ECLI:NL:RBLIM:2023:2112

• Datum uitspraak: 22 februari 2023
• Publicatiedatum: 24 maart 2023
• Zaaknummer: C/03/294237 / HA ZA 21-363
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: V.E.J. Noelmans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vorderingen wegens non-conformiteit woonhuis en bijgebouw met vochtproblemen

De rechtbank Limburg behandelde een civiele zaak over een koopovereenkomst van een woning met bijgebouw waarin vochtproblemen en gebreken werden aangevoerd door de kopers. De kopers stelden dat de verkopers tekortgeschoten waren in hun mededelingsplicht en dat de woning niet voldeed aan de verwachtingen voor normaal gebruik als woonhuis.

Uit het dossier bleek dat het bijgebouw oorspronkelijk een schuur was, later verbouwd tot hobby-/speelruimte en kantoorruimte, zonder dat het als zelfstandige woning bestemd was. De verkopers hadden vergunningen verkregen voor verbouwingen en voldeden aan de wettelijke voorschriften. Diverse deskundigenrapporten toonden vochtproblemen in de kelder en muren van het bijgebouw, maar deze waren niet zichtbaar of kenbaar ten tijde van de koop.

De rechtbank oordeelde dat de verkopers niet wisten van de vochtproblemen en hun mededelingsplicht niet hadden geschonden. De kopers hadden onvoldoende onderzoek verricht en konden geen non-conformiteit aantonen. Ook andere gebreken zoals ontbrekende isolatie en een onjuiste schoorsteenaansluiting vielen binnen het risico van de kopers. De vorderingen werden daarom afgewezen en de kopers werden veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Vorderingen van kopers wegens non-conformiteit en schadevergoeding worden afgewezen; kopers worden veroordeeld in proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/294237 / HA ZA 21-363

Vonnis van 22 februari 2023

in de zaak van

1. [eiseres sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

3.
[eiser sub 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat: mr. A.A.P.M. Theunen,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. L.A.P. Arends.

Partijen zullen hierna gezamenlijk “ [eisers] ” en “ [gedaagden] ” genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 13,

- de conclusie van antwoord met de producties 1 tot en met 44,

- het door [eisers] bij B16-formulier van 30 augustus 2022 ingediende aanvullende ‘deskundigen rapport’,

- de door [eisers] bij B16-formulier van 22 september 2022 ingediende producties 15 tot en met 17,

- het door [gedaagden] bij B8-formulier van 22 september 2022 ingediende briefrapport inzake reactie op rapport Acht Advies,

- de door [eisers] bij B8-formulier van 27 september 2022 ingediende geactualiseerde versie van productie 16,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 oktober 2022 en de op- en aanmerkingen van beide partijen van 25 oktober 2022 daarop.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden] waren sinds 2008 eigenaars van de woning met ondergrond, tuin, garage en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres] te
[woonplaats] (hierna: “de woning”). De woning is in 1928 gebouwd en in de loop van de jaren uitgebreid.

2.2.

Op 17 april 2009 heeft de heer [gedaagde sub 1] een verzoek bij de gemeente Maastricht (hierna: de Gemeente) ingediend voor het moderniseren van het achterhuis van de woning. Op 28 april 2009 heeft de Gemeente op dit verzoek beslist en besloten:

‘Aan [gedaagde sub 1] de gevraagde vergunning als bedoeld in artikel 40 lid 1 van de Woningwet voor het moderniseren van het achterhuis op het perceel gelegen [adres] kadastraal bekend gemeente [kadasternummer] te verlenen (…).’

2.3.

In 2009 hebben [gedaagden] een ingrijpende verbouwing aan de woning laten uitvoeren. Daarbij is onder meer een schuur die zich achter het woonhuis bevindt (het bijgebouw dan wel achterhuis) met de woning verbonden via een verbindingsgedeelte (tussenhal). In de voormalige schuur werd een hobby-/speelruimte gerealiseerd. In de hobby-/speelruimte werden onder meer tuindeuren en een vloer, centrale verwarming en een kachel aangebracht.

2.4.

Op 4 november 2015 hebben [gedaagden] een aanvraag voor een omgevingsvergunning bij de Gemeente ingediend voor het verbouwen van de zolderruimte van de voormalige schuur tot kantoorruimte. Bij besluit van 21 december 2015, referentienummer 15-2780WB, is de omgevingsvergunning verleend (productie 8 bij conclusie van antwoord).

2.5.

In de periode 2015/2016 werd de zolderruimte van de voormalige schuur omgebouwd tot een kantoorruimte met pantry.

2.6.

In 2020 hebben [gedaagden] de woning te koop gezet. De verkopend makelaar is de heer [naam makelaar] van Koophuis Makelaars.

2.7.

In de koopbrochure van Koophuis Makelaars is de woning, voor zover relevant, omschreven als:

“(…).

Via de tussenhal komt u uit in een grote hobby/speelruimte van bijna 60 m2. Vanuit deze ruimte heeft men via een aantal tuindeuren toegang tot het zijterras en het terras aan de achterzijde van het gebouw maar tevens heeft u via een hal toegang naar de eerste verdieping.

Eerste verdieping achterbouw:

Via een open trap in de hal van de achterbouw is de kantoorruimte bereikbaar. Deze ruimte heeft dezelfde afmetingen als de benedenruimte en is uitgerust met een extra open keuken met keukenblok dat is voorzien van een wasbak. Aansluitend ligt een 3de badkamer met douche en douchecabine en een hangtoilet.

De kantoorruimte is voorzien van een parketvloer en heeft een ruime lichtinval door de vele ramen. Aan de achterzijde bevindt zich een grote schuifpui die toegang geeft tot het terras met een buitentrap naar de tuin.

Eerste verdieping:

Terug in de woning gaat men vanuit het gigantische trappenhuis, via een dichte authentieke trap naar de eerste verdieping.

(…).”

2.8.

Op 21 mei 2020 heeft de heer [naam 1] van [naam bedrijf 1] (hierna: “ [naam bedrijf 1] ”) een bouwkundige inspectie uitgevoerd in opdracht van [eisers] (productie 8 bij dagvaarding). Hierin staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:

‘(…). 5. Toelichting conditie

(…). Vloeren

Vloeren bestaan uit hout en steenachtig materiaal (met name respectievelijk voor- en achterbouw). De vloerafwerking is overal in goede staat. (…).

Schoorstenen / rookafvoerkanalen

Schoorstenen en rookafvoerkanalen zijn in goede conditie.

Rookafvoerkanaal kachel voldoet aan de eisen.

6. Tekortkomingen Bouwbesluit

Aantal geconstateerde tekortkomingen gelet op het kwaliteitsniveau Bouwbesluit bestaande bouw.

D.w.z. het minimaal vereist niveau waar elk gebouw aan dient te voldoen.

Constructieve veiligheid

Er zijn geen constructieve gebreken geconstateerd die in strijd zin met de constructieve eisen opgenomen in het Bouwbesluit. Wel aandacht blijven houden voor de voorgevel.

(…).

Vocht

Hier zijn buiten de genoemde gebreken t.a.v. de loodindekking geen tekortkomingen waargenomen.

(…).

7. Woningsplitsing

Buiten de vraag of het gelet op het bestemmingsplan toegestaan is, is een woningsplitsing vrij gemakkelijk door te voeren. (…).’

2.9.

[eisers] hebben de woning gekocht voor € 705.000,00 k.k. Op 30 juni 2020 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:

‘ Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…).

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als: woning

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn.

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’

2.10.

Over (gebruik van) het hoofd- en het bijgebouw afzonderlijk, is in de koopovereenkomst niets vermeld.

2.11.

In de koopovereenkomst staat dat de eigendomsoverdracht plaatsvindt op

14 augustus 2020. De overdracht is, op verzoek van [gedaagden] , uiteindelijk verschoven naar 21 augustus 2020. Volgens de kadastrale registratie is mevrouw [eiseres sub 1] voor 2/5e deel eigenaar en zijn mevrouw [eiseres sub 2] en de heer [eiser sub 3] ieder voor 3/10e deel eigenaar.

2.12.

Op 30 november 2020 heeft [naam 2] van Acht Advies in opdracht van [eisers] een bouwtechnisch rapport met betrekking tot vochtproblemen op de begane grond van het achterhuis van de woning uitgebracht. Hierin staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:

‘(…). 2.2 Vochtmetingen

Op 12 oktober is met een vochtmeter de vloerkonstruktie en de gevels en binnenwanden afgetast. Voor zover dit goed vast te stellen was, was de vloer ten tijde van deze meting droog. In de gevels werd op diverse plaatsen boven de plint een vochtverzadigingswaarde gemeten. Het gaat hierbij om de zuid- en de noordgevel van het voorste gedeelte van de betreffende ruimte. De zuidgevel is in de gang bij de trap naar boven en de noordgevel is aan de zijde van de inrit gelegen.

