken/hal) wordt het volgende overwogen.
4.1.10.1. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert aan dat de vloerdelen op de eerste verdieping zijn gaan werken door de slechte vochthuishouding, wat dus een gevolg is van het gebrek.
4.1.10.2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert aan dat, voor zover de vloeren gebrekkig zijn, dit de afwerking betreft, wat voor rekening en risico van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] komt en dat deze beweerdelijke gebreken niet meebrengen dat de woning niet het genot verschaft dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mag verwachten. Verder voert hij aan dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de tegels op de begane grond zelf heeft gelegd.
4.1.10.3. De kantonrechter overweegt als volgt. De vloerdelen op de eerste verdieping komen, zo blijkt uit het rapport van [naam bedrijf] , los vanwege een slechte vochthuishouding. Dat is het gebrek wat opgelost zou moeten worden, maar waarvan geen herstel wordt gevorderd. Het onder spanning komen te staan van de vloerdelen waardoor de nagels uit het hout worden gedrukt is een gevolg van dit gebrek. Hoewel het klopt dat de afwerking in beginsel voor rekening en risico komt van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , geldt dat in dit geval niet omdat het probleem wordt veroorzaakt door een gebrek dat wel voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] komt. Hij zal worden veroordeeld tot herstel van de vloerdelen eerste verdieping, wat in de praktijk zal inhouden dat hij voorzieningen zal moeten treffen om de vochthuishouding (op de eerste verdieping) in orde te krijgen.
4.1.10.4. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet betwist dat zij de vloertegels in de keuken en de hal heeft aangebracht. Uit het rapport van [naam bedrijf] blijkt dat de problemen worden veroorzaakt doordat de vloer voorafgaand aan het leggen van de tegels onvoldoende is ontvet. Dit is derhalve geen gebrek dat voor rekening en risico komt van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Immers betreft het scheuren en/of loslaten van de vloertegels een aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toe te rekenen omstandigheid.
4.1.11.
Ten aanzien van gebrek 10 (radiator badkamer) wordt het volgende overwogen.
4.1.11.1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt zich op het standpunt dat de radiator in de badkamer functioneel is. Hij vindt de veronderstelling van [naam bedrijf] dat de badkamer verwarmd zou moeten worden tot 24 graden Celsius onjuist. Volgens hem moet slechts de temperatuur worden behaald die is berekend ten tijde van de aanleg van de installatie. Hierbij komt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] volgens hem verwarming heeft aangelegd in de garage, en dat voor zover de woning onvoldoende warm gestookt kan worden, dit komt omdat de capaciteit onvoldoende is, omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] meer vierkante meters wil verwarmen, wat niet voor zijn rekening en risico komt, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
4.1.11.2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] erkent dat zij verwarming in de garage heeft laten aanleggen, maar stelt zich op het standpunt dat de cv en verwarming des verhuurders is en dat het probleem niet de cv-installatie is, maar de leidingen.
4.1.11.3. Op basis van de stukken in het dossier kan niet worden geoordeeld dat de radiator in de badkamer gebrekkig is. Dat de badkamer niet kan worden verwarmd tot 24 graden levert namelijk niet zonder meer een gebrek op. De kantonrechter sluit zich voor dit oordeel aan bij de inhoud van het Gebrekenboek van de Huurcommissie, waarin bij het gebrek van onvoldoende warmteafgifte staat:
“
Uitgangspunt is de feitelijk gehuurde situatie of de bij ingang van de verhuring bedoelde bestemming van de diverse ruimten. In elk geval behoort de temperatuur te worden gehaald die is berekend ten tijde van de aanleg van de installatie.” en “
In het algemeen zal de Huurcommissie aansluiting zoeken bij de ontwerpeisen die golden ten tijde van de aanleg. Als minimale eis wordt echter aangehouden de rond 1960 geldende normering, ook als de installatie vóór 1960 reeds is aangelegd. Deze normering bedroeg voor het hoofdwoonvertrek 20°; de badruimte 22°; de
Uitgangspunt is de feitelijk gehuurde situatie of de bij ingang van de verhuring bedoelde bestemming van de diverse ruimten. In elk geval behoort de temperatuur te worden gehaald die is berekend ten tijde van de aanleg van de installatie.” en “
In het algemeen zal de Huurcommissie aansluiting zoeken bij de ontwerpeisen die golden ten tijde van de aanleg. Als minimale eis wordt echter aangehouden de rond 1960 geldende normering, ook als de installatie vóór 1960 reeds is aangelegd. Deze normering bedroeg voor het hoofdwoonvertrek 20°; de badruimte 22°; de
keuken 15° en de overige verblijfsruimten 12° (DIN 4701). Eventuele wijzigingen die door de huurder gedurende de huurtijd zijn aangebracht (bijv. het samenvoegen van vertrekken) en die van invloed zijn op een goede werking van de installatie, dienen buiten beschouwing te worden gelaten.” [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft niet gesteld uit welk jaar de radiator dateert en wat toen de geldende normering was. Ook blijkt nergens uit dat de minimale eis van 22 graden niet wordt gehaald. Hierbij komt dat onduidelijk is wat de wijziging van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , door verwarming aan te leggen in de garage, voor invloed heeft gehad op de werking van de cv-installatie, en dus op de werking van de radiator in de badkamer. Haar stelling dat de door haar aangelegde cv-installatie niet het probleem is maar de leidingen, is bovendien niet met enig bewijs onderbouwd. De conclusie is dan ook dat niet in rechte kan worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal daarom niet worden veroordeeld tot herstel van de radiator op de badkamer.
