ECLI:NL:RBLIM:2023:2888

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/304484 / HA ZA 22-190

Vonnis van 19 april 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. J.J.M. Goltstein te Kerkrade,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE VAALS,

zetelend te Vaals,

gedaagde,

advocaat mr. W. van de Wier te Beek.

Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding,
de conclusie van antwoord,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 30 maart 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op enig moment heeft [eiser] de eigendom verworven van het pand aan de [straat] [adresnummer 1] tot en met [adresnummer 2] te [plaats] (verder: ‘het pand’). Tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen in verband met een geldlening heeft [eiser] op 1 maart 2007 aan SNS Bank een recht van hypotheek ten aanzien van dit pand verleend. Later heeft [eiser] de eigendom van het pand overgedragen aan [bedrijfsnaam] (verder: ‘ [bedrijfsnaam] ’), een vennootschap waarvan [eiser] de enige bestuurder en aandeelhouder is. De verplichtingen ten opzichte van SNS Bank in verband met de geldlening zijn op [eiser] blijven rusten.

2.2.

[bedrijfsnaam] heeft de houten kozijnen van het pand vervangen door kunststof kozijnen, echter zonder de omgevingsvergunning aan te vragen die daarvoor vereist was (mede) vanwege de status als monument van het pand althans de kozijnen/ramen. De gemeente heeft daarop een besluit genomen, kort gezegd inhoudende dat de kozijnen in de oorspronkelijke toestand zouden moeten worden teruggebracht op straffe van een bestuurlijke dwangsom. De gemeente heeft zich daarna op het standpunt gesteld dat de maximale dwangsom van € 100.00,00 is verbeurd.

2.3.

In 2012 kon [eiser] de betalingsverplichtingen ten opzichte van SNS Bank in verband met de onder 2.1. vermelde geldlening niet meer nakomen. SNS Bank is daarop, met een beroep op haar recht van hypotheek, overgegaan tot veiling van het pand.

2.4.

De veiling van het pand vond plaats op 20 juni 2013. De gemeente heeft het pand op de veiling gekocht. Met de veilingopbrengst kon SNS Bank niet volledig worden voldaan. Voor de restschuld heeft SNS Bank verhaal genomen op [eiser] .

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - veroordeling van de gemeente tot betaling van:

- primair € 150.000,00, en

- subsidiair € 100.000,00 te vermeerderen met een bedrag ter zake van overig geleden schade,

steeds vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

3.2.

De gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat de gemeente onrechtmatig ten opzichte van hem heeft gehandeld. Daarbij doelt [eiser] op de communicatie van de gemeente over de bestuurlijke dwangsommen rondom de veiling van het pand op 20 juni 2013 en op de handelwijze van de gemeente voor het overige in die periode. [eiser] stelt dat het handelen van de gemeente heeft geleid tot een lagere opbrengst op de veiling, waardoor de schuld aan SNS Bank voor een kleiner deel is afgelost. Volgens [eiser] heeft hij daardoor schade geleden omdat hij door SNS Bank is aangesproken op de restschuld die volgens [eiser] hoger was dan wanneer de gemeente niet onrechtmatig zou hebben gehandeld. De minderopbrengst - en daarmee de in eerste instantie geleden schade - wordt door [eiser] begroot op € 100.000,00. De bijkomende schade begroot [eiser] op € 50.000,00.

4.2.

Concreet verwijt [eiser] de gemeente dat zij:

a. a) ten bate van zichzelf en ten koste van [eiser] het veilingverloop heeft beïnvloed of doen beïnvloeden door aspirant-kopers af te (doen) schrikken met de claims van de gemeente waaronder een dwangsom van € 100.000,00 naast de verplichting om de kozijnen van het pand te vervangen, terwijl

b) in de aanloop van de veiling binnen de gemeenteraad en met de SNS Bank geregeld had dat de gemeente een bod kon uitbrengen dat relatief laag was maar toch aan gunning aan de gemeente niet de weg zou staan, en

c) voorafgaand aan en tijdens de veiling onjuiste mededelingen heeft gedaan over de verbeurde of te verbeuren dwangsommen omdat het recht op inning van de dwangsommen op dat moment al was verjaard,

d) heeft bevorderd dat SNS Bank gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om over te gaan tot veilen in plaats van in te gaan op onderhandse biedingen,

e) er bij SNS Bank op heeft aangedrongen te voorkomen dat [eiser] of [bedrijfsnaam] voorafgaand aan de veiling de kozijnen alsnog zou vervangen,

f) na aankondiging van de veiling en in het licht van de wens om het pand aan te kopen, via bestuurlijke maatregelen en controles heeft getracht om de woningen in het pand zo veel mogelijk vrij van huurders te krijgen,

g) na het in eigendom verwerven van het pand de kozijnen zelf niet heeft vervangen maar de verplichting daartoe als contractuele last heeft opgelegd aan degene aan wie zij het in 2016 heeft verkocht en geleverd.