In het achterste gedeelte worden in de zuid- en de noordgevel enigszins verhoogde waarden gemeten. (…).

Er is op een aantal plaatsen zichtbare vochtschade aan de vloer. Met name bij het kelder luik, tegen de scheidingswand met de slaapkamer en de zuid oost hoek en in de noordoosthoek van de ruimte.

2.3

Opbouw van konstrukties

Omdat onduidelijk was welke opbouw de vloer en gevels hebben, is hieraan nader onderzoek uitgevoerd. Ook is het luik naar de gedeeltelijk onder de ‘speelruimte’ gelegen kelder open gemaakt.

Voor zover nu te bepalen is, is een manshoge kelder aanwezig tussen de zuid- en de noordgevel en tussen de oorspronkelijke westgevel en het midden van de vloer.

De kelder is zeer vochtig tot nat. Er is geen ventilatie aanwezig. Het vermoeden bestaat dat dit een gierkelder is geweest.

In tegenstelling tot hetgeen de verkoper in zijn email schrijft, is de vloer boven de kelder ongeïsoleerd. Tijdens het maken van het boorgat bleek de bovenzijde van de vloer droog en verder naar onder was deze nat.

(…)

In tegenstelling tot de omschrijving in de bouwkundige inspectie dat de gevels geïsoleerd zouden zijn, zijn de gevels op de begane grond ongeïsoleerd. De gevels van de begane grond zijn ter plaatse van de kelder massief metselwerk met een dikte van ca. 350 mm en de gevels in het achterste deel zijn massief met een dikte van ca. 220 mm.

2.4

Kelder

De toestand en afmeting van de kelder is in dit stadium alleen met een visuele inspektie door het luik gekontroleerd. De kelder is in elk geval vochtig tot zeer nat. Naar nu blijkt zijn er twee ‘ventilatiekokers’ gemaakt aan de zijmuur van de kelder. Deze is vanaf maaiveld schuin de kelder in geboord. Het rooster zit horizontaal in de bestrating. Hoewel het van binnenuit gezien een ventilatievoorziening lijkt te zijn, lijkt het van buitenaf op een afvoerputje. In de praktijk is dat ook zo, want regenwater dat op de bestrating valt, komt rechtstreeks in de kelder terecht.

(…). 2.6 Verblijfsruimte?

De begane grond van het achterhuis is in het verleden verbouwd van schuur naar

speelruimte en nu verkocht als verblijfsruimte. Er is echter geen aanvraag voor deze

verbouwing gedaan bij de gemeente. Op de tekeningen van de verbouwing van het

achterhuis is deze ruimte nog als schuur weergegeven. Op de tekeningen van de

verbouwing van de zolder tot kantoorruimte is deze ruimte als bestaande speelruimte weergegeven.

Er zijn in het gemeente-archief geen aanvragen bekend voor de verbouwing van

schuur naar speelruimte.

Dat er geen verblijfsruimte is gerealiseerd, wordt ondersteund door de volgende niet

uitgevoerde, maar wel volgens het Bouwbesluit vereiste maatregelen.

Er is geen thermische isolatie aangebracht aan gevels. Voor een nieuwe verblijfs-

ruimte/woonruimte in een bestaand gebouw, waaraan een dergelijk grote verbouwing is uitgevoerd, is een Rc van de gevels van minimaal 4,5 m2K/W vereist. De vloer

is slechts gedeeltelijk geïsoleerd.

Er zijn nieuwe kozijnen met dubbel glas geplaatst. Er zijn echter geen ventilatieroosters geplaatst om de verblijfsruimte van de volgens Bouwbesluit verplichte ventilatie

te voorzien.

Uit het bovenstaande blijkt dat de ruimte niet als verblijfsruimte te gebruiken is.

(…).

3. Analyse

Op basis van het onderzoek en de beschikbare tekeningen en foto’s is de volgende

analyse te maken.

Het sterke vermoeden bestaat dat de schuur aan de achterzijde op enig moment is

uitgebreid. De bestaande schuur is onderkelderd met wat misschien een gierkelder

is geweest. De vloer van de bestaande schuur is geëgaliseerd, maar niet voorzien

van thermische isolatie. In de uitbreiding aan de achterzijde is een nieuwe vloerkonstruktie gemaakt met een waterdichte opbouw. De bestaande gevel van de schuur is aan de buitenzijde voorzien van nieuw 1/2-steens metselwerk en doorgetrokken naar achter waar het de gevel vormt van het nieuwere deel. Het is onduidelijk in welke volgorde en welke tijd deze wijzigingen hebben plaatsgevonden. De vloer in het achterste gedeelte is in elk geval tijdens de verbouwing van de speelkamer of zolder gemaakt. Dit blijkt uit de email van de verkoper.

Voor zover nu te kontroleren is, zijn er geen maatregelen getroffen tegen optrekkend vocht in de gevels. Nu is vastgesteld dat er sprake is van rondom optrekkend vocht, waarbij met name veel vocht voorkomt in het oorspronkelijke deel van de schuur. Het optrekkend vocht komt via verdamping aan de binnenzijde van de gevels terecht in de ruimte. Omdat er, anders dan het openzetten van een raam of deur geen ventilatiemogelijkheid is, zal er in de winter altijd een hoge luchtvochtigheid heersen. In de winter kondenseert het in de lucht aanwezige vocht op de koude gevelkonstrukties; met name achter meubels die tegen de muur staan. Op de plaatsen waar eerder meubels hebben gestaan, zijn ook nu beschadigingen zichtbaar aan de wanden/gevels en vloer. Het vocht trekt hier ook de vloer in. Dit kan zowel het gekondenseerde vocht zijn als het optrekkend vocht.

De kwaliteit van de fundering is matig, hetgeen gevolgen heeft voor de mogelijkheden om deze ruimte vochtvrij te maken en alsnog te verbouwen tot een verblijfsruimte. Het ontbreken van een goede fundering beperkt de mogelijkheden om het optrekkende vocht te stoppen met chemische middelen en aanvullende thermisch isolerende maatregelen te nemen.

Uit deze analyse kan gekonkludeerd worden dat zonder aanpassingen deze ruimte niet als verblijfsruimte te gebruiken is; en zeker niet als woonkamer met keuken.’

2.13.

Op 10 november 2021 heeft in opdracht van [gedaagden] een onderzoek plaatsgevonden naar de kelder en de vochtproblematiek in de woning. Tijdens het onderzoek ter plaatse waren naast de heer [naam 3] van het Bureau voor Bouwpathologie aanwezig mevrouw [eiseres sub 1] , mevrouw [eiseres sub 2] , [naam 2] namens Acht Advies, en de heer [gedaagde sub 1] . Op 17 november 2021 heeft het Bureau voor Bouwpathologie een ‘Briefrapport inzake vochtproblemen en kelder in bijgebouw’ uitgebracht. Hierin staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:

‘(…). Voorafgaande aan de opname is een toelichting gegeven op de heersende problematiek en wat diende te worden onderzocht. Vervolgens is gezamenlijk een rondgang door en om het bijgebouw gemaakt, waarbij de gevels, de vloeren en de kelder zijn onderzocht. Na het onderzoek is de verzamelde informatie bestudeerd, geanalyseerd en is onderliggend rapport opgemaakt.

(…). WAARNEMINGEN

Onderstaand volgt een opsomming van de tijdens de opname gedane meest relevante waarnemingen. Wanneer bij de waarneming wordt verwezen naar een foto is deze terug te vinden in bijlage 1 van onderhavige rapportage.

(…).

2. Het bijgebouw oogt bij een eerste waarneming als een voormalige grote schuur (foto 2).

3. Aan de achterzijde van het bijgebouw is goed te zien dat de 1e verdieping van de schuur is verbouwd. Een gedeelte van de 1e verdieping is verbouwd tot een buitenterras (foto 3).

4. De hobbyruimte is aan de binnenzijde wit gestucadoord (foto 4 tot en met 6). Op de wanden zijn wel enkele hele lichte geelverkleuringen aangetroffen maar geen schimmelvorming.

5. Aan de zijgevel, achteraan is een ventilatierooster aangetroffen (foto 7).

6. De gevels zijn van binnen en buiten van steenachtig materiaal. Opvallend bij het betreden van de ruimte is dat het achterste deel van de hobbyruimte een dunnere gevel heeft dan het voorste gedeelte (foto 10 en 11). Het voorste deel van de linker zijgevel is circa 34 centimeter dik. Het achterste gedeelte van de linkerzijgevel en de achtergevel is slechts

23 centimeter dik. Deze dikteverschillen zijn met een blauwe en gele arceerstift gemarkeerd op de schets van foto 27.