4.1.12.
Ten aanzien van gebrek 17 (entreedeur) wordt het volgende overwogen.
4.1.12.1. In (de bijlage bij) het Besluit kleine herstellingen staat dat het hang- en sluitwerk van deuren moet worden aangemerkt als kleine herstelling indien aan het vervangen en vernieuwen hiervan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en die gemakkelijk te vervangen zijn. Uit het rapport van [naam bedrijf] blijkt dat de kosten niet noemenswaardig zijn (€ 100,-). Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is het desondanks geen kleine herstelling omdat het een moeilijke handeling is, maar uit het feit dat [naam bedrijf] concludeert dat dit des huurders is leidt de kantonrechter af dat deze stelling niet klopt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal dan ook niet worden veroordeeld tot herstel van de entreedeur.
4.1.13.
Ten aanzien van de gebreken 20 (vocht souterrain) en 25 (drainage achtergevel) wordt het volgende overwogen.
4.1.13.1. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert het volgende aan ter onderbouwing van haar vorderingen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ervoor gekozen om de lekkage in de kelder te verhelpen middels het plaatsen van drainages, maar die voldoen niet. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moest hebben geweten van de lekkageproblematiek, want die speelde al jaren, en desondanks heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hiervoor niet gewaarschuwd, terwijl hij wist dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de kelder zou ombouwen tot kapsalon. Hij heeft niet voor niets ingestemd met het verwijderen van de convectorput in de kelder. De schade in de kapsalon qua schimmel gaat heel hard en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] moet de wasruimte sluiten, omdat de geur van het vocht ondraaglijk is. Stucwerk en steenstrips beginnen los te laten en klanten beginnen daar meteen over. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wist niet van vochtproblemen, want het klopt niet dat de hele straat – en dus ook haar ouderlijk huis – daarmee kampen.
4.1.13.2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert het volgende aan. De drainage is voor rekening en risico van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] door het bedrijf van haar vader aangelegd. Bovendien kwalificeert de kelder niet als woonruimte of commerciële ruimte. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft ervoor gekozen om de kelder in te richten als kapsalon, wat mag, maar dan moet zij zelf de noodzakelijke maatregelen treffen om er zorg voor te dragen dat de ruimte daarvoor geschikt is. Het enkele feit dat de ruimte (bij hevige regenval) vochtig kan worden, betekent niet dat de ruimte niet geschikt is voor de functie die de ruimte in beginsel heeft: kelder. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wist dat er een kapsalon in de woning zou komen, maar er waren enkel afspraken gemaakt over het aantal vierkante meters, niet over de locatie. Dat zij heeft gekozen voor de kelder en bij de verbouwing heeft nagelaten om de wanden te voorzien van de klaarblijkelijk noodzakelijke dampopen systemen komt voor haar rekening en risico. Als er al sprake is van schimmel, dan heeft dit te maken met een gebrek aan onderhoud door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , die moet ventileren en schoonmaken. De drainage werkt op de juiste manier. Bovendien handelt het zich bij hevige regenval om een wat vochtige muur, waar de hele straat last van heeft: ook het oude huis van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .
4.1.13.3. De kantonrechter oordeelt als volgt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft een woning met een kelder/garage verhuurd. Een kelder/garage die onder water loopt en daardoor niet geschikt is voor de opslag van goederen/het stallen van een auto is gebrekkig, maar daarvan is – in ieder geval sinds de aanleg van de drainage – geen sprake. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft ervoor gekozen de kelder een andere bestemming te geven. Het is dan in beginsel haar verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de goede maatregelen worden genomen om te voorkomen dat zich problemen voordoen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moet een niet-gebrekkige kelder ter beschikking stellen en heeft dat gedaan. In het rapport van [naam bedrijf] staat dat gezien de aanwezige vochtplekken (aan de binnenzijde) er niet wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit, Bestaande Bouw, die worden gesteld onder Hoofdstuk Gezondheid in afdeling 3.5 Wering van vocht. Deze bepaling ziet echter op verblijfsruimten, toiletruimten en badruimten, en daarvan is hier geen sprake. Ook de hierop volgende bepaling, die inhoudt dat een buitenmuur waterdicht moet zijn, geldt enkel voor voornoemde ruimtes, en dus niet voor kelders en garages. Het is dan ook niet aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] – in ieder geval niet op grond van artikel 7:204 jo 206 BW – om het vochtprobleem in de kapsalon te herstellen. Wellicht zou hij wel aansprakelijk zijn op een andere grondslag – bijvoorbeeld als hij inderdaad wist van het plan van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om
in de keldereen kapsalon te vestigen en tevens wist van de (toen nog) lekkageproblemen (inmiddels, sinds de aanleg van drainage, vochtproblemen) – maar een zodanige grondslag heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal dus niet worden veroordeeld om de vochtproblemen in de kelder op te lossen.
in de keldereen kapsalon te vestigen en tevens wist van de (toen nog) lekkageproblemen (inmiddels, sinds de aanleg van drainage, vochtproblemen) – maar een zodanige grondslag heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal dus niet worden veroordeeld om de vochtproblemen in de kelder op te lossen.
