ECLI:NL:RBLIM:2023:2626 - Rechtbank Limburg - Afwijzing vordering tot herstel gehuurde na einde huurove...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer 10358853 CV EXPL 23-729

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 19 april 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BROUWERIJ HAACHT NEDERLAND B.V., voorheen handelend onder de naam
BIERBROUWERIJ DE LEEUW B.V.,

gevestigd in (6301 DG) Valkenburg aan de Geul aan het Th. Dorrenplein 22 A,

eisende partij,

gemachtigde mr. A.J. van Bergen

tegen

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats] , aan de [adres 1] ,

gedaadge partij,

gemachtigde mr. L. Kerstges.

Partijen worden hierna De Leeuw (omdat die partij zich in de stukken en ter zitting consequent zelf zo blijft noemen) en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 9 maart 2023 met 105 producties en de, op verzoek van de kantonrechter op 29 maart 2023 ook aan de wederpartij overgelegde gewijzigde definitieve tekst van de dagvaarding
de van de zijde van [gedaagde] op 5 april 2023 overgelegde producties 1 tot en met 5 en de later die dag nog (per faxbericht) overgelegde productie 6
de mondelinge behandeling ter zitting d.d. 6 april 2023, waar de gemachtigden van partijen de respectieve standpunten nader hebben toegelicht aan de hand van een pleitnota.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Leeuw heeft vanaf 1 januari 1990 van mevrouw [naam 1] (verder te noemen: [naam 1] ) het pand met woning en aanhorigheden gelegen aan de [adres 2] in [plaats] (verder te noemen: het gehuurde) gehuurd.

Artikel 4., 5., 6. en 7. van dat huurcontract (productie 1 bij exploot) luiden:

“
Wederverhuur.

4. Het is de huurster toegestaan het pand aan derden onder te verhuren.

Onderhoud.

5. De huurster aanvaardt het gehuurde pand in goede toestand bij aanvang van de huur. De huurster verplicht zich ten opzichte van de verhuurster het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren in de staat waarin het gehuurde zich bevindt bij aangaan van deze huurovereenkomst (fotoreportage en tekening architekt.)

6. De huurster zal in noch aan het gehuurde pand enige verandering mogen aanbrengen, tenzij met schriftelijke toestemming van de verhuurster.

7. Alle buiten- en binnenonderhoud, herstellingen en vernieuwingen van het gehuurde, doch met uitzondering van gebreken betreffende de konstruktie van het gehuurde, komen volledig ten laste en voor rekening van huurster.”

De in art. 5 genoemde Pro ‘fotoreportage en tekening architekt’ zijn niet in het geding gebracht.

2.2.

[gedaagde] was op dat moment (en tot voor kort) eigenaar van het pand direct naast het gehuurde (op nummer [X] ), welk pand hij als hotel ( [naam hotel] ) heeft geëxploiteerd. Inmiddels is het naastgelegen perceel op nummer [X] eigendom van de heer [naam 2] .

2.3.

De Leeuw heeft het gehuurde per 1 januari 1990 (dus meteen vanaf het moment dat zij het huurde van [naam 1] ) onderverhuurd aan [gedaagde] , die op de begane grond van het gehuurde een lunchroom ( [naam lunchroom] ) is gaan exploiteren. Artikel 4 lid 1 van Pro die onderhuurovereenkomst (productie 2 bij exploot) luidt:

“
4. Bestemming

1. Huurder is verplicht in het gehuurde konform zijn bestemming persoonlijk een horecabedrijf te exploiteren. Huurder dient hiertoe het gehuurde konform deze bestemming van meubilering en stoffering te voorzien en voorzien te houden, alsmede het gehuurde te gebruiken en de bedrijfsvoering daarin te verrichten, zoals een goed horecaexploitant betaamt. Huurder zal in het gehuurde in ieder geval op de voor gelijksoortige bedrijven gebruikelijke tijden zijn horecabedrijf exploiteren. Het is huurder verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster de inrichting en/of gedaante van het gehuurde en/of wijze van exploitatie te veranderen. Zijnerzijds aangebrachte veranderingen worden eigendom van verhuurster zonder dat huurder aanspraak kan maken op enigerlei vergoeding, tenzij verhuurster verlangt dat het gehuurde in zijn oude staat wordt teruggebracht, in welk geval huurder eveneens geen aanspraak op enigerlei vergoeding kan maken.”