7. In het dikke gedeelte van de gevel is door middel van het boren van een gat vanuit de binnenzijde vastgesteld dat dit een massieve ongeïsoleerde anderhalf steens muur betreft. In de dunnere gevel kan geen isolatie zijn opgenomen. Ook dit betreft een massieve ongeïsoleerde bouwmuur, maar dan steens (210 mm dik) in plaats van anderhalf steens (105 mm dik).

(…).

10. In de hobby / speelruimte is een kruipluik aanwezig langs de linker buitengevel

(foto 12). Dit kruipluik is vochtig en door het vocht aangetast en in slechte staat.

11. Na het verwijderen van het kruipluik is de opening naar de kelder / kruipruimte zichtbaar (foto 13). Direct onder het luik is de pvc-ventilatiebuis zichtbaar.

12. Via het luik komt men in een vochtige kruipruimte (foto 14). De kruipruimte

heeft een afmeting binnenwerks van circa 6,1 meter breed en circa 2,27 meter lang. De vrije hoogte van de ruimte bedraagt circa 1,95 meter.

(…).

14. Het plafond van de kelder bestaat uit een vloer van steenachtige elementen die in metalen liggers zijn gelegd (foto 16). De metalen liggers zijn aan de onderzijde behoorlijk aangetast door corrosie.

(…).

16. (…) Direct daaronder is een kleiige bodem aanwezig (foto 19 en 20)

17. Het pvc-ventilatiekanaal ter plaatse van het kruipluik is aangesloten op een rooster in de straat aan de buitenzijde (foto 21). De straat heeft een licht afschot van de gevel af.

18. Ter plaatse van de positie van het 2e ventilatierooster is geen rooster in de straat meer aanwezig (foto 22). Volgens mededeling van beide partijen was dit rooster nog wel aanwezig tijdens de overdracht van de woning.

19. Door ter plaatse van de positie van de pvc-buis de aarde buiten weg te schepen (foto 23) en vanbinnen uit de aarde uit de pvc-buis te verwijderen is vastgesteld dat de pvc-buis niet meer aangesloten is op het rooster in de straat (foto 24).

20. Met behulp van endoscopisch onderzoek is vastgesteld dat van de vloer alleen het gedeelte achter de kelder is geïsoleerd met circa 70 mm isolatiemateriaal. Het geïsoleerde deel is meteen diagonaal aangegeven op de schets van foto 27. Ter plaatse van de keldervloer is geen ruimte voor isolatiemateriaal. De keldervloer is daarvoor te dun (foto 25).

21. In de achtergevel is een naar binnen draaiend kiepraam aanwezig (foto 26).

22. Er zijn diverse vochtmetingen gedaan langs de randen van de wanden net boven de plint. De gemeten waarden zijn weergegeven in de schets van foto 27. Ter plaatse van de kelder zijn relatief hoge vochtwaarden aangetroffen tussen de 64 en 89 digits. Ook buiten het gebied van de kelder zijn hogere vochtwaarden aangetroffen. Op twee plekken hoge

vochtwaarden van 76 en 77 digits. Langs de overige plekken is de vochtwaarde niet of matig licht verhoogd. Zichtbare vochtaftekeningen of schimmelplekken zijn niet waargenomen. In de houten vloerplaten zijn geen verhoogde vochtwaarden aangetroffen.

23. Op de schets van foto 27 is ook de globale positie van de kelder weergegeven met een rode stippellijn.

VRAAGBEANTWOORDING

Onderstaand worden de in de aanleiding van dit rapport vermelde vragen beantwoord op basis van de waarnemingen, de mededelingen en de verkregen informatie. Wanneer wordt verwezen naar een foto is deze terug te vinden in bijlage 1 van onderhavige rapportage.

Vraag 1. Is er sprake van vochtproblematiek in het bijgebouw.

Antwoord: Ja er is sprake van enige vochtproblematiek in het bijgebouw,

specifiek in de kelder/kruipruimte van het bijgebouw.

Vraag 2. Waar bevindt dit vocht zich en wat daarvan de oorzaak is.

Antwoord: De kelder/kruipruimte is erg vochtig. Het vocht vanuit de kelder/kruipruimte maakt het kruipluik vochtig. Het vocht trekt ook

op in het opgaande metselwerk voor zover dit grenst aan de kelder/kruipruimte. Daardoor zijn verhoogde vochtwaarden

gemeten in met name de linker en rechterzijwanden van de

speel/hobby ruimte en de cv-ruimte die boven de kelder is

gelegen. De verhoogde vochtwaarden zijn echter niet zodanig van

aard dat daardoor duidelijke verkleuringen of schimmelvorming

optreedt.

Het vocht in de kelder/kruipruimte komt hoofdzakelijk uit de

bodem. In de kelder/kruipruimte is slechts een dunne, poreuze en

brosse laag stambeton van 30 mm aangetroffen. Daaronder is een

kleiige bodem aanwezig. Vocht vanuit deze kleiige bodem

condenseert tegen alle koude oppervlakken van de ruimten en kan

niet goed worden weggeventileerd. Omdat de bodem zich op een

behoorlijke diepte bevindt (de ruimte is 1,95 meter hoog) is de

bodem erg vochtig. De dunne brosse bodem is ook in het geheel

niet damp of waterdicht zoals bij een normale keldervloer het geval

is. De ruimte is daarom eerder te definiëren als een diepe

kruipruimte dan als een kelderruimte.

Vraag 3. In hoeverre is dit vocht schadelijk?

Antwoord: Het vocht vanuit de kelder heeft in de periode tussen 2009/2010

toen de vloerbedekking over het luik werd gelegd en het moment

dat de vloerbedekking recent is verwijderd het cementgebonden

plaatmateriaal van het kruipluik aangetast. Dit luik is niet meer

vormvast en kan gemakkelijk breken. Het is aan te raden dit luik te

vervangen.

Omdat de betonnen vloer boven de kruipruimte gemaakt is van

massief beton wordt door deze vloer het vocht voldoende geweerd

richting de bovengelegen speel /hobbyruimte. De houten

vloerplaten die hierop zijn aangetroffen lijken niet te zijn aangetast

door het vocht. De metingen van het materiaalvochtpercentage in

deze vloerplaten varieert tussen de 12% en 18%.

Het vocht tast wel het metaal aan van de liggers in de vloerconstructie. Daardoor ontstaat corrosie van het metaal dat zichtbaar is vanuit de kruipruimte. Het is daarom aan te raden de corrosie van deze liggers af te borstelen en te schrappen en het metaal te voorzien van een conserverende verflaag.

Het optrekkende vocht in de gemetselde gevels is verder te beoordelen als inherent aan de bouwwijze van een bijgebouw dat stamt uit 1930. Omdat er door dit optrekkend vocht geen schimmelvorming op de wanden ontstaat is dit vocht op dit moment niet schadelijk.

(…)

Vraag 5. In de kelder zijn destijds ventilatiepijpen naar buiten aangebracht om eventueel vocht te voorkomen. Voldeden deze pijpen aan die

doelstelling?

Antwoord: De ventilatie is niet op een effectieve manier aangelegd. Daardoor

wordt het vocht dat vanuit de bodem verdampt niet weggeventileerd.

Vraag 6. Zo nee, waarom niet?

Antwoord: Sinds 2009 lijken twee ventilatieopeningen aan de linker zijgevel te

zijn aangebracht. Aan de zijde daartegenover, (aan de rechtergevel), zijn echter geen ventilatieopeningen aangebracht. Daardoor kan er nauwelijks trek of stroming van lucht ontstaan. Daarnaast is één van de in 2009/2010 aangebrachte ventilatieroosters in de bestrating door werkzaamheden van de huidige bewoners recent verwijderd. De toch al matige ventilatie is

daardoor bijna geheel verdwenen.

Vraag 7. Wat zijn de gevolgen van dit eventuele onjuiste aanbrengen geweest?

Antwoord: Het gevolg van het onjuist aanleggen is geweest dat het vocht uit de kelder/kruipruimte niet goed werd weggeventileerd. Dit vocht heeft schade veroorzaakt aan het kruipluiken heeft ervoor gezorgd dat de metalen liggers van de vloer boven de kruipruimte behoorlijk zijn gaan corroderen aan de onderzijde.

Vraag 8. Is het standpunt van de [gedaagden] juist, dat door de balkconstructie kenbaar was dat zich een ruimte onder de vloer bevond of had hij minst genomen moeten vragen waarom die balkconstructie was aangebracht?

