Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10288209 \ CV EXPL 23-228
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 9 februari 2023
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROJERU B.V.,
gevestigd te Roermond,
eisende partij,
gemachtigde mr. L.M.I. Kerstges,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PJM SERVICES B.V.,
gevestigd te Hoensbroek,
gedaagde partij,
gemachtigden mr. A.L. Stegeman en mr. T.N. Vis.
Partijen zullen hierna Rojeru en PJM Services worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 januari 2023 met producties 1 t/m 16
- de akte overlegging producties 1 t/m 11 van PJM Services voorzien van een usb-stick (productie 6)
- de akte vermeerdering van eis met productie 17
- de brief van Rojeru van 2 februari 2023 met producties 18 t/m 22
- de mondelinge behandeling op 2 februari 2023 en de pleitnota’s van beide partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen de besloten vennootschap [naam bv] als verhuurster en PJM Services als huurster is op 16 augustus 2019 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte die deel uitmaakt van de onroerende zaak staande en gelegen te Hoensbroek aan de Hoofdstraat 48 (verder: het gehuurde). Partijen zijn daarbij - onder meer - overeengekomen dat de huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar zou ingaan op
1 september 2019 tegen een huurprijs van thans € 2.233,22 per maand bij vooruitbetaling, voor of uiterlijk op de eerste dag van elke maand en zonder enige korting of verrekening, te voldoen. Verder zijn partijen overeengekomen dat PJM Services het gehuurde uitsluitend gebruikt voor de uitoefening van horeca, zijnde een restaurantbedrijf en het daartoe ingericht te houden en voorts daadwerkelijk en behoorlijk en zelf te gebruiken en voor het publiek geopend te houden gedurende de ter plaatse gebruikelijke openingstijden voor dergelijke bedrijfsruimten (art. 3.1. van de huurovereenkomst).
2.2.
Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de door [naam bv] gebruikte Algemene Bepalingen Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro (verder: de Algemene Bepalingen) van toepassing.
2.3.
De kelder van het gehuurde maakt geen deel uit van de huurovereenkomst.
2.4.
PJM Services heeft in het gehuurde sinds de aanvang van de huurovereenkomst tot en met oktober 2022 een restaurant genaamd Brass 48 geëxploiteerd.
2.5.
Op 27 december 2020 is tussen [naam bv] , Rojeru en PJM Services een overeenkomst gesloten waarbij [naam bv] zowel het gehuurde als de tussen [naam bv] en PJM Services gesloten huurovereenkomst heeft overgedragen aan Rojeru die vanaf voormelde datum verhuurster van het gehuurde is geworden.
2.6.
Op 11 november 2021 is tussen Rojeru en PJM Services een allonge (een uitbreiding en wijziging van de huurovereenkomst van 16 augustus 2019) gesloten voor een garagebox.
2.7.
In 2020, 2021 en 2022 is tussen PJM Services en Rojeru veelvuldig gecorrespondeerd over vochtproblemen die PJM Services in het gehuurde ondervond.
2.8.
Bij aangetekend schrijven van 26 oktober 2022 heeft de gemachtigde van PJM Services Rojeru gesommeerd en in gebreke gesteld om binnen 14 dagen een plan van aanpak te presenteren en om een aanvang te maken met het (laten) verhelpen van de door PJM Services geconstateerde gebreken.
2.9.
Rojeru heeft aan Carebrick B.V. een opdracht verstrekt om het vocht in het gehuurde te inspecteren. Carebrick B.V. heeft het gehuurde bezocht en op 7 november 2022 haar bevindingen aan Rojeru gerapporteerd. Op dezelfde dag hebben Rojeru en Carebrick B.V. een aannemingsovereenkomst gesloten op grond waarvan Carebrick B.V. de muren van de begane grond van het gehuurde met een vochtwerende substantie zou gaan injecteren.
2.10.
PJM Services heeft op 14 november 2022 Total Leak Solutions de vochtoverlast in het gehuurde laten onderzoeken. Total Leak Solutions heeft daarvan op 21 november 2022 een rapport uitgebracht.
2.11.
Bij brief van 23 november 2022 heeft de gemachtigde van PJM Services aan Rojeru bericht dat PJM Services de huurovereenkomst per 15 december 2022 ontbindt. Bij brief van 15 december 2022 aan PJM Services heeft de gemachtigde van Rojeru bericht dat de ontbinding niet rechtsgeldig is.
2.12.