4.1.13.4. Hetzelfde geldt niet voor de drainage. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft die aan laten leggen. Dat dit is gebeurd door het bedrijf van de vader van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en de kosten hiervan zijn voorgeschoten door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maakt niet dat deze aanleg voor haar rekening en risico is gebeurd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt in punt 113 van zijn conclusie van antwoord dat hij extra korting heeft gegeven op de huurprijs zodat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kon investeren in onder meer de aanleg van een drainagesysteem, maar de kantonrechter acht de uitleg van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , dat zij de kosten heeft voorgeschoten voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , aannemelijker. Het betreft immers geen kleine herstelling en de factuur van € 5.000,- betreft precies de gegeven huurkorting van 50 maanden x € 100,-. Uit het rapport dat de buren van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hebben laten opmaken (zie 2.5.) blijkt dat de draingoten geen afdoende oplossing bieden, en dat die moeten worden aangesloten op de riolering danwel moeten worden voorzien van een pomp. Aldus blijkt dat de drainage gebrekkig werkt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal die dus in beginsel moeten laten herstellen. Hij zal daarom in beginsel, tenzij een van zijn verweren die hieronder vanaf 4.1.15. zullen worden beoordeeld slaagt, tot herstel van de drainage moeten over gaan.
4.1.14.
Ten aanzien van de gebreken 21 (betonrot balkon), 22 (vernieuwen meterkast), 23 (vernieuwen cv-ketel) en 24 (vervangen 2 radiatoren woonkamer) wordt het volgende overwogen.
4.1.14.1. Uit de rapportage van [naam bedrijf] en de stellingen van partijen blijkt dat deze gebreken al zijn verholpen door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan dus niet meer worden veroordeeld tot herstel hiervan. De vordering zal in zoverre worden afgewezen. Wellicht komt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een vordering toe op grond van artikel 7:206 lid 3 BW, maar een zodanige vordering heeft zij niet ingesteld.
Overige verweren van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tegen de vordering tot herstel
4.1.15.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft nog als verweren aangevoerd dat:
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te laat heeft geklaagd over de beweerdelijke gebreken die haar al bij aanvang van de huurovereenkomst bekend waren,
zij heeft nagelaten het noodzakelijke onderhoud te plegen aan de woning, waardoor de gebreken zijn ontstaan/verergerd, zodat sprake is van eigen schuld,
elke verplichting tot groot onderhoud mocht worden opgeschort totdat (1) [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zou stoppen met de kinderopvang en (2) [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] afstand doet van haar huisdieren en (3) [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] kleine herstellingen uitvoert.
van hem niet verwacht kan worden dat hij de gehele woning renoveert, omdat de huurprijs die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betaalt is vastgesteld op basis van de gedateerde staat van de woning in relatie tot haar wens om de woning te kopen.
4.1.16.
De kantonrechter zal in het midden laten of [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te laat heeft geklaagd (a.). Immers heeft een te laat klagen op grond van artikel 7:222 BW enkel tot gevolg dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] eventueel verplicht is tot schadevergoeding. Het doet niet af aan de verplichting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om een en ander te herstellen.
4.1.17.
Dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft nagelaten noodzakelijk onderhoud te plegen (b.), blijkt nergens uit. Daarvoor is de mededeling van de makelaar in het taxatierapport, dat het woongedeelte matig is onderhouden en de woning slordig wordt gebruikt (zie 2.14.) onvoldoende.
4.1.18.
Dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bepaalde kleine herstellingen niet heeft verricht kan geen beroep op opschorting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] rechtvaardigen (c.). Die verplichting van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] valt immers in het niet bij de verplichtingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Verder geldt dat, zelfs als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen kinderopvang en/of huisdieren in de woning mag hebben, wat hierna zal worden beoordeeld, dit geen beroep op opschorting kan rechtvaardigen. Immers is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] sinds (in ieder geval) 2019 al in verzuim met zijn verplichtingen, terwijl de kinderopvang en huisdieren – voor zover de kantonrechter kan beoordelen op basis van het dossier – pas in de discussie (als gelegenheidsargument?) werden betrokken in 2020.
4.1.19.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert geen complete renovatie van de woning (d.); slechts herstel van de gebreken die voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] komen en/of waarvan hij het herstel onvoorwaardelijk heeft toegezegd. Voor zover dit neer zou komen op een complete renovatie, dan heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dit aan zichzelf te danken, doordat hij de rechtens afdwingbare toezegging tot herstel heeft gedaan. Dit verweer staat derhalve niet aan toewijzing van de vordering in de weg.
4.1.20.
De verweren van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] slagen blijkens bovenstaande dus niet. Hij zal worden veroordeeld de hiervoor genoemde gebreken te herstellen.
De gevorderde dwangsom
4.1.21.
Het is een feit van algemene bekendheid dat de bouwsector op het moment overvraagd wordt en dat wachttijden daarom buitenproportioneel lang zijn. De kantonrechter zal daarom geen dwangsom verbinden aan de veroordeling. De door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderde termijn van twee weken na betekening van het vonnis is volstrekt niet reëel, zelfs niet in normale tijden. De kantonrechter heeft bovendien vooralsnog geen reden om eraan te twijfelen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vrijwillig zal voldoen aan de veroordeling. Hij heeft immers al mechanische ventilatie laten aanleggen in de badkamer, de wastafel vervangen en een na de dagvaarding opgekomen klacht over loszittende schrootjes ook al afgehandeld.
4.2.
De vordering onder II.: verklaring voor recht en huurprijsvermindering
4.2.1.
