ECLI:NL:RBLIM:2023:1770 - Rechtbank Limburg - Beroep ongegrond tegen WOZ-waarde woning belastingjaar 2022

Uitspraak

RECHTBANK limburg

Zittingsplaats Roermond

Bestuursrecht

zaaknummer: ROE 22 / 2140

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 maart 2023 in de zaak tussen

[eiseres] , wonend te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 4 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 165.000,- voor het belastingjaar 2022.

Bij besluit van 2 augustus 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2023. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam taxateur] , taxateur.

Overwegingen

1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De betreffende onroerende zaak is volgens verweerder een omstreeks 1931 gebouwde twee-onder-een-kapwoning van 95 m². Tot de onroerende zaak behoren een inpandige garage, een kelder en een dakopbouw. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 1.131 m² (gebouwgebonden) en 4.140 m² (niet-vrijgestelde agrarische grond).

2. Op zitting is komen vast te staan dat laatstgenoemd perceel in gebruik is bij de gebruiker van het object [adres 1] en dit perceel en de woning daarom ingevolge artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet woz als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt.

3. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Volgens eiseres heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak tussen bedrijvigheid in het buitengebied en nabij een spoorlijn. Eiseres vindt daarom dat de waarde niet meer kan bedragen dan € 142.000,-.

4. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 17 oktober 2022 door [naam woz-taxateur] , woz-taxateur. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] te [plaats] en [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. De taxateur heeft daarin op grond van een inpandige opname de staat van de onroerende zaak (op alle punten) als ‘matig / slecht’ (factor 2; correctie van 35% ten opzichte van een gemiddelde staat) ingeschat. De ligging (naast een autokerkhof en een voormalige coffeeshop) is als ‘matig’ (factor 2; correctie van 20% van de waarde =
€ 50.748,-) gekwalificeerd. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 202.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de bepaalde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021 van € 165.000,- niet te hoog is.

5. Eiseres heeft voor het eerst op zitting de waardering van de grond bestreden. Zij heeft het standpunt ingenomen dat verweerder zonder deugdelijke motivering en onderbouwing de grondstaffel in beroep heeft gewijzigd. Verweerder had de hoogte van de in de matrix gebruikte correctiebedragen moeten onderbouwen en de (volgens eiseres) gebruikte IWOZ-verkoopbrochures over moeten leggen. Eiseres vindt de (gewijzigde) vergelijkingsobjecten vanwege hun ligging (zonder substantiële overlast en deels in een andere kern) en bouwjaar niet geschikt om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Indien die objecten al geschikt zouden worden bevonden, wordt onvoldoende rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de ligging van de onroerende zaak. Op zitting heeft eiseres tot slot het standpunt ingenomen dat op grond van het vervangen van (alle) vergelijkingsobjecten in de beroepsfase en het daarmee wegvallen van de onderbouwing van het primaire besluit moet worden geconcludeerd dat sprake is van een motiveringsgebrek. Eiseres vindt dat zij hierdoor in haar procespositie is geschaad en genoodzaakt was om de onjuiste onderbouwing in beroep aan te vechten. Op grond hiervan meent zij recht te hebben op een proceskostenvergoeding voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen op een zitting.

6. De rechtbank stelt voorop dat de zitting er in principe voor dient om te bespreken wat eerder is aangevoerd, en niet om dan pas geheel nieuwe punten naar voren te brengen die ook eerder ingebracht hadden kunnen worden. De beoordeling of nieuwe stellingen in de beoordeling kunnen worden betrokken, wordt beheerst door de eisen van een goede procesorde, die erop is gericht dat partijen en ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van eiseres al bij brief van 9 november 2022 in het bezit is gesteld van het taxatierapport. De gemachtigde van eiseres heeft daarmee ruimschoots de tijd gehad om tijdig voorafgaande aan de zitting in reactie op het verweerschrift zijn beroepsgronden aan te vullen, zodat verweerder en de rechtbank zich daarop hadden kunnen voorbereiden. Op zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat de zaken relatief kort voor zitting door zijn kantoor aan hem worden toebedeeld en het daarom voor hem niet mogelijk was om in een eerder stadium de beroepsgronden aan te vullen. De rechtbank ziet in de keuze voor die werkwijze (van het kantoor) geen reden om de eisen van een goede procesorde anders te beoordelen.

7. De rechtbank is van oordeel dat van verweerder niet kan worden verwacht dat hij op zitting, in reactie op hetgeen daar eerst is aangevoerd, een onderbouwing overlegt van de door hem in de matrix gehanteerde grondstaffel en correctiebedragen en de (volgens eiseres door hem gebruikte) IWOZ-rapportages. Verweerder is daar op zitting ook niet toe in staat gebleken. De rechtbank concludeert op grond hiervan dat verweerder door het late aanvoeren van die gronden in zijn procespositie is benadeeld en zal die gronden daarom vanwege strijd met de eisen van een goede procesorde buiten beschouwing laten.

