Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 10086760 CV EXPL 22-3991
Vonnis van de kantonrechter d.d. 5 oktober 2022
in het kort geding van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonend in [woonplaats] aan de [adres 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigden mr. D.M.J. Dexters en mr. M. Schütz
tegen
1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1]
en
2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2]
,echtgenote van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,
,echtgenote van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,
beiden wonend in [woonplaats] aan de [adres 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. M.W.M. van Doorn.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 15 september 2022 met 26 producties
- de conclusie van antwoord met zes producties, tevens eis in reconventie,
- de aanvullende producties 27 tot en met 31 van de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
- de mondelinge behandeling ter zitting van 29 september 2022, waar de gemachtigden van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hebben gepleit aan de hand van een pleitnota.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] huurt sinds 1 september 2021 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de zelfstandige woning aan de [adres 2] in [woonplaats] (verder te noemen: het gehuurde).
Partijen hebben daartoe een ROZ-modelhuurovereenkomst gesloten (productie 3 bij exploot) waarin zij een (kale) huurprijs van € 750,00 per maand zijn overeengekomen. Daarnaast hebben partijen een - kennelijk door henzelf opgestelde - “Restant huurovereenkomst woonruimte” (productie 4 bij exploot) gesloten, op grond waarvan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] maandelijks een additioneel bedrag van € 225,00 aan kale huur verschuldigd is, zodat de overeengekomen huurprijs in totaal € 975,00 per maand bedraagt.
2.2.
Vanaf de tweede maand van de huurperiode (oktober 2021) tot en met juli 2022 heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] € 225,00 per maand van de huur onbetaald gelaten, waarmee thans een huurachterstand is ontstaan van € 2.250,00. Vanaf augustus 2022 betaalt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] weer de volledige overeengekomen huur per maand.
3.De vorderingen en het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert in kort geding, samengevat, de veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot:
- ontruiming van het gehuurde;
- betaling van de huurachterstand met rente;
- betaling van een vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 375,50;
- doorbetaling van de volledige huur vanaf datum dagvaarding;
- betaling van € 7.000,00 aan overeengekomen boetes,
een en ander onder hoofdelijke veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot betaling van de proceskosten met rente en de nakosten.
3.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] beroept zich op de huurachterstand en verwijst naar het overeengekomen verbod op verrekening en opschorting (artikel 20 lid 1 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden) en stelt voorts dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] overlast bezorgt aan de hele buurt en schade toebrengt aan het gehuurde. Daarnaast houden zij een ‘frauduleuze toestand’ (daarmee doelend op de gesplitste huurovereenkomst, die slechts tot doel heeft om [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in staat te stellen om voor huurtoeslag in aanmerking te komen) in stand, waarvan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] buiten rechte aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] heeft verzocht die toestand op te heffen, aan welk verzoek [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] evenwel geen medewerking verleent.
3.3.
De overlast wordt - aldus [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - veroorzaakt door onder meer de vele (zwerf)katten en honden die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] houdt en die rond de woning uitgelaten worden en aldaar uitwerpselen achterlaten. Het gehuurde lijdt daaronder en de buren ervaren overlast. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] strooit dierenvoer op het platte dak van het gehuurde en rond het gehuurde om wilde vogels en dieren te voeren. De tuin van het gehuurde wordt door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet goed onderhouden. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] houdt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] buiten rechte veelvuldig aansprakelijk voor schade in/aan het gehuurde die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] mogelijk zelf heeft veroorzaakt. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] maakt gebruik van een vuurkorf op het erf die zij vlak onder het afdak van de garage van het gehuurde plaatsen, hetgeen een brandgevaarlijke situatie oplevert. Tevens heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zonder toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een extra hangslot aan de buitenzijde van de voordeur van het gehuurde geplaatst en daarmee schade aan de voordeur aangebracht, aldus nog steeds [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
Verder verwijst [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar een brief van omwonenden [naam 1] en [naam 2] (productie 12 bij exploot) gericht aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , waarin geklaagd wordt over constant geblaf van honden van de huurder van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met dit laatste doelend op [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , met het dringende verzoek aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om zijn huurders aan te spreken en een eind te maken aan de geluidsoverlast. Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is die brief ondertekend door ‘alle buurtbewoners’.
3.4.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt zich op het standpunt dat sprake is van gebreken aan het gehuurde en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ondanks aanmaning niet tot herstel is overgegaan. Daarom heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een deel van de huur opgeschort. Verder betwist [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gemotiveerd en puntsgewijs de gestelde overlast.
in reconventie
3.5.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van € 2.250,00 ter zake van huurprijsvermindering over de periode oktober 2021 tot en met juli 2022.
3.6.
Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] is uit een door de huurcommissie uitgevoerd onderzoek gebleken dat het gehuurde ernstige gebreken vertoont (categorie C), hetgeen kan leiden tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40%.
3.7.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming ligt besloten in de aard van de vordering.