4.3.

De gemeente betwist de juistheid van de aan haar gemaakte verwijten. Hierna zullen de stellingen van [eiser] worden besproken in relatie tot de vraag of de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en zo ja of [eiser] daardoor schade heeft geleden.

Stelling a

4.4.

Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eiser] - in eerste instantie - verwezen naar de communicatie die volgens [eiser] voorafgaand aan de veiling heeft plaatsgevonden tussen - naar de rechtbank begrijpt - SNS Bank, de veilingnotaris en de gemeente. De inhoud daarvan blijkt uit het door [eiser] als productie 2 overgelegde deel van proces-verbaal van de veiling (dat als productie 3 volledig is overgelegd), zoals opgemaakt door de betrokken notaris. Daaraan staat - voor zover van belang - het volgende:

“Blijkens de aan dit proces-verbaal gehechte e-mailcorrespondentie de dato twaalf februari tweeduizend dertien werden daaraan de navolgende voorwaarden gesteld door de gemeente Vaals:

a. op acht februari tweeduizend dertien meldde de gemeente Vaals:
“voor het vervangen van de kozijnen zal een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Deze vergunningsaanvraag zal gepaard gaan met een BIBOB-toets, zodat de garantie voor de gemeente zoveel als mogelijk gewaarborgd wordt. Wij verzoeken u de potentiële kopers van deze voorwaarden in kennis te stellen. Dit betekent dan ook dat, indien de SNS besluit de panden te kopen, wij u verzoeken niet tot vervanging van de kozijnen over te gaan, doch dit over te laten aan een nieuwe koper. Zolang SNS de panden bezit, zal niet worden overgegaan tot invordering van de verbeurde dwangsommen, er vanuitgaande dat SNS binnen afzienbare tijd doorverkoopt. Indien de panden in eigendom blijven van SNS zal alsnog tot vervanging van de kozijnen moeten worden overgegaan. Zodra een koper bekend is, verzoeken wij u ons hierover in kennis te stellen”.

b. op twaalf februari tweeduizend dertien vroeg de notaris bevestiging aan de gemeente Vaals:
“Het is van groot belang dat de kopers op de veiling zo goed en zo volledig mogelijk worden geïnformeerd. Wij vernemen derhalve graag van u of[wij, toevoeging rechtbank]
uw e-mail goed hebben begrepen als wij aannemen:

- dat de nieuwe eigenaar de huidige kozijnen zal moeten vervangen;

- dat hij hiervoor een omgevingsvergunning zal moeten aanvragen bij de gemeente Vaals; en

- dat in dat geval de gemeente Vaals bereid is de dwangsom op te heffen en dus niet in rekening zal brengen bij de nieuwe eigenaar”.

Daarop melde [sic] de gemeente Vaals
“Uw voornemens zijn juist, doch bij het laatste gemelde streepje zal moeten worden toegevoegd:…. mits de nieuwe eigenaar niet gelieerd is aan dhr [eiser] ”

4.5.

De gemeente heeft terecht opgemerkt dat uit deze communicatie niet kan worden afgeleid dat de gemeente een claim van € 100.000,00 aan de aspirant-kopers in het vooruitzicht heeft gesteld. Wat er ook zij van de juistheid van het standpunt van de gemeente over de rechten die zij blijkens deze correspondentie ten opzichte van de SNS Bank en/of een koper denkt te hebben; duidelijk is dat de gemeente weliswaar vasthoudt aan de eis dat de kozijnen (op termijn) worden vervangen maar ook dat er geen dwangsommen zullen worden geclaimd als voldaan wordt aan die eis na het aanvragen van een omgevingsvergunning. Het aan aspirant-kopers voorhouden van de eis dat de kozijnen worden vervangen is op zichzelf niet aan de gemeente verwijtbaar. Vast staat immers dat de door [bedrijfsnaam] gecreëerde situatie niet in overeenstemming was met de van toepassing zijnde regels van omgevingsrecht. De door [eiser] aangehaalde communicatie kan dus niet dienen ter onderbouwing van het aan de gemeente gemaakte verwijt.

