Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 20/2958
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser,
(gemachtigde: mr. G.A.M. van de Wouw)
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht(verweerder)
(gemachtigden: mr. M.C. van Doornik, [naam gemachtigde 1] en [naam gemachtigde 2] ).
Als derde-partij neemt aan het geding deel:
[naam derde-partij]te [plaats 2] (vergunninghouder).
[naam derde-partij]te [plaats 2] (vergunninghouder).
(gemachtigde: [naam gemachtigde 3] ).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de verlening van een omgevingsvergunning voor 10 woningen aan de [adres 1] in [plaats 3] .
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Vergunninghouder heeft ook schriftelijk gereageerd.
De rechtbank heeft het beroep op 9 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser, mr. D.L. Hendrikx namens eiser, de gemachtigden van verweerder, gemachtigde van vergunninghouder en [naam] . De zaak is gevoegd behandeld met de zaken ROE 20/2972, ROE 20/2973, ROE 20/2975, ROE 20/2976, ROE 20/2977, ROE 20/2978, ROE 20/2979, ROE 20/2980, ROE 20/2981, ROE 20/2982, ROE 20/2983, ROE 20/2984, ROE 20/2985 en ROE 20/2986. Na de behandeling van het beroep ter zitting is de zaak gesplitst en wordt afzonderlijk uitspraak gedaan in onderhavige zaak.
Totstandkoming van het besluit
1. Eiser is eigenaar en verhuurder van het appartement [adres 2] , gelegen op de tweede en derde verdieping van het pand aan de [adres 1] . [naam huurder] is huurder van dit appartement. Vergunninghouder en [naam] zijn eigenaar van de bedrijfs-/kantoorruimte op de begane grond en eerste verdieping. Op 28 september 2019 heeft vergunninghouder een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het verbouwen van de kantoren-, spreek-, en onderzoekskamers tot 24 zelfstandige woningen aan de [adres 1] in [plaats 3] , waarvan 10 gelegen in het voorpand aan de straatzijde en 14 in het achterpand. Het achterpand is gelegen in een hofje, waaraan woningen grenzen. Het pand [adres 1] heeft op grond van het bestemmingsplan “Maastricht Zuidwest” (bestemmingsplan) de bestemming ‘kantoor’. Het bouwplan is in strijd met artikel 9, eerste lid, van het bestemmingsplan en het Facetbestemmingsplan “Parkeren”, omdat een woonfunctie niet is toegestaan op deze bestemming. Met het besluit van 23 januari 2020 heeft verweerder met toepassing van de zogenoemde kruimelgevallenregeling [1] de omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten bouwen en afwijken van een bestemmingsplan ten behoeve van het verbouwen van het pand aan de [adres 1] in [plaats 3] tot 24 zelfstandige woningen.
1.1.
Bij het besluit van 6 oktober 2020 (het bestreden besluit) is het besluit van 23 januari 2020 gedeeltelijk herroepen, is de aanvraag voor de 14 woningen in het achterpand alsnog geweigerd en is het besluit van 23 januari 2020 voor wat betreft de 10 woningen in het voorpand, aan de openbare weg, in stand gelaten. Daarnaast heeft verweerder besloten om aan de verleende omgevingsvergunning een voorschrift te verbinden waarmee bewoning door studenten wordt uitgesloten.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt de omgevingsvergunning voor het verbouwen van het pand aan de [adres 1] in [plaats 3] (het voorpand) tot 10 zelfstandige woningen. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De beroepsgronden die betrekking hebben op (de bewoning van) het achter terrein liggen niet ter beoordeling voor, omdat in het bestreden besluit de aanvraag voor de 14 woningen in het achterpand alsnog is geweigerd en het bouwplan is gesplitst. Het beroep tegen dat bouwplan wordt in een separate procedure behandeld.
3. De rechtbank verklaard het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is sprake van evident privaatrechtelijke belemmeringen?