Antwoord: Door de stalen ligger en de daaronder geplaatste kolom was kenbaar dat onder de vloer van het bijgebouw geen geschikte fundering aanwezig was om de belastingen te kunnen opnemen van de eerste verdieping en het dak. Daaruit kan echter niet zonder meer worden afgeleid dat zich een ruimte onder de vloer bevond. De ruimte is overigens eerder te definiëren als een hele diepe kruipruimte dan als een kelderruimte omdat de ruimte geen waterdichte vloer heeft. De ruimte functioneerde ook meer als een

kruipruimte dan als een kelderruimte. (…).

Vraag 9. Voldeed het bijgebouw aan hetgeen kopers onder de gegeven

omstandigheden van dat bijgebouw mochten verwachten? Buiten de hiervoor beschreven vochtproblematiek zou die vraag in ieder

geval ook beantwoord moeten worden voor:

a. Isolatiemaatregelen.

b. Ventilatiemaatregelen.

Antwoord: Het bijgebouw is voor zover ondergetekende kan nagaan aangeboden als een speel en hobbyruimte. In de verkooptekst op Funda wordt deze betreffende ruimte aangeboden als een hobby/speelruimte. (Citaat van Funda: ‘Via de tussenhal komt u uit in een grote hobby/speelruimte van bijna 60m2.’) Voor de aangetroffen vochtproblemen acht ondergetekende het aannemelijk dat deze niet zichtbaar waren ten tijde van de bezichtigingen en zolang de kruipruimte niet toegankelijk was. Omdat de verhoogde vochtwaarden langs het opgaande metselwerk niet tot schade heeft geleid kon de verkoper niet weten dat zich in de kelder/kruipruimte nog een vochtprobleem voordeed sinds die op advies van anderen een verbetering van de ventilatie in de kelder/kruipruimte had aangebracht. Het is aannemelijk dat zich in de hobby/speelruimte sindsdien geen merkbare schade of overlast heeft voorgedaan. Het kruipluik en de kruipruimte waren gedurende circa 10 jaren immers onzichtbaar.

Ongeïsoleerde gevels zijn gevoelig voor het optrekken van vocht

vanuit een vochtige bodem of een vochtige kruipruimte, zeker

indien dit een voormalige schuur uit 1930 betreft.

Uit alle tekeningen die behoren bij de verschillende

vergunningaanvragen blijkt niet dat de gevels van het bijgebouw

geïsoleerd waren. Uit een eerste indruk ter plaatse blijkt dat een

deel van de gevels zo dun is dat het onmogelijk is dat deze steens

gevels geïsoleerd zijn. De overige, dikkere anderhalf steens gevels

zouden geïsoleerd kunnen zijn indien dit een spouwmuur betrof. Bij een bijgebouw uit 1930 ligt dat echter niet voor de hand. Het is

daarom niet goed te begrijpen dat in de aankoopkeuring die is

uitgevoerd door [naam bedrijf 1] bv onder het kopje ‘beglazing/thermische

isolatie’ is vermeld: ‘In achterbouw zijn ook de gevels geïsoleerd’.

Volgens mevrouw [eiseres sub 1] zou de heer [gedaagde sub 1] dit tijdens de

inspectie hebben meegedeeld. De heer [gedaagde sub 1] meent dit echter

niet te hebben gezegd en geeft daarbij aan het rapport ook niet voor de verkoop te hebben ontvangen waardoor hij niet op de hoogte was dat dit door [naam bedrijf 1] bv werd gesteld na diens inspectie.

Naar de mening van ondergetekende kon de familie Houtappel op

basis van de aangetroffen situatie van een voormalige schuur, de

ongeïsoleerde steens gevels en de daarbij overhandigde tekeningen waarop geen geïsoleerde gevels zijn aangegeven bij het bijgebouw van tevoren weten dat de gevels niet waren geïsoleerd en vanwege de steens of anderhalf steens uitvoering ook erg vatbaar waren voor het risico van optrekkend vocht. Helaas heeft de rapportage van [naam bedrijf 1] bv hen daarbij op het verkeerde been gezet door de vermelding dat de gevels van de

achterbouw zijn geïsoleerd.

Wat betreft de ventilatiemaatregelen heeft de familie Houtappel én

de bouwkundig inspecteur van [naam bedrijf 1] bv kunnen waarnemen dat de

ventilatie van de hobby/speelruimte alleen mogelijk was via een

vast rooster in de linkerzijgevel en via een kiepraam in de

achtergevel. (…).’

2.14.

Bij brief van 22 februari 2022 hebben [eisers] [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk gesteld op grond van toerekenbare tekortkoming op basis van de koopovereenkomst van 24 juni 2020 alsmede op grond van onrechtmatige daad.

2.15.

[gedaagden] hebben bij brief van 2 april 2022 iedere aansprakelijkheid afgewezen.

2.16.

Bij brief van 14 mei 2022 hebben [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld.

2.17.

[eisers] zijn na de levering met een verbouwing gestart.

2.18.

Op 6 juli 2022 hebben [eisers] [gedaagden] gedagvaard.

2.19.

Op 24 augustus 2022 heeft [naam 2] een aanvullend deskundige rapport uitgebracht. Hierin staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:

‘ Inleiding

(…). Na het verwijderen van het laminaat bleek dat op die plaatsen en op meer plaatsen langs de vloerrand vochtschade aanwezig was aan de ondervloer.

(…). Begin 2022 is een aanvang gemaakt met het verbouwplan. Daartoe zijn eerst verdere sloopwerkzaamheden gestart. Tijdens deze werkzaamheden werd op meerdere plaatsen vocht gekonstateerd. (…).

Aanleiding

In het eerste onderzoek van oktober 2020 kon worden aangetoond dat er optrekkend vocht was, met name ter plaatse van de gevels van het gedeelte dat onderkelderd is, maar ook in het achterste deel van de gevels van de begane grond. Het vermoeden bestond dat er ook vocht in de vloerranden trekt en in de vloer boven de kelder. Dit kon echter niet onomstotelijk worden vastgesteld tijdens genoemd onderzoek, enkele maanden na het verwijderen van het laminaat. Het luik van de kelder was verzadigd met vocht en bovendien gedegenereerd en daardoor niet meer veilig als afdekking. (…).

Bespreking

(…). In het voorjaar van 2022 werd het vermoeden bevestigd dat het vochtprobleem groter is dan oorspronkelijk zichtbaar was. Uit de visuele inspektie na het slopen van de ondervloer tot op de betonvloer en uit de metingen die uitgevoerd zijn op 18 maart en op

7 mei blijkt dat er vocht onder de laminaatvloer aanwezig was en is.

De bevindingen in rapport 820-1047-1 worden hiermee bevestigd. Verder is met het vervolgonderzoek aangetoond dat er wel degelijk schade is aan de gevels en aan de vloer. Er is sprake van optrekkend vocht, in de vloerrand trekkend vocht en vocht dat door de betonvloer van de kelder komt. Er is geen sprake van de door de deskundige van de verkoper genoemde ‘enige vochtproblematiek’, die eenvoudig met het ventileren van de kelderruimte zou kunnen worden opgelost. Nee, er is sprake van ernstige vochtproblematiek.

De in rapport 820-1047-1 gedane aanbevelingen voor herstel van de schade en het voorkomen van vochtproblemen in de toekomst zijn hiermee bevestigd. (…).’

2.20.

Op 29 september 2022 heeft [naam 4] van het Bureau voor Bouwpathologie een ‘briefrapport inzake reactie op rapport Acht Advies’ uitgebracht. Hierin staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:

‘In deze kwestie is eerder door Bureau voor Bouwpathologie een onderzoek uitgevoerd,

d.d. 10 november 2021. Het betreffende rapport in deze, heeft het kenmerk 21.833NDV/BB d.d. 13 december 2021.

(…). Belangrijk voor nu is vast te stellen waar de verschillen zitten met de notitie van

Acht Advies, d.d. 24 augustus 2022, en hoe dit te verklaren valt.

• Begin 2022 is men begonnen met de verbouwing van de woning. In hoeverre de situatie in mei 2022 dan gewijzigd is ten opzichte van ons onderzoek in november 2021 is onduidelijk.
• Tijdens de verbouwwerkzaamheden heeft men schijnbaar op verschillende plaatsen in betreffende gebouwdeel, vochtproblemen ontdekt.
• Evenals Bouwpathologie heeft Acht Advies gesteld dat het kruipluik is aangetast door vocht en dat er sprake is van optrekkend vocht (capillaire werking) in diverse muren, met name die boven de kelder.
• Bouwpathologie stelt dat condensvocht een van de oorzaken is. Dit wordt door Acht Advies schijnbaar betwist. Terwijl de aantasting van het kruipluik met name is gelegen in een condensprobleem. In haar eerste rapport heeft Acht Advies het zelf ook over condens als een van de oorzaken van de vochtproblemen.
• Door Bouwpathologie is tijdens haar onderzoek geen grootse schade aan de muren aangetroffen. Acht Advies stelt in haar notitie dat hieraan wel schade is aangetroffen in mei 2022. Terwijl dit op de foto’s van betreffende notitie niet zichtbaar is.
• De ondervloer zou kort voor het onderzoek van Acht Advies in mei 2022 zijn verwijderd, Op het moment van onderzoek van Bouwpathologie was aan de ondervloer geen noemenswaardige schade zichtbaar. Volgens Acht Advies was deze chipwood ondervloer in mei 2022, duidelijk aangetast door vocht, evenals er vochtaftekening zichtbaar was op de betonvloer. In het midden en aan de zijkanten. De betonvloer is voor bouwpathologie altijd aan het zicht onttrokken geweest. Door de aanwezigheid van de chipwood ondervloer. Eerder was op de ondervloer schijnbaar een laminaatvloer aanwezig. Die zou in 2020 reeds verwijderd zijn. Toentertijd zijn er geen meldingen gemaakt (of foto’s) van aantasting of iets dergelijks van de ondervloer.

