ECLI:NL:RBLIM:2023:2086

• Datum uitspraak: 23 maart 2023
• Publicatiedatum: 23 maart 2023
• Zaaknummer: 10324474 CV EXPL 23-501
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over huur woonruimte en herstel van energievoorzieningen

In deze zaak, die op 23 maart 2023 door de Rechtbank Limburg is behandeld, betreft het een kort geding waarin de eisende partij, vertegenwoordigd door mr. D.M. Gijzen, vordert dat de gedaagde partij, vertegenwoordigd door mr. M.J. Mookhram en mr. W.J.H. van Loo, de water- en energievoorzieningen in de woonruimte herstelt. De eisende partij stelt dat de gedaagde partij de voorzieningen heeft afgesloten, wat leidt tot een gebrek dat de huurbetaling rechtvaardigt. De gedaagde partij betwist de vordering en stelt dat de onderhuur is geëindigd omdat de hoofdhuurovereenkomst is beëindigd. De kantonrechter oordeelt dat de onderhuur voortgezet moet worden en dat de gedaagde partij het ongestoord huurgenot moet verschaffen. De rechter wijst de vordering van de eisende partij toe, met een dwangsom van € 250,00 per dag tot een maximum van € 5.000,00. Tevens wordt de gedaagde partij veroordeeld in de proceskosten van de eisende partij, die zijn vastgesteld op € 1.007,31. In reconventie wordt de vordering van de gedaagde partij afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10324474 CV EXPL 23-501

Vonnis in kort geding van 23 maart 2023

in de zaak van

[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] ,

te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] ,

gemachtigde: mr. D.M. Gijzen,

tegen

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ,

gemachtigden: mr. M.J. Mookhram en mr. W.J.H. van Loo.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de brief van 7 maart 2023 van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] met producties 6 t/m 9

- het emailbericht van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] van 8 maart 2023 met de mededeling van een eis in reconventie en producties 1 t/m 4
- de mondelinge behandeling op 9 maart 2023
- de pleitnota van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie]
- de pleitaantekeningen van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tevens houdende de eis in reconventie.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [woonplaats 1] . Op de begane grond is een horecaruimte (frituur). Daarboven zijn meerdere appartementen.

2.2.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] had het appartement op de eerste verdieping, [adres 2] , met ingang van 1 november 2021 verhuurd aan een zekere [naam] tegen een huurprijs van € 500,00 per maand. Ook de horecaruimte werd verhuurd aan [naam] . Dit gebeurde op basis van twee aparte huurovereenkomsten. De schriftelijk aangegane “huurovereenkomst woonruimte” vermeldde aan het eind:

Indien de huur van de horecaruimte [adres 1] (…) wordt beëindigd, wordt tevens de huur van de woning [adres 2] beëindigd.

2.3.

Met ingang van 1 januari 2022 heeft [naam] op zijn beurt het appartement (onder)verhuurd aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tegen een huurprijs van € 500,00 per maand en voorschot servicekosten van € 141,00 per maand. [naam] en [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] hebben in dit verband op

29 december 2021 een “huurovereenkomst woonruimte onbepaalde tijd” ondertekend.

2.4.

Per 1 december 2022 (volgens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] ) of per 1 februari 2023 (volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ) is, door opzegging door [naam] , de huurovereenkomst tussen [naam] en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geëindigd.

2.5.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] laten weten dat zij tot 1 februari 2023 de tijd heeft om de woonruimte te verlaten.

2.6.

[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] bij brief van 10 januari 2023 meegedeeld dat zij de woonruimte niet zal verlaten omdat de onderhuur ex artikel 7:269 lid 1 BW wordt voortgezet door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] .

2.7.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft haar bij emailbericht van 24 januari 2023 onder meer meegedeeld:

We hebben contract met [naam] en hij mocht onderverhuren het staat

Ook in het contract wanneer hij contract beëindigd tevens zijn onderverhuurder

Ook contract wordt beëindigd.

We hebben ook tevens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] nieuw contract aangeboden die ze niet

Heeft willen ondertekenen i.v.m. huurverhoging.

Wij willen dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] het pand leeghaalt en de achterstallige

Huurachterstand overmaakt anders zijn we genoodzaakt om verdere stappen te nemen.

2.8.

In de dagvaarding van 16 februari 2023 heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] meegedeeld dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op

3 februari 2023 de voorzieningen voor energie (gas en elektriciteit) en water heeft afgesloten en dat dit is te kwalificeren als een gebrek op grond waarvan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de betaling van de huur met ingang van februari 2023 opschort.

3. Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1.

[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] vordert - samengevat - de veroordeling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om de water- en energievoorziening in de woonruimte te herstellen, op verbeurte van een dwangsom van € 2.000,00 per dag, met veroordeling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de kosten.

3.2.

[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] huurt een zelfstandige woonruimte en met de opzegging door [naam] is de huur ex artikel 7:269 lid 1 BW voortgezet door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] . Met het afsluiten van de voorzieningen is [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tekort geschoten in de nakoming van de verplichting om het rustig huurgenot te verschaffen.

3.3.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] voert het verweer dat [naam] een afhankelijke woning huurde, die behoort bij de frituur. De onderhuur eindigt met de hoofdhuur, zoals ook de bedoeling was van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [naam] bij het aangaan van die overeenkomst. Er is geen rechtsverhouding tussen partijen. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert - samengevat - op zijn beurt
primair de veroordeling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot ontruiming en
subsidiair tot betaling van de niet betaalde huur resp. gebruiksvergoeding over de maanden februari en maart 2023 van € 1.280,00 dan wel € 1.000,00.

3.4.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] legt aan de primaire vordering ten grondslag dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de woning zonder recht of titel gebruikt althans dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de huurovereenkomst wil beëindigen op grond van artikel 7:269 lid 2, aanhef en onder a en/of b, BW.

3.5.

[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.2.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering. Op dit punt is ook geen verweer gevoerd.

4.3.

De stelling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dat de vordering op voorhand dienen te worden afgewezen op grond van een strijd met de waarheidsplicht (artikel 21 Rv) wordt niet gedeeld.

4.4.

Artikel 7:269 lid 1 BW bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, ingeval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder, wordt voortgezet door de verhuurder. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] beroept zich op de uitzondering van de afhankelijke woning, die behoort bij bedrijfsruimte.

4.4.1.

Voorop gesteld wordt dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [naam] geen gemengde overeenkomst hebben gesloten, die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte en bedrijfsruimte, maar afzonderlijke huurovereenkomsten. Uit de huurovereenkomst woonruimte is niet op te maken dat er enige relatie is te leggen met de frituur, anders dan de afsluitende afspraak dat, indien de huurovereenkomst van de frituur wordt beëindigd, ook de huur van de woning wordt beëindigd. Met dit laatste is evenwel niet gegeven dat sprake is van een afhankelijke woning. De stelling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dat de huurprijs voor het appartement eigenlijk € 750,00 is, maar dat aan [naam] een korting is gegeven omdat het de bedoeling van [naam] en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] was dat [naam] boven de frituur ging wonen, betreft niet meer dan een blote stelling en maakt het vorenstaande ook niet anders. Het is niet aannemelijk geworden dat de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een andere dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. De frituur is gescheiden van de woonruimte. Zo heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] op de mondelinge behandeling onweersproken gesteld dat er geen interne verbinding is en dat de woonruimte aan de achterzijde zelfstandig is te bereiken. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft op de mondelinge behandeling - bij monde van zijn gemachtigde - nog verklaard dat er aan de voorzijde sprake is van twee (voor)deuren. De kantonrechter begrijpt hieruit dat ook aan de voorzijde sprake is van een aparte toegang naar enerzijds de frituur, en anderzijds de appartementen. Opmerkelijk is ook dat uit het emailbericht van 24 januari 2023 volgt dat onderhuur (wel degelijk) was toegestaan en dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] (aanvankelijk) kon blijven huren. Een en ander is niet te rijmen met de stelling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dat de woonruimte uitsluitend was bedoeld voor de huurder van de frituur. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft op de mondelinge behandeling voorts nog onweersproken gesteld dat de frituur inmiddels door nieuwe huurders wordt uitgebaat, die niet in het appartementencomplex wonen. Er zijn kortom geen aanknopingspunten om de woning als een afhankelijke woning te kwalificeren.

4.5.

Hiermee is voldoende aannemelijk dat de onderhuur (vooralsnog) wordt voortgezet (en [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] huurbescherming geniet). [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft tot op heden geen vordering ingesteld ex artikel 6:269 lid 2 BW om de voortgezette onderhuur te beëindigen. Voor zover [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] bedoeld heeft te stellen dat aannemelijk is dat een dergelijke vordering in een eventueel nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen, behoeft dit hier geen beoordeling. Op korte termijn zal de huur niet zijn geëindigd. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dient hiermee, als verhuurder, het ongestoord huurgenot te verschaffen aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] .