4.6.

[eiser] heeft als productie 4 een besluitenlijst van de raadsvergadering van de gemeenteraad van de gemeente van 19 juni 2013 overgelegd. Daaruit blijkt dat tijdens de betreffende raadsvergadering door de burgemeester en de gemeenteraad is gesproken over het pand, de veiling en de dwangsommen. De burgemeester heeft in dat kader gezegd dat ‘de dwangsom staat en dat deze wordt geïnd indien de nieuwe koper weigert de illegale kozijnen te verwijderen’ en dat ‘het de potentiële kopers duidelijk is dat deze ton hen boven het hoofd hangt’.

Voor zover [eiser] dit stuk heeft ingediend ter onderbouwing van stelling a kan hij daarin niet worden gevolgd. De gemeente heeft immers terecht aangevoerd dat de raadsvergadering besloten was, wat betekent dat hetgeen daar is besproken niet van invloed kan zijn geweest op de besluitvorming bij aspirant-kopers. Dit nog afgezien van de vraag of de uitlatingen van de burgemeester overeenkomen met het aan de gemeente gemaakte verwijt en de vraag of uitlatingen van de burgemeester in dit kader aan de gemeente kunnen worden toegerekend.

4.7.

Tijdens de mondelinge behandeling is namens [eiser] aanvullend gesteld dat tijdens de veiling is gezegd dat de koper de dwangsom van € 100.000,00 zou moeten betalen. Desgevraagd is verklaard dat deze mededeling door de veilingmeester is gedaan. Ook uitgaande van de juistheid van deze - door de gemeente bij gebrek aan wetenschap betwiste - stelling, kan dat niet dienen ter onderbouwing van een verwijt aan de gemeente. Zij is immers niet verantwoordelijk voor de uitlatingen van de veilingmeester en diens mogelijke uitspraken kunnen haar niet worden toegerekend.

4.8.

De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat onder a vermelde verwijt terecht is, wat betekent dat in zoverre niet is gebleken van onrechtmatig handelen van de gemeente.

Stelling b

4.9.

Ten aanzien van dit verwijt verwijst [eiser] naar de onder 4.6. al vermelde besluitenlijst van de raadsvergadering van de gemeenteraad van de gemeente van 19 juni 2013). Daarin staat onder meer:

“De burgemeester geeft aan dat de SNS bank in principe bereid is om de panden aan de [straat] voor 6 ton te verkopen. (…) De burgemeester oppert om iemand naar de veiling te sturen met een marge tot 7 ton.”

4.10.

Uit deze mededeling kan niet worden afgeleid dat er tussen de gemeente en SNS Bank onderhandse afspraken zijn gemaakt over de koop van de pand, ook indien de uitlatingen van de burgemeester zouden hebben te gelden als uitlatingen van de gemeente. Deze mededeling bevat, integendeel, de bevestiging dat de prijs wordt bepaald op de veiling, zoals ook is geschied. Namens [eiser] is tijdens de mondelinge behandeling nog aangegeven dat de veiling op andere wijze kan zijn gemanipuleerd (dat is abusievelijk niet vermeld in het proces-verbaal), maar dat kan niet dienen ter onderbouwing van [eiser] standpunt. Die stelling is immers niet meer dan speculatie aangezien er geen concrete feiten aan ten grondslag zijn gelegd. Aan het bewijsaanbod van [eiser] moet voorbij worden gegaan omdat voor het toelaten tot levering van bewijs noodzakelijk is dat de te bewijzen feiten voldoende concreet worden gesteld.

4.11.

Ook het in stelling b vervatte verwijt van onrechtmatig handelen kan dus niet worden vastgesteld.

Stelling c

4.12.