Kortom:

Bouwpathologie en Acht Advies hebben beide vochtproblemen aan het kruipluik waargenomen en beide hebben een verhoogd vochtgehalte in de muren gemeten (optrekkend vocht/capillaire werking). Zichtbare schade is er niet/amper aanwezig naar de mening van Bouwpathologie. In 2020 en 2022 zijn er door Acht Advies verhoogde vochtgehaltes gemeten in diverse wanden, nabij de plinten, Schade, schimmel of dergelijke wordt niet vermeld. Is ook niet fotografisch weergegeven in beide rapporten van Acht Advies.

Aan de betonvloer heeft Bouwpathologie geen vochtproblematiek waargenomen aangezien deze ten tijde van haar onderzoek aan het zicht onttrokken was door de chipwood ondervloer. Toen deze was verwijderd zou er in mei 2022 wel enige vochtaftekening op de betonvloer aanwezig zijn geweest. In mei 2022 wordt ook gesteld dat de chipwood vloer door vocht zou zijn aangetast op diverse plaatsen zelfs doorweekt zou zijn. Dit laatste

verwonderd ondergetekende evenwel. Daarbij komt nog dat Acht Advies bij haar vochtmetingen in 2020 evenmin een verhoogd vochtgehalte gemeten heeft in de vloer. Onduidelijk voor ondergetekende is wat er exact veranderd is de afgelopen periode dat er zo veel vocht in de chipwood ondervloer aanwezig zou zijn dat deze doorweekt is. Is het gebruik van de ruimte veranderd, is het klimaat (verwarming, vocht, ventilatie) veranderd?

Ondergetekende heeft geen idee waar zoveel vocht afkomstig van zou zijn.

Het bijgebouw, een voormalige schuur was door de verkopende partij in gebruik als speelkamer hobbyruimte. Het bouwjaar, de oorspronkelijke functie (schuur) en de bouwwijze, detaillering en materialisatie zouden voor een ieder duidelijk moeten maken dat dit pand niet zondermeer zou voldoen als woning. Wil men dat wel, dan zijn er diverse werkzaamheden noodzakelijk aan/in het pand. (…).’

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen, samengevat, dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I.
primair [gedaagden] veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst van 30 juni 2020,

II.
subsidiair voor recht verklaart dat [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst van 30 juni 2020,

III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van € 105.768,04 (incl. BTW), vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten,

IV.
meer subsidiair [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad ten bedrage van
€ 105.768,04 (incl. BTW), vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten,

V. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van schade uit onrechtmatige daad wegens gederfd woon- en leefgenot, nader op te maken bij staat,

VI. [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.

[eisers] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagden] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. [gedaagden] hebben nagelaten [eisers] over de vochtoverlast in te lichten, terwijl zij daarvan wisten. De mededelingsplicht van [gedaagden] prevaleert boven de onderzoeksplicht van [eisers] Meer subsidiair hebben [eisers] aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat sprake is van een onrechtmatige daad nu [gedaagden] zich kennelijk onzorgvuldig jegens [eisers] hebben gedragen door het verstrekken van gebrekkige, misleidende en/of onjuiste informatie aan hen.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer en betwisten de vorderingen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Vooraf

4.1.

Partijen hebben opmerkingen gemaakt naar aanleiding van de inhoud van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 5 oktober 2022. De (voorgestelde) aanvullingen en correcties zijn niet relevant voor de beoordeling van het geschil. De rechtbank laat de inhoud van de desbetreffende berichten daarom buiten beschouwing.

Non-conformiteit?

Het verkochte

4.2.

Zowel uit de stellingen van partijen als ook uit de overgelegde stukken blijkt dat het verkochte ten tijde van de verkoop (en ook in de jaren daarvoor) uit meerdere gebouwen bestond, waaronder in elk geval begrepen het huis aan de straatzijde (hierna: het hoofdgebouw) en het eerder los daarvan staande bijgebouw, dat later door [gedaagden] via een tussenhal bereikbaar is gemaakt en dat in de kern de inzet van het geding vormt.

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat het hoofdgebouw een woning is die als zodanig mag en kan worden gebruikt. De rechtbank stelt vast dat ingevolge de koopovereenkomst en de leveringsakte [gedaagden] expliciet een perceel met een woning aan [eisers] hebben verkocht. Dit betreft één woning. In de koopovereenkomst en in de leveringsakte is vermeld dat het verkochte bestaat uit ‘het woonhuis met ondergrond, tuin, garage en verdere aanhorigheden’. Daarmee is aangegeven dat er naast de woning andere zaken op het perceel aanwezig zijn, die niet als (delen van) woning(en) worden benoemd, maar als ‘aanhorigheden’. De term ‘aanhorigheid’ bij een woning impliceert niet dat daarop een zelfstandige woonbestemming rust. In de akte van levering is niet vastgelegd dat (ook) de aanhorigheden (delen van) een woning zijn. Dat het hele perceel grond met een woning en aanhorigheden geschikt is voor ‘normaal gebruik als woning’, betekent niet dat alle op het perceel aanwezige aanhorigheden (afzonderlijk) bestemd en geschikt zijn voor gebruik als woning. Op grond van de tekst in de koopovereenkomst en in de akte van levering is voldoende duidelijk dat er slechts één woning is (het woonhuis aan de straatzijde) en dat de overige zaken, zoals het bijgebouw, de aanhorigheden zijn, behorende bij en ondergeschikt aan die woning.

4.4.

[eisers] waren er ten tijde van de koop van op de hoogte dat het bijgebouw aanvankelijk los stond van de woning en dat dit deel later via een tussenhal aan de woning is vastgemaakt. Zo heeft [eiseres sub 1] voorafgaand aan de tweede bezichtiging aan de makelaar de bouwtekeningen en goedkeuringen van de Gemeente ‘
van zowel het oorspronkelijke pand als van de aanbouwsels ’ opgevraagd (productie 2 bij conclusie van antwoord). Uit een in dat kader aan [eiseres sub 1] door [gedaagden] verstrekt e-mailbericht van de Gemeente en gericht aan [naam 5] staat expliciet vermeld dat in het
bijgebouw achter het huis een kantoorruimte kan worden gemaakt. Nu het perceel volgens de koopovereenkomst en de akte van levering uitdrukkelijk slechts één woning heeft (naast de ‘verdere aanhorigheden’) mochten [eisers] er naar het oordeel van de rechtbank niet zonder nader onderzoek van uitgaan dat het bijgebouw zelf (ook) als een woning was bestemd dan wel geschikt. Indien het bijgebouw van overheidswege niet naast de hoofdwoning, als tweede woning zou mogen worden gebruikt, levert dat dus, anders dan zij stellen, geen non-conformiteit op.

4.5.

Uit de stellingen van [eisers] volgt niet dat [gedaagden] hebben medegedeeld dat het bijgebouw geschikt was voor de dubbele bewoning. Zij kunnen [gedaagden] daarom niet tegenwerpen dat zij op grond van hetgeen zij bezichtigd hebben dan wel de informatie die zij gekregen hebben, waardoor zij in de veronderstelling verkeerden dat het verkochte twee woningen had, dan wel dat het bijgebouw zonder meer geschikt was voor bewoning als woonhuis. Indien zij dat dachten (en dus ‘dwaalden’) dient dat voor hun rekening te blijven.

Andere tekortkoming en/of gewekte, gerechtvaardigde verwachting?

4.6.

