Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/308068 / HA ZA 22-342
Vonnis van 5 april 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VDL VASTGOED B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
advocaat mr. H.J. Heynen te Venlo,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. R.L.G.J. Eikelboom te Maastricht.
Eiseres zal hierna VDL genoemd worden. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden gezamenlijk] en afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de akte aanvullende producties 12 tot en met 14 zijdens VDL
de mondelinge behandeling van 13 maart 2023
de spreekaantekeningen van VDL en van [gedaagden gezamenlijk]
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De overwegingen
2.1.
VDL heeft op 14 januari 2022 het eigendom verworven van de onroerend zaak gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaatsnaam] (hierna: de manege).
2.2.
Artikel 9 van Pro de akte van levering bepaalt:
“
Huurovereenkomst
Huurovereenkomst
Het Verkochte is niet verhuurd.”
2.3.
Voorafgaand aan de levering heeft VDL vastgesteld dat een gedeelte van de manege in gebruik was bij [gedaagden gezamenlijk]
2.4.
[gedaagden gezamenlijk] beschikte over een sleutel en had toegang tot de manege uit hoofde van een huurovereenkomst met de voormalige eigenaren van de manege (hierna: verkopers), welke huurovereenkomst reeds voorafgaand aan de levering aan VDL was geëindigd.
2.5.
VDL heeft erin toegestemd dat verkopers de manege per datum eigendomsoverdracht niet hoefde te ontruimen.
2.6.
Op 29 januari 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden op de manege, waarbij – onder meer – aanwezig waren [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , de heer [medewerker 1] (werkzaam als “manager facilities” bij VDL, hierna: [medewerker 1] ), de heer [medewerker 2] (werkzaam als “medewerker security” bij VDL, hierna: [medewerker 2] ) en verkopers.
2.7.
VDL heeft vervolgens Ad Hoc ingeschakeld om het leegstandsbeheer van de manege voor haar rekening te nemen. In februari 2022 heeft Ad Hoc contact opgenomen met [gedaagden gezamenlijk] Tussen Ad Hoc en [gedaagden gezamenlijk] is geen overeenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het gebruik of (leegstands)beheer van de manege.
2.8.
Bij brief van 14 maart 2022 heeft VDL aan [gedaagden gezamenlijk] medegedeeld dat het huidige gebruik van de manege door [gedaagden gezamenlijk] zonder recht of titel plaatsvindt. VDL heeft [gedaagden gezamenlijk] gesommeerd om binnen één maand, aldus vóór 15 april 2022, tot volledige ontruiming over te gaan. Bij brief van 30 maart 2022 heeft VDL een herhaalde sommatie aan [gedaagden gezamenlijk] gestuurd en de ontruiming vóór 1 mei 2022 aangezegd.
2.9.
Kosten voor verbruik van gas, water en elektriciteit zijn voorafgaand aan 14 maart 2022 door VDL niet aan [gedaagden gezamenlijk] in rekening gebracht.
2.10.
[gedaagden gezamenlijk] heeft de op de manege gelegen bedrijfswoning begin april 2022 verlaten maar houdt de manege nog steeds in bedrijfsmatig gebruik en beheer en weigert tot ontruiming over te gaan.
3.Het geschil
3.1.
VDL verzoekt de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat [gedaagden gezamenlijk] zonder recht of titel gebruik maakt van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaatsnaam] ;
[gedaagden gezamenlijk] met al het hunne en de hunnen hoofdelijk te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het vonnis tot volledige ontruiming van het door hen in gebruik zijnde gedeelte van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaatsnaam] over te gaan en ontruimd te houden en ter vrije beschikking van VDL te stellen;
[gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan VDL te betalen € 6.245,33 aan kosten ter zake van propaan, water en elektra over de periode 14 januari 2022 tot 14 juli 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
voor recht te verklaren dat [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk gehouden zijn om vanaf 15 juli 2022 tot de dag van ontruiming de gebruikskosten ter zake propaan, water en elektra met betrekking tot het bij hen in gebruik zijnde gedeelte van de onroerende zaak aan de [adres] te [postcode] [plaatsnaam] aan VDL te betalen;
[gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien betaling binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
3.2.