Voor een vordering tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW bij de rechter is blijkens de wetsgeschiedenis slechts ruimte indien de genotsbeperking ten gevolge van de aanwezigheid van gebreken
substantieelis. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft in de dagvaarding volstaan met een hele lijst gebreken en een verwijzing naar het Gebrekenboek van de Huurcommissie om een huurprijsvermindering van 40% te rechtvaardigen. Anders dan bij een procedure bij de Huurcommissie, waar de normering van gebreken en de hieraan verbonden percentages zijn voorgeschreven, moet de kantonrechter een evenredigheidstoets uitvoeren, die enkel mogelijk is indien een huurder aanvoert op welke wijze en in hoeverre zijn huurgenot is aangetast. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft dit nagelaten.
substantieelis. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft in de dagvaarding volstaan met een hele lijst gebreken en een verwijzing naar het Gebrekenboek van de Huurcommissie om een huurprijsvermindering van 40% te rechtvaardigen. Anders dan bij een procedure bij de Huurcommissie, waar de normering van gebreken en de hieraan verbonden percentages zijn voorgeschreven, moet de kantonrechter een evenredigheidstoets uitvoeren, die enkel mogelijk is indien een huurder aanvoert op welke wijze en in hoeverre zijn huurgenot is aangetast. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft dit nagelaten.
4.2.2.
Ten aanzien van het gebrek van de drie dakramen geldt dat niet zonder meer blijkt dat dit leidt tot een substantieel verminderd huurgenot. Het betreft immers de zolder, en niet duidelijk is in hoeverre die daadwerkelijk wordt gebruikt. Bovendien heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] pas ter zitting, en dus te laat – want dat had bij dagvaarding gemoeten – aangevoerd dat het zou leiden tot tocht. In het rapport van [naam bedrijf] staat dat vocht binnentreedt waardoor het hout wordt aangetast en dat de huidige raamkozijnen “
licht” tochten, maar dat aantasting van hout en een lichte tocht zorgt voor een substantieel verminderd woongenot vermag de kantonrechter zonder meer – en dat meerdere is er niet – niet in te zien. De gevolgen voor het woongenot kunnen dus niet worden beoordeeld, zodat ook niet beoordeeld kan worden of deze gevolgen substantieel zijn en wat een evenredige huurprijsvermindering zou zijn.
licht” tochten, maar dat aantasting van hout en een lichte tocht zorgt voor een substantieel verminderd woongenot vermag de kantonrechter zonder meer – en dat meerdere is er niet – niet in te zien. De gevolgen voor het woongenot kunnen dus niet worden beoordeeld, zodat ook niet beoordeeld kan worden of deze gevolgen substantieel zijn en wat een evenredige huurprijsvermindering zou zijn.
4.2.3.
Dat thermostaatknoppen niet functioneren zal gevolgen hebben voor het woongenot – niet voor niets concludeert [naam bedrijf] dat sprake is van een slechte vochthuishouding – maar welke gevolgen blijft volledig in nevelen gehuld, want [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is hier in het geheel niet op ingegaan. Er kan dan ook niet worden beoordeeld of deze gevolgen substantieel zijn en wat een evenredige huurprijsvermindering zou zijn.
4.2.4.
Hetzelfde geldt voor zo goed als alle overige gebreken die door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] naar voren zijn gebracht, met uitzondering van schimmel in de badkamer en de vochtproblemen in de kapsalon. Details ontbreken op alle onderdelen, zodat de gevolgen voor het woongenot niet kunnen worden beoordeeld en zodat dus ook niet beoordeeld kan worden of deze gevolgen substantieel zijn en wat een evenredige vermindering zou zijn. Dit is ook logisch, want in de dagvaarding leek het erop dat de huurprijsvermindering enkel werd gevorderd vanwege schimmel op de badkamer en de vochtproblemen in de kapsalon. Pas ter zitting werd, nadat hier door de kantonrechter naar werd gevraagd, verklaard dat deze vordering op alle gebreken zag. Bij de vraag of, en zo ja op hoeveel huurprijsvermindering recht bestaat zullen deze gebreken niet in aanmerking worden genomen.
4.2.5.
De kantonrechter zal wel beoordelen of [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] recht heeft op huurprijsvermindering vanwege schimmel op de badkamer en de vochtproblemen in de kapsalon.
4.2.6.
De vochtproblemen in de kapsalon kunnen niet leiden tot een huurprijsvermindering. Dit is immers geen gebrek dat voor rekening en risico komt van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , zoals blijkt uit r.o. 4.1.13.3.
4.2.7.
Ten aanzien van de schimmel op de badkamer geldt het volgende. Dat er schimmel zat in de badkamer voordat de mechanische ventilatie werd aangebracht staat naar het oordeel van de kantonrechter vast, want dit blijkt uit een brief van de GGD en het rapport van [naam bedrijf] . Dit is, zoals [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] terecht stelt, een gebrek. Uit haar stellingen en de stukken blijkt echter niet de omvang van het probleem, laat staan dat blijkt van substantiële gevolgen voor het woongenot. Sterker nog: uit de stukken lijkt te volgen dat een en ander met een sopje eenvoudig schoon te maken is. Ook hier geldt dus dat op basis van de informatie die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aangeleverd niet kan worden beoordeeld in hoeverre haar woongenot is aangetast en wat dus een evenredige huurprijsvermindering zou zijn.
4.2.8.
De conclusie luidt dan ook dat de vordering tot huurprijsvermindering en de hierop ziende verklaring voor recht zullen worden afgewezen.
