ECLI:NL:RBLIM:2022:8953 - Rechtbank Limburg - Geen koopovereenkomst en geen verplichting tot dooronderh...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/264145 / HA ZA 19-238

Vonnis van 9 november 2022

in de zaak van

1. de maatschap

[eiseres sub 1],

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

2.
[eiser sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

3.
[eiser sub 3],

wonende te [woonplaats 2] ,

eisers,

advocaat mr. J.A.M. van Heijningen,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE KERKRADE,

zetelend te Kerkrade,

gedaagde,

advocaat mr. H.C. Lejeune en mr. D.M.J. Dexters.

Partijen worden hierna [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] , [eiser sub 3] en de Gemeente genoemd. Eisers worden gezamenlijk [eisers] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 7 mei 2019 met producties 1 tot en met 55,
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 16,
de akte overlegging producties van de Gemeente met de producties 17 tot en met 21,
de door [eisers] overgelegde producties 56 en 57,
de akte wijziging van eis van [eisers] ,
het proces-verbaal van comparitie van 21 januari 2020,
de akte wijziging eis, ter griffie ontvangen op 11 maart 2022,
de door [eisers] overgelegde producties 58 tot en met 61, ter griffie ontvangen op 11 maart 2022,
het overleggen van leesbare exemplaren van producties 28, 42 en 44 door [eisers] zoals verzocht door de rechtbank,
de door de Gemeente overgelegde productie 22,
het proces-verbaal van voortzetting van comparitie van 23 maart 2022,
de beknopte mondelinge toelichting als tijdens de comparitie door [eisers] overgelegd,
de brief van de Gemeente, ter griffie ontvangen op 1 april 2022,
de brief van [eisers] , ter griffie ontvangen op 1 april 2022,
de brief van [eisers] , ter griffie ontvangen op 14 april 2022,
de brief van de Gemeente, ter griffie ontvangen op 15 april 2022,
de brieven van deze rechtbank aan partijen van 19 april 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser sub 2] en [eiser sub 3] zijn vennoten van de [eiseres sub 1] .

2.2.

[eiser sub 2] en [eiser sub 3] zijn sinds 16 januari 2009 eigenaar van het kantoorpand [naam kantoorpand 1] gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats 2] (productie 4 bij dagvaarding)

2.3.

Op 16 januari 2009 is met de Gemeente een huurovereenkomst met betrekking tot het pand gesloten. In de huurovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 6 bij dagvaarding):

“(…)

Artikel 3 Duur Pro, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 december 2008 en lopende tot en met 10 jaar daarna. De huurprijs is verschuldigd vanaf 1 december 2008 (...).

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1. genoemde periode wordt deze overeenkomst voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar verlengd.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaatst door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. (...)”

2.4.

In verband met het verstrijken van de in de huurovereenkomst vermelde periode heeft op 18 juli 2016 een gesprek plaatsgevonden tussen [eisers] en de heer [naam secretaris] (secretaris van de Gemeente, hierna: [naam secretaris] ) over de verlenging van de huurperiode dan wel de aankoop van het pand door de Gemeente.

2.5.

Op 12 december 2016 hebben [eisers] en de heer [naam ambtenaar] (ambtenaar bij de Gemeente, verder: [naam ambtenaar] ) overleg gehad over de verlenging van de huurperiode en de optie van aankoop van het pand door de Gemeente.

2.6.

In de e-mail van [naam ambtenaar] aan [eiser sub 2] van 9 februari 2017 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 12 bij dagvaarding):

“(…)

Ik heb gisteren een informatief en informeel gesprek gehad met de directie van de sector MAZO – Maatschappelijke Zorg van de gemeente Kerkrade. (Een groot deel van het personeel van de sector MAZO worden momenteel gehuisvest in het [naam kantoorpand 1] )

Gezien jullie voorstel en de hoogte van de jaarhuur heb ik tijdens dit gesprek geopteerd voor een mogelijke aankoop van [naam kantoorpand 1] door de Gemeente.

Ik heb jullie al aangegeven dat het gemeentelijk beleid erop is gebaseerd om de gemeentelijke voorraad zo klein mogelijk te houden en ik belast ben met de verkoop van gemeentelijk vastgoed.

Aankoop van vastgoed past dan ook niet direct binnen het gemeentelijk beleid. Ondanks voornoemd beleid staat de directie van MAZO hier niet onwelwillend tegenover.

Ik vraag je dan ook met [eiser sub 3] een en ander kort te sluiten en mij in alle redelijkheid een prijs te noemen. Op grond van jullie voorstel bekijk ik de haalbaarheid. (…)”

2.7.

Bij e-mail van 13 februari 2017 laat [eiser sub 2] aan [naam ambtenaar] weten, geciteerd voor zover hier van belang (productie 13 bij dagvaarding, tevens productie 3 bij conclusie van antwoord):

“(…)

Een indicatief verkoopbedrag bedraagt 3.350.000 euro. Dit bedrag is gebaseerd op de stichtingskosten en overige relevante omstandigheden. (…)”.

2.8.

Vervolgens is er een collegevoorstel voorbereid, gedateerd op 17 mei 2017. Het voorstel is op 4 juli 2017 aangenomen door het college. In het dossier zitten twee versies van het geaccordeerde collegevoorstel.

2.8.1.

In het collegevoorstel van 17 mei 2017 zoals overgelegd door [eisers] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 22 bij dagvaarding):

“ (…)

Onderwerp:Verwerven kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’, gelegen [adres] te [vestigingsplaats 2] .

Beslispunten:1. Principebesluit te nemen tot verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ ten behoeve van huisvesting ambtenaren Sector MaZo.

2. Zie vervolg. (…)

Voorstel om te beslissen (vervolg):

2. Akkoord te gaan in de prijsonderhandelingen met [eiseres sub 1] inzake de werving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ met als uitgangspunt een tegenbod van (…) tot maximaal € (…).

3. De financiële consequenties inzake de werving respectievelijk exploitatiekosten van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ worden in de najaarsnota 2017 in beeld gebracht. (…)

Mede gelet op bovenstaande adviseer ik uw college om ten aanzien van de verwerving van het kantoorpand een principebesluit te nemen. Aansluitend om met [eiseres sub 1] in gesprek te gaan en de onderhandelingen te voeren inzake de aankoopprijs. (beginselbesluit tot aankoop)

Rechtmatigheid:

Om staatssteunrisico’s te vermijden dient de gemeente voor het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ een marktconform prijs te betalen. Daarnaast dient op basis van artikel 169 Gemeentewet Pro en 8 van de financiële verordening van de gemeente Kerkrade het college de raad te informeren. (…)”

Dit collegevoorstel is geaccordeerd door wethouder [naam wethouder 1] .

2.8.2.

In het collegevoorstel van 17 mei 2017 zoals overgelegd door de Gemeente staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 3 bij de conclusie van antwoord):

“(…)

Onderwerp:Verwerven kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’, gelegen [adres] te [vestigingsplaats 2] .

Beslispunten:1. Principebesluit te nemen tot verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ ten behoeve van huisvesting ambtenaren Sector MaZo.

2. Zie vervolg. (…)

Voorstel om te beslissen (vervolg):

2. Akkoord te gaan in de prijsonderhandelingen met [eiseres sub 1] inzake de werving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’.