Sedert november 2022 heeft PJM Services de huurpenningen niet meer betaald en op of omstreeks 22 december 2022 heeft PJM Services het gehuurde ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
Rojeru vordert, na vermeerderding van eis, bij wijze van onmiddellijke voorziening, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling door de voorzieningenrechter van PJM Services:
om PJM Services te gebieden om het gehuurde in zijn geheel weer in gebruik te nemen en te houden, zulks conform de voorwaarden uit de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen, en wel tot de datum waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd dan wel tot de datum waarop partijen in gezamenlijk overleg overeenkomen dat PJM Services is ontslagen van haar exploitatieverplichting, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat PJM Services hiermee binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis in gebreke blijft met een maximum van € 150.000,-;
tot betaling door van de achterstallige huurpenningen van € 9.114,38 voor het gebruik van het gehuurde in de maanden januari, november en december 2022 en januari en februari 2023, te vermeerderen met de contractueel overeengekomen boete ad 1% van het verschuldigde bedrag per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag, met een minimum van € 300,- per maand, een en ander conform het bepaalde in art. 25.3 van de Algemene Bepalingen;
tot betaling van de contractueel verschuldigde boete van € 250,- per kalenderdag sinds de dag de PJM Services in verzuim verkeerde, zijnde 22 december 2022, dan wel een andere door de voorzieningenrechter te bepalen datum zoals genoemd in art. 31 van Pro de Algemene Bepalingen. Het voorgaande te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag dat PJM Services in verzuim verkeerde, zijnde 22 december 2022, dan wel een andere door de voorzieningenrechter te bepalen datum;
tot vergoeding van alle door Rojeru redelijk gemaakte kosten (waaronder alle kosten van juridische bijstand) teneinde PJM Services te dwingen tot nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen, zulks conform art. 30.1 van de Algemene Bepalingen;
tot betaling van de kosten van het geding, te voldoen binnen 14 dagen na dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis;
tot betaling van de nakosten van € 131,- dan wel indien betekening van dit vonnis plaatsvindt van € 199,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
3.2.
Rojeru legt aan haar vorderingen nakoming door PJM Services van de huurovereenkomst en de overeengekomen Algemene Bepalingen ten grondslag. Rojeru stelt daartoe - verkort weergegeven - dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig door PJM Services is ontbonden en nog voortduurt en dat PJM Services, ondanks sommatie daartoe, in strijd met de huurovereenkomst handelt. PJM Services exploiteert het gehuurde immers sinds 22 december 2022 niet meer en heeft een huurachterstand laten ontstaan, tot en met februari 2023 berekend op € 9.114,38 (bestaande uit een klein deel van januari 2022 en het geheel van de maanden november en december 2022 en januari en februari 2023). Nu PJM Services haar op 22 december 2022 te kennen heeft gegeven niet meer van plan te zijn om het gehuurde te exploiteren en om de huurpenningen te betalen, staat het verzuim van PJM Services vast, aldus Rojeru.
3.3.
PJM Services voert verweer dat hierna zal worden besproken.
4.De beoordeling
de gebreken
4.1.
Het debat tussen partijen spitst zich hoofdzakelijk toe op de gebreken (met name vochtproblemen) aan het gehuurde en de ten gevolge daarvan gestaakte exploitatie door PJM Services.
4.2.
Rojeru stelt dat zij steeds adequaat heeft gehandeld op de meldingen van vocht- en stankoverlast door PJM Services. Een deel van de vochtproblemen is aan PJM Services zelf te wijten want PJM Services heeft op de begane grond op de onderliggende houten vloer een PVC-vloer aangebracht. Hierdoor werd de houten vloer “opgesloten” en kon daardoor niet meer werken en “ademen” en dat leidde tot het opbollen van de PVC-vloer. Zij verwijst daartoe naar een rapport van 20 mei 2020 van Atro Installatie Techniek BV (verder: Atro). Verder heeft zij na ontvangst van de e-mail van 7 februari 2022 van PJM Services de lekkage tussen de spoelkeuken en de gewone keuken op korte termijn verholpen en op de in september 2022 ontvangen melding van PJM Services over wateroverlast door hevige regenval heeft zij een expert ingeschakeld. Die expert constateerde dat de wateroverlast naar alle waarschijnlijkheid verband hield met de vetput die geruime tijd niet door PJM Services was schoongemaakt. Nadat de vetput was geleegd heeft zij een rioolbedrijf ingeschakeld om de vochtoverlast aan te pakken. Uit coulance, omdat de kelder buiten het gehuurde is gehouden, heeft zij ook in de kelder enkele werkzaamheden laten verrichten en met PJM Services afgesproken om een dompelpomp te installeren om de eventuele vochtoverlast te verminderen dan wel tegen te gaan en een dakdekker ingeschakeld om toekomstige vochtoverlast te voorkomen.