4.3.
De vordering onder III: verklaring voor recht, schadevergoeding, en verwijzing naar de schadestaatprocedure
4.3.1.
Voordat de kantonrechter toekomt aan een verwijzing naar de schadestaatprocedure moet aannemelijk zijn dat de tekortkoming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om de gebreken te herstellen heeft geleid tot schade bij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Als de kantonrechter de dagvaarding goed leest – want ook op dit punt zijn de stellingen weer heel summier weergegeven – stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat zij schade heeft geleden vanwege het vochtprobleem van het souterrain, maar deze schade komt, zoals blijkt uit 4.1.13.3., voor haar eigen rekening en risico. Voor zover zij heeft bedoeld te stellen dat zij ook vanwege de andere gebreken schade heeft geleden, heeft zij dit onvoldoende onderbouwd en kan dus niet worden geoordeeld dat zij de mogelijkheid van het bestaan van schade ten gevolge van het niet tijdig herstellen van die gebreken aannemelijk heeft gemaakt. Er zal derhalve geen verwijzing naar de schadestaatprocedure worden uitgesproken.
4.4.
De vorderingen onder IV., V. en VI: kosten deskundige, proceskosten en nakosten
4.4.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal worden veroordeeld tot betaling van de deskundigenkosten, nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] die kosten heeft gemaakt ter vaststelling van de aansprakelijkheid van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Hij zal daarom € 1.954,19 inclusief btw moeten betalen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , zoals gevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.4.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten, zoals gevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente. De proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden tot vandaag begroot op:
dagvaarding: € 121,39
griffierecht: € 85,00
salaris gemachtigde:
€ 996,00(2 punten x tarief € 498,-)
€ 996,00(2 punten x tarief € 498,-)
totaal € 1.202,39.
4.4.3.
De nakosten zullen hieronder in de beslissing worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.
in reconventie
4.5.
De vordering onder I.: ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en ongedaanmaking veranderingen
4.5.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert het volgende aan. Door (i) het exploiteren van een kinderopvang en (ii) het houden van huisdieren in en om het huis gebruikt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de woning niet zoals is overeengekomen en waartoe hij naar zijn aard bestemd is als bedoeld in artikel 7:214 BW. Ze handelt daarmee in strijd met goed huurderschap zoals bedoeld in artikel 7:213 BW. Bovendien heeft ze € 1.400,- (ter zitting is dit bijgesteld naar € 1.100,-) aan huur onbetaald gelaten. Ook hebben partijen een afspraak gemaakt dat indien [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de woning niet zou kopen op 1 december 2021, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de woning mag verkopen aan een derde, in welk geval zij de woning zou verlaten, wat zij niet wil. Dit maakt dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden.
4.5.2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat er een achterstand bestaat en voert aan dat ook niet is gespecificeerd om welke huurachterstand het dan zou gaan. Volgens haar leveren het exploiteren van een kinderopvang en het houden van huisdieren geen (voldoende ernstige) tekortkoming op en zorgt dit niet voor overlast. Verder ontkent zij te hebben gezegd de woning te zullen verlaten na 1 december 2021. Volgens haar prevaleert huurbescherming en heeft zij hiervan geen afstand gedaan. Zo staat in de overeenkomst niet ‘verkoop vrij van verhuur’ en ook de huurprijsverhoging duidt op het blijven zitten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . 1 december was alleen het einde van de koopoptie, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Ook Woonhuis Limburg heeft volgens haar op 29 november 2016 al aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemeld: “
Ik heb eveneens in de overeenkomst vermeld dat u na 01-12-2021 wanneer de woning niet mocht zijn verkocht u weer de mogelijkheid heeft de woning opnieuw in de verkoop te nemen. Ik moet daar bij aangeven dat dit helaas geen wettelijke constructie is, daar u te maken heeft met huurbescherming.” En zelfs als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet op de hoogte was dan komt het voor zijn rekening en risico om niet volgens de regels te contracteren. Verder stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich op het standpunt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet heeft gemotiveerd waarom zij veranderingen ongedaan zou moeten maken, terwijl de aanpassing met toestemming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is uitgevoerd. Ook betwist zij dat ze in verzuim verkeert.
Ik heb eveneens in de overeenkomst vermeld dat u na 01-12-2021 wanneer de woning niet mocht zijn verkocht u weer de mogelijkheid heeft de woning opnieuw in de verkoop te nemen. Ik moet daar bij aangeven dat dit helaas geen wettelijke constructie is, daar u te maken heeft met huurbescherming.” En zelfs als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet op de hoogte was dan komt het voor zijn rekening en risico om niet volgens de regels te contracteren. Verder stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich op het standpunt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet heeft gemotiveerd waarom zij veranderingen ongedaan zou moeten maken, terwijl de aanpassing met toestemming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is uitgevoerd. Ook betwist zij dat ze in verzuim verkeert.
4.5.3.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Zelfs als er een huurachterstand zou bestaan van € 1.400,- (wat niet zo is, zo is hierna te lezen onder 4.8.3.) dan zou deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
Ook als in het voordeel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt aangenomen dat is afgesproken dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] uit het gehuurde zou vertrekken na 1 december 2020 (wat niet in rechte kan worden vastgesteld), dan nog kan dat ook geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Immers geldt tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreffende woonruimte en beëindiging van zo een overeenkomst door de verhuurder is, gelet op de aan huurder toekomende dwingendrechtelijke huurbescherming, alleen mogelijk onder strikte voorwaarden. Nergens blijkt uit dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] afstand heeft gedaan van de haar toekomende huurbescherming.