Artikel 5 lid 5 van Pro de onderhuurovereenkomst luidt (voor zover hier van belang):

“
5. Onderhoud

(…)

5. Huurder is verplicht na afloop van de huurovereenkomst het gehuurde in goede staat op te leveren. Indien verhuurster konstateert, dat aan deze verplichting door huurder niet is voldaan, is zij bevoegd het verhuurde ten laste en voor rekening van huurder alsnog in goede staat te laten brengen zonder dat hiertoe enige ingebrekestelling is vereist. De hieruit volgens opgave van verhuurster voortvloeiende kosten zullen door huurder op eerste aanmaning aan verhuurster dienen te worden voldaan. (…)”

2.4.

[gedaagde] heeft voorafgaande aan de opening van de exploitatie van zijn lunchroom in april 1992 het gehuurde ingrijpend verbouwd, waaronder met name de verbouwing van de woning op de eerste verdieping, waarvan hij hotelkamers heeft gemaakt en een aantal doorgangen in de tussenmuren met zijn hotel op nummer [X] , waardoor eenvoudig van het ene pand naar het andere pand gelopen kon worden (en de facto dus één grote(re) ruimte op de begane grond werd gerealiseerd, alsmede de verplaatsing van de trap naar de eerste verdieping, die in het midden van de ruimte werd geplaatst waar die voorheen langs de muur liep).

2.5.

Bij brief van 17 december 2019 (productie 3 bij exploot) heeft [gedaagde] de (onder)huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd tegen 1 maart 2021. Bij brief van 31 januari 2020 (productie 4 bij exploot) heeft De Leeuw vervolgens de (hoofd)huurovereenkomst met [naam 1] opgezegd, eveneens tegen 1 maart 2021.

2.6.

[gedaagde] heeft op 31 maart 2021 de sleutels van het gehuurde ingeleverd, maar direct daarna heeft zich een tot op heden voortdurende discussie tussen partijen ontsponnen aangaande - onder meer -:

de wijze waarop [gedaagde] volgens De Leeuw het gehuurde dient op te leveren
de vraag of [gedaagde] al dan niet voor aansluiting van de nutsvoorzieningen in het gehuurde zorg diende te blijven dragen
de vraag in hoeverre en tot wanneer [gedaagde] gehouden blijft om een gebruiksvergoeding (ex art. 7:625 BW Pro, zo begrijpt de kantonrechter dit) ter hoogte van de huur te voldoen.

Ten aanzien van het laatste punt hebben partijen op enig moment afgesproken dat De Leeuw die gebruiksvergoeding aan [naam 1] zou blijven voldoen (totdat het gehuurde in de optiek van [naam 1] correct zou zijn opgeleverd, zo begrijpt de kantonrechter de stellingen van De Leeuw dienaangaande), en dat [gedaagde] de helft van die vergoeding aan De Leeuw zou betalen, hetgeen [gedaagde] tot medio 2022 ook gedaan heeft.

3.De vordering

3.1.

De Leeuw vordert:

A. de veroordeling van [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een aanvang te maken met de navolgende werkzaamheden en deze binnen 90 dagen af te ronden:

Werkzaamheden begane grond:

1. Terugplaatsen van de deuren in de meterkast.

2. Deur naar muurkast (oude wc-deur met “messieurs” te herstellen/te vervangen.

3. In de muurkast een plafond te plaatsen.

4. Een nooduitgang te maken waar zich nu het raam achter in de rechtergevel bevindt (zie foto bij productie 95) welke enkel als nooduitgang te gebruiken is en welke nooduitgang een breedte dient te hebben gelijk aan de breedte van het raam met kozijnen, derhalve 1.50 meter en waarvan de deuren meer dan 1350 alleen naar

buiten moeten openen.

Werkzaamheden eerste verdieping:

5. De afzuigkap aan te sluiten op de stroomvoorziening en ervoor te zorgen dat de kabels netjes weggewerkt zijn.

6. Documentatie aan te leveren waarin bevestigd wordt dat de afzuigkapinstallatie een recirculatiefunctie heeft en dus geen dampafvoer behoeft te hebben. Indien die functie ontbreekt, dan een dampafvoer aan te leggen, dan wel een afzuigkapinstallatie te plaatsen met recuperatiefunctie.

7. De kookplaat aan te sluiten op een stroomvoorziening.

Werkzaamheden tweede verdieping:

8. Wand plaatsen tegen het plaatmateriaal bij de door [naam 2] dichtgemaakte doorgang op de tweede verdieping en deze netjes af te werken.