3. De financiële consequenties inzake de werving respectievelijk exploitatiekosten van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ worden in de voorjaarsnota 2018 in beeld gebracht. (…)

Aantekeningen collegebesluit

Conform het voorstel wordt besloten met dien verstande dat de onderhandelingen worden gemaximaliseerd op € 2.550.000,--. (…)

Mede gelet op bovenstaande adviseer ik uw college om ten aanzien van de verwerving van het kantoorpand een principebesluit te nemen. Aansluitend met [eiseres sub 1] in gesprek te gaan en de onderhandeling te voeren inzake de aankoopprijs. (beginselbesluit tot aankoop) (…)

Rechtmatigheid:

Dit collegevoorstel is geaccordeerd door burgemeester [naam burgemeester] en de wethouders [naam wethouder 2] , [naam wethouder 3] , [naam wethouder 1] , [naam wethouder 4] , [naam wethouder 5] en [naam wethouder 6] .

2.9.

Na een intern besluitvormingsproces heeft (het college van) de Gemeente op

4 juli 2017 besloten de onderhandelingen in te gaan inzake mogelijke verwerving van het [naam kantoorpand 1] (productie 23 bij dagvaarding).

2.10.

Op 25 juli 2017 vindt er tussen partijen een overleg plaats over de verkoop van het kantoorpand. [eisers] geven tijdens dit gesprek aan dat zij naast een koopsom van

€ 2.600.000 tevens de huur tot het einde van de lopende huurovereenkomst wensen te ontvangen.

2.11.

In de e-mail van 26 juli 2017 van [eiser sub 2] aan [eiser sub 3] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 25 bij dagvaarding):

“(…)

Naar aanleiding van ons overleg van gisteren, dit ter voorkoming van misverstanden, berichten we je als volgt. Wij zijn bereid het pand te verkopen, inclusief de lopende huur vanaf 1 oktober 2017 tot en met 30 november 2018, voor een bedrag ad 2.950.000 euro.

Jij zult dit voorstel intern bespreken en ons spoedig berichten. (…)”

Tussen partijen is in geding of deze e-mail door de Gemeente is ontvangen.

2.12.

In het collegevoorstel van 30 augustus 2017 waarover door het college van de Gemeente een positief besluit is genomen op 12 september 2017 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 26 bij dagvaarding, tevens productie 4 conclusie van antwoord):

“(…)

Onderwerp: Verwerven kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’, gelegen [adres] te [vestigingsplaats 2] .

Beslispunten: 1. Kennis te nemen van de prijsonderhandelingen met [eiseres sub 1] inzake verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’.

2. Zie vervolg (…)

Voorstel om te beslissen (vervolg)

2. Een keuze te maken over het al dan niet verwerven van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’

3. In te stemmen om de financiële consequenties inzake de verwerving respectievelijk exploitatiekosten van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ in voorjaarsnota 2018 in beeld te worden gebracht. (…)

Aantekeningen collegebesluit

Conform het voorstel wordt besloten. (…)

Inleiding:

Met verwijzing naar uw collegebesluit van 4 juli j.l. (…) inzake mogelijke verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’, (…) heeft op 25 juli jl. een gesprek met [eiseres sub 1] plaatsgevonden.

In de prijsonderhandelingen met [eiseres sub 1] zijn meerdere aspecten inzake huur en verkoop besproken. Door [eiseres sub 1] is duidelijk aangegeven dat wordt vastgehouden aan de laatprijs van € 2.600.000,- met dien verstande dat eveneens de vastgestelde huurprijs en de daarmee samenhangende verschuldigde huurpenningen worden gerespecteerd. Hetgeen betekent dat eerst in 2018 sprake is van een mogelijke overdracht van het pand. (…)

Financiën:

Ondanks het feit dat uw college heeft besloten dat de onderhandelingen worden gemaximaliseerd op € 2.550.000,- is door [eiseres sub 1] een uiterste laatprijs van € 2.600.000,- aangegeven.

De marktwaarde van het kantoorpand in ‘verhuurde’ staat is vastgesteld op € 2.550.000,- gebaseerd op een beleggersscenario.

De bestaande huurovereenkomst heeft momenteel nog een looptijd van 14 maanden tot 30 november 2018. De verschuldigde huurpenningen tot einde huurperiode bedragen voor de gemeente Kerkrade nog € 309.290,-. (…)

Rechtmatigheid:

Om staatssteunrisico’s te vermijden dient de gemeente voor het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ een marktconforme prijs te betalen. De getaxeerde waarde ad. € 2.550.000,- in ‘verhuurde staat’ komt derhalve in de buurt van de laatprijs ad. € 2.600.000,-. Daarnaast dient het college de raad te informeren op basis van artikel 169 Gemeentewet Pro en 8 van de Financiële verordening van de gemeente Kerkrade. (…)”

Dit collegevoorstel is geaccordeerd door burgemeester [naam burgemeester] en de wethouders [naam wethouder 2] , [naam wethouder 3] , [naam wethouder 1] , [naam wethouder 5] en [naam wethouder 6] .

2.13.

In de e-mail van 13 september 2017 van [naam ambtenaar] aan [eiser sub 2] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 6 bij de conclusie van antwoord):

“(…)

Middels deze e-mail deel ik u mee dat het college inzake de verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ gister conform het voorstel heeft besloten.

De vervolgstap is dat de raad van de gemeente Kerkrade in deze moet worden geïnformeerd. Dit proces is momenteel reeds in gang gezet.

Omtrent de verdere voortgang houd ik u op de hoogte. (…)”

2.14.

Op 14 september 2017 heeft er een telefoongesprek tussen [naam ambtenaar] en [eiser sub 3] plaatsgevonden.

2.15.

In de e-mail van 14 september 2017 van [naam ambtenaar] aan de heer [naam 1] , werkzaam bij de Gemeente, staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 5 bij conclusie van antwoord):

“(…)

Daarnaast krijg ik volgende vraag van de eigenaar [eiseres sub 1] .

Indien de raad akkoord is zou men graag nog voor 31 december 2017 willen transporteren. Hoe staat de gemeente hierin? (…) ”

2.16.

In de e-mail van 15 september 2017 van [eiser sub 2] aan [eiser sub 3] en [naam ambtenaar] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 28 bij dagvaarding, tevens productie 6 bij conclusie van antwoord):

“(…)

Gisteren heb ik nog telefonisch contact gehad met [naam ambtenaar] . Hij gaf aan dat de besluitvorming door de gemeenteraad nog een traject is van plus minus 2 maanden. Ik gaf hem aan dat ons voorstel uitgaat van een datum van 1 oktober aanstaande (onze kosten lopen immers door). [naam ambtenaar] en ik gaven aan dat we hier wel uitkomen. Gemeente wil (misschien) waarschijnlijk (juridische) overdracht laten plaatsvinden in begin januari 2018. Ik heb onze bankier bericht wij medio november hem nader inlichten over de stand van zaken.

PS: [naam ambtenaar] , ik ga er vanuit dat dit een juiste vastlegging is van het besprokene. (…)”

2.17.

In de e-mail van 18 september 2017 van [naam ambtenaar] aan [eiser sub 2] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 6 bij de conclusie van antwoord):

“(…)

In antwoord op jouw mail volgende.