Wat er ook zij van de vraag of het exploiteren van een kinderopvang en het houden van huisdieren is toegestaan, wat hierna zal worden beoordeeld, zelfs als dit niet het geval is, dan rechtvaardigen deze tekortkomingen niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Het woonrecht is een groot goed, terwijl het houden van huisdieren en het opvangen van een drietal kinderen gedurende de week, waarvan ook nog eens niet blijkt dat dit leidt tot enige schade of overlast, in dat geval een te beperkte inbreuk van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ’ verplichtingen onder de huurovereenkomst oplevert. Eentje waar zij in dat geval nog een eind aan zal moeten maken ook. De verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 1988 (NJ 1988, 873) kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet baten, want in dat geval had de verhuurder alle huurders een aparte huisdierenverklaring laten tekenen, waarin stond dat zij op de hoogte waren van het huisdierenverbod in de huurovereenkomst, en dat het hen bekend was, dat overtreding van deze bepaling ernstige wanprestatie inhield op grond waarvan de huurovereenkomst zou worden ontbonden en ontruiming zou volgen. Dit alles speelt niet in deze zaak. Sterker nog, in deze zaak is nog maar de vraag of het houden van huisdieren die geen overlast veroorzaken überhaupt verboden is (zie hierna onder 4.7.3.).
Hierbij geldt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet heeft gereageerd op het verweer van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , dat zij niet in gebreke is gesteld en dus niet in verzuim verkeert, zodat het bestaan van verzuim niet in rechte kan worden vastgesteld, en verzuim is een vereiste voor ontbinding van een overeenkomst.
De conclusie is dan ook dat alle stellingen die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ten grondslag heeft gelegd aan zijn vordering niet slagen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en ongedaanmaking van veranderingen zal worden afgewezen.
4.6.
De vordering onder II.: gebod staking kinderopvang
4.6.1.
Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is 24-uursopvang van zes kinderen, in aanvulling op de eigen drie kinderen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , niet vergelijkbaar met een reguliere gezinssituatie in vergelijking tot het aantal beschikbare vierkante meters van de woning, die al deels is ingericht als kapsalon. De kinderopvang is bovendien in strijd met het bestemmingsplan. Ook leidt de kinderopvang in combinatie met het houden van huisdieren tot verval van de woning volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Hij vindt daarom dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] met de kinderopvang moet stoppen.
4.6.2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert hiertegen het volgende aan. De opvang betreft slechts drie kinderen, want haar eigen drie kinderen tellen mee in het aantal van zes, en het gaat enkel om opvang overdag. Op grond van de huurovereenkomst is wonen én werken toegestaan, dus toestemming is niet vereist. Bovendien is de opvang bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gemeld, die vervolgens telefonisch toestemming heeft gegeven.
4.6.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. De omvang van de woning (die zich uitstrekt over vier verdiepingen en meerdere slaapkamers bevat) is passend voor de opvang van een aantal kinderen. Dit blijkt uit het rapport van de GGD, die concludeert dat er voldoende binnen- en buitenspeelmogelijkheden zijn voor de opvang van maximaal zes kinderen. Voorts komt de inrichting met speelhoek ook [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ’ eigen kinderen ten goede. Dat de kinderopvang zorgt voor overlast of verval blijkt bovendien nergens uit, en past ook niet bij de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de spreekaantekeningen, waarin staat dat de staat van de woning goed, althans acceptabel, is. Hierbij komt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op 30 april 2020 heeft gevraagd om met de kinderopvang te mogen starten omdat de kapperszaak gesloten was vanwege corona en hierbij heeft vermeld dat haar voorgangster Denise ook het akkoord had van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vervolgens toestemming gegeven, wat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist. Of dit klopt, kan in het midden blijven, want als de lezing van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt gevolgd komt dit erop neer dat hij ervoor heeft gekozen het bericht onbeantwoord te laten en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dus in de waan te laten dat hij Denise had toegestaan kinderen op te vangen in de woning. In beide gevallen kan hij niet vorderen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stopt met de kinderopvang. Ook gelet op de inhoud van de overeenkomst overigens, waarin de bestemming is verwoord als “
de combinatie van wonen en werken” en nergens blijkt uit dat dit werken enkel zou zien op de kapsalon. De vordering zal worden afgewezen.
de combinatie van wonen en werken” en nergens blijkt uit dat dit werken enkel zou zien op de kapsalon. De vordering zal worden afgewezen.
4.7.
De vordering onder III.: gebod staking houden huisdieren
4.7.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] houdt volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] meerdere huisdieren in en om het huis. Nu zij klaagt last te hebben van ongedierte (muizen) acht [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het aannemelijk dat dit verband houdt met het houden van huisdieren. Ook leidt het houden van huisdieren in combinatie met de kinderopvang tot verval van de woning volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
4.7.2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert aan dat zij op grond van de algemene bepalingen huisdieren mag houden, dat de huisdieren zich niet in de woning bevinden en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] altijd heeft geweten van de huisdieren en heeft gezegd er geen problemen mee te hebben. De muizenoverlast was volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] al aanwezig voordat zij huisdieren ging houden.