Overige werkzaamheden:

9. Te onderzoeken, dan wel door een gekwalificeerd bedrijf te laten onderzoeken, wat

de oorzaak is van de plas water ter plekke van de voormalige bar/keuken op de begane grond en ervoor te zorgen dat de oorzaak van de lekkage verholpen wordt.

10. Te onderzoeken, dan wel door een gekwalificeerd bedrijf te laten onderzoeken, wat de oorzaak is op de eerste verdieping in de keuken van de grote (natte) vochtplekken in de vloer en het daarboven gelegen plafond en ervoor te zorgen dat de oorzaak van de lekkage verholpen wordt, alsmede natte vloerdelen en natte plafonddelen te

vervangen.

11. Te onderzoeken, dan wel door een gekwalificeerd bedrijf te laten onderzoeken, wat de oorzaak is in de ketelruimte van de (natte) vochtplekken in de wand en ervoor te zorgen dat de oorzaak van de vochtplekken verholpen wordt, en de vochtplekken onzichtbaar te maken.

12. Te onderzoeken, dan wel door een gekwalificeerd bedrijf te laten onderzoeken, in de gang naar de trap naar de tweede verdieping (nabij trap) wat de oorzaak is van de (natte) vochtplek zichtbaar in de vloer en in het plafond daarboven en ervoor te zorgen dat de oorzaak van de vochtplek verholpen wordt, alsmede de vochtplek in de

vloer alsmede de vochtplek in het plafond onzichtbaar te maken.

13. De badkamerdeur op de tweede verdieping vrij te maken (deze klemt thans).

14. De plafondplaten op de tweede verdieping welke zijn gaan doorhangen strak te maken en alle plafondplaten welke vochtig zijn dan wel zijn gaan krommen te vervangen en ervoor te zorgen dat alle plafondplaten op de tweede verdieping er hetzelfde uitzien.

15. Met betrekking tot de te onderzoeken lekkage- en vochtproblemen een rapportage aan te leveren aan De Leeuw waarin is aangegeven wat de oorzaken zijn van de lekkage- en de vochtproblemen alsmede welke maatregelen genomen zijn om die lekkage- en vochtproblemen te verhelpen met dien verstande dat indien de lekkage en vochtproblemen door [gedaagde] zelf opgespoord en verholpen zijn er tevens door [gedaagde] een rapportage aangeleverd wordt van een gekwalificeerd bedrijf op het gebied van vocht- en lekkageproblemen aan De Leeuw in welke rapportage het bedrijf dient aan te geven dat zij hetgeen [gedaagde] ten aanzien van de vocht- en

lekkageproblemen aan werkzaamheden in verband met de lekkage- en vochtproblemen heeft verricht gecontroleerd en goed bevonden heeft.

16. De elektrische leidingen zich bevindend tegen het plafond op de begane grond die doorgesneden zijn correct af te werken.

17. Nadat bovengenoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd er voor te zorgen dat het pand voorzien is van gas, water en elektra zodat door De Leeuw gecontroleerd kan worden of alle apparatuur en leidingen zich bevindend in het pand functioneren.

18. Ten aanzien van alle installaties en gas-, water- en elektrische leidingen zich bevindend in en aan het pand een (NEN) keuring te laten verrichten door een daartoe gekwalificeerd bedrijf en dit bedrijf een rapportage aangaande de keuring te laten opstellen welke rapportage aan De Leeuw verstrekt dient te worden.

19. De ramen en kozijnen zoals aangegeven op productie 106 te repareren dan wel te vervangen zodat die ramen en kozijnen in goede staat opgeleverd worden.

20. Nadat alle bovenstaande werkzaamheden en handelingen verricht zijn door [gedaagde] samen met De Leeuw en [naam 1] een opleveringsronde te maken in het pand waarbij dan bekeken kan worden of De Leeuw en [naam 1] kunnen instemmen met de wijze waarop [gedaagde] het pand wil gaan opleveren;

B. de veroordeling van [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de nutsvoorzieningen weer te laten aansluiten op zijn naam en kosten en indien nodig het gehuurde te verwarmen;

C. te bepalen dat indien [gedaagde] in gebreke blijft met de uitvoering van de veroordelingen onder A. of B., hij een dwangsom verbeurt van € 2.500,00 per dag;

D. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan De Leeuw van de gebruiksvergoeding ten aanzien van de maanden augustus 2022 tot en met februari 2023 ad 7 x € 1.641,07 per maand (de helft van de overeengekomen huur), derhalve € 11.487,49, en tot betaling van de volledige gebruiksvergoeding ad € 3.282,14 per maand aan De Leeuw ingaande maart 2023;

tot betaling van de proceskosten en de nakosten met rente.