4.2.1.
Na de ingebrekestelling van 26 oktober 2022 heeft zij op 7 november 2022 aan Carebrick opdracht verstrekt om de riolering opnieuw te controleren en de overige door PJM Services geconstateerde problemen aan te pakken. Carebrick zou daartoe de muren injecteren met een vochtwerende substantie en contact opnemen met PJM Services om een afspraak voor het uitvoeren van die werkzaamheden te maken. Door toedoen van PJM Services is het maken van die afspraak niet gelukt. De gebreken zijn eenvoudig te verhelpen en het herstel zal slechts een geringe periode in beslag zal nemen waarna PJM Services het gehuurde weer als restaurant kan exploiteren, aldus Rojeru
4.3.
PJM Services voert ter mondelinge behandeling aan dat van meet af aan ernstige gebreken aan het gehuurde kleven waardoor het gehuurde toen al ongeschikt was voor het gebruik als keuken en restaurant. Toen zij de huurovereenkomst sloten, was het zomer, alles stond open, het was droog en er was geen stankoverlast. Daarna begonnen de gebreken bestaande uit wateroverlast in de kelder, in de achterkant van het restaurant en in de keuken, vochtoverlast en schade in het hele pand met name in de vloer en in de zijwanden, schimmeloverlast en schade in de vloeren en op de wanden en uit hevige en ondraaglijke stankoverlast (rioollucht) door het hele pand. Zij heeft de gebreken keer op keer aan Rojeru gemeld en daarover tevergeefs bij Rojeru geklaagd. Rojeru heeft naar aanleiding van het onderzoek door Atro geen actie ondernomen en op de melding op 3 december 2020 over vochtoverlast en een geurprobleem niets gedaan. Naar aanleiding van de meldingen over vocht- en wateroverlast op 4 en 7 juni 2021 heeft Rojeru een pompservice laten komen om de kelder leeg te pompen maar wederom geen verdere actie ondernomen om het probleem in de toekomst te verhelpen. Ook op de melding van wateroverlast op 14 juli 2021, waarbij achteraf bleek dat het water uit de muren en de vloer kwam, heeft Rojeru geen adequate actie ondernomen. In september 2022 stonden de keuken en de kelder onder water en uit het whatsappverkeer volgt dat er een voortdurende klachtenstroom is geweest over een ondergelopen keuken, een kelder die niet te betreden is en die stinkt en schimmelt, leidingen die extreem poreus aanvoelen, wateroverlast als gevolg van een overlopende regenpijp, overlopende putten die onder andere tot stankoverlast leiden. Op 30 september 2022 heeft Carebrick in opdracht van Rojeru een inspectie in het gehuurde gehouden maar ook daar heeft Rojeru verder niets mee gedaan. Het voorgaande heeft geleid tot een ingebrekestelling op 26 oktober 2022 en pas op de veertiende dag na die brief heeft Rojeru contact met haar opgenomen maar ook toen waren de problemen niet verholpen en heeft Rojeru geen gedetailleerd herstelplan gestuurd noch een adequate planning aan haar voorgelegd.
4.3.1.
Wat de exploitatie betreft, stelt PJM Services dat het eigen vermogen, het actief en de omzet vanaf 2019 - mede door corona - gestaag zijn gedaald en verder bergafwaarts zijn gegaan. In 2022 bleef door de ernstige vocht- en stankoverlast een groot deel van de klanten weg en heeft zij elke maand met verlies gedraaid. Omdat de gebreken niet zijn verholpen konden er ook geen klanten meer worden ontvangen. Ter onderbouwing van haar stellingen verwijst PJM Services naar de overgelegde getuigenverklaringen. Na drie jaar ellende en klagen zonder zicht op een oplossing was voor haar de maat vol. De stelling van Rojeru, dat PJM Services bij het aangaan van de overeenkomst bekend was met de aanwezigheid van stank en vocht betwist zij. Eerst recent vernam zij van de vorige huurder dat in 2016 en 2017 ook is geklaagd over problemen met de riolering, hevige stank,- vocht- en schimmeloverlast en in dat kader heeft Rojeru haar mededelingsplicht jegens haar geschonden, aldus PJM Services.
4.4.
Uit zowel de stellingen van Rojeru als de verweren van PJM Services volgt dat sprake is van gebreken die het gevolg zijn van vochtoverlast in het gehuurde en de daaronder gelegen kelder en dat Rojeru in elk geval tot 22 december 2022 de gebreken niet, althans niet adequaat, heeft hersteld. Vocht is een ernstig gebrek waarvan het herstel voor rekening en risico komt van de verhuurder, in dit geval Rojeru. Dat de kelder geen deel uitmaakt van het gehuurde maakt daarbij geen verschil, nu de vochtoverlast uit de kelder zijn weerslag heeft op het gehuurde.
