Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 9533436 CV EXPL 21-5257
Vonnis van de kantonrechter van 21 september 2022
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij,
aanvankelijk in rechte vertegenwoordigd door mr. A.J.J. Kreutzkamp en daarna in persoon procederend
tegen
[gedaagde] ,
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde [naam gemachtigde] .
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 22 oktober 2021
- de conclusie van antwoord
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is gelast
- de ten behoeve van de mondelinge behandeling door [eiser] ingezonden akte met producties die door de kantonrechter als conclusie van repliek is aangemerkt
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 maart 2022, waarbij de zaak is verwezen naar rol van 6 april 2022 voor conclusie van dupliek
- de conclusie van dupliek
- de op 14 juni 2022 ter griffie ontvangen akte van de zijde van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] verhuurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst (productie 2 bij exploot) met ingang van 1 maart 2005 aan [eiser] de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 1] . Het gehuurde betreft een appartement en maakt onderdeel uit van een half vrijstaand authentiek pand uit 1910 waarin nog zes andere appartementen zijn gevestigd. Het pand is eigendom van [gedaagde] en de in deze procedure als gemachtigde optredende [naam gemachtigde] . Bij vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 10 maart 2021 is de huurovereenkomst op vordering van [gedaagde] ontbonden.
2.2.
[gedaagde] stelt ieder boekjaar een afrekening op van de kosten van nutsvoorzieningen en overige servicekosten die [eiser] volgens hem moet betalen. De boekjaren hier in geschil lopen van 1 november tot en met 30 oktober, zo blijkt uit de stukken.
2.3.
Op 20 mei 2020 heeft de Huurcommissie een verzoek van [eiser] ontvangen om de eindafrekeningen van de servicekosten over de periode 1 november 2017 tot en met 30 oktober 2018 en de periode 1 november 2018 tot en met 30 oktober 2019 te beoordelen.
2.4.
De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 27 augustus 2021 de betalingsverplichting voor de servicekosten als volgt vastgesteld:
over de periode 1 november 2017 tot en met 30 oktober 2018: € 1.116,75;
over de periode 1 november 2018 tot en met 30 oktober 2019: € 1.205,68.
2.5.
Uit die uitspraak blijkt voorts dat [gedaagde] over de periode 1 november 2017 tot en met 30 oktober 2018 € 1.135,83 aan servicekosten bij [eiser] in rekening heeft gebracht en over de periode 1 november 2018 tot en met 30 oktober 2019 € 1.226,10, (derhalve in beide boekjaren een paar euro meer dan het bedrag dat de Huurcommissie berekende). Hoewel partijen dit niet met zoveel woorden zeggen, leidt de kantonrechter uit de stukken en het verhandelde ter zitting af dat [eiser] de door [gedaagde] in rekening gebrachte bedragen ook daadwerkelijk betaald heeft.
3.De vordering en het geschil
3.1.
Bij exploot vorderde [eiser] :
- de vernietiging van voornoemde uitspraak van de Huurcommissie (bedoeld zal zijn: het laten vervallen en laten vervangen door dit vonnis ex artikel 7:262 BW Pro);
- een verklaring voor recht inhoudend dat [eiser] aan [gedaagde] over het servicekosten tijdvak 2017-2018 € 685,94 teveel heeft betaald en over het tijdvak 2018-2019 € 412,33 teveel heeft betaald, althans voor recht te verklaren welke betalingsverplichtingen [eiser] jegens [gedaagde] heeft gehad in die twee boekjaren;
- de veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] € 685,94 en € 412,33 terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf iedere servicekostenmaand tot aan de dag van voldoening;
- de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten.
Na eisvermeerdering ter zitting vordert [eiser] de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 906,88 over het boekjaar 2017-2018 en € 610,58 over het boekjaar 2018-2019.
3.2.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering van [eiser] voldoet niet aan het vereiste dat is opgenomen in artikel 7:260 lid 2 BW Pro. Een verzoek mag volgens dat artikel namelijk betrekking hebben op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Voor iedere afrekening had dus apart een dagvaarding moeten worden uitgebracht. Hoewel dat een heel omslachtige manier van procederen lijkt, heeft de wetgever voor een procedure bij de rechter geen uitzondering gemaakt op deze regel. Ook het Gerechtshof Den Haag heeft geoordeeld dat voor iedere eindafrekening een aparte dagvaarding moet worden uitgebracht (zie ECLI:NL:GHDHA:2017:3162, alinea 13 en verder). [eiser] is derhalve niet-ontvankelijk in zijn vorderingen. Desondanks zal de kantonrechter ten overvloede inhoudelijk op zijn stellingen ingaan.