Het proces t.a.v. de besluitvorming door de raad is correct. Immers het raadsvoorstel dient in eerste instantie te worden ingebracht. Hier zit dan ook weer ‘n restrictie dat alvorens een voorstel aan de raad voor te leggen eerst door het college ter besluitvorming dient plaats te vinden. Hieraan zijn wederom termijnen gebonden. (Regelgeving Overheid)

Vooralsnog ’n indicatie zoals de verdere procedure chronologisch zal verlopen:

Inbrengen collegenota – advies om de raad te informeren.

Besluitvorming college.

Verzending commissiestuk.

Behandeling commissievergadering.

Besluitvorming door de raad.

De besluitvorming door de Raad zal naar alle waarschijnlijkheid eerst 29 november a.s. plaatsvinden. (Hoogst bevoegd bestuursorgaan) (…)”

2.18.

In de e-mail van 24 september 2017 van [eiser sub 2] aan [naam ambtenaar] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 6 bij conclusie van antwoord):

“(…)

Begrijp ik het goed dat de eerste twee stappen van de procedure zijn voltooid. (…)”

2.19.

Uit het niet geaccordeerd collegevoorstel van 20 december 2017 - dat nooit aan het college en de raad is voorgelegd - staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 30 zijdens [eisers] ):

“ (…)

Beslispunten:

Kennis te nemen van de vervolgprocedure inzake verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’,

In te stemmen met de inhoud van bijgaande Raadsinformatiebrief, (…).

Inleiding:

Met verwijzing naar de nota (…) heeft uw college 4 juli j.l. respectievelijk 12 september j.l. besloten tot verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’(…). Onderhavige nota is bedoeld om u duidelijkheid te verschaffen inzake de vervolgprocedure en mogelijke consequenties.

(…)

Ad.2. Raadsinformatiebrief.

Op basis van artikel 169 Gemeentewet Pro en 8 van de financiële verordening van de Gemeente Kerkrade dient het college middels bijgaande Raadsinformatiebrief de Raad te informeren. Ik verzoek u in te stemmen met de inhoud van bijgaande Raadsinformatiebrief. (…)

Kanttekeningen:

Bij de verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ worden (…) onderstaande uitgangspunten gehanteerd.

Bij besluit van 12 september j.l. is uw college akkoord met de door [eiseres sub 1] aangegeven laatprijs (…).
De vastgestelde huurperiode tot en met 30 november 2018 en de daarmee samenhangende verschuldigde huurpenningen worden gerespecteerd.
Eerst in Q3-2018 vindt overdracht van het pand plaats. (…)

Uitvoering:

Na besluitvorming door uw college draagt afdeling Vastgoed zorg voor de verdere afwikkeling inzake de overdracht van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’. (…)”

2.20.

In de brief van 19 oktober 2017 van de Gemeente aan [eisers] (productie 32 bij dagvaarding) verzoekt de Gemeente [eisers] de betonvloeren in het kantoorpand te laten onderzoeken, daar de vloer in het kantoorpand vergelijkbaar is met de vloer zoals aanwezig in de in mei 2017 gedeeltelijk ingestorte parkeergarage op Eindhoven Airport.

2.21.

Adviesbureau [naam adviesbureau 1] heeft met betrekking tot de vloer een drietal rapportages opgemaakt en Adviesbureau [naam adviesbureau 2] heeft een second opinion uitgebracht.

2.22.

Met ingang van januari 2018 zijn de gesprekken over de koop van het kantoorpand hervat.

2.23.

Op 20 februari 2018 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [eisers] en de Gemeente.

2.24.

Op 23 februari 2018 is aan Advocatenkantoor [naam advocatenkantoor] (verder: [naam advocatenkantoor] ) de opdracht gegeven om een conceptkoopovereenkomst op te stellen. Tussen partijen is in geding wie [naam advocatenkantoor] de opdracht heeft gegeven de conceptovereenkomst op te maken. [eisers] stellen dat partijen dit gezamenlijk hebben gedaan. De Gemeente stelt dat [eisers] de opdracht heeft verstrekt. De conceptkoopovereenkomst is op 28 februari 2018 aan [eisers] en de Gemeente toezonden.

2.25.

In de e-mail van [eiser sub 2] aan [naam ambtenaar] van 23 februari 2018 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 39 bij dagvaarding):

“(…)

Geachte heer [naam ambtenaar] , (…),

Zoals bekend heb ik gisteren een bespreking gehad met advocate [naam advocaat] van [naam advocatenkantoor] .

Wij bespreken achtereenvolgens:

Zij maakt een gezamenlijke opdrachtbevestiging; met clausule als er sprake is van een conflict of interest. Kosten van haar worden gelijkelijk verdeeld tussen partijen.
Zij maakt voor 1 maart aanstaande een concept koopovereenkomst; uitgangspunten: levering pand per 1 december 2018, koopprijs 2.826.000 k.k., clausule voor vloeren ( [naam advocaat] komt met een tekstueel voorstel). (…)

Als bijlage heb ik bijgesloten de aangepaste berekening van de koopprijs zoals we deze afspraken afgelopen dinsdag met de heer [naam 2] . (…)”

2.26.

In de e-mail van [naam ambtenaar] aan [eiser sub 2] van 2 maart 2018 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 9 bij de conclusie van antwoord):

“(…)

De voorlopige koopovereenkomst is in goede orde ontvangen en reeds intern bekeken. Tijdens ons gezamenlijk overleg zullen we enkele kanttekeningen aan de orde stellen. (…)

Refererend naar het gesprek van 20 februari j.l. met de heer [naam 2] wordt maandag a.s. de door u aangehaalde extra kosten ad. € 226.000,-- intern aan de orde gesteld.

Immers de extra kosten stijgen ver boven de prijs van € 2.600.000,-- uit. Het college dient in deze te worden gekend en in deze ook een besluit te nemen. (…)”

2.27.

In de e-mail van 7 maart 2018 van [naam ambtenaar] aan [eiser sub 2] staat, geciteerd voor over hier van belang (productie 42 bij dagvaarding):

“(…)

De door u opgegeven extra kosten ad. € 226.000 als gevolg van opschorting van transport dient in dezeeveneenster besluitvorming aan het college te worden voorgelegd.

Resume betekent dit dat een nieuwe (aanvullend) collegenota dient te worden opgesteld met het verzoek aan het college een besluit in deze te nemen. (…)”

2.28.

In de herberekeningsbijlage bij de e-mail van 11 maart 2018 van [eisers] aan [naam ambtenaar] is de koopprijs van € 2.792.000,- genoemd (productie 10C bij de conclusie van antwoord).

2.29.

Op 21 maart 2018 vonden in de gemeente Kerkrade de gemeenteraadverkiezingen plaats.

2.30.

In de e-mail van 12 april 2018 van [naam ambtenaar] aan [eiser sub 2] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 44 bij dagvaarding):

“(…)

In antwoord op uw mail deel ik u mee[de rechtbank: dat]
het college vooralsnog geen besluit heeft genomen omtrent de vervolgprocedure inzake mogelijke verwerving van het kantoorpand.