Niets wijst erop dat het bijgebouw illegaal dan wel in strijd met de wet gebouwd is. Sinds de bouw is het bijgebouw in de akten vermeld (als aanhorigheid). Bij besluit van

28 april 2009 heeft de Gemeente besloten dat de gevraagde vergunning voor het ‘moderniseren van het achterhuis’ wordt verleend (zie rov. 2.2.). Voorts blijkt uit een door [gedaagden] als productie 11 overgelegde e-mail, dat zij in 2010 aan de Gemeente hebben gevraagd of het was toegestaan in de voormalige schuur een kantoorruimte te maken en dat dit toen mocht en ook is gedaan. Uit de overgelegde aanvraaggegevens (productie 10 bij conclusie van antwoord) volgt dat [gedaagden] op 4 november 2015 een aanvraag voor een omgevingsvergunning hebben ingediend voor het ‘verbouwen zolderruimte tot kantoorruimte’, waarna deze vergunning door de Gemeente op 21 december 2015 is verleend. De stelling van [eisers] dat [gedaagden] hun mededelingsplicht inzake de illegale bouw hebben geschonden, mist dus grond. Het gebouw mag er zijn en naast de woning worden gebruikt, mits als bijgebouw -aanhorigheid- en dus ondergeschikt aan de woning.

4.7.

[eisers] hebben aangevoerd dat [gedaagden] de situatie van het bijgebouw verkeerd aan hen hebben voorgespiegeld. Het bijgebouw is bestemd als hobby/speelruimte en kantoor, terwijl er ook een badkamer was. Verder is in de vergunningen de aanvraag tot speelruimte niet terug te vinden.

4.8.

De rechtbank overweegt dat vaststaat dat [gedaagden] niet met [eisers] verder over de bestemming van het bijgebouw hebben gesproken; zij hebben daarover dus ook geen onjuiste mededelingen gedaan. Voorts hebben [gedaagden] de e-mailwisselingen die zij in hun bezit hadden ten aanzien van dit onderwerp desgevraagd aan [eisers] verstrekt. Onbetwist is dat de hobby-/speelruimte in het bijgebouw niet geïsoleerd was en los stond van de hoofdwoning, in die zin dat die via een doorgang bereikt kon worden. Op die wijze was het bijgebouw als zodanig kenbaar als een bijgebouw bij de woning en naar uiterlijke verschijningsvorm meer geschikt als hobby-/speelruimte dan als verblijfsruimte. [eisers] hadden daarom niet zonder nader onderzoek mogen verwachten dat dit bijgebouw, naast de woning, eveneens als woonruimte kon worden gebruikt.

4.9.

De rechtbank kan niet vaststellen, want daartoe is door [eisers] onvoldoende gesteld, dat er, los van het gegeven dat de badkamer en slaapkamer zich blijkbaar niet in het bijgebouw maar in het verbindingsgedeelte bevinden, in het bijgebouw met de bestemde functie van kantoorruimte, geen hobby-/speelruimte en/of badkamer mag zijn om te gebruiken. Niet naar voren is gekomen dat het op zichzelf aanwezig zijn van een hobby-/speelruimte door de Gemeente niet toegestaan wordt; uit de vergunning blijkt slechts dat het is toegestaan op de zolderverdieping in het bijgebouw achter de woning een kantoorruimte te realiseren.

4.10.

De rechtbank overweegt in dit verband dan ook dat niet gesteld, noch gebleken is dat [gedaagden] met betrekking tot het gebruik van de woning, en het bijgebouw in het bijzonder, bepaalde verwachtingen bij [eisers] hebben gewekt. De enkele stelling van [eisers] dat het voor [gedaagden] duidelijk moet zijn geweest dat [eisers] de woning ‘dubbel’ wilden gaan bewonen, waarbij het bijgebouw als tweede woning zou dienen te functioneren, omdat zij dit tijdens een bezichtiging kenbaar hebben gemaakt, is niet nader geconcretiseerd. [gedaagden] hebben deze stelling gemotiveerd betwist. [gedaagden] hebben naar voren gebracht dat het voor [eisers] duidelijk moet zijn geweest dat de onderzijde van het bijgebouw niet als woonruimte werd gebruikt en ook niet zo was ingericht. Zij gebruikten deze ruimte als hobby-/speelruimte voor de kinderen, ook tijdens de bezichtigingen. Daarenboven hebben [gedaagden] onbetwist naar voren gebracht dat [eisers] over de inhoud van de koopovereenkomst diverse opmerkingen hebben gemaakt, maar daarbij op geen enkel moment als voorwaarde hebben gesteld dat het bijgebouw zelfstandig bewoonbaar zou moeten zijn. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] had het op de weg van [eisers] gelegen die stelling nader te onderbouwen met concrete feiten en/of omstandigheden.

4.11.

De rechtbank kan ook niet vaststellen dat [gedaagden] , dan wel de makelaar over deze feitelijke situatie van hobby-/speelruimte en kantoorruimte een onjuiste voorstelling van zaken aan [eisers] hebben gegeven. Uit de stellingen van [eisers] blijkt dat, toen zij het verkochte bezichtigden en nadien kochten, er een speelruimte en een kantoorruimte aanwezig waren. In de speelruimte stonden een trampoline en doelen opgesteld, zoals [gedaagden] ter mondelinge behandeling onbetwist naar voren hebben gebracht. Gelet hierop, alsmede gelet op de overig in deze procedure overgelegde stukken, neemt de rechtbank dan ook aan dat de ruimten in het bijgebouw werden gebruikt als hobby-/speelruimte en kantoorruimte.

4.12.

Indien het voor [eisers] van essentieel belang was om het bijgebouw een bestemming te geven als afzonderlijke woning, waarin op meer dan incidentele basis kon worden overnacht in ruimten die niet (tevens) als hobby-/speelruimte en kantoorruimte dienden, dan had het op hun weg gelegen te onderzoeken of dat op grond van het bestemmingsplan toegestaan was, hetzij door concreet navraag bij [gedaagden] of de makelaar te doen, hetzij door zelf het bestemmingsplan hierop te (laten) bestuderen. De enkele mededeling aan [gedaagden] , indien gedaan, dat zij het bijgebouw wilden aanpassen aan de hedendaagse standaard, is (ook) zonder inhoudelijke reactie van de verkopers over de bestemming, niet als een voldoende onderzoek daarnaar te kwalificeren.

Vochtoverlast en overige gebreken

4.13.

Bij de beoordeling van de vraag of de vochtproblematiek in de kelder van het bijgebouw aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, zal de rechtbank bij het bijgebouw, gelet op voorgaande overwegingen, uitgaan van het gebruik als bijgebouw en niet als zelfstandige woning, waardoor deze ruimte niet aan de eisen van een woonruimte ingevolge het bestemmingsplan hoeft te voldoen.

4.14.

[eisers] hebben ter onderbouwing van de vorderingen naar voren gebracht dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden en dat de woning voorts niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn, zoals bepaald in artikel 6.3. van de koopovereenkomst. [eisers] stellen dat [gedaagden] daarmee tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst dan wel onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld door opzettelijk onjuiste mededelingen te doen. [eisers] betogen dat zij daardoor schade hebben geleden.

4.15.

[gedaagden] hebben als verweer naar voren gebracht dat zij aan hun mededelingsplicht hebben voldaan, terwijl [eisers] de op hen rustende onderzoeksplicht hebben geschonden. [gedaagden] betwisten verder, kort gezegd, dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Voor zover wel sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg zou staan, dient dit gebrek ingevolge de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers] te blijven.

Algemeen

4.16.

De rechtbank stelt voorop dat over de (al dan niet) toewijsbaarheid van de vorderingen van [eisers] dient te worden beslist op basis van de inhoud van de tussen hen gesloten koopovereenkomst, uitgelegd conform de toepasselijke (Haviltex-)maatstaf en rekening houdend met alle relevante omstandigheden van het geval. In het onderhavige geval komt speciaal belang toe aan de tussen partijen opgemaakte en ondertekende koopovereenkomst en ook aan de NVM-toelichting op de model-akte, die in het onderhavige geval onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst en die daartoe door beide partijen is geparafeerd. Dienaangaande geldt het volgende.

4.17.

De rechtbank stelt voorop dat de afgeleverde zaak ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

4.18.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun overeenkomst af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM gesloten, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.

4.19.

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, die inhoudt dat [gedaagden] niet instaan voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel dragen [eisers] het risico van die gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, in die zin dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis”. Met artikel 6.3 staan [gedaagden] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Ingevolge artikel 6.3 staan [gedaagden] echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren én die aan [eisers] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt, indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

4.20.

Anderzijds mag de koper ervan uitgaan dat de verkoper hem op de hoogte zal stellen van de gebreken die de verkoper kent (of die voor hem kenbaar zijn), als hij weet dat deze gebreken voor de koper van belang zijn en hij tevens weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Dit geldt zeker ook voor gebreken die afbreuk doen aan de mogelijkheid tot ‘normaal gebruik’ in de zin van artikel 6.3.-eerste volzin.

4.21.