4.2.
Wat opvalt is dat [eiser] bij exploot stelt dat hij over het tijdvak 2017-2018 € 685,94 en over 2018-2019 € 412,33 teveel aan servicekosten heeft betaald, doch dat hij die stelling op geen enkele wijze nader onderbouwt met verifieerbare stukken en zelfs nalaat een berekening in het geding te brengen die aantoont hoe dat bedrag is opgebouwd.
De akte die [eiser] voorafgaand aan de mondelinge behandeling aan de kantonrechter heeft verzonden, waarin hij elf pagina’s lang vertelt over hetgeen hij gedurende de huurperiode in zijn optiek heeft meegemaakt en zijn ongenoegen uit over de handelwijze van [gedaagde] (en mede-eigenaar [naam gemachtigde] ), maakt een en ander maar beperkt duidelijker.
Dit geldt evenzeer voor de bij die akte gevoegde zeven producties.
4.3.
Ter zitting heeft [eiser] zijn vordering vermeerderd (tegen welke eisvermeerdering geen bezwaar is gemaakt van de zijde van [gedaagde] ) en heeft hij uitgelegd hoe hij dat vermeerderde bedrag heeft berekend, namelijk als volgt:
2017-2018
De tuin € 138,57
De wasmachine € 22,57
Reiniger € 7,86
Droger € 31,43
Ziggo € 116,43
Admin. kosten € 50,20
Poetskosten € 8,57
Brandblusser € 5,29
Laminaat € 65,00
Elektra € 188,90
Gas (Ista) € 272,06
Totaal € 906,88(Volgens [eiser] te veel betaald aan [gedaagde] )
2018-2019
Schoonmaak € 73,14
Administratiekosten € 39,64
Elektra € 221,68
Gas € 276,12
Totaal € 610,58(Volgens [eiser] te veel betaald aan [gedaagde] ).
4.4.
Uit de eindafrekening 2017-2018 die [eiser] bij bijlage 7 heeft gevoegd blijkt dat de door [eiser] aangevoerde bedragen inderdaad bij hem in rekening is gebracht. Ook blijkt uit een arrest van het Gerechtshof Den Bosch van 10 december 2019 dat een deel van die posten niet in rekening gebracht had mogen worden. [eiser] erkent echter in zijn ‘Toelichting benodigde informatie zaaknr 132232’ dat deze ‘verboden posten’ (tuin, wasmachine, reiniger en droger, Ziggo) zijn aangepast conform voornoemd arrest. Dit betekent dat niet in rechte kan worden vastgesteld dat [eiser] met betrekking tot deze posten nog iets terug te vorderen heeft. Ook erkent hij in de ‘Toelichting benodigde informatie zaaknr 132232’ dat de brandblusser en de administratiekosten van 2017-2018 niet zijn doorberekend, zodat hij ook in zoverre geen vordering op [gedaagde] heeft. Er resteren dan de volgende posten: schoonmaak, elektra en gas (opgenomen op beide eindafrekeningen), laminaat (opgenomen op de eerste eindafrekening) en administratiekosten (opgenomen op de tweede eindafrekening).
4.5.
De kosten voor het laminaat mochten in rekening worden gebracht. In artikel 5 van Pro de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat afschrijving stoffering een door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende levering en dienst is. Vast staat dat [gedaagde] laminaat heeft laten aanleggen in het appartement van [eiser] , reden waarom hij de afschrijving hiervan in rekening mag brengen.
4.6.
De schoonmaakkosten mochten ook in rekening worden gebracht. In artikel 5 van Pro de huurovereenkomst staat dat er bedragen in rekening mogen worden gebracht voor ‘maintenance public spaces’, oftewel de kosten die worden gemaakt voor het onderhouden van de gemeenschappelijke ruimten. Een huurovereenkomst is een, zoals dat heet, wederkerige overeenkomst. Dit betekent dat afspraken in beginsel alleen kunnen worden aangepast met instemming van alle, in dit geval beide, partijen. Huurders kunnen dus niet eenzijdig beslissen de schoonmaak zelf ter hand te nemen. [gedaagde] kan daarentegen wel eenzijdig beslissen dat de schoonmaak weer moest worden uitbesteed na het vertrek van [naam] , die met toestemming van [gedaagde] tijdelijk voor de schoonmaak heeft gezorgd. Dat deze schoonmakers hun werk niet goed deden, of te veel in rekening brachten heeft [eiser] niet aangetoond, zodat dit niet in rechte kan worden vastgesteld. Hij heeft ook geen reden naar voren gebracht waarom dit zou betekenen dat [gedaagde] , die deze kosten wel heeft betaald, deze niet bij de huurders in rekening zou mogen brengen. Dat [gedaagde] onder een hoedje zou spelen met de schoonmakers en dat sprake is van spookfacturen blijkt in ieder geval nergens uit. Dit alles ontslaat [eiser] daarom niet van zijn betalingsverplichting.