Om rede en mede in het licht van de gehouden verkiezingen laat de besluitvorming op zich wachten. (…)”

2.31.

In het besluit van het college van 18 april 2018 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 45 bij dagvaarding):

“(…)

Onderwerp:Verwerven kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’, gelegen [adres] te [vestigingsplaats 2] .

Beslispunten:1. In te stemmen met de vervolgprocedure inzake verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ (…)

Voorstel om te beslissing (vervolg):

2. In tegenstelling tot eerder collegebesluit vooralsnog niet over te gaan tot verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ maar opvolgende te huren voor de duur van één jaar.

3. In te stemmen dat de financiële consequenties inzake de opvolgende huur respectievelijk exploitatiekosten van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ in de Najaarsnota 2018 worden vertaald. (…)

Inleiding:

Onder verwijzing naar de nota (…) alsmede de nota (…) heeft uw college 4 juli j.l. respectievelijk

12 september j.l. besloten tot verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’, gelegen [adres]

te [vestigingsplaats 2] . Onderhavige nota is bedoeld om u duidelijkheid te verschaffen inzake de

vervolgprocedure. De landelijke problematiek rond “Constructieve Veiligheid

Breedplaatvloeren” i.r.t. de in het [naam kantoorpand 1] deels toegepaste zogenaamde Bubble-Deck vloeren is

rede dat onderhavige nota nu wordt voorgelegd.

Problematiek Constructieve Veiligheid Breedplaatvloeren.

Onderzoek heeft uitgewezen dat de toegepaste vloerconstructie in de vorm van z.g. Bubbledeck

lichtgewichtvloeren in het bouwwerk ‘ [naam kantoorpand 1] ’ vooralsnog geen verhoogd risico vormen en er

geen urgente maatregelen noodzakelijk zijn. [eiseres sub 1] draagt zorg voor de noodzakelijke

rapportages. Echter, landelijk onderzoek moet nog definitief uitwijzen of maatregelen bij reeds

toegepaste ‘Breedplaatvloeren’ in den lande (en daarmee mogelijk ook in het ‘ [naam kantoorpand 1] ’)

noodzakelijk zijn. De verwachting is dat pas in het najaar van 2018 hieromtrent uitsluitsel wordt

gegeven.

Doelstelling:

Vooralsnog niet overgaan tot verwerving van het pand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ maar opvolgende te huren voor de duur van één jaar ter borging van de bedrijfsvoering en opvolgende huisvesting van de ‘medewerkers’ in het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’.

Argumenten:

Ik adviseer uw college om vooralsnognietover te gaan tot verwerven van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ maar opvolgende te hurende voor de duur van één jaar om rede van:

- het afwachten van de resultaten van mogelijk te nemen maatregelen bij ‘Breedplaatvloeren’ op grond van het landelijk onderzoek. Als de positieve of negatieve gevolgen voor het ‘ [naam kantoorpand 1] ’ bekend zijn een nieuw besluit te nemen over de aankoop.

- het bezien van mogelijk toekomstige herhuisvesting van het gemeentelijk apparaat naar en gebruik van (kantoor)gebouw(en) in eigendom van de gemeente.

- de discutabele extra claim ter grootte van € (…) welke door [eiseres sub 1] bij de gemeente is neergelegd (extra kosten betrekking hebbende op rentelasten op vreemd vermogen alsmede gemist rendement op de verkoopprijs, belasting Onroerend Goed, Verzekeringen, Onderhoud en Kosten V.v.E.) (…)

De opgevoerde kosten zijn mijns inziens discutabel aangezien in de onderhandelingen met [eiseres sub 1] hieromtrent geen afspraken zijn gemaakt. Een en ander is dan ook het gevolg van het ingestelde landelijke onderzoek “Problematiek Constructieve Veiligheid Breedplaatvloeren”. De mogelijkheid bestaat dat [eiseres sub 1] zich beroept op het feit dat het transport in eerste instantie plaats zou vinden per 1 december 2018 en nu geopteerd wordt voor opvolgende huur voor de periode van een jaar. (…)”

Het college heeft ingestemd met het voorstel.

2.32.

In de brief van 24 april 2018, verzonden op 8 mei 2018, van de Gemeente aan [eisers] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 46 bij dagvaarding):

“(…)

Zoals u bekend heeft ons college de intentie om het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ (…) te verwerven.

De perikelen rondom de Bubble-Deck vloeren, welke in het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ op gelijke wijze en met een soortgelijke (vloer)opvouw zijn uitgevoerd, hebben er toe geleid dat aankoop van het pand tot op heden niet heeft plaatsgevonden.

Momenteel vindt een inventarisatie plaats naar de betrouwbaarheid en deugdelijkheid van de toegepaste Bubble-Deck vloeren en de daarmee samenhangende onderdelen.

Landelijk onderzoek moet nog definitief uitwijzen of maatregelen bij toegepaste ‘Breedplaatvloeren’ in den lande (en daarmee ook in het [naam kantoorpand 1] ) noodzakelijk zijn.

Ons college wenst kennis te nemen van de resultaten van het landelijke onderzoek alvorens over te gaan tot een besluit tot aankoop. De verwachting is dat eerst eind 2018 de resultaten van het landelijk onderzoek bekend zullen worden.

Op grond van bovenstaande zal ons college in afwachting van de landelijke onderzoeksresultaten en het antwoord op de vraag in hoeverre deze resultaten betekenis hebben voor het [naam kantoorpand 1] niet overgaan tot een eerdere verwerving van het kantoorpand.

Met inachtneming van de bestaande huurovereenkomst wordt voor de periode tot 31 december 2018 het pand door de gemeente gehuurd.

Gemeente is voornemens het pand opvolgend te huren voor een periode van één jaar tot 30 november 2019. (…)”

2.33.

In de brief van [eisers] aan de Gemeente van 22 mei 2018 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 47 bij dagvaarding):

“(…)

Zoals u weet zijn de besprekingen met de Gemeente Kerkrade over de verkoop van het pand reeds geruime tijd in een afrondende fase, bestaat tussen partijen inmiddels overeenstemming over de voorwaarden van de verkoop, en heeft het college van burgemeester en wethouders de aankooptransactie inmiddels goedgekeurd, in afwachting van verdere goedkeuring door de Gemeenteraad. (…)

Ondanks dat wij als verkopers hebben getracht om de Bubble-Deck vloeren problematiek op te lossen middels contractuele vrijwaringen in de koopovereenkomst, en het ter plaatse (bij het [naam kantoorpand 1] ) ingestelde constructeurs onderzoek geen afwijkingen aan de vloeren aan het licht heeft gebracht, heeft de gemeenteraad van Kerkrade besloten nog langer te wachten met de aankoop totdat ook de resultaten van verder landelijk onderzoek bekend zijn.

Wij hebben daar begrip voor: om onze constructieve opstelling in deze te continueren gaan wij akkoord met dit verdere uitstel van de aankoop totdat (…) het aanvullende extern onderzoek over de Bubble-Deck eveneens is afgerond, en gaan wij er bovendien mee akkoord dat, in afwachting daarvan, de huidige huurovereenkomst door de Gemeente Kerkrade met inachtneming van de geldende voorwaarden wordt voortgezet. (…)”

2.34.