4.4.1.
De stellingen van PJM Services, dat zij in november 2022 Total Leak Solutions heeft ingeschakeld en dat uit bevindingen van dat bedrijf volgt dat de afwatering en de rioolaansluiting van het gehuurde niet voldoen en voor overstromingen, binnendringend rioolwater, schimmelvorming, stankoverlast en een ongezond werkklimaat zorgen, dat het hele rioolsysteem moet worden aangepakt en dat het totale herstel, inclusief het geforceerd drogen met behulp van bouwdrogers, in elk geval zes maanden zou gaan duren, heeft Rojeru onvoldoende weersproken. Het enkele verweer van Rojeru, dat PJM Services haar nimmer op het rapport van Total Leak Solutions heeft laten reageren en haar daardoor geen mogelijkheid heeft geboden om de geconstateerde gebreken deugdelijk te herstellen, is onnavolgbaar. Gesteld noch gebleken is immers dat Rojeru, in de wetenschap dat het gehuurde sinds 22 december 2022 ontruimd is, iets met de uitkomsten van het rapport heeft gedaan. Ze heeft noch een aanvang met het herstel gemaakt, noch heeft zij voor het uitbrengen van haar dagvaarding in deze procedure zelf of door middel van een eigen deskundige op het rapport van Total Leak Solutions, dat zij bij brief van 23 november 2022 van de gemachtigde van PJM Services heeft ontvangen, gereageerd. Ook de stellingen van PJM Services dat de door Rojeru aangedragen oplossing om de muren tegen optrekkend vocht uit de kelder te injecteren geen oplossing maar een lapmiddel is en dat dat duidelijk werd toen Carebrick het gehuurde kwam inspecteren, een hoog vochtgehalte constateerde en medewerker [naam 1] bij Carebrick aan mevr. [naam 2] van PJM Services vertelde dat alles gestript diende te worden en dat het injecteren van de muren geen oplossing zou gaan bieden, heeft Rojeru onvoldoende weersproken.
4.4.2.
Rojeru heeft evenmin verweer gevoerd tegen de stellingen van [naam 3] van PJM Services ter mondelinge behandeling, dat het gehuurde uit twee gedeelten bestaat: het oude gedeelte dat uit 1927 dateert en een nadien aangebrachte aanbouw, dat de problemen zijn ontstaan door de riolering van het gehuurde, dat op die riolering de afwatering van de aanbouw is aangesloten, dat de riolering de afvoer van het water van het gehuurde samen met dat van de aanbouw niet aankan, dat het vocht niet door de PVC-vloer komt maar omdat het water in de kelder niet weg kan en dat de dompelpomp in de kelder – die er overigens al zat toen de huurovereenkomst werd gesloten – geen oplossing biedt.
4.5.
Uit het voorgaande kan voorshands niet anders geconcludeerd worden dan dat het gehuurde vanwege de ernstige gebreken niet geschikt is om als restaurant te worden geëxploiteerd en dat Rojeru PJM Services niet het huurgenot verschaft dat PJM Services als huurder uit hoofde van de huurovereenkomst en de wet toekomt. Met die stand van zaken is het niet reëel om PJM Services aan haar exploitatieplicht te houden. Begrijpelijk is immers dat niemand wil eten of drinken in een etablissement dat vochtig is, waarin vocht en schimmel zichtbaar zijn en dat naar rioolwater geurt. In dat kader komt de kantonrechter niet meer toe aan het debat tussen partijen over het spoedeisend belang van Rojeru bij haar vorderingen, de ontbinding van de huurovereenkomst, de omzetdaling bij PJM Services en het schuldeisersverzuim, aangezien dat het voorgaande niet anders maakt.
4.6.
Tegen de achtergrond van het vorenoverwogene bezien zal het door Rojeru onder 1 en het daaraan gelieerde onder 2 t/m 4 gevorderde worden afgewezen. Nu Rojeru als de in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden, zal het onder 5 en 6 gevorderde eveneens worden afgewezen.
4.7.
Rojeru zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld
tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van PJM Services tot op heden begroot op en bestaande uit salaris gemachtigde van € 793,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de gevorderde voorzieningen af,
5.2.
veroordeelt Rojeru in de proceskosten, aan de zijde van PJM Services tot op heden begroot op € 793,00,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.
type: YT