4.7.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. Ook deze vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal worden afgewezen. De huurovereenkomst in samenhang gelezen met de algemene bepalingen is onduidelijk. Waar in de huurovereenkomst het houden van huisdieren in het geheel wordt verboden (zie 2.2.), staan de algemene bepalingen het houden van huisdieren die geen overlast veroorzaken toe (zie 2.3.). Deze onduidelijkheid komt voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Hij stelt bovendien wel dat de huisdieren (muizen-)overlast veroorzaken en dat de combinatie van huisdieren en kinderopvang zorgt voor verval, maar dat blijkt nergens uit (waarbij de kantonrechter herhaalt dat zijn stelling in de spreekaantekeningen tegenstrijdig lijkt te zijn met dit standpunt), zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mag haar huisdieren houden.
4.8.
De vordering onder IV.: gebod voldoen huurachterstand
4.8.1.
In zijn conclusie van eis stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat de huurachterstand € 1.400,- bedraagt (onbekend over welke maanden/jaren), in de originele spreekaantekeningen € 1.300,- (€ 200 over mei 2021, € 500 over juni 2021, € 100 per maand van december 2021 tot en met maart 2022 en € 200 over april 2022) en volgens de aanpassingen met pen op deze spreekaantekeningen € 1.100,- (€ 500 over juni 2022, € 100 over december 2021, € 100 over januari 2022 en € 400 over februari 2022).
4.8.2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist het bestaan van een huurachterstand.
4.8.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toverde het bedrag van € 1.400,- in zijn eis in reconventie uit de hoge hoed. Hij specificeerde niet om welke maanden dit zou gaan. De enige zin die hij eraan wijdde was: “
Daarenboven heeft Jan een vordering op Melanie vanwege niet betaalde huur ad € 1.400,00.” Pas in de spreekaantekeningen – en dus te laat, want door deze laattijdigheid kon [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen betalingsbewijzen meer indienen – stond een overzicht van € 1.300,- huurachterstand, maar die bleek dan weer niet te kloppen, want die was nog met pen aangepast, en toen zou moeten blijken dat het gaat om € 1.100,- aan huurachterstand. Waar op de originele versie er een huurachterstand was over april 2022, was die er volgens de correctie blijkbaar toch niet, evenals de huurschuld van maart 2022, terwijl in de alinea daarvoor staat dat in maart 2022 € 600,- zou zijn betaald. Hierbij komt dat een deel van de achterstand dus ziet op 2022, terwijl de eis in reconventie is genomen op 15 december 2021, dus die achterstand kan geen onderdeel hebben uitgemaakt van de in de eis geformuleerde achterstand van € 1.400,-. De korte versie van dit lange verhaal is dat het erop lijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf niet weet hoe het precies zit met de huurbetalingen. In die omstandigheid kan het [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , die op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van de huurbetalingen draagt, niet worden kwalijk genomen dat zij zich in antwoord op de eis in reconventie niet heeft kunnen verweren door aan te tonen dat de huur wel is betaald, en door pas op de zitting te worden geconfronteerd met de maanden waar het om zou gaan, waar dus ook weer verwarring over bestond, is haar de mogelijkheid ontnomen dit bewijs alsnog in te brengen. De vordering zal daarom worden afgewezen, hoewel natuurlijk wel geldt dat, àls er inderdaad een achterstand bestaat, deze alsnog betaald moet worden.
Daarenboven heeft Jan een vordering op Melanie vanwege niet betaalde huur ad € 1.400,00.” Pas in de spreekaantekeningen – en dus te laat, want door deze laattijdigheid kon [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen betalingsbewijzen meer indienen – stond een overzicht van € 1.300,- huurachterstand, maar die bleek dan weer niet te kloppen, want die was nog met pen aangepast, en toen zou moeten blijken dat het gaat om € 1.100,- aan huurachterstand. Waar op de originele versie er een huurachterstand was over april 2022, was die er volgens de correctie blijkbaar toch niet, evenals de huurschuld van maart 2022, terwijl in de alinea daarvoor staat dat in maart 2022 € 600,- zou zijn betaald. Hierbij komt dat een deel van de achterstand dus ziet op 2022, terwijl de eis in reconventie is genomen op 15 december 2021, dus die achterstand kan geen onderdeel hebben uitgemaakt van de in de eis geformuleerde achterstand van € 1.400,-. De korte versie van dit lange verhaal is dat het erop lijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf niet weet hoe het precies zit met de huurbetalingen. In die omstandigheid kan het [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , die op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van de huurbetalingen draagt, niet worden kwalijk genomen dat zij zich in antwoord op de eis in reconventie niet heeft kunnen verweren door aan te tonen dat de huur wel is betaald, en door pas op de zitting te worden geconfronteerd met de maanden waar het om zou gaan, waar dus ook weer verwarring over bestond, is haar de mogelijkheid ontnomen dit bewijs alsnog in te brengen. De vordering zal daarom worden afgewezen, hoewel natuurlijk wel geldt dat, àls er inderdaad een achterstand bestaat, deze alsnog betaald moet worden.
4.9.