8. Ten aanzien van de gestelde verplichting om IWOZ-rapportages als tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht over te leggen, verwijst de rechtbank ten overvloede naar de door de Hoge Raad op 21 oktober 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1526) bevestigde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:310). In die zaak was er evenmin sprake van concrete twijfel aan de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten. Het gerechtshof oordeelde op dit punt als volgt:

“
iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, hetwelk belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft slechts in het algemeen gesteld dat is gebleken dat de Heffingsambtenaar fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrixen die in beroep worden overgelegd. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.”

9. Over de in beroep ten opzichte van het op zitting overgelegde taxatieverslag gewijzigde grondstaffel, heeft verweerder toegelicht dat de in het taxatierapport gehanteerde grondstaffel tot stand is gekomen door een op maat gemaakte analyse van gerealiseerde verkopen in de omgeving en dat de in het taxatieverslag gehanteerde grondstaffel voortvloeit uit een geautomatiseerde analyse van verkopen in de regio. De rechtbank is, anders dan zij voorheen in de door eiseres genoemde uitspraken heeft geoordeeld (gelet op jurisprudentie van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, zoals ter zitting besproken), van oordeel dat verweerder hiermee de verschillen tussen de waarderingen heeft verklaard. Daarbij wijst de rechtbank er op dat, gelet op de marge tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde, de (gestelde) afwijking in grondwaarde in deze zaak niet zodanig is dat dit kan leiden tot een lagere dan de beschikte waarde.

10. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak van eiseres op de onderhavige waardepeildatum onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum verkocht. Verder zijn zowel de vergelijkingsobjecten als de onroerende zaak van eiseres twee-onder-een-kapwoningen van een (goed) overeenkomende grootte. Met de verschillen in grootte, staat en bouwjaar is rekening gehouden. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat het verschil in bouwjaar, waarvan bij twee vergelijkingsobjecten sprake is, die objecten als vergelijking diskwalificeert en acht verder aannemelijk dat dit verschil voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht.

11. Niet in geschil is dat de onroerende zaak overlast ondervindt van een naastgelegen autokerkhof (met veel bedrijvigheid) en een aan de overzijde gelegen (inmiddels gesloten) coffeeshop. Achter het perceel niet-vrijgestelde agrarische grond is daarnaast, gescheiden door bebossing en een landweg, de spoorlijn van Venlo naar Kaldenkirchen gelegen.

12. Uit de stukken blijkt dat de onroerende zaak, met name vanwege de voormelde ligging, een uniek object is. Duidelijk is dat qua ligging goed overeenkomende verkochte objecten daarom lastig te vinden zijn. Dat op zichzelf genomen behoeft echter geen beletsel te zijn om een dergelijk object in de waardering te betrekken met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen in dit geval ook vergelijkbare objecten met een afwijkende (lees: betere) ligging dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Er dient bij de vergelijking van dergelijke objecten met de onroerende zaak echter wel voldoende rekening te worden gehouden met de verschillen in ligging tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt voorop dat, hoewel de vergelijkingsobjecten niet in dezelfde wijk zijn gelegen, ze niet op een zodanige afstand zijn gelegen dat alleen op grond daarvan de vergelijkbaarheid in twijfel kan worden getrokken. De rechtbank stelt vervolgens vast dat verweerder voor de genoemde liggingsaspecten, gebaseerd op een opname van verweerders taxateur ter plaatse, een ruime correctie op de waarde van 20% (€ 50.748,-) heeft toegepast. De rechtbank acht, afgezet tegen de waarde van de onroerende zaak vóór correctie, aannemelijk dat verweerder hiermee het effect van de ligging op de waarde van de onroerende zaak voldoende tot uitdrukking heeft gebracht. Daar komt bij dat er nog een marge zit tussen de waarde die door verweerder wordt onderbouwd en de waarde zoals vermeld op de beschikking, zodat ook een eventuele verdere aanpassing vanwege de ligging niet tot een lagere waarde leidt.

13. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder een waarde van € 165.000,- voor de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt.

14. Het in de bezwaarfase overgelegde woningwaarderapport van eiseres geeft de rechtbank geen aanleiding om daar anders over te oordelen. In dit rapport wordt namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe op grond van de genoemde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten tot de getaxeerde waarde van € 151.000,- wordt gekomen.

15. Over het beroep van eiseres op het motiveringsbeginsel overweegt de rechtbank dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Van die mogelijkheid heeft verweerder gebruik gemaakt en dat betekent niet dat de onderbouwing in eerste instantie onzorgvuldig was of ondeugdelijk gemotiveerd. Verweerder heeft in het bestreden besluit gemotiveerd uiteengezet dat hij in weerwil van datgene wat in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van mening is dat het primaire besluit terecht is opgelegd. De rechtbank ziet in deze beroepsgrond dan ook geen aanleiding een proceskostenvergoeding toe te kennen.

16. Het beroep is ongegrond en voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.B.A. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: 9 maart 2023

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.