4. Eiser stelt zich op het standpunt dat sprake is van evidente privaatrechtelijke belemmeringen, omdat uit de splitsingsakte overduidelijk blijkt dat het gebruik van het perceel enkel is bestemd voor kantoor/bedrijf. De Ledenvergadering heeft geen toestemming gegeven voor afwijkend gebruik. Eiser is het niet eens met verweerders stelling dat alleen in geval dat binnen een Vereniging van eigenaren (VvE) de ene eigenaar op de eigendom van de andere eigenaar gaat bouwen, de bestuursrechter het civielrechtelijke bezwaar overneemt als grond om afwijzend te beslissen. Er is immers geen sprake van het ongemoeid laten van eisers appartement. De afvoer van de mechanische ventilatie en verwarming moet naar en door het centrale afvoerkanaal gaan. Daarvoor moet vergunninghouder voortdurend in en door de privé berging van het appartement van eiser, hetgeen aangegeven staat op de tekening behorend bij de splitsingsakte. Tevens is in het bestreden besluit niet genoemd dat het verlaagd plafond op de eerste verdieping van het kantoor het volledige leidingsysteem bevat van zowel eisers appartement als het kantoor. Van het ongemoeid laten van eisers eigendom is dus geen sprake, waardoor evident sprake is van een privaatrechtelijke belemmering die ook bestuursrechtelijk beoordeeld dient te worden.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat zij in de regel geen rekening mag houden met eventuele beperkingen in of krachtens een splitsingsakte. Dit maakt verweerder op uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 26 juli 2017 [2] , waarin is overwogen dat een privaatrechtelijke belemmering niet evident is, indien bij de civiele rechter alsnog toestemming kan worden verkregen ten behoeve van de uitvoering van de omgevingsvergunning. In het onderhavige geval is niet evident dat het privaatrecht belemmeringen oplevert voor de uitvoering van de omgevingsvergunning, omdat uit artikel 50, vierde lid, van de splitsingsakte blijkt dat bij het ontbreken van toestemming door de ledenvergadering van de VvE, de kantonrechter om vervangende toestemming kan worden gevraagd.
6. Niet in geschil is dat het gehele pand aan de [adres 1] en [adres 2] ) is gesplitst in 2 appartementsrechten en dat de begane grond en de eerste verdieping dienen te worden gebruikt als bedrijfs-/ kantoorruimte. Toestemming van de algemene ledenvergadering is nodig om afwijkend gebruik toe te staan. Niet in geschil is verder dat deze toestemming niet is verleend.
7. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling [3] , is voor het oordeel door de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning in de weg staat, slechts aanleiding, wanneer deze belemmering een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering aan een activiteit in de weg staat. Van een privaatrechtelijke belemmering is evident sprake, als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat het bouwplan is voorzien op grond die in eigendom toebehoort aan een ander en die ander niet in de realisering ervan berust en er ook niet in hoeft te berusten. Ook is een privaatrechtelijke belemmering eerst evident, indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven. Uit de voornoemde uitspraak volgt verder dat de omstandigheid dat de VvE de benodigde toestemming voor het project niet zal verlenen op zichzelf onvoldoende grond vormt voor het oordeel dat deze privaatrechtelijke belemmering evident is in vorenbedoelde zin. Daarbij is van belang dat ten aanzien van het afwijzende besluit van de VvE om de benodigde toestemming voor het project te verlenen, een gang naar de civiele rechter openstaat. Binnen die rechtsgang kan worden beoordeeld of de VvE haar toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd en kan ter zake een vervangende machtiging door de civiele rechter worden verleend.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat ten tijde van het bestreden besluit geen evidente privaatrechtelijke belemmering aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg stond. Het bouwplan is niet voorzien op eisers grond en ten tijde van het bestreden besluit was niet reeds duidelijk dat de VvE de benodigde toestemming voor het bouwplan niet zou verlenen. Zelfs indien ten tijde van het bestreden besluit wel duidelijk was dat de VvE geen toestemming zou verlenen voor het bouwplan (het gebruik of bouwen) overweegt de rechtbank, onder verwijzing naar genoemde uitspraak van de Afdeling van 26 juli 2017, dat een vervangende machtiging van de VvE door de civiele rechter kan worden verleend, voor de uitvoering van het bouwplan. Dit volgt ook uit artikel 50, vierde lid, van de splitsingsakte in samenhang met artikel 5:121 Burgerlijk Pro Wetboek waarin is opgenomen dat bij het ontbreken van toestemming door de algemene ledenvergadering de kantonrechter om vervangende toestemming kan worden gevraagd. Er was dus ten tijde van het bestreden besluit geen sprake van een situatie waarin zonder nader onderzoek kon worden vastgesteld dat het bouwplan in verband met een privaatrechtelijke belemmering niet kan worden gerealiseerd. Dat ten tijde van de behandeling ter zitting verschillende civiele procedures aanhangig zijn (geweest) en de (vervangende) toestemming nog steeds niet is verleend maakt het voorgaande niet anders nu de peildatum het bestreden besluit betreft. Het betekent natuurlijk wel dat vergunninghouder (nog) geen gebruik kan maken van de vergunning.