[gedaagden gezamenlijk] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat VDL eigenaar is van de manege die (deels) door [gedaagden gezamenlijk] wordt gebruikt.
4.2.
Partijen twisten over de vraag of [gedaagden gezamenlijk] ten aanzien van de manege een gebruiksrecht toekomt dat VDL als eigenaar tegen zich moet laten gelden.
Stelplicht en bewijslast
4.3.
De eigenaar heeft op grond van het bepaalde in de artikelen 5:1 lid 2 jo. 5:2 BW een absolute en exclusieve gebruiksbevoegdheid en kan van een ieder die de zaak zonder recht houdt eisen dat zij het gebruik van de zaak staken. Uitgangspunt is dan ook dat degene die zich jegens de eigenaar op een recht om een goed te houden of te gebruiken beroept, zoals een huurrecht of een recht van bruikleen, de stelplicht – en bij voldoende betwisting de
bewijslast – heeft met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt.
4.4.
Voor de verdeling van de stelplicht en bewijslast geldt dan ook geen onderscheid tussen de (onder 1) gevorderde verklaring voor recht en de (onder 2) gevorderde ontruiming. Stelplicht en bewijslast blijven dus, ook in geval van een vordering tot (een al dan niet negatieve) verklaring voor recht, rusten op de partij die in materieel opzicht aan bepaalde (rechts)feiten rechtsgevolgen verbonden wil zien (vgl. Hoge Raad 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185 r.o. 3.3.2.). In dit geval dus op [gedaagden gezamenlijk]
4.5.
[gedaagden gezamenlijk] heeft ter zitting desgevraagd haar stellingen geëxpliciteerd in die zin dat zij stelt dat sprake is van een uitdrukkelijk mondeling overeengekomen overeenkomst van bruikleen voor een periode van drie tot drie-en-een-half jaar. Deze overeenkomst van bruikleen is tot stand gekomen nadat het aanbod door [medewerker 1] namens VDL aan [gedaagde sub 1] is gedaan in het gesprek op de manege op 29 januari 2022, welk aanbod door [gedaagde sub 1] is aanvaard en waarna daaraan door beide partijen uitvoering is gegeven, aldus [gedaagden gezamenlijk]
4.6.
VDL betwist dat sprake is van een bruikleenovereenkomst of een daartoe gedaan aanbod, onder overlegging van schriftelijke verklaringen – van onder meer [medewerker 1] en [medewerker 2] – waarin wordt betwist dat een dergelijk aanbod of toezegging is gedaan. VDL stelt slechts te hebben toegezegd niet aanstonds gebruik te zullen maken van haar ontruimingsbevoegdheid om [gedaagden gezamenlijk] en Ad Hoc de gelegenheid te bieden tot een bruikleenovereenkomst te komen. Daarnaast voert VDL aan dat noch [medewerker 1] , noch [medewerker 2] bevoegd zijn VDL te vertegenwoordigen zodat – noch daargelaten of een dergelijk aanbod is gedaan – van een overeenkomst die VDL bindt überhaupt geen sprake kan zijn.
Schijn van volmachtverlening (artikel 3:61 lid 2 BW Pro)
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat de vraag of ten tijde van de bespreking op 29 januari 2022 een overeenkomst van bruikleen als bedoeld in artikel 7A:1777 BW tot stand is gekomen, dan wel door [medewerker 1] aan [gedaagden gezamenlijk] een aanbod daartoe is gedaan, in dit geval onbeantwoord kan blijven op grond van het volgende.
4.8.