In de brief van de Gemeente aan [eisers] van 20 november 2018 staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 49 bij dagvaarding):

“(…)

Inmiddels heeft het college, in het kader van het bepaalde in het coalitieakkoord 2018-2020, waarin inperking van het gemeentelijk vastgoed expliciet als doestelling van beleid is opgenomen, en ontwikkelingen waaronder het thuiswerken, de mogelijke verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ expliciet tegen het licht gehouden.

Hierbij is eveneens de mogelijke huisvesting en het gemeentelijke apparaat vanuit het ‘ [naam kantoorpand 1] ’ naar (kantoor)gebouwen in eigendom van de gemeente onderzocht.

Op grond van de bevindingen is geconcludeerd dat herhuisvesting elders mogelijk is en verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ niet meer wenselijk is.

Gezien bovenstaande heeft college dan ook besloten definitief niet over te gaan tot verwerving van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’. Daarnaast wenst het college om dezelfde redenen eveneens de huur van het pand te beëindigen.

Onder verwijzing naar artikel 3.3. van de huurovereenkomst tussen de gemeente Kerkrade en [eiseres sub 1] van 16 januari 2009, zegt de gemeente Kerkrade heden, middels deze brief, met inachtneming van de opzegtermijn van één jaar, de huur op van het kantoorpand ‘ [naam kantoorpand 1] ’ (…) per 1 december 2019. (…)”

2.35.

In de proces-verbaal akte van 29 oktober 2021 - zoals door notaris [naam notaris] opgemaakt - staat dat [eiser sub 3] heeft verklaard, geciteerd voor zover hier van belang (productie 58 zijdens [eisers] ):

“(…)

Ik was op twaalf september tweeduizend zeventien als lid van deze vereniging aanwezig bij een georganiseerde lezing voor leden. Bij deze lezing waren onder meer aanwezig de heren [naam 3] en [naam burgemeester] , toen burgemeester van de gemeente Kerkrade. De heer [naam burgemeester] stapte op mij af, feliciteerde mij, deelde mede dat het college van Burgemeester en wethouders had besloten om het kantoorgebouw [naam kantoorpand 2] waarin ik als vennoot een belang had en heb aan te kopen. Ik was erg verheugd dat na langdurige onderhandelingen het college met het ambtelijk voorstel tot aankoop waarbij ik en mijn medevennoot de heer [eiser sub 2] betrokken waren had ingestemd en heeft besloten tot aankoop. Ik heb hem duidelijk laten blijken dat ik hiermee blij was. De heer [naam 3] stond bij ons en heeft gehoord wat de heer [naam burgemeester] tegen mij heeft gezegd. (…)”

2.36.

In de proces-verbaal akte van 29 oktober 2021 - zoals door notaris [naam notaris] opgemaakt - staat dat de heer [naam 3] heeft verklaard, geciteerd voor zover hier van belang (productie 59 zijdens [eisers] ):

“(…)

De lezing op twaalf september tweeduizend zeventien heb ik bijgewoond in het bijzijn van de leden [eiser sub 3] en [naam burgemeester] (toentertijd burgemeester van de gemeente Kerkrade). Tijdens deze lezing en in mijn aanwezigheid, heeft de heer [naam burgemeester] de heer [eiser sub 3] duidelijk hoorbaar gefeliciteerd met de mededeling dat het College van B&W van de gemeente Kerkrade heeft besloten om het kantoorgebouw [naam kantoorpand 2] in [vestigingsplaats 2] te kopen. (…)”

2.37.

In de verklaring van de heer [naam burgemeester] , oud burgemeester van de Gemeente, staat geciteerd voor zover hier van belang (productie 22 zijdens de Gemeente):

“(…)

Het onderwerp [naam kantoorpand 1] is vaker ten sprake geweest in het college, ambtelijk en ook daarbuiten. Ik was steeds een voorstander om het pand te kopen (centrale ligging en aanzienlijke kosten besparing). Daar ik [eiser sub 3] regelmatig tref zal er zeker gesproken zijn over de voortgang c.q. stand van zaken. Ik zal nooit gezegd hebben dat het college besloten heeft tot aankoop zonder, dat daar een collegebesluit aan ten grondslag ligt!!

De mogelijke aankoop is vaker aan de orde geweest, echter om moverende redenen heeft het college besloten niet over te gaan tot aankoop van het gebouw en het huurcontract op te zeggen. (…)”

2.38.

In het proces-verbaal van voortzetting van comparitie van 23 maart 2022 staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“(…)

Mr. Heijningen:

Volgens art. 8 van Pro de Financiële Verordening van de gemeente hoefde de Raad slechts te worden geïnformeerd. Er is geen voorbehoud gemaakt wat betreft goedkeuring door de Raad. Het betreft een intern processtuk dat geen externe werking heeft. Ik verwijs ook naar art. 160 van Pro de Gemeentewet.

U, rechter, vraagt mij of [eiseres sub 1] bekend was met het voorstel van 30 augustus 2017. Dit was

via ambtenaren gecommuniceerd met [eiseres sub 1] . [eiseres sub 1] had het voorstel niet en kreeg dit pas naderhand. Uit productie 27 van [eiseres sub 1] blijkt dat de vervolgstap was het informeren van de Raad en dat er geen voorbehoud was gemaakt wat betreft goedkeuring door de Raad. Dit strookt met het Collegebesluit. Het informeren van de raad heeft geen externe werking. Het betreft een interne procedure. (…)

Eiswijziging petitum

U, rechter, merkt op dat na eiswijziging van 23 maart 2022 in het petitum (primair en subsidiair) is toegevoegd “althans op enige datum”, terwijl in het lichaam en de stellingen van [eiseres sub 1] wordt uitgegaan van een overeenkomst die op 12 september 2017 is gesloten en dat het niet aan de rechtbank is een andere datum dienaangaande te bepalen. Ik begrijp dat: 12 september 2017 is wat [eiseres sub 1] betreft de datum.

Rechter:

Ik stel vast dat productie 3 van de Gemeente van 17 mei 2017 niet hetzelfde document is als productie 22 van [eiseres sub 1] , nu op eerstgenoemd document aantekeningen van het collegebesluit en een bedrag van € 2,55 miljoen staan, die ik niet op het andere document zie staan. Mocht ik naar het document van 17 mei 2017 verwijzen, dan bedoel ik productie 3 van de Gemeente.

mr. Heijningen:

Er staat in productie 3 van 12 september 2017 met pen bijgeschreven “conform voorstel” en “wethouder [naam wethouder 4] niet akkoord” wat vreemd is. Het College knoeit kennelijk in de stukken. Het WOB-verzoek was gedaan en nu zien we dat de stukken niet gelijk zijn.

mr. Dexters:

Productie 3 is het definitieve stuk, dat de wederpartij heeft verkregen na het WOB-verzoek. (…)”

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen - na wijziging eis - dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

- voor recht verklaart dat tussen [eisers] en de Gemeente op 12 september 2017, althans op enige datum een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de Gemeente van [eisers] heeft gekocht het kantoorpand voor een koopprijs van