Is sprake van een goede ruimtelijke ordening?
9. Eiser voert vervolgens aan dat in het bestreden besluit niet wordt gemotiveerd dat de ontwikkeling van 10 woningen past in een goede ruimtelijke onderbouwing. De omgevingsvergunning geeft geen inzicht waar het huishoudelijk afval moet worden opgeslagen.
10. In het bestreden besluit heeft verweerder bij de belangenafweging betrokken de leefbaarheid, de omstandigheid dat er geen toename is van de parkeerbehoefte, de omstandigheid dat sprake is van een gebruikswijziging die in essentie niets wijzigt aan de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw aan de voorzijde, de omstandigheid dat wonen past in de omgeving en de omstandigheid dat studentenhuisvesting wordt uitgesloten met het opnemen van een vergunningvoorschrift. Verder is verweerder ingegaan op geluid en op het plaatsen van afvalzakken. Gelet hierop heeft verweerder eisers belang voor een goed woon- en leefklimaat in voldoende mate betrokken bij de vraag of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dat de omgevingsvergunning geen inzicht geeft waar het huishoudelijk afval heen gaat, alvorens het wordt aangeboden om opgehaald te worden, volgt de rechtbank niet, omdat in het bestreden besluit is opgenomen dat het plaatsen van afvalzakken op de openbare weg plaatsvindt op gebonden dagen en tijden en dat dit los staat van deze omgevingsvergunning. Wat betreft de parkeerplaatsen heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank op het standpunt kunnen stellen dat de gebruikswijziging van kantoor naar 10 woningen niet leidt tot een toename van de parkeerbehoefte, zodat het voorzien in nieuwe parkeerruimte niet aan de orde is. Eiser heeft dit niet bestreden. Het betoog slaagt niet.
Is de exploitatie van de 10 woningen economisch uitvoerbaar?
11. Eiser stelt zich op het standpunt dat de exploitatie van het voorpand voor vergunninghouder niet haalbaar is zonder de exploitatie van het achterpand.
12. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de economische uitvoerbaarheid in essentie voor rekening en risico van vergunninghouder komt. Het is aannemelijk dat de beoogde kleinere woningen in de nabijheid van het centrum van Maastricht in een behoefte op de woningmarkt voorzien. De economische uitvoerbaarheid staat vergunningverlening niet in de weg. Daarbij is het volgens verweerder relevant dat het om een al bestaand gebouw gaat en het niet gaat om nieuwbouw die eventueel leeg zou komen te staan na oplevering c.q. die eventueel niet zou worden afgebouwd.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de economische uitvoerbaarheid vergunningverlening niet in de weg staat. Vergunninghouder heeft immers zelf ingestemd met een splitsing van de aanvraag, waaruit opgemaakt kan worden dat hij de verbouwing tot 10 woningen exploitabel acht. Voorts behoort een exploitatie van het achterpand tot de mogelijkheden en heeft verweerder aangegeven niet negatief te staan tegenover een omzetting naar de functie wonen. Het betoog slaagt niet.
Is splitsing van het bouwplan toegestaan?
14. Eiser voert aan dat wanneer op voorhand duidelijk is dat de economische uitvoerbaarheid ontbreekt er geen grondslag is om het toevoegen van 10 woningen gesplitst te behandelen en alsnog toe te staan. De voorbouw en achterbouw zijn derhalve niet los van elkaar te beoordelen.
15. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de ontwikkeling aan de voorzijde zowel functioneel en bouwkundig kan plaatsvinden zonder de functie van de achterbouw te wijzigen.
16. De rechtbank overweegt dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling [4] splitsing van een bouwplan dat uit verschillende onderdelen bestaat in beginsel niet mogelijk is. Een bouwplan kan alleen worden gesplitst indien het bestaat uit onderdelen die in functioneel én bouwkundig opzicht van elkaar kunnen worden onderscheiden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat hiervan in dit geval sprake is. Het voor- en achterpand zijn twee verschillende op zichzelf staande van elkaar gescheiden panden en kunnen een verschillende functie vervullen. Het betoog slaagt niet.