4.6.

[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft in dit kader gesteld dat de voorzieningen - water, elektriciteit en gas - zijn afgesloten en dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dit moet hebben gedaan omdat uitsluitend hij toegang heeft tot die voorzieningen. Dit laatste is niet weersproken. De kantonrechter heeft geen reden eraan te twijfelen dat in ieder geval ten tijde van het instellen van de dagvaarding deze voorzieningen waren afgesloten. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft hiermee niet het ongestoord huurgenot verschaft.

4.6.1.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft zich op de mondelinge behandeling in het geheel niet uitgelaten over het al dan niet (weer) functioneren van de watervoorziening (c.q. dat de hoofdkraan in de afgesloten kelder - waarvan alleen [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de sleutel heeft - weer is, en blijft, opengedraaid). Bij gebreke van een betwisting, is aannemelijk dat de afsluiting nog ongewijzigd voortduurt.

4.6.2.

[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] stelt dat zij nog altijd niet de beschikking heeft over elektriciteit, terwijl zij wel een overeenkomst heeft met Essent. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] stelt in dit verband dat Essent aangifte heeft gedaan van de afsluiting van de elektriciteit door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en nog onderzoek doet. De kantonrechter begrijpt hieruit dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] hiermee tevens stelt dat het (hoe dan ook) door toedoen is van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dat zij nog altijd zonder elektriciteit zit. De kantonrechter heeft geen aanleiding om eraan te twijfelen dat het thans niet door toedoen van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] is dat zij nog altijd geen elektriciteit heeft, waarbij meeweegt dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zelf niet op de mondelinge behandeling is verschenen teneinde de benodigde opheldering te verschaffen. Wel heeft (de gemachtigde van) [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op de mondelinge behandeling verklaard voor wat betreft het overige te refereren aan het oordeel van de kantonrechter omdat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de situatie met de voorzieningen wil oplossen.

4.6.3.

Op de mondelinge behandeling heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] erkend dat de gasmeter inmiddels is teruggeplaatst. Van belang is evenwel dat de gasvoorziening ook hersteld blijft.

4.6.4.

Gezien het vorenstaande ziet kantonrechter aanleiding om de vordering, om [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te veroordelen om de water, gas en elektriciteitsvoorziening te herstellen en hersteld te houden toe te wijzen alsook om de gevorderde dwangsom toe te wijzen, maar deze wel in redelijkheid te matigen naar € 250,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. Duidelijkheidshalve wordt opgemerkt dat een en ander zo moet worden gelezen dat deze dwangsom ook van toepassing is indien uitsluitend nog één van de voorzieningen (door toedoen van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ) niet is hersteld.

4.7.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

128,31

- griffierecht

€

86,00

- salaris gemachtigde

€

793,00

- overige kosten

€

0,00

Totaal

€

1.007,31

4.7.1.

De vordering om de kosten te vermeerderen met wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen.

4.8.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal de nakosten daarom niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

in reconventie

4.9.

Gezien hetgeen in conventie is overwogen, is aannemelijk dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] huurbescherming toekomt. Erkend wordt dat de huur over februari 2023 niet is betaald. Gezien het vorenstaande is aannemelijk dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] (een deel van) de huurpenningen mocht, en mag, opschorten zolang de voorzieningen door toedoen van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zijn afgesloten. Hierbij verdient opmerking dat opschorting tot uitstel leidt, maar niet tot afstel. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat de gelden wel beschikbaar zijn. In het midden kan blijven of een opschorting van de volledige huurpenningen in verhouding is met de vermindering van het huurgenot, nu tot op heden hoe dan ook geen sprake is van een zodanige huurachterstand die een (ontbinding, en daarop vooruitlopend een) ontruiming zou kunnen rechtvaardigen.

4.10.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] vastgesteld op € 396,50 aan salaris gemachtigde (tarief € 793,00 x ½ omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om de water- en energievoorziening van de woonruimte aan de [adres 2] te [woonplaats 1] te herstellen en hersteld te houden op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, met een maximum van € 5.000,00, voor elke ingegane dag dat herstel daarvan achterwege blijft met ingang van de dag van betekening van dit vonnis,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.007,31, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.5.

wijst het gevorderde af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 396,50.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op

23 maart 2023.

NIv