€ 2.600.000,00,

- de Gemeente veroordeelt tot nakoming van de op 12 september 2017, althans op enige datum tussen [eisers] en de Gemeente tot stand gekomen koopovereenkomst voor het kantoorpand [naam kantoorpand 1] gelegen aan de [adres] [vestigingsplaats 2] voor een koopprijs van € 2.600.000,00 en tot betaling van de (lopende) huurverplichtingen tot de datum van het notarieel transport:

de Gemeente veroordeelt om binnen 14 dagen na dit vonnis aan [eisers] te voldoen, tegelijk met het notarieel transport de koopprijs van € 2.600.000,00 en de huur tot de datum van het notarieel transport;
de Gemeente veroordeelt binnen 14 dagen na dit vonnis mee te werken aan het notarieel transport door [eisers] aan de Gemeente van het kantoorpand, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor elke dag dat de Gemeente in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen, waarbij de dwangsommen worden gemaximeerd op € 2.700.000,00;

Subsidiair:

- de Gemeente veroordeelt tot nakoming gelet op het jegens [eisers] gewekte vertrouwen, van haar verplichtingen door te onderhandelen over de koopovereenkomst tot aankoop door de Gemeente van het kantoorpand, waarbij vaststaat de koopprijs ter grootte van € 2.600.000,00 van het door [eisers] in eigendom te verwerven kantoorpand en een schadevergoeding gelijk aan de overeengekomen huurtermijnen zoals vermeld in de nadere huurovereenkomst (allonge: productie 14 bij conclusie van antwoord) voor zover de onderhandelingen de contractueel overeengekomen einddatum van huurovereenkomst overschrijden, zoals hiervoor omschreven, zulks op straffe van een dwangsom groot € 10.000,00 per dag, ingaande vanaf de dag van betekening van dit vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen groot € 2.700.000,00;

Meer subsidiair:

- de Gemeente veroordeelt tot betaling van de door [eisers] geleden schade als gevolg van de in het lichaam van de dagvaarding omschreven handelswijze door de Gemeente op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Primair, subsidiair en meer subsidiair: proceskosten:

- de Gemeente veroordeelt in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eisers] gevallen, de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en in de nakosten overeenkomstig het liquidatietarief van rechtbank en hoven, waaronder de kosten van betekening aan de Gemeente en ook de nakosten en kosten van betekening te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.1.

[eisers] stellen zich primair op het standpunt dat met het besluit van

12 september 2017 de Gemeente heeft ingestemd met de aankoop van het kantoorpand zonder het voorbehoud dat ook de gemeenteraad met de koop van het kantoorpand diende in te stemmen. [eisers] hebben een formeel aanbod gedaan op 26 juli 2017 en dit bod is geaccepteerd, middels het door de Gemeente genomen besluit op 12 september 2017.

In dit besluit van 12 september 2017 staat enkel dat de raad geïnformeerd dient te worden. In de e-mail van [naam ambtenaar] staat dat de Gemeente conform het voorstel heeft besloten. Daarmee is dan ook ingestemd met de door [eisers] aangeboden koopprijs. Ook in deze e-mail wordt niet de voorwaarde gesteld dat de raad met de verkoop diende in te stemmen. Dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen met het besluit van het college, volgt eveneens uit de verklaringen van [eiser sub 3] en [naam 3] .

3.2.2.

Subsidiair stellen [eisers] dat de Gemeente op grond van artikel 3:296 BW Pro gehouden is tot voortzetting van de onderhandelingen op grond van de redelijkheid en billijkheid die de precontractuele fase beheersen. Het niet voorzetten van de onderhandelingen over uitwerking/details van de overeenkomst is onaanvaardbaar. [eisers] mochten erop vertrouwen dat er een koopovereenkomst met de Gemeente tot stand zou komen. Met het abrupt afbreken van die onderhandelingen heeft de Gemeente dit vertrouwen geschonden. In het besluit van de Gemeente van 12 september 2017 is (in ieder geval) een voorovereenkomst danwel een intentieovereenkomst gelegen, waar over en weer de verplichting uit voortvloeit dat tussen de Gemeente en [eisers] een conceptkoopovereenkomst tot stand zal komen. Er is een conceptovereenkomst op

28 februari 2018 aan partijen verstuurd, waarbij de koopprijs bepaald is op € 2.600.000,-. Dat deze conceptkoopovereenkomst pas in februari 2018 is opgemaakt, heeft te maken met het onderzoek naar de in het kantoorpand aanwezige ‘Bubble-Deck’ vloeren. Ten aanzien van de vloeren is afgesproken dat [eisers] de Gemeente de garantie geven dat zij eventuele schade ontstaan door de vloeren voor haar rekening nemen. Dat er uiteindelijk geen besluitvorming door de Gemeente heeft plaatsgevonden, heeft enkel te maken met de verkiezingen. Er was immers reeds overeenstemming over de koopprijs van € 2.600.000,- en een vrijwaring voor eventuele gebreken aan de Bubble-Deckvloeren.

Meer subsidiair stellen [eisers] dat door het plots afbreken van de onderhandelingen de Gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Het handelen van de Gemeente is in strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 BW Pro die de precontractuele fase beheersen. De Gemeente dient de schade die [eisers] daardoor hebben geleden te vergoeden.

3.3.1.

De Gemeente voert verweer. Er is geen formeel bod gedaan door [eisers] De e-mail van 26 juli 2017 is door de Gemeente nooit ontvangen. Het voorgestelde bedrag van ruim € 2.950.000 is ook niet terug te vinden in het besluit van 12 september 2017. Daarbij is voorts van belang dat de Gemeente een andere uitleg geeft aan dit besluit. Met het besluit heeft het college ingestemd met kennisname van de prijsonderhandelingen en het in beeld brengen van de financiële consequenties in de voorjaarsnota 2018. Ook heeft zij ermee ingestemd dat de vervolgstap zal zijn dat de raad wordt geïnformeerd. Dat de raad een besluit dient te nemen en dat dit besproken is met [eisers] blijkt ook uit het

e-mailverkeer met [eisers] en de interne e-mail van 14 september 2017 van [naam ambtenaar] aan [naam 1] . Naast instemming van de raad, was er ook geen overeenstemming over de koopprijs en de leveringsdatum. [eisers] hebben sinds 24 januari 2018 de verkoopprijs en de leveringsdatum verschillende malen aangepast. Er is dan ook geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Het besluit van 12 september 2017 kan hooguit worden aangemerkt als het begin van de onderhandelingen.

3.3.2.

Ten aanzien van het subsidiair gevorderde voert de Gemeente aan dat het afbreken van de onderhandelingen niet onrechtmatig is. Er was ten tijde van het beëindigen van de onderhandelingen geen sprake van een gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen dan wel van andere omstandigheden op grond waarvan het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar zouden zijn. [eisers] wisten dat er een voorbehoud was inhoudende dat zowel het college als de raad diende in te stemmen met de koopovereenkomst, en zij hebben nooit enig bezwaar geuit tegen de besluitvormingsprocedure. Daarbij wisten [eisers] dat de Gemeente gebonden was aan een maximum prijs van € 2.550.000,- en dat deze prijs marktconform moest zijn. Er was geen overeenstemming over de prijs en ook niet over de leveringsdatum. Voor zover er al sprake was van een gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen, dan waren er sindsdien ook gewijzigde omstandigheden die rechtvaardigen dat het totstandkomingsvertrouwen is komen te vervallen. Mocht er al sprake zijn van een gerechtvaardigd vertrouwen, dan kan daar in ieder geval omstreeks oktober 2018 geen sprake meer van zijn geweest. Op het moment van het beëindigen van de onderhandelingen, waren de onderhandelingen namelijk met instemming van [eisers] gestaakt omwille van:

- het bekend worden met de BubbleDeck problematiek. Overeenstemming over deze problematiek is nooit bereikt.