Niet in geschil is dat [medewerker 1] geen bestuurder is van VDL, zodat hij niet bevoegd is VDL te vertegenwoordigen. Door [gedaagden gezamenlijk] is ook niet gesteld dat [medewerker 1] over een volmacht beschikte uit hoofde waarvan hij VDL kon vertegenwoordigen. VDL heeft bovendien onweersproken gesteld dat van een dergelijke volmacht geen sprake was.
4.9.
[gedaagden gezamenlijk] heeft evenwel gesteld dat hij er gerechtvaardigd vanuit is gegaan dat [medewerker 1] vertegenwoordigingsbevoegd was zodat, indien in rechte vast komt te staan dat een mondeling aanbod tot het sluiten van een bruikleenovereenkomst is gedaan, VDL daaraan rechtens gebonden is. De rechtbank begrijpt de stelling van [gedaagden gezamenlijk] aldus dat de schijn van volmachtverlening zou zijn gewekt die op grond van artikel 3:61 lid 2 BW Pro voor risico van VDL komt.
4.10.
De rechtbank overweegt dat de wederpartij die de door artikel 3:61 lid 2 BW Pro geboden bescherming tegen de schijn van volmachtverlening wenst te verkrijgen, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro dient aan te tonen dat aan de vereisten van eerstgenoemd artikel is voldaan. [gedaagde sub 1] dient aldus feiten en omstandigheden te stellen – en bij voldoende betwisting te bewijzen – die de conclusie rechtvaardigen dat (i) zij redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, alsmede (ii) dat zij op grond van die feiten en omstandigheden daadwerkelijk heeft aangenomen dat een toereikende volmacht was verleend.
4.11.
Anders dan door de raadsman van [gedaagden gezamenlijk] ter zitting is aangevoerd, hoeft het gerechtvaardigd vertrouwen niet steeds te worden herleid tot verklaringen of gedragingen (“toedoen”) van VDL. Voor toerekening van de schijn van volmachtverlening kan ook plaats zijn, in geval [gedaagden gezamenlijk] gerechtvaardigd heeft vertrouwd op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van VDL komen en waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van volmachtverlening kan worden afgeleid. Een “toedoen” van VDL is daartoe niet noodzakelijk (zie o.m. Hoge Raad 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671 en HR 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU4909). Die feiten en omstandigheden dient [gedaagden gezamenlijk] dan wel te stellen en bij betwisting nader te concretiseren.
4.12.
Gelet op de gemotiveerde betwisting door VDL is ter zitting nogmaals uitdrukkelijk de vraag voorgelegd op welke feiten en omstandigheden [gedaagden gezamenlijk] in dit geval wijst. Daarop heeft (de raadsman van) [gedaagden gezamenlijk] naar voren gebracht dat het gesprek van 29 januari 2022 plaatsvond in het tijdsgewricht waarin het eveneens aan VDL in eigendom toebehorende Sterrenbos door actievoerders werd ingenomen (waarvoor veel media-aandacht is geweest) en dat VDL logischerwijs bezorgd was dat de manege eenzelfde lot zou treffen. Deze feiten en omstandigheden maken dat [gedaagden gezamenlijk] redelijkerwijs mocht aannemen dat aan [medewerker 1] een toereikende volmacht was verleend om namens VDL de genoemde bruikleenovereenkomst aan te gaan, aldus [gedaagden gezamenlijk]
4.13.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagden gezamenlijk] daarmee onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die de schijn van volmachtverlening kunnen dragen. Het Sterrenbos betreft een andere onroerende zaak dan de manege. Nog daargelaten of en waarom de situatie op het Sterrenbos relevant is voor de beoordeling van onderhavig geschil, leidt het enkele feit dat een (andere) in eigendom aan VDL toebehorende onroerende zaak door activisten is ingenomen er niet toe dat [gedaagden gezamenlijk] redelijkerwijs mocht aannemen dat aan [medewerker 1] , die hij zelf in de stukken consequent duidt als “Hoofd Beveiliging”, een toereikende volmacht was verleend om namens VDL een bruikleenovereenkomst te sluiten. Althans is dat een gevolgtrekking die zonder nadere motivering – die ontbreekt – niet valt in te zien. Immers, de aanname dat bij VDL vrees bestond dat de manege eveneens door actievoerders zou worden bezet – wat daar verder ook van zij – dwingt op zichzelf niet tot (en rechtvaardigt evenmin) de conclusie dat aan het hoofd beveiliging een volmacht wordt verleend om VDL voor een periode van drie tot drie-en-een-half jaar aan een bruikleenovereenkomst te binden. Nu [gedaagden gezamenlijk] die aanname (dat door VDL aan [medewerker 1] een toereikende volmacht was verleend) – ondanks daar ter zitting door de rechter uitdrukkelijk toe te zijn uitgenodigd – niet met nadere feiten of omstandigheden heeft onderbouwd, heeft zij onvoldoende naar voren gebracht zodat de rechtbank aan dat verweer voorbij zal gaan.
