Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/297228 / HA ZA 21-510
Vonnis (bij vervroeging) van 28 september 2022
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
en
2.[eiseres sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. F. Boukhris;
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
en
2.[gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. N.P.H. Vissers.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 25;
- de conclusie van antwoord met productie 1;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 juli 2022.
1.2.
Ten slotte heeft de rechtbank vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] hebben op 13 november 2018 een woning aan de [adres] te [woonplaats] gekocht van [gedaagden]
2.2.
Aan de koopovereenkomst is een vragenlijst gehecht. Vraag 9k van die lijst luidt als volgt: “Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning)?” met daarachter de tekst “ja/nee”, waarvan het woord “nee” is omcirkeld.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] stellen dat zij tijdens de bezichtiging van de woning aan de verkoopmakelaar van [gedaagden] hebben gevraagd of alle aan- en/of bijgebouwen een vergunning hebben. De makelaar heeft daarop bevestigend geantwoord. Ook vraag (punt 9k) op de vragenlijst bij de koopovereenkomst, of er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zijn zonder omgevingsvergunning, is door [gedaagden] ontkennend beantwoord.
3.2.
[eisers] stellen dat hun na de koop van hun woning is gebleken dat de berging en de terrasoverkapping niet vergund zijn. Bij navraag bij de gemeente heeft deze informeel laten weten dat de kans op legalisatie van die gebouwen nihil is en dat bij een legalisatie-aanvraag waarbij het niet tot legalisatie van de bijgebouwen komt de gemeente handhavend zal optreden. Omdat de omstreden gebouwen langs een openbaar pad liggen, hadden die vergund moeten worden: er mag niet zonder een vergunning worden gebouwd langs een openbaar pad, tenzij minimaal op een afstand van 1 meter van het pad wordt gebouwd. De gemeente heeft verder medegedeeld dat de totale oppervlakte aan bijgebouwen reeds is benut.
3.3.
[eisers] verwijten [gedaagden] dat zij hebben nagelaten te vermelden dat de
bijgebouwen niet vergund waren. [eisers] wisten niet, en konden niet weten, dat de
bedoelde omgevingsvergunning ontbrak.
3.4.
[eisers] stellen zich primair op het standpunt dat de door hen gekochte woning niet voldoet aan de conformiteitseis, nu er geen omgevingsvergunning is verstrekt voor de bijgebouwen. [gedaagden] zijn volgens [eisers] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de op hun rustende verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst.
3.5.
Subsidiair stellen [eisers] zich op het standpunt dat sprake is van dwaling. De koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en zou bij een juiste voorstelling van zaken door hen niet zijn gesloten. [gedaagden] wisten, althans behoorden te weten, dat de berging en de terrasoverkapping niet vergund waren en hadden [eisers] daarover moeten informeren. [gedaagden] wisten, althans konden weten dat [eisers] , gelet op de omvang van hun gezin, de koopovereenkomst niet hadden gesloten indien zij van dat gebrek op de hoogte zouden zijn geweest. Zowel de berging als terrasoverkapping zijn voor [eisers] nodig om diverse materialen en spullen op te bergen. Indien de bijgebouwen
afgebroken dienen te worden, voldoet de woning niet meer aan hun wensen en aan de voornaamste reden voor hen om de woning te kopen.
3.6.
De schade die [eisers] stellen te hebben geleden wordt door hen begroot op in totaal € 36.255,--. De schade bestaat volgens [eisers] ten eerste uit het verschil tussen de getaxeerde waarde van de woning zonder berging en terrasoverkapping (productie 16 bij dagvaarding), bedragende € 237.500,--, en de waarde van de woning op het moment van de levering, te weten € 255.000,--. Ten tweede bestaat de schade uit de kosten van de sloop van de overkapping en berging, alsmede het herstel van de erfafscheiding en de bestrating, begroot op € 19.500,-- exclusief btw (productie 18 bij dagvaarding).
3.7.
[eisers] maken ten slotte aanspraak op buitengerechtelijke kosten, die berekend volgens de BIK-staffel, € 1.145,-- bedragen.
3.8.
Op grond van het vorenstaande vordert [eisers] dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
[gedaagden] , op grond van gedeeltelijke ontbinding van de met hen gesloten koopovereenkomst wegens non-conformiteit, veroordeelt om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eisers] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 36.255,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
Subsidiair:
de tussen partijen op 13 november 2018 gesloten koopovereenkomst op grond van dwaling wijzigt, door het nadeel dat [eisers] hieruit hebben geleden op te heffen, aldus dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 36.255,--,
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening.
Primair en subsidiair:
[gedaagden] veroordeelt in de onder buitengerechtelijke incassokosten van € 1.145,--;
[gedaagden] veroordeelt in de kosten van de onderhavige procedure, inclusief salaris en
verschotten advocaat, alsmede [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de nakosten, met
bepaling dat indien deze (na)kosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald daarover wettelijke rente is verschuldigd, vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.
3.9.
[gedaagden] voeren verweren. De verweren en betwistingen zullen, voor zover van belang, hieronder worden weergegeven en beoordeeld.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil tussen partijen is of de berging en de terrasoverkapping zijn vergund.
4.2.
Het is aan [eisers] om te stellen en bij voldoende betwisting te bewijzen dat die werken niet zijn vergund.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] , mede in het licht van de betwisting door [gedaagden] , hun stelling, dat de berging en de terrasoverkapping niet zijn vergund niet voldoende onderbouwd en moet hun vordering alleen al daarom worden afgewezen.
4.4.
Ter onderbouwing van hun stelling dat de berging en de terrasoverkapping niet zijn vergund verwijzen zij enkel naar een mondelinge verklaring van een zekere mevrouw
[naam] (verder: [naam] ), van de gemeente Heerlen, die zou hebben aangegeven dat de berging en de terrasoverkapping illegaal zijn gebouwd. Wanneer heeft dit gesprek plaatsgevonden? Wie waren bij dat gesprek en daarmee bij die verklaring van [naam] aanwezig? Is
[naam] bevoegd tot het doen van zulke uitlatingen? En: over welke gegevens beschikte [naam] om tot de gevolgtrekking “dat de berging en de terrasoverkapping illegaal zijn gebouwd” te komen? Dat is alleen al van belang omdat niet voor iedere overkapping of bijgebouw een vergunning vereist is, als (onder meer) door [gedaagden] aangevoerd. Een officiële, onderbouwde schriftelijke verklaring van de gemeente van die strekking, of iets vergelijkbaars hebben [eisers] niet in het geding gebracht. Gelet op het standpunt dat [gedaagden] zowel vóór deze procedure, als ook tijdens deze hebben ingenomen, had dit van [eisers] wel mogen worden verwacht.
4.5.
Wegens het ontbreken van een dergelijke onderbouwing - het blijft zijdens [eisers] slechts bij een blote stellingname - zal de rechtbank [eisers] niet toelaten tot bewijs van hun stelling, maar de vordering aanstonds als niet-voldoende onderbouwd afwijzen. Omdat de vordering op deze grond al moet worden afgewezen, behoeven de overige verweren van [gedaagden] geen beoordeling meer.
4.6.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden tot op heden begroot op:
- griffierecht € 952,00
- salaris advocaat €
1.442,00(2,0 punten × tarief III, € 721,00);
1.442,00(2,0 punten × tarief III, € 721,00);
Totaal € 2.394,00
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.394,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs, rechter, en in het openbaar uitgesproken. [1]