- de heropening na 12 september 2017 van de onderhandelingen over de vraagprijs en overdrachtsdatum. Zo was de vraagprijs van [eisers] op 26 juli 2017 € 2.950.000,00, op 24 januari 2018 € 2.863.299,00, op 20 februari 2018 € 2.826,169,00 en op 11 maart 2018

€ 2.792.156,00.

- het gemeentelijk onderzoek naar interne (her)huisvestingsmogelijkheden.

Verder heeft de Gemeente tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat een dooronderhandelingsplicht geen zin heeft. De Gemeente heeft geen behoefte aan het pand en dooronderhandelen heeft gelet op de vele onduidelijkheden geen zin. Nu de onderhandelingen niet onrechtmatig zijn afgebroken, is er ook geen grondslag voor de vordering strekkende tot schadevergoeding.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Welke koopovereenkomst?

4.1.

[eisers] vorderen primair een verklaring voor recht dat er een koopovereenkomst op 12 september 2017
althans op enige datumtot stand is gekomen. Ook vorderen zij nakoming van die overeenkomst. Zoals tijdens de voortgezette comparitie door de rechtbank aan [eisers] voorgehouden, is het aan [eisers] te stellen (en zo nodig te bewijzen) op welk moment de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Nu [eisers] tijdens die comparitie hebben gesteld dat 12 september 2017 de datum is waarop de overeenkomst tot stand is gekomen (overweging 2.38.), wijst de rechtbank alleen al daarom de primaire vordering af voor zover deze vordering ziet op enig andere koopovereenkomst dan een (mogelijk) op 12 september 2017 tot stand gekomen koopovereenkomst.

Geen openbaring van een eventuele aanvaarding

4.2.

[eisers] stellen dat met het besluit van het college op 12 september 2017 een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Voor aanbod en aanvaarding heeft te gelden dat, willen zij effect resulteren, deze aan de ander zijn geopenbaard (artikel 3:33 BW Pro). Gesteld noch gebleken is dat [eisers] op 12 september 2017 kennis hebben genomen van het besluit van de Gemeente. Dit betekent, nog daargelaten of het besluit als een aanvaarding van het beweerdelijke bod van [eisers] (zoals zij stellen te hebben gedaan op 26 juli 2017, overweging 2.11.) dient te worden aangemerkt - zie hierover ook rechtsoverweging 4.3.1 - dat er geen overeenkomst op 12 september 2017 tot stand is gekomen. Alleen al daarom ligt het primair gevorderde voor afwijzing gereed.

Geen aanvaarding: onbepaalde inhoud

4.3.1.

Voorts overweegt de rechtbank het volgende. Zowel het voorstel dat aan het besluit van het college van de Gemeente zoals genomen op 12 september 2017 ten grondslag ligt, alsook het besluit zelf betreffen interne documenten. Tijdens de voortgezette mondelinge behandeling is gebleken dat [eisers] niet van voornoemd voorstel aan het college op de hoogte waren. [eisers] hebben het voorstel naderhand - in ieder geval ná de besluitvorming door het college - ontvangen (overweging 2.38.).

Daarbij is het voorts van belang dat het voorstel een intern, door de betreffende medewerkers van de Gemeente opgesteld, voorstel betreft en niet (zonder meer) hèt beweerdelijke door [eisers] gedane aanbod van 26 juli 2017 (overweging 2.11.).

Gesteld nog gebleken is dat [eisers] ervan uit zijn gegaan respectievelijk mochten uitgaan dat het aan het college voorgelegde voorstel gelijk was aan hun bod van

26 juli 2017. [eisers] hebben dan ook niet geweten waarmee het college instemde. Zo staat in het voorstel noch in besluit de leveringsdatum en ook niet de koopsom voor het kantoorpand. Daarmee is niet alleen niet voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste dat aan een rechtshandeling wordt gesteld, maar is ook van aanvaarding van het bod zoals [eisers] stellen te hebben gedaan op 26 juli 2017 middels het collegebesluit geen sprake.

De verklaringen van [eiser sub 3] (overweging 2.35.) en [naam 3] (overweging 2.36.) maken niet dat de rechtbank tot een ander oordeel komt. Nog daargelaten dat het in beide verklaringen niet over het kantoorpand [naam kantoorpand 1] gaat maar over een kantoorpand genaamd [naam kantoorpand 2] , dat de verklaring van [eiser sub 3] als een partij-verklaring dient te worden aangemerkt - en daarmee gezien het bepaalde in artikel 164 lid 2 Rv Pro geen bewijs in haar voordeel kan opleveren tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs -, dat [naam burgemeester] weerspreekt hetgeen hij volgens [eiser sub 3] en [naam 3] zou hebben gezegd (overweging 2.37.), staat in de verklaring van [eiser sub 3] dat de Gemeente overgaat tot
aankoop. Nog daargelaten of hiermee de koop van het kantoorpand wordt bedoeld, is ook de enkele bewoording ‘dat het kantoorpand wordt (aan)gekocht’ dusdanig vaag dat dit niet tot het oordeel leidt dat daarmee sprake is van aanvaarding en er dus een koopovereenkomst tot stand is gekomen, zeker bezien in het licht van alle nog te regelen hoofdpunten (essentialia) waaronder de koopprijs (mede in relatie tot de bestaande huurovereenkomst) en de leveringsdatum.

Geen aanvaarding: opschortende voorwaarde

4.3.2.

Zelfs als de rechtbank voorbij zou gaan aan al het hier voornoemde, dan nog komt zij niet tot het oordeel dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eisers] en de Gemeente. Voor [eisers] moet duidelijk zijn geweest dat aan de verkoop de opschortende voorwaarde van instemming door de raad is gesteld. In de e-mail van [naam ambtenaar] aan [eiser sub 2] van 13 september 2017 staat weliswaar dat de raad van de gemeente moet worden
geïnformeerd, maar in de e-mail van 15 september 2017 (nota bene van [eisers] zelf, overweging 2.16.) staat ook dat [eisers] bekend zijn met de
besluitvormingdoor de gemeenteraad. Daarbij schrijft [eiser sub 2] in zijn e-mail van 24 september 2017 aan [naam ambtenaar] dat de eerste twee stappen van de procedure zijn voltooid (overweging 2.18.). Voorts is gesteld noch gebleken dat nadien op enig moment door [eisers] tegen dat ‘besluitvormings-vereiste’ is geageerd.

Slotsom met betrekking tot het primair gevorderde

4.4.

Het besluit zoals genomen door het college van de Gemeente op

12 september 2017 heeft niet geleid tot een koopovereenkomst tussen de Gemeente en [eisers] Het primair gevorderde wordt dan ook afgewezen.

Is de Gemeente gehouden om met [eisers] door te onderhandelen?