4.14.
Het voorgaande brengt met zich dat, zelfs in het meest verstrekkende geval dat in rechte vast zou komen te staan dat [medewerker 1] een dergelijke aanbod zou hebben gedaan, bij de huidige stand van zaken niet toe kan leiden dat VDL aan die bruikleenovereenkomst is gebonden. Dat maakt dat het bewijsaanbod van [gedaagden gezamenlijk] om [medewerker 1] en [medewerker 2] te horen, wordt gepasseerd op grond van het in artikel 166 lid 1 Rv Pro neergelegde relevantiecriterium, nu de uitkomst van de bewijslevering niet aan de beoordeling van het geschil kan bijdragen (vgl. Hoge Raad 7 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF1562).
4.15.
Op basis van al het voorgaande zullen de door VDL (onder 1) gevorderde verklaring voor recht en (onder 2) ontruimingsvordering worden toegewezen.
Ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW Pro)
4.16.
Partijen twisten voorts over de vraag of [gedaagden gezamenlijk] ongerechtvaardigd is verrijkt, omdat VDL de gebruikskosten voor gas, water en elektra van de manege heeft voldaan vanaf 14 januari 2022, terwijl niet zijzelf maar [gedaagden gezamenlijk] daar het genot van heeft gehad.
4.17.
Artikel 6:212 BW Pro bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Nu VDL zich op dit rechtsgevolg beroept, draagt zij conform de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro de stelplicht – en bij voldoende betwisting ook de bewijslast – van de feiten waaruit die rechtgevolgen volgen.
4.18.
VDL vordert – kort gezegd – een veroordeling tot betaling van de gebruikskosten over de periode 14 januari 2022 tot 14 juli 2022 en een verklaring voor recht dat [gedaagden gezamenlijk] gehouden is de gebruikskosten vanaf 15 juli 2022 tot de dag van ontruiming te betalen.
4.19.
Voor zover VDL vergoeding vraagt van de gebruikskosten over de periode 14 januari tot aan de aangezegde ontruiming van 15 april 2022 omdat [gedaagden gezamenlijk] ter zake ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt, zal de rechtbank deze vordering (onder 3) afwijzen. Daargelaten of hier sprake is van een verrijking die ongerechtvaardigd is, komt die verrijking alleen voor vergoeding in aanmerking voor zover dit redelijk is. Dat is hier niet het geval en de rechtbank wijst daarvoor op de navolgende feiten en omstandigheden.
4.19.1.
Uit de eigen stellingen van partijen over een weer volgt dat VDL heeft toegezegd niet aanstonds van haar ontruimingsbevoegdheid gebruik te maken, dat zij er voor heeft gekozen de gas, water en elektriciteitsvoorzieningen niet af te sluiten, dat [gedaagde sub 1] in die periode het beheer van het terrein voor zijn rekening heeft genomen zonder daarvoor kosten of een beheersvergoeding in rekening te brengen en dat VDL in die periode de gebruikskosten niet aan [gedaagden gezamenlijk] in rekening heeft gebracht en daar ook geen afspraken over heeft gemaakt. Onder die omstandigheden en mede gelet op het feit dat door [gedaagde sub 1] geen kosten voor de door hem uitgevoerde beheerswerkzaamheden in rekening zijn gebracht, is het naar het oordeel van de rechtbank niet redelijk dat [gedaagde sub 1] nu – achteraf – wordt geconfronteerd met gebruikskosten die VDL niet eerder in rekening heeft gebracht.