Als door [eiser] gesteld en door de gemeente niet gemotiveerd weersproken, staat vast dat het recht om de eerder uitgevaardigde dwangsommen te innen ten tijde van de veiling inmiddels was verjaard. Duidelijk is ook dat de gemeente toentertijd (niettemin) het standpunt heeft ingenomen dat de dwangsommen wel nog inbaar waren. Dat blijkt uit de e-mailcorrespondentie zoals vermeld onder 4.4. Dit betekent dat de gemeente ofwel niet op de hoogte was van de verjaring ofwel dat heeft verzwegen. Zoals echter onder 4.5. en 4.7. al is overwogen, is niet gebleken dat de gemeente extern heeft gecommuniceerd dat de reeds verbeurde dwangsommen ten laste zouden worden gebracht van de koper (afgezien van de vraag of dit überhaupt zou kunnen). Dit betekent dat, als de gemeente al onrechtmatig gedrag zou kunnen worden verweten omdat zij zich ten onrechte op het standpunt stelde dat de dwangsommen nog inbaar waren, niet kan worden geoordeeld dat dit heeft geleid tot (een deel van) de gestelde schade die zou bestaan uit een lagere verkoopopbrengst. Van een causaal verband tussen de aan de gemeente verweten gedraging en de door [eiser] gestelde schade is dus niet gebleken. Stelling c kan daarom niet dienen ter ondersteuning van de vordering van [eiser] .

Stelling d

4.13.

Nog afgezien van de vraag of de hier aan de gemeente verweten gedraging als onrechtmatig kan worden bestempeld, heeft de gelden dat [eiser] zijn stelling dat deze gedraging überhaupt heeft plaatsgevonden onvoldoende concreet heeft onderbouwd. Hij heeft volstaan met het poneren van de stelling en die - tijdens de mondelinge behandeling - aangevuld met de stelling dat er een bijzondere relatie was tussen (personen werkzaam bij) de gemeente en SNS Bank. Ook deze, door de gemeente betwiste, stellingen blijven dus steken in speculatie, zodat deze niet kunnen dienen ter schraging van de vordering van [eiser] en niet worden toegekomen aan bewijslevering op dit punt.

Stelling e

4.14.

Ter onderbouwing van deze, door de gemeente betwiste, stelling verwijst [eiser] kennelijk naar de navolgende passage uit de ook al onder 4.4. geciteerde communicatie: ‘
Dit betekent dan ook dat, indien de SNS besluit de panden te kopen, wij u verzoeken niet tot vervanging van de kozijnen over te gaan, doch dit over te laten aan een nieuwe koper.’Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, kan dit kennelijk aan de SNS Bank gerichte verzoek niet als onrechtmatig jegens [eiser] worden geduid, al is het maar omdat het bericht niets zegt over de mogelijkheden van [eiser] om alsnog de kozijnen te vervangen. Hoewel daar verder niets over is gesteld, had de SNS Bank het pand wellicht inmiddels in beheer genomen. In dat geval had [eiser] om die reden die mogelijkheid niet meer, maar dat kan de gemeente dan uiteraard niet worden verweten. Stelling e biedt dus geen basis voor de vordering van [eiser] .

Stelling f

4.15.

Ter onderbouwing van deze, door de gemeente betwiste, stelling verwijst [eiser] naar schriftelijke verklaringen van - volgens [eiser] - huurders van woningen in het pand. Het betreft drie verklaringen van twee personen die bij [bedrijfsnaam] klagen over controles van brandweer, politie en gemeente. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, kunnen die verklaringen niet dienen ter onderbouwing van de stelling van [eiser] , waarbij de rechtbank opmerkt dat die stelling ook behelst dat de gemeente het oogmerk had om huurders te laten vertrekken in verband met de gewenste aankoop van het pand. Daarover zeggen de verklaringen al helemaal niets. Ook stelling f kan niet leiden tot onderbouwing van [eiser] standpunt.

Stelling g

4.16.

Hoewel de rechtbank begrijpt dat het voor [eiser] wrang is dat de gemeente na het verwerven van het pand niet zelf is overgegaan tot het vervangen van de kozijnen, is het besluit daartoe niet onrechtmatig jegens hem. Belangrijker nog is dat deze handelwijze in ieder geval geen verband kan houden met de door [eiser] in deze procedure gestelde schade die zich, in de visie van [eiser] , voordien heeft voorgedaan. Ook stelling g kan dus niet leiden tot toewijzing van (een deel van) de vordering.

Slotsom

4.17.

Op basis van de stellingen van [eiser] kan niet worden geoordeeld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en/of dat er een verband is met de door [eiser] gestelde schade. Dit betekent dat de vordering van [eiser] alleen al om die reden moet worden afgewezen. Op de nog niet besproken verweren van de gemeente hoeft daarom niet meer te worden ingegaan.

4.18.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht 4.200,00

- salaris advocaat
3.760,00(2,0 punten × tarief € 1.880,00)

Totaal € 7.960,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 7.960,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na het wijzen van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op

19 april 2023.^[1]