4.5.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat het partijen vrijstaat te bepalen of zij met de ander een overeenkomst willen sluiten. Dat betekent echter niet dat onderhandelingen altijd vrijblijvend zijn en altijd zonder meer mogen worden afgebroken. Partijen dienen zich in de onderhandelingsfase tegenover de ander te gedragen volgens de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW Pro). Dit betekent ook dat hun gedrag mede bepaald dient te worden door elkaars, en daarmee ook op dat van de wederpartij, gerechtvaardigde belangen. Dit betekent onder meer dat niet zomaar verwachtingen mogen worden gewekt die niet worden waargemaakt. Een verplichting tot dooronderhandelen bestaat als het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar is. Of dat zo is, hangt af van de vraag of een partij erop mocht vertrouwen dat de wederpartij zich verder zou inspannen om een overeenkomst tot stand te brengen, en van de overige andere omstandigheden van het geval (ECLI:NL:HR:2005:AT7337).

4.6.1.

De rechtbank begrijpt de stellingen van [eisers] zo dat er sinds 12 september 2017 sprake was van een gerechtvaardigd vertrouwen op het tot stand komen van een koopovereenkomst, dat dit vertrouwen ook na de brief van 20 november 2018 nog bestond, en dat de Gemeente daarom de onderhandelingen niet heeft mogen staken.

4.6.2.

De rechtbank is van oordeel dat in ieder geval op 12 september 2017 op grond van het door het college genomen besluit [eisers] er niet op mochten vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. Zo was er geen overeenstemming over de koopprijs en de leveringsdatum (rechtsoverweging 4.3.1.), en wisten [eisers] dat ook de raad nog diende in te stemmen (rechtsoverweging 4.3.2.). De vraag die dan voorligt, is of op enig ander moment dat vertrouwen wèl is ontstaan en is blijven voortbestaan.

4.6.3.

[eisers] stellen dat partijen een koopprijs zijn overeengekomen van

€ 2.600.000,-. Nu dit door de Gemeente gemotiveerd betwist is, had het op de weg van [eisers] gelegen nader te onderbouwen dat die koopprijs van € 2.600.000,- is overeengekomen. Dit hebben zij niet gedaan. Sterker nog: de overgelegde e-mails laten juist het tegenovergestelde zien. Niet alleen is in de conceptkoopovereenkomst geen koopsom opgenomen, maar wordt in de e-mails van [eisers] van 23 februari 2018 (overweging 2.25.) en 11 maart 2018 (overweging 2.28.) een koopprijs van € 2.826.000,- respectievelijk € 2.792.000,- genoemd, die voorts voor [naam ambtenaar] aanleiding zijn om aan [eisers] te laten weten dat dit ver boven de prijs van € 2.600.000,- ligt en dat het college hierover een besluit dient te nemen (overwegingen 2.26. en 2.27.) Gesteld noch gebleken is dat sindsdien, in de periode maart 2018 tot november 2018 wel overeenstemming over de koopprijs is bereikt.

4.6.4.

De zorgen die de Gemeente met betrekking tot de vloeren van het [naam kantoorpand 1] heeft, heeft zij reeds in de brief van19 oktober 2017 met [eisers] gedeeld (overweging 2.20.). De vloeren waren voor het college de reden waarom zij het besluit tot verwerving heeft uitgesteld (overweging 2.31.). De Gemeente heeft [eisers] hiervan bij brief van

24 april 2018 op de hoogte gesteld (overweging 2.32.). In deze brief staat (onder meer) dat tot verwerving niet wordt overgegaan in afwachting van landelijke onderzoeksresultaten en het antwoord op de vraag in hoeverre deze resultaten betekenis hebben voor het kantoorpand. [eisers] hebben in hun brief van 22 mei 2018 aangegeven hier begrip voor te hebben en akkoord zijn met het uitstel (overweging 2.33.).

Anders dan [eisers] betogen, volgt uit bovenstaande niet dat ten aanzien van de vloeren tussen partijen overeenstemming is bereikt in de vorm van een vrijwaring. Voor het overige hebben [eisers] geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan komt vast te staan dat partijen na 22 mei 2018 wel een vrijwaring zijn overeengekomen.

Slotsom betrekking tot het subsidiair gevorderde

4.7.

Dat partijen overeenstemming hebben over de koopprijs en over de vrijwaring is niet komen vast te staan. Daarmee ontbreken de feiten waarop de vordering tot dooronderhandelen is gebaseerd. De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat [eisers] er niet op mochten vertrouwen dat er een overeenkomst tussen haar en de Gemeente met betrekking tot het kantoorpand tot stand zou komen. Nog daargelaten dat nergens uit blijkt dat de vereiste toestemming van de raad (zie rechtsoverweging 4.3.2.) - na 12 september 2017 niet meer aan de orde was. Sterker nog: [eisers] erkennen in hun brief van 22 mei 2018 dat er verdere goedkeuring door de Gemeenteraad nodig is (overweging 2.33.).

4.8.

De gevorderde veroordeling tot dooronderhandelen wordt, onder verwijzing naar het hiervoor overwogene afgewezen.

Schadevergoeding?

4.9.

Nu de rechtbank, gezien hetgeen zij hiervoor heeft overwogen niet tot het oordeel komt dat het afbreken van de onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is er geen grondslag voor de door [eisers] gevorderde schadevergoeding. Deze vordering ligt eveneens voor afwijzing gereed.

Eindoordeel

4.10.

De rechtbank wijst de vorderingen af.

Proceskosten

4.11.

De Gemeente vordert de volledige kosten van het geding. Voor zover de Gemeente daarmee een veroordeling in de werkelijke proceskosten beoogt, worden deze afgewezen. Op grond van vaste rechtspraak is een uitzondering op het regime van de artikelen 237 tot en met 240 Rv alleen mogelijk onder buitengewone omstandigheden, zoals wanneer sprake is van misbruik van procesrecht of het onrechtmatig instellen van een procedure. Daarom moet voor een volledige proceskostenvergoeding worden voldaan aan de maatstaf voor misbruik van procesbevoegdheid. Daar is sprake van als het instellen van een vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. Daarvan kan sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende of behoorde te kennen, of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Daarbij past terughoudendheid gelet op het recht tot toegang tot de rechter, dat mede is gewaarborgd door artikel 6 EVRM Pro.

4.12.

De Gemeente laat na met feiten en omstandigheden te onderbouwen waarom in deze procedure een werkelijke proceskostenveroordeling volgens haar aan de orde is. De rechtbank zal de proceskosten derhalve op de gebruikelijke wijze begroten.

4.13.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden tot op heden begroot op:

- griffierecht € 4.030,00

- salaris advocaat
€ 11.997,00(3 punten x € 3.999,00, tarief VIII)

Totaal € 16.027,00

4.14.

De nakosten worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is bepaald. De gevorderde wettelijke handelsrente over de proces- en nakosten is niet toewijsbaar omdat proceskosten geen betrekking hebben op een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a lid 1 BW. De wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro zal worden toegewezen op de wijze zoals hierna is vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 16.027,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,

5.3.

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart hetgeen in de beslissingen 5.2. en 5.3. is vermeld uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken op

9 november 2022.

Type: KH

Geen koopovereenkomst en geen verplichting tot dooronderhandelen over kantoorpand

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

5.De beslissing