De vordering onder V.: verklaring voor recht omtrent huurverhoging
4.9.1.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert bij eis in reconventie het volgende aan ter onderbouwing van zijn vordering. Partijen zijn overeengekomen dat een bedrag van € 200,- per maand (€ 24.000,00 per jaar) [1] ziet op de kapsalon. De kapsalon heeft een oppervlakte van ca. 60 m2 en een huurprijs van € 77,- per m2 is alleszins redelijk, zodat de huurprijs voor de commerciële ruimte moet worden verhoogd naar € 385,- per maand. De huurprijs voor de woonruimte, van thans € 600,-, moet op basis van de CBS rekentool worden vastgesteld op € 675,60 (productie K). Het nieuwe huurbedrag per 1 december 2021 bedraagt alsdan € 1.060,60. Dit is nog altijd lager dan de reële huur, die de taxateur heeft vastgesteld (zie 2.14.). Ter zitting heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daaraan het volgende toegevoegd. Het klopt dat er een maximale huurverhoging is toegestaan ten aanzien van het deel dat ziet op de woonruimte vanaf 2021, maar de afspraak in de overeenkomst behelst dat bij berekening van de huurverhoging rekening wordt gehouden met de huurverhogingen die over de voorgaande jaren had mogen worden toegepast. Er moet dus vanaf het begin van de vijfjaarsperiode worden teruggerekend.
4.9.2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert hiertegen het volgende aan. De maximale huurverhoging tot 1 mei 2024 bedraagt de inflatie plus één procent, dus voor 2021 maximaal 2,4% en voor 2022 maximaal 3,3%. Nergens blijkt uit dat € 77,- per m2 redelijk is. Huurverhogingen kunnen niet met terugwerkende kracht, en ofwel er is een aparte prijs afgesproken voor de kapsalon, in welk geval die bij de gebreken als bedrijfsruimte en niet als garage moet worden meegenomen, ofwel de kapsalon is een garage en dus geen bedrijfsruimte, in welk geval er geen huurprijsverhoging kan worden toegepast boven de inflatie + 1%.
4.9.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. In de huurovereenkomst is de te betalen huursom niet onderverdeeld in woning en bedrijfsruimte. Ook is er geen ander bewijs waar uit zou volgen dat de huursom in tweeën is gesplitst. Het zou ook bijzonder zijn om het (voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gunstigere en minder dwingende) huurregime voor bedrijfsruimte toe te passen op de kapsalon, want die heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] immers op eigen kosten gemaakt en op grond van de huurovereenkomst moet zij die bij het einde van de verhuur ook weer verwijderen (zie 2.2.), wat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook daadwerkelijk vorderde bij zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. En in het kader van de gebreken stelde [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich ook op het standpunt dat het aanleggen van de kapsalon voor haar eigen rekening en risico gebeurde. Hij wil niet opdraaien voor de kosten om de gebreken in de kapsalon op te lossen, maar wel een hogere huur innen omdat de garage, op kosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , is verbouwd tot kapsalon. Wel de lusten, niet de lasten. Om te zeggen dat zijn stellingen op dit punt tegenstrijdig zijn, is voorzichtig uitgedrukt. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat er gewoon € 800,- wordt betaald voor de woning en dat de huurprijs niet is opgesplitst.
4.9.4.
De huurovereenkomst bevat een huurprijswijzigingsbeding, die inhoudt dat als de aankoop niet voor 1 december 2021 kan plaatsvinden, het [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toegestaan is de jaarlijkse huurverhoging te mogen toepassing (zie 2.2.). Hieruit blijkt niet dat dit met terugwerkende kracht mag en ook overigens is er geen bewijs voor de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat deze bepaling enkel geldt voor de toekomst. De huurprijs mocht dus op 1 december 2021 worden verhoogd naar € 800,- x 1,024 = € 819,20. De kantonrechter zal de vordering tot dit bedrag toewijzen en voor het overige afwijzen.
4.10.
De vordering onder IV.: de proces- en nakosten
4.10.1.
Ondanks dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op één punt deels in het gelijk wordt gesteld (de huurverhoging van € 800,- naar € 819,20), zal hij worden veroordeeld in de proceskosten. Hij is immers te beschouwen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Voor de enkele verhoging naar € 819,20 was een vordering in reconventie niet nodig geweest, want [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is het ermee eens dat de huur per 1 december 2021 mocht worden verhoogd met het percentage van 2,4%, maar zij verzette zich – terecht – tegen de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gewenste verhoging naar € 1.060,60. De proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden tot vandaag begroot op (2 punten x tarief € 498,- =) € 996,00.
4.10.2.
De nakosten zullen hieronder in de beslissing worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , indien herstel niet reeds heeft plaatsgevonden, de volgende gebreken te verhelpen:
1 (3 dakvensters), 2 (thermostaatknoppen zolder, eerste verdieping en keuken), 3 (vloerdelen eerste verdieping), 4 (raamkozijnen eerste verdieping), 5 (wandtegelwerk badkamer), 7 (kitnaden badkamer), 8 (kraan badkamer), 9 (douchedeur), 11 (elektra-installatie begane grond en eerste verdieping), 12 (wastafel toilet), 14 (metselwerk haard), 15 (keukenopstelling), 16 (raamkozijnen), 18 (schuifpui), 19 (achterdeur) en 25 (drainage achtergevel),
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen € 1.954,19 inclusief btw, bij gebreke van betaling binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de derde dag na betekening tot de dag van betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, tot vandaag aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] begroot op € 1.202,39, bij gebreke van betaling binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de derde dag na betekening tot de dag van betaling,
in reconventie
5.4.
verklaart voor recht dat de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verschuldigde huurprijs vanaf 1 december 2021 wordt verhoogd naar een bedrag van € 819,20 per maand,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, tot vandaag aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] begroot op € 996,00, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling,
in conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op:
€ 124,- € 124,- aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling
en
de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van betaling,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
type: GD