In het geval de verkoper de koper onvoldoende heeft geïnformeerd (en daardoor is tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht) én de koper vóór de koop onvoldoende onderzoek heeft verricht of heeft laten verrichten (en daardoor is tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht) geldt als hoofdregel dat de verkoper die een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, zich niet met succes tegen een beroep op de non-conformiteit van de woning of op dwaling zal kunnen verweren met de stelling dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.

4.22.

Om de vraag te beantwoorden wie de gevolgen dient te dragen van het door [eisers] gestelde vochtprobleem dient allereerst vast komen te staan óf een zodanig vochtprobleem – waarmee bedoeld wordt een vochtprobleem dat het normale gebruik van de woning als woonhuis verhindert – aanwezig was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 30 juni 2020.

4.23.

De rechtbank zal mede op basis van het voorgaande beoordelen of de vorderingen van [eisers] voor toewijzing in aanmerking komen. De rechtbank zal daarbij onderscheid maken tussen de volgende (door [eisers] gestelde) gebreken aan het bijgebouw dan wel de woning:

bijgebouw

• in het bijgebouw blijkt een kelder te zijn die erg vochtig is en de vloer boven de kelder in het bijgebouw heeft veel vochtplekken;
• de kelder in het bijgebouw heeft twee gaten die in directe verbinding staan met de buitenlucht, waardoor regenwater rechtstreeks de kelder in loopt. De kelder blijkt geen ventilatie te hebben;
• de vloer in het bijgebouw en het hoofgebouw blijkt zonder isolatie te zijn;
• de muren van de begane grond van het bijgebouw zijn massief, niet geïsoleerd en compleet verzadigd met vocht;
• het bijgebouw is slechts deels geïsoleerd; muren, vloer en dak zijn niet geïsoleerd, hetgeen tot hoge energiekosten leidt;

woning

(6) de schoorsteen is op onjuiste wijze aangesloten.

Ad (1) en (2), de vochtige kelder en de ventilatie in de kelder

4.24.

[eisers] stellen dat [gedaagden] hebben gezwegen over de aanwezigheid van een kelder onder het bijgebouw. De vochtproblemen die hieruit voortkomen, hebben [gedaagden] eveneens verzwegen. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan [eisers] kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, zijn [gedaagden] aansprakelijk, aldus [eisers]

4.25.

[gedaagden] betwisten dat [eisers] niet op de hoogte waren van het bestaan van de kelder. Zij hebben daartoe naar voren gebracht dat [naam bedrijf 1] op 20 mei 2021 een inspectie heeft uitgevoerd. Tijdens deze inspectie hebben [gedaagden] aan [naam bedrijf 1] uitgelegd dat er in de benedenverdieping van het bijgebouw, een voormalige schuur, een hobby-/speelruimte is gemaakt voor de kinderen en dat later boven een kantoorruimte is gecreëerd. Daarbij hebben [gedaagden] medegedeeld dat zij bij het creëren van de kantoorruimte een noodgreep, bestaande uit het plaatsen van een stalen ligger, hebben moeten doen toen een kelderruimte onder het bijgebouw werd ontdekt.

Schending mededelingsplicht

4.26.

[eisers] hebben gesteld dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. Die stelling is relevant in het kader van de toepassing van artikel 6.3. van de koopovereenkomst.

4.27.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] tijdens de bezichtiging van de woning door [eisers] niet hebben gesproken over (eventuele) vochtproblemen in en rond de woning.

4.28.

[gedaagden] hebben gesteld dat er geen reden was om dit laatste te doen, omdat zij niet op de hoogte waren van (eventuele) vochtproblemen in en onder (de vloeren van) de hobby/speelruimte in het bijgebouw. Volgens [gedaagden] hebben zij daarom ook geen mededelingsplicht geschonden. [gedaagden] hebben dit verweer onderbouwd door te stellen dat de verbouwing in 2009/2010 is uitgevoerd door een aannemer en dat daarna nooit sprake is geweest van vocht dat de woning is binnengedrongen op de wijze die [eisers] beschrijven. Verder hebben [gedaagden] gesteld dat in 2009/2010 ten behoeve van de kruipruimte ventilatieopeningen zijn aangebracht. [eisers] hebben echter één van die ventilatieroosters dichtgemaakt, waardoor de geringe stroming van lucht, die kon plaatsvinden, vrijwel geheel verdwenen is. In de kelder zijn [gedaagden] nooit geweest. De laminaatvloer was immers over de deksel van de kelder bevestigd, aldus nog steeds [gedaagden] Deze kon er in geval van nood vanaf gehaald worden, maar daar is geen sprake van geweest. [gedaagden] wijzen er verder op dat niemand voorafgaand aan de koop vocht- of schimmelproblematiek heeft opgemerkt: noch hun makelaar, noch [gedaagden] zelf en ook niet (de inspecteur van) [naam bedrijf 1] , die voorafgaand aan de koop de woning en het bijgebouw heeft bezichtigd.

4.29.

[eisers] hebben hun stelling inzake de geschonden mededelingsplicht - mede gelet op het verweer van [gedaagden] - onvoldoende onderbouwd. In dit verband is met name van belang dat [gedaagden] hebben aangegeven sinds de verbouwing in 2009/2010 niet meer in de betreffende kelder te zijn geweest en dat zij geen vochtoverlast hebben ervaren. Hierbij is mede van belang dat het gestelde vocht, het optrekken van vocht in de wanden en het gestelde vocht in de vloeren niet zichtbaar waren. Dit wordt bevestigd door het rapport van de bouwkundige inspectie van [naam bedrijf 1] van 21 mei 2020, waarin staat vermeld dat ‘
buiten de genoemde gebreken t.a.v. de loodindekking geen tekortkomingen zijn waargenomen ’. Daarenboven volgt uit het door [eisers] overgelegde aanvullende rapport van ir. Reubsaet, dat eerder weliswaar een vermoeden bestond dat er ook vocht in de vloerranden trekt en in de vloer boven de kelder, maar dat dit pas enkele maanden na het verwijderen van het laminaat kon worden vastgesteld. Daarnaast is één van de aangebrachte ventilatieroosters door [eisers] verwijderd, waardoor de voorheen matige ventilatie volgens het Bureau voor Bouwpathologie uitgebrachte briefrapport bijna geheel is verdwenen. Omdat de verhoogde vochtwaarde langs het opgaande metselwerk blijkbaar niet tot schade heeft geleid, blijkt hieruit niet dat [gedaagden] op de hoogte waren van de vochtproblemen. [eisers] hebben ook niet toegelicht waaruit volgens hen blijkt dat (en waar en in welke mate) ook eerder sprake is geweest van optrekken van vocht in de wanden en van vocht in de vloeren. Evenmin hebben [eisers] aangegeven waaruit volgt dat deze (eventuele) vochtoverlast toen voor [gedaagden] waarneembaar is geweest dan wel moet zijn geweest.

4.30.

[eisers] hebben, bijvoorbeeld, niet kunnen wijzen op foto’s uit de periode onmiddellijk na de levering van de woning waarop de gevolgen van de vochtproblemen duidelijk zichtbaar zijn, en wel op een zodanige wijze dat kan worden geoordeeld dat deze problemen ook al vóór en ten tijde van de koop aanwezig waren en wel op een zodanige plaats dat [gedaagden] daarmee bekend moet zijn geweest. De rechtbank wijst er in dit verband tevens op dat ook [eisers] zelf deze problemen ook niet voor en ten tijde van de koop hebben waargenomen. Zij hebben de vochtproblemen pas hebben geconstateerd nadat de laminaatvloer in de speelruimte was verwijderd.

4.31.

Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank ervan uit dat [gedaagden] vóór en ten tijde van de koop niet wisten en ook niet behoefden te weten van de vochtproblemen in de kelder van de bijwoning. Hieruit volgt dat niet kan worden geoordeeld dat [gedaagden] hun mededelingsplicht jegens [eisers] hebben geschonden, zodat van kracht blijft dat het bijgebouw niet de feitelijke eigenschappen hoefde te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis (zie ook rechtsoverweging 4.8). Het gestelde gebrek valt daarmee buiten het bereik van de ‘garantie’ in artikel 6.3.-eerste volzin van de koopovereenkomst.

4.32.

Dit betekent dat [gedaagden] in zoverre niet is tekortgeschoten jegens [eisers] en dat ook geen sprake is geweest van (juridisch relevante) dwaling of bedrog. Voor zover de vorderingen van [eisers] zien op de vochtproblemen in en in verband met de vloer van de begane grond van het bijgebouw zullen zij daarom worden afgewezen.

4.33.

Voor de volledigheid merkt de rechtbank nog op dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [eisers] het bijgebouw inmiddels (deels) hebben verbouwd, zodat van een descente of van een deskundigenbenoeming thans geen voor de beoordeling relevante resultaten meer mogen worden verwacht.