4.20.
De rechtbank overweegt dat dit anders ligt voor de gebruikskosten over de periode vanaf 15 april 2022 tot aan de dag van ontruiming. [gedaagden gezamenlijk] had de manege na de aanzegging door eigenaar VDL dienen te ontruimen en het gebruik te staken. Voor zover het gebruik door [gedaagden gezamenlijk] van de manege vanaf 15 april 2022 heeft geleid tot kosten voor verbruik van gas, water en elektriciteit, welke kosten VDL heeft moeten dragen, is VDL verarmd en [gedaagden gezamenlijk] ter zake ongerechtvaardigd verrijkt. Onder die omstandigheden en na de aanzegging tot ontruiming is het redelijk dat [gedaagden gezamenlijk] deze schade aan VDL vergoedt, zodat [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk gehouden is deze kosten aan VDL te betalen zodat de rechtbank de (onder 4) gevorderde verklaring voor recht zal toewijzen.
4.20.1.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat ter zitting is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat sprake is van één enkele meter die de gehele onroerende zaak voorziet, terwijl een deel van de manege niet in gebruik is bij [gedaagden gezamenlijk] maar bij derden. Tussen partijen is evenmin in geschil dat de bedrijfswoning sinds april 2022 door studenten wordt bewoond. De stelling van [gedaagden gezamenlijk] dat zonder nadere onderbouwing geen grondslag bestaat voor een veroordeling tot betaling door [gedaagden gezamenlijk] aan VDL van kosten als gevolg van het gebruik van de manege door anderen dan [gedaagden gezamenlijk] is juist maar dat wordt door VDL ook niet gevorderd. De vordering van VDL is beperkt tot een verklaring voor recht dat [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de gebruikskosten aan VDL vanaf 15 juli 2022
met betrekking tot het bij hen in gebruik zijnde gedeeltevan de manege. Voor zover [gedaagden gezamenlijk] heeft betwist dat het door VDL in het geding gebrachte overzicht van gebruikskosten ziet op het gebruik dat aan hem is te relateren, komt de rechtbank dan ook niet toe aan beoordeling van dit verweer.
met betrekking tot het bij hen in gebruik zijnde gedeeltevan de manege. Voor zover [gedaagden gezamenlijk] heeft betwist dat het door VDL in het geding gebrachte overzicht van gebruikskosten ziet op het gebruik dat aan hem is te relateren, komt de rechtbank dan ook niet toe aan beoordeling van dit verweer.
Proceskosten
4.21.
[gedaagden gezamenlijk] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VDL worden begroot op:
- griffierecht 2.837,00
- salaris advocaat
1.016,00(2 punten × tarief € 508,00)
1.016,00(2 punten × tarief € 508,00)
Totaal € 3.853,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagden gezamenlijk] zonder recht of titel gebruik maakt van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaatsnaam] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk om met de zijnen en al het zijne
het door hen in gebruik zijnde gedeelte van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaatsnaam] binnen acht dagen na betekening van het vonnis volledig te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking van VDL te stellen,
5.3.
verklaart voor recht dat [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk gehouden is om vanaf 15 juli 2022 tot de dag van ontruiming de gebruikskosten ter zake propaan, water en elektra met betrekking tot het bij hen in gebruik zijnde gedeelte van de onroerende zaak aan de [adres] te [postcode] [plaatsnaam] aan VDL te betalen;
5.4.
veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van VDL tot op heden begroot op €3.853,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.M.G. Rulkens en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.