3.2.

De Leeuw stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] gehouden is om het pand in de oude staat terug de brengen, dat partijen ter zake ook afspraken hebben gemaakt aangaande de werkzaamheden die [gedaagde] daarvoor diende te verrichten en dat [gedaagde] die werkzaamheden tot op heden slechts ten dele heeft uitgevoerd. Voorts wijst De Leeuw erop dat [gedaagde] geen schriftelijke toestemming ex art. 4 lid 1 van Pro de (onder)huurovereenkomst heeft gehad om de inrichting en/of de gedaante van het gehuurde te wijzigen.

3.3.

[gedaagde] stelt op zijn beurt ook dat hij met De Leeuw afspraken heeft gemaakt over welke werkzaamheden hij nog diende te verrichten alvorens hij het gehuurde correct kon opleveren, maar in zijn optiek heeft hij reeds alle daartoe strekkende werkzaamheden verricht. De opengebroken muren tussen de panden in kwestie zijn hersteld en [gedaagde] heeft op de eerste verdieping van het gehuurde de hotelkamers verwijderd en die verdieping weer tot woning omgebouwd. Ter zitting heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat hij in 1990 veelvuldig contact heeft gehad met de vader van [naam 1] (verder te noemen: [naam vader] ) omtrent de verbouwing van het gehuurde, dat hij die verbouwing geheel in samenspraak met [naam vader] heeft uitgevoerd en dat De Leeuw zich daar toen verder in het geheel niet mee heeft bemoeid. Die afspraken zijn mondeling gemaakt en zijn toen niet op schrift vastgelegd, aldus [gedaagde] ter zitting. [gedaagde] stelt dat hij zich er altijd van bewust is geweest dat de eerste verdieping van het gehuurde na afloop van de huur weer tot woning verbouwd zou moeten worden en dat is ook gebeurd.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op de aard van de vordering - en dan met name de onweersproken stelling dat [naam 1] jegens De Leeuw maandelijks aanspraak blijft maken op een gebruiksvergoeding in combinatie met het gegeven dat [gedaagde] duidelijk te kennen heeft gegeven dat hij zich niet gehouden acht om nog verdere werkzaamheden aan het pand te verrichten en aldus een patstelling is ontstaan - wil de kantonrechter aannemen dat De Leeuw daarbij een spoedeisend belang heeft.

4.2.

Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient met redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een bodemprocedure een met de gevraagde voorziening (nagenoeg) overeenstemmende vordering zal worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.

4.3.

De Leeuw stelt in zijn algemeenheid wel dat haar vorderingen mede zijn gebaseerd op art. 4 sub Pro 1 van de (onder)huurovereenkomst, op grond waarvan De Leeuw kan verlangen dat [gedaagde] de zonder schriftelijke toestemming van De Leeuw aangebrachte veranderingen weer in de oude staat terugbrengt, doch zij preciseert niet welke van de gevorderde voorzieningen gegrond zijn op het terugbrengen in de oude/oorspronkelijke staat (gedaante) en stelt bij geen enkele van de vorderingsonderdelen gemotiveerd wat ten aanzien van dat punt de oude situatie precies was. De enkele verwijzing naar foto’s die volgens De Leeuw zijn genomen voor of bij het aangaan van de huurovereenkomst, is onvoldoende. Ten eerste heeft [gedaagde] betwist dat de overgelegde foto’s de staat weergeven zoals die was bij het aangaan van de overeenkomst. Uit die foto’s kan bovendien (als zij zouden zijn gemaakt bij aanvang van de overeenkomst) niet zonder meer worden afgeleid welke punten uit de vordering van De Leeuw corresponderen met die foto’s en wat is veranderd ten opzichte van die foto’s. Het is niet aan de voorzieningenrechter om dat bij elkaar te puzzelen. Deze grondslag komt reeds daarom in deze procedure onvoldoende uit de verf om daar in kort geding ten faveure van De Leeuw op vooruit te kunnen lopen.

4.4.

In casu spitst de verdere beoordeling zich derhalve toe op de vraag of [gedaagde] wel of niet reeds aan zijn opleverplicht heeft voldaan. Alle gevorderde voorzieningen houden daar direct verband mee.