4.2.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming bij wijze van onmiddellijke voorziening in de zin van art. 254 Rv is vereist dat met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Een in kort geding bevolen ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden moet van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende (zwaarwegende) gronden zijn die toepassing van een dergelijke in de praktijk vaak definitieve maatregel rechtvaardigen. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken huurder(s) kan daarom een ontruiming bij wijze van onmiddellijke voorziening slechts worden uitgesproken, indien vast komt te staan dat (in dit geval) de huurachterstand aanzienlijk is (i.e. méér dan drie maanden huur) en verder oploopt en/ of de overlast van een zodanige aard en ernst is dat ontruiming op korte termijn noodzakelijk is en de uitkomst van de bodemrechter niet kan worden afgewacht.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter is, zoals hij ter zitting reeds heeft laten doorschemeren, voornoemde mate van zekerheid over de uitkomst van een eventuele bodemprocedure thans niet aanwezig.
De bestaande huurachterstand bedraagt minder dan het totaal van drie maanden, hetgeen volgens vaste jurisprudentie op zichzelf geen ontbinding van de huurovereenkomst zal kunnen rechtvaardigen, terwijl te dien aanzien bovendien door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een beroep op opschorting is gedaan wegens gebreken aan het gehuurde en het nog maar zeer de vraag is hoe in een bodemprocedure geoordeeld zal worden over de rechtsgeldigheid van het uitsluitingsbeding waar [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich in dit kader op beroept en, indien die uitsluiting niet rechtsgeldig zal worden geoordeeld, hoe inhoudelijk geoordeeld zal worden over de opschorting wegens de gestelde gebreken. Dat een eventueel recht op opschorting slechts uitstel (en geen afstel) van de huurbetalingsverplichting betekent, doet aan het voorgaande niet af.
Los daarvan betaalt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] inmiddels weer maandelijks de volledige huur van € 975,00 en loopt de huurachterstand niet verder op.
De gestelde overlast is zoals gezegd op alle punten gemotiveerd weersproken en staat derhalve in deze procedure niet vast. Bovendien is die overlast, zoals eveneens ter zitting is besproken, in de stukken veel te summier onderbouwd om voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot iets zinsvols te kunnen leiden. Afgezien van de verklaring van zijn ouders, die bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in huis wonen (en die dus net als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de buren zijn van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ), bevat het dossier slechts één klacht van omwonenden ( [naam 1] en [naam 2] ), gericht aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangaande een blaffende hond van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . Dat die brief is ondertekend door alle buurtbewoners is niet gebleken. Achter die brief zit in het dossier weliswaar een los briefje met handtekeningen van buurtbewoners (zo mag worden aangenomen) maar uit dat briefje blijkt geenszins dat die buurtbewoners zich akkoord hebben verklaard met hetgeen [naam 1] en [naam 2] in hun brief hebben geschreven. Bovendien blijkt uit die klacht niet sinds wanneer, hoe vaak en voor hoe lang achter elkaar die overlast door klagers ervaren wordt (en zich daarnaast de vraag opwerpt waarom die buurtbewoners dan niet gewoon [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op het geblaf van hun hond hebben aangesproken, maar dat geheel terzijde). Maar zelfs die klacht is door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gemotiveerd betwist en staat daarmee in deze procedure niet vast.
De verklaring van [naam 3] en [naam 4] (productie 13 bij dagvaarding) gaat nog wel enigszins in op het naar hun mening soms lastige paranoïde gedrag van gedaagden, doch zij geven aan dat deze mensen ‘een goed hart’ en vooral hulp nodig hebben. Voortdurende ernstige overlast volgt ook hier niet uit deze verklaring.
De onderhavige kort geding procedure biedt onvoldoende gelegenheid om de gegrondheid van de klachten jegens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nader te onderzoeken, terwijl daarvoor, bezien in het licht van het gevoerde verweer, alleszins grond aanwezig is. De gevorderde voorziening in kort geding komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.
4.4.
Ten aanzien van de gevorderde veroordeling tot doorbetaling van de huur vanaf datum dagvaarding en tot betaling van overeengekomen boetes heeft te gelden dat daarvoor geen spoedeisend belang aanwezig geacht wordt (en ook niet separaat gesteld is) en die onderdelen dus evenmin zullen worden toegewezen.
4.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 747,00 aan salaris gemachtigde.
in reconventie
4.6.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen niet eens dat zij een spoedeisend belang hebben bij hun vordering, die bovendien slechts strekt tot betaling van een geldsom (waarvoor normaliter sec ook geen spoedeisend belang wordt aangenomen). Bovendien betreft de vordering, die in wezen een huurprijsvermindering inhoudt, geen voorziening en kan die alleen bij declaratoir vonnis worden toegewezen. Reeds op die gronden is de tegenvordering in kort geding niet toewijsbaar. Ten overvloede derhalve merkt de kantonrechter daar nog over op dat de tegenvordering ook op inhoudelijke gronden niet in kort geding kan slagen nu de daaraan ten grondslag gelegen stellingen door de wederpartij gemotiveerd zijn betwist en daarmee in de procedure niet vast staan. De vordering lijkt dan ook enigszins tegen beter weten in te zijn ingesteld.
4.7.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 747,00 aan salaris gemachtigde
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 747,00;
in reconventie
5.3.
wijst de vordering af;
5.4.
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 747,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken door
mr. R.P.J. Quaedackers.
RK