4.34.

De rechtbank volgt [eisers] in hun stelling dat in verband met de vloer van de begane grond en het daarin en daaronder aanwezige vocht sprake is (geweest) van gebreken. Niettemin komen deze gebreken, gelet op het bepaalde in artikel 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst, voor rekening en risico van [eisers] De vorderingen, voor zover gebaseerd op de gebreken zoals genoemd in (1) en (2), zullen dan ook hierna worden afgewezen.

Ad (3) de vloeren in het bijgebouw en de woning blijken deels zonder isolatie te zijn

4.35.

[eisers] stellen dat [gedaagden] hebben gezwegen over het gegeven dat de vloeren in de achterbouw slechts deels zijn geïsoleerd. De vloeren in de woning zijn eveneens niet geïsoleerd.

4.36.

[gedaagden] betwisten het vorenstaande en hebben als verweer naar voren gebracht dat zij aan de aannemer destijds de opdracht hebben verstrekt voor het isoleren van de vloer. Daar hebben zij ook voor betaald (productie 43). Indien en voorzover een deel van de vloer in het bijgebouw niet is geïsoleerd, was hen dit voorafgaand aan de verkoop niet bekend en valt hen dit ook niet te verwijten. Overigens is uit onderzoek van Bureau Bouwpathologie gebleken dat isolatie op de plek waar de kruipruimte zich bevindt niet mogelijk is. Bovendien staat het ontbreken van isolatie op deze plaats een normaal gebruik van het bijgebouw als speelruimte niet in de weg.

4.37.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] hun stelling inzake de geschonden mededelingsplicht, mede gelet op het verweer van [gedaagden] , onvoldoende hebben onderbouwd. Zo staat in de door [gedaagden] overgelegde factuur van 19 augustus 2010 van de aannemer M3 projecten, betrekking hebbende op ‘de aanbouw en renovatie schuur’ het volgende vermeld:

‘ Afwerkvloer op basis gietdekvloer (opp. totaal 157m2):

• isolatie ( vloer, wanden en plafond)
• gietdekvloer
• dorpels + vensterbanken
• (…).’

[eisers] hebben ook niet toegelicht waaruit volgens hen blijkt dat [gedaagden] op de hoogte moeten zijn geweest van de afwezige isolatie, nu zij hier wel voor betaald hebben. Evenmin hebben [eisers] aangegeven waaruit volgt dat het gebrek aan isolatie in de vloeren in het hoofdgebouw voor [gedaagden] waarneembaar is geweest dan wel moet zijn geweest.

4.38.

Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank ervan uit dat [gedaagden] vóór en ten tijde van de koop niet wisten en ook niet behoefden te weten van de afwezigheid van (volledige) isolatie van de vloer(en). Hieruit volgt dat niet kan worden geoordeeld dat [gedaagden] hun mededelingsplicht jegens [eisers] hebben geschonden. Voor zover het (gestelde) gebrek ziet op de vloer in het bijgebouw valt het buiten het bereik van de ‘garantie’ in artikel 6.3.-eerste volzin van de koopovereenkomst. Voor zover het (gestelde) gebrek ziet op de vloer in de woning, is onvoldoende gesteld en gebleken dat en waarom dit (gestelde) gebrek aan normaal gebruik van die woning in de weg staat.

4.39.

Dit betekent dat [gedaagden] in zoverre niet zijn tekortgeschoten jegens [eisers] en dat ook geen sprake is geweest van onrechtmatig handelen. Voor zover de vorderingen van [eisers] zien op de vloerisolatie, zullen zij daarom worden afgewezen.

Ad (4) en (5), de muren van de begane grond van het bijgebouw zijn massief, niet geïsoleerd en compleet verzadigd met vocht, het bijgebouw is slechts deels geïsoleerd

4.40.

Voorts hebben [eisers] naar voren gebracht dat [gedaagden] hebben gezwegen over het gegeven dat de muren van de begane grond van het bijgebouw massief zijn, niet geïsoleerd zijn en compleet verzadigd met vocht zijn. Ook het dak is niet geïsoleerd.

4.41.

[gedaagden] hebben het vorenstaande betwist. De muren van het bijgebouw zijn enkel steens en zijn nooit geïsoleerd. [gedaagden] hebben ook nooit anders beweerd. Er is immers niet beoogd om van het bijgebouw een ‘echte’ woonruimte te maken. Mede gelet hierop zijn de muren van deze ruimte bij de isolatie ook niet geïsoleerd. Dit moet tijdens het bouwkundig onderzoek van [naam bedrijf 1] zeker zijn opgemerkt dan wel ter sprake zijn gekomen. De bovenverdieping van het bijgebouw, die is ingericht als kantoorruimte, is wel geïsoleerd, evenals het dak. Voorts heeft het Bureau voor Bouwpathologie vastgesteld dat het voor [eisers] zonder meer kenbaar moet zijn geweest dat een deel van de gevels zo dun is dat deze niet geïsoleerd zouden kunnen zijn. De overige gevels zouden weliswaar geïsoleerd kunnen zijn indien dit spouwmuren zouden betreffen, maar vanwege het feit dat het een bijgebouw uit 1930 betrof, lag dit niet voor de hand. Overigens was het ook niet verplicht om deze muren te isoleren, niet volgens de bouwvoorschriften in 1930, maar ook niet in 2009 en 2010, aldus [gedaagden]

4.42.

Voor de (gestelde) gebreken aan de muren van het bijgebouw geldt dat sprake is geweest van een zichtbaar gebrek (zie het rapport van Bureau voor Bouwpathologie van

17 november 2021, rov. 2.11.) dat (als uitgangspunt) voor rekening en risico komt van [eisers] (artikel 6.1. van de koopovereenkomst). Voorts zijn niet geïsoleerde gevels gevoelig voor het optrekken van vocht en daar had rekening mee kunnen worden gehouden gelet op het gegeven dat de voormalige schuur uit 1930 stamt en uit de overgelegde tekeningen blijkt dat gevels van het bijgebouw aan de onderzijde niet geïsoleerd waren (zie productie 5 van de conclusie van antwoord). Gesteld noch gebleken is dat het (gestelde) gebrek afdoet aan de mogelijkheid om het bijgebouw conform bestemming te gebruiken. Het (gestelde) gebrek valt daarmee buiten het bereik van de ‘garantie’ in artikel 6.3.-eerste volzin van de koopovereenkomst. Zou daar anders over worden gedacht, dan geldt dat sprake is (geweest) van een ‘aan koper bekend’ gebrek in de zin van artikel 6.3.-vierde volzin. Voor zover de vorderingen van [eisers] hierop zien, zullen zij daarom worden afgewezen.

Ad (6), de schoorsteen is op onjuiste wijze aangesloten

4.43.

Voor het (gestelde) gebrek aan de schoorsteen geldt dat sprake is geweest van een zichtbaar gebrek (zie het e-mailbericht van [naam bedrijf 2] van

20 januari 2021, productie 9 bij dagvaarding) dat (als uitgangspunt) voor rekening en risico komt van [eisers] (artikel 6.1. van de koopovereenkomst). Gesteld noch gebleken is dat het (gestelde) gebrek afdoet aan de mogelijkheid om de woning te bewonen. Het (gestelde) gebrek valt daarmee buiten het bereik van de ‘garantie’ in artikel 6.3.-eerste volzin van de koopovereenkomst. Zou daar anders over worden gedacht, dan geldt dat sprake is (geweest) van een ‘aan koper bekend’ gebrek in de zin van artikel 6.3.-vierde volzin. [eisers] heeft niet, maar in elk geval onvoldoende gemotiveerd, gesteld dat [gedaagden] in verband met de schoorsteen hun mededelingsplicht hebben geschonden. Het gebrek is als zodanig beperkt naar aard en omvang. Gesteld noch gebleken is dat het gebrek bewust is verhuld, voordat [gedaagden] de woning te koop heeft aangeboden. Gelet op dit een en ander oordeelt de rechtbank dat in verband met het (gestelde) gebrek aan de schoorsteen geen sprake is van non-conformiteit (en daarmee van een tekortkoming door [gedaagden] ) en evenmin van een onrechtmatige daad.

Slotsom

4.44.

Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank de vorderingen afwijzen voor zover zij betrekking hebben op de (gestelde) gebreken. De stellingen van partijen inzake de omvang van de schadevergoeding kunnen derhalve buiten beschouwing blijven. Partijen hebben geen feiten gesteld die de rechtbank, wanneer bewezen, tot andere dan de hiervoor gegeven oordelen kunnen leiden. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.

Proceskosten

4.45.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht 1.666,00

- salaris advocaat
3.760,00 (2,0 punten × tarief € 1.880,00)

Totaal € 5.426,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 5.426,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op

22 februari 2023.

type: AP