Is sprake van een goede parkeerbalans?
17. Volgens eiser zijn de in de omgevingsvergunning aangewezen parkeerplekken, gelet op een tekening behorende bij de splitsingsakte, onjuist. Hierdoor is het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd.
18. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in het bestreden besluit voldoende gemotiveerd dat de gebruikswijziging van kantoor naar 10 woningen niet leidt tot een toename van de parkeerbehoefte, maar tot afname van één parkeerplaats, zodat het voorzien in nieuwe parkeerruimte niet aan de orde is en dit redelijkerwijs niet kan leiden tot strijd met een goede ruimtelijke ordening. Dit is door eiser ook niet bestreden. Gelet hierop kan eisers stelling dat de aangewezen parkeerplaatsen onjuist zijn, nergens toe leiden, omdat voor het bouwplan geen nieuwe parkeerruimte nodig is. Eisers op zitting ingenomen standpunt dat geen gebruik mag worden gemaakt van de ondergrondse parkeerplaatsen vanwege de erfdienstbaarheid die enkel ten behoeve van kantoren geldt kan niet tot een ander oordeel leiden. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat dit een aspect betreft dat ziet op de reeds beoordeelde vraag of sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering die in de weg staat aan realisering van het bouwplan. Indien (vervangende) toestemming wordt verleend, zal dit ook zien op de bij het appartementsrecht van vergunninghouder behorende parkeerplaatsen.
Is het aspect geluid voldoende gemotiveerd?
19. Eiser stelt dat de pijl op pagina 3 van het door Bureau Geluid gedane onderzoek niet wijst op de ‘nieuwe situatie’, maar wijst op eisers appartement. Dit is dan ook een onjuiste aanduiding, waarop in het bestreden besluit niet is ingegaan.
20. De rechtbank is, met eiser en verweerder, van oordeel dat de blauwe pijl in het rapport niet wijst naar de nieuwe woningen, maar naar eisers woning. Dit doet echter niets af aan de in het rapport van Bureau Geluid van 21 november 2019 opgenomen toets voor het installatiegeluid, dat onder meer veroorzaakt zal worden door installaties op het dak waarbij voldaan moet worden aan het Bouwbesluit 2012. Tevens is in het rapport vooruitgelopen op de maximale geluidbelasting na een wijziging van het Bouwbesluit 2012 voor installaties voor koude- en warmteopwekking aan de buitenzijde. Gelet hierop valt niet in te zien dat eiser in zijn belangen is geschaad doordat de pijl verkeerd wijst. Eiser heeft dit ook niet gesteld. Indien eiser van mening is dat niet wordt voldaan aan de in het Bouwbesluit 2012 gestelde eisen kan eiser een verzoek om handhavend op te treden indienen. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat komt niet meer aan de orde?
21. Eiser verzoekt de bezwaargronden en de beroepsgronden die mede namens [naam huurder] zijn ingediend door de omwonenden, als herhaald en ingelast te beschouwen.
22. De rechtbank is van oordeel dat het herhalen en inlassen van bezwaargronden niet leidt tot het doel dat eiser daarmee beoogt. Verweerder is in het bestreden besluit gemotiveerd ingegaan op eisers bezwaargronden. Zonder een gemotiveerde toelichting van eiser in de beroepsgronden – die ontbreekt – waaruit kan blijken dat, en waarom, verweerder het gestelde in de gronden van bezwaar niet adequaat bij zijn besluitvorming heeft betrokken, is er geen grond voor het oordeel dat het bestreden besluit de rechterlijke toets om die reden niet kan doorstaan.
23. Daarnaast zien de beroepsgronden van de omwonenden op belangen van andere eisers, zijnde omwonenden van de [adres 1] . Eiser heeft niet gemotiveerd waarom die gronden van beroep ook relevant zijn voor hem. Evenmin kunnen eisers beroepsgronden betrekking hebben op de niet-ontvankelijkheid van twee omwonenden nu dat eiser niet in zijn eigen belangen raakt. Ter zitting heeft eiser de grond over de ladder van duurzame verstedelijking ingetrokken, waardoor deze niet langer ter beoordeling voorligt.
Conclusie en gevolgen
24. Het beroep van eiser is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft. Eiser krijgt geen gelijk en daarom ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.J.E. Hamers-Aerts, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M. van den Brekel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 oktober 2022.
De griffier is verhinderd te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 19 oktober 2022
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.