4.7.
Ten aanzien van de kosten van elektriciteit en gas overweegt de kantonrechter het volgende. De verbruikskosten zijn na rato per appartement omgeslagen. [gedaagde] heeft het aandeel van de huurders vastgesteld door het bruto vloeroppervlak van het hele complex (440 m2) af te zetten tegen het bruto vloeroppervlak van ieder appartement en ieders aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes (voor [eiser] : 70 m2). Hij bracht op deze manier dus 70/440e deel van de verbruikskosten voor de gemeenschappelijke ruimtes en vaste kosten in rekening bij [eiser] , wat neerkomt op 15,9%. Volgens [eiser] hanteerde [gedaagde] een verkeerd aantal m2, omdat volgens hem de totale vloeroppervlakte van 70 m2 onjuist was. Vervolgens is het netto vloeroppervlak gemeten van het hele complex (volgens [eiser] : 347,32 m2) en van het appartement van [eiser] (volgens [eiser] : 52 m2). Dit zou betekenen dat hij 52/347,32e deel moet betalen, wat neerkomt op 15%. Het lijkt erop alsof hij zich op het standpunt stelt dat zijn deel 52/440e zou moeten zijn (=11,8%), maar dat standpunt klopt niet. Als boven de streep wordt gerekend met een netto vloeroppervlak, dan kan niet onder de streep worden gerekend met een bruto vloeroppervlak. Immers zou [gedaagde] dan maar 347,32/440e (= 78,9%) van de kosten vergoed krijgen van de huurders, terwijl dit natuurlijk 100% hoort te zijn. In dit geval zou volgens de door [eiser] opgegeven vierkante meters een netto-berekening in zijn voordeel zijn geweest. [gedaagde] rekent met andere vierkante meters en komt tot de conclusie dat een berekening met bruto-vloeroppervlakken voordeliger is voor [eiser] . Wat de waarheid ook is, zelfs als de stelling van [eiser] klopt, betekent dit niet dat [gedaagde] niet mocht rekenen met bruto-vloeroppervlakken. De kantonrechter weet ambtshalve dat de netto-berekening namelijk niet voor alle huurders van het complex voordeliger is dan de bruto-berekening, wat ook logisch is, want het voordeel van de één is het nadeel van de ander, omdat de som altijd uit moet komen op 100%. Volgens [eiser] mogen de gemeenschappelijke ruimtes niet worden meegerekend, maar niet valt in te zien waarom [gedaagde] de verbruikskosten van deze ruimtes zou moeten betalen in plaats van de huurders.
4.8.
In de huurovereenkomst staat dat administratiekosten in rekening mochten worden gebracht. Bovendien staat in het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie dat de verhuurder bij de huurder administratiekosten in rekening kan brengen voor alle administratieve handelingen om tot een servicekostenafrekening te komen, dat deze kostenpost zo nauw samenhangt met de servicekosten dat deze niet uitdrukkelijk tussen partijen overeengekomen hoeven zijn, dat die alleen in rekening gebracht kunnen worden als een afrekening aan huurder is verstrekt en dat maximaal 1% in rekening mag worden gebracht over de gaskosten als de meting en verdeling van deze kosten is uitbesteed (zoals in dit geval) en 5% over de overige kosten. De kantonrechter acht dit redelijk en ziet geen reden om afwijkend te oordelen. [gedaagde] heeft een eindafrekening aan [eiser] verstrekt en de maximale percentages gerespecteerd. [eiser] is die dus verschuldigd.
4.9.
Kortom: vanwege het indienen van een dagvaarding die ziet op twee tijdvakken, is [eiser] niet-ontvankelijk is zijn vordering, maar ook indien hij wel ontvankelijk zou zijn geweest, lagen zijn vorderingen niet voor toewijzing gereed. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, die op grond van artikel 238 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering worden begroot op € 30,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten aan de zijde van [gedaagde] . Als [eiser] dit bedrag niet binnen veertien dagen na dit vonnis betaalt, zal dit bedrag worden vermeerderd met de wettelijke rente.
4.10.
De door [gedaagde] gevorderde nakosten zullen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [eiser] niet-ontvankelijk in zijn vordering;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op € 30,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde] aan de veroordeling onder 5.2. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, zijnde - indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden - de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken.
RK