4.5.

Gelet op de aanvangsdatum van de huur, geldt het bepaalde in artikel 7:224, tweede lid BW in het onderhavige geval niet. Dit betekent dat op grond van het overgangsrecht (art. 208b Overgangswet nieuw BW) de oude regel van artikel 7A:1599 BW van toepassing is en dat bij gebrek aan een beschrijving van het gehuurde moet worden verondersteld dat [gedaagde] het gehuurde in goede staat van onderhoud heeft ontvangen, zodat hij het gehuurde ook weer in diezelfde goede staat van onderhoud aan De Leeuw dient op te leveren (zoals partijen dit ook contractueel zijn overeengekomen). Hoe die staat van onderhoud van het gehuurde ten tijde van de aanvang van de huur in 1990 daadwerkelijk was, is onvoldoende aannemelijk geworden. [gedaagde] heeft immers betwist dat de door De Leeuw overgelegde foto’s de staat van het gehuurde weergeven zoals die was bij het aangaan van de overeenkomst. In dit kort geding kan geen bewijslevering plaatsvinden op dat punt. Verder ontbreekt een beschrijving van het gehuurde ten tijde van de oplevering aan [gedaagde] , maar dit ter zijde.

4.6.

Ter onderbouwing van de staat waarin hij het gehuurde heeft opgeleverd, heeft [gedaagde] als productie 2 een aantal fotokopieën (37 als de kantonrechter het goed heeft geteld) in het geding gebracht van het gehuurde op het moment dat hij het gehuurde naar zijn mening in goede staat heeft opgeleverd op 31 maart 2021, derhalve van vóór de wateroverlast (de overstroming) van 13 en 14 juli 2021 die het centrum van Valkenburg heeft geteisterd. Dat dit foto’s zijn van het gehuurde ten tijde zoals door [gedaagde] gesteld, is door De Leeuw niet betwist en staat daarmee in deze procedure tussen partijen vast. Uit die foto’s kan niet worden afgeleid dat het gehuurde ten tijde van het maken van die foto’s niet in goede staat van onderhoud verkeerde.

Ter zitting is door [gedaagde] bovendien aangevoerd dat de foto’s (productie 4C bij exploot) waar De Leeuw naar verwijst (ter onderbouwing van haar stelling dat het gehuurde niet in goede staat is opgeleverd) zijn genomen op een veel later moment, na de overstroming van 13 en 14 juli 2021 (die ook het gehuurde heeft getroffen), hetgeen door De Leeuw ter zitting eveneens onweersproken is gelaten. Volgens [gedaagde] zijn die foto’s daarom onjuist en suggestief. Die staat van het gehuurde komt niet meer voor zijn rekening, aldus [gedaagde] ter zitting.

4.7.

De grote hoeveelheid correspondentie en overleg tussen partijen (en [naam 1] ) ten spijt heeft dit zelfs na meer dan twee jaar nadat de huur is geëindigd nog steeds niet geleid tot overeenstemming over wat als goede staat van onderhoud van het pand kan worden aangemerkt. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de zijde van [gedaagde] is genoemde mate van zekerheid over een voor De Leeuw gunstige uitkomst in een bodemprocedure naar het oordeel van de kantonrechter thans niet aanwezig.

4.8.

Daarnaast verdient opmerking dat het - gelet op de in de stukken meermaals ingenomen stellingen dienaangaande en op punt A20 van haar petitum - er de schijn van heeft dat De Leeuw ten aanzien van wat zij als oplevering door [gedaagde] bereid is te accepteren, haar oor in grote mate laat hangen naar de ‘wensen’ van [naam 1] . Die wensen regarderen [gedaagde] echter in beginsel niet, omdat [gedaagde] geen overeenkomst heeft met [naam 1] , maar met De Leeuw.

4.9.

Zoals in overweging 4.4. is vermeld, vinden de vorderingen van De Leeuw (ook de verplichting tot het betalen van een gebruiksvergoeding en het aanvragen van nutsvoorzieningen) hun grondslag in de stelling dat [gedaagde] nog niet heeft voldaan aan zijn opleveringsverplichtingen. De conclusie van het voorgaande is dat op dit moment niet voldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde] het gehuurde inderdaad nog niet heeft opgeleverd. De vorderingen van De Leeuw moeten daarom worden afgewezen.

4.10.

De Leeuw zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op

€ 793,00 aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt De Leeuw tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op € 793,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en is in het openbaar uitgesproken.