Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 22 / 2167
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 mei 2023 in de zaak tussen
[naam 1], wonend te [plaats 1] ([gemeente]), eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,verweerder (gemachtigde: [naam 2]).
Procesverloop
Bij besluit van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [huisnummer 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 265.000,- voor het belastingjaar 2022.
Bij besluit van 7 augustus 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
Op 23 november 2022 heeft eiser een taxatierapport ingezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door J.F.J.M. van Abbe, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam 3], taxateur.
Het onderzoek ter zitting is geschorst, teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen de berekende correcties vanwege de staat schriftelijk toe te lichten
Verweerder heeft bij brief van 23 maart 2023 van die gelegenheid gebruik gemaakt. Van eiser is op 30 maart 2023 een reactie hierop ontvangen.
Eiser heeft op 6 april 2023 toestemming gegeven om uitspraak te doen zonder nadere zitting.
Verweerder heeft niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn aangegeven gebruik te willen maken van het recht op een nadere zitting te worden gehoord.
Met toepassing van artikel 8:64, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht heeft de rechtbank daarom op 13 april 2023 bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een omstreeks 1957 gebouwde twee-onder-een-kapwoning van 124 m² met een aanbouw van
28 m², een kelder en een tuinhuis. De onroerende zaak is gelegen in het kerkdorp [plaats 1] bij [gemeente] op een perceel met een grootte van 343 m².
28 m², een kelder en een tuinhuis. De onroerende zaak is gelegen in het kerkdorp [plaats 1] bij [gemeente] op een perceel met een grootte van 343 m².
2. Eiser heeft zich in zijn beroepschrift op het standpunt gesteld dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen en de ligging van de onroerende zaak (in een andere wijk dan de vergelijkingsobjecten, nabij een stankoverlast- veroorzakende boerderij en tegenover een braakliggend terrein). In de visie van eiser kan de waarde van de onroerende zaak niet meer bedragen dan € 250.000,-.
3. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op
6 oktober 2022 door [naam 4], woz-taxateur. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten Putstraat 21 en [straat 4] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te [plaats 1]. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. De taxateur heeft de staat van onderhoud, staat van de voorzieningen en de doelmatigheid van de onroerende zaak als ‘matig / slecht’ (factor 2) aangemerkt. Dat zich tegenover de onroerende zaak een braakliggend terrein bevindt, is tot uitdrukking gebracht in de doelmatigheidscorrectie. Met de ligging van de onroerende zaak is volgens de taxateur voldoende rekening gehouden. Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde kern en [straat 4] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] liggen aan een drukke doorgaande weg (van [gemeente] naar [plaats 2]. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 272.000,-, hetgeen betekent dat de bij het bestreden besluit verlaagde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021 van € 265.000,- niet te hoog is.
4. Op 23 november 2022 heeft eiser een door taxateurs [naam 5] en [naam 6] opgesteld taxatierapport ingezonden. Daarin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de verkoopcijfers van [straat 4] 6 te [plaats 1], [straat 2] [huisnummer 3] en [straat 3] [huisnummer 4] te [gemeente] bepaald op € 250.000,-. In dit rapport zijn (inpandige) foto’s van de onroerende zaak opgenomen en zijn enkele liggingsaspecten toegevoegd (onder meer het vliegverkeer, de autosnelweg, de kerk en de spoorlijn).
5. Op zitting heeft eiser zijn gronden van beroep gehandhaafd.
6. Verweerder heeft op zitting te kennen gegeven dat in de matrix bij het taxatierapport is gerekend met de juiste indexeringspercentages maar dat abusievelijk onjuiste indexeringspercentages worden genoemd. Hij heeft op zitting een nieuwe matrix met de correcte indexeringspercentages overgelegd. Voor de waardering maakt dit geen verschil.
7. De rechtbank heeft naar aanleiding van eisers beroepsgrond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de onroerende zaak, de correcties vanwege de staat in de matrix nagerekend. Daaruit is naar voren gekomen dat verweerder bij een correctie van meer dan één punt vanwege een onderdeel van de staat niet enkelvoudig met 2 x 7% corrigeert, maar hij een samengestelde berekening toepast, waarbij met 7% naar de kwalificatie ‘gemiddeld’ (factor 3) wordt gecorrigeerd en op de uitkomst daarvan met 7% naar de kwalificaties ‘matig / slecht’ (factor 2) of ‘boven gemiddeld / goed’ (factor 4) wordt gecorrigeerd.
8. Verweerder heeft die berekeningswijze van de correcties vanwege de staat desverzocht bij brief van 23 maart 2023 nader toegelicht. De Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling van de Waarderingskamer schrijft verweerder voor om te kiezen uit vier verschillende taxatiemodellen. Verweerder maakt gebruik van een daarin genoemd taxatiemodel van type D dat een statistische benadering op basis van een regressieanalyse volgt. Samengestelde of cumulatieve correcties passen binnen dit model. Verweerder past die correctiemethodiek uniform in al zijn zaken toe. Om verwarring te voorkomen zal verweerder in toekomstige matrices expliciet kenbaar maken dat deze wijze van corrigeren wordt toegepast.
9. Eiser heeft hierop bij brief van 30 maart 2023 gereageerd. De rechtbank begrijpt uit die reactie dat eiser vindt dat verweerder, zoals volgens hem uit de legenda in de matrix volgt, een enkelvoudige berekening van de correcties had moeten toepassen.
10. De rechtbank overweegt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak van eiser op de onderhavige waardepeildatum heeft onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak van eiser, wel moeten zij rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel dient verweerder er blijk van te geven bij de waardebepaling in voldoende mate rekening te hebben gehouden met deze verschillen.
11. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport en uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum zijn verkocht. Verder zijn zowel die vergelijkingsobjecten als de onroerende zaak van eiser in hetzelfde kerkdorp gelegen twee-onder-een-kapwoningen. De vergelijkingsobjecten dateren uit een vergelijkbare bouwperiode en de (perceel)grootte verschilt niet zodanig dat de objecten op grond daarvan niet geschikt zijn om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopcijfers van die vergelijkingsobjecten dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.
12. De rechtbank is vervolgens van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de verschillen voldoende in de waardering tot uitdrukking zijn gebracht. In geschil is of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging en staat.
13. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor de ligging van de onroerende zaak tegenover een braakliggend terrein met 7% op de doelmatigheid heeft gecorrigeerd. Dat die correcte wellicht beter verantwoord had kunnen worden onder de ‘uitstraling’, maakt voor de eindwaarde geen verschil. De rechtbank ziet ook geen reden om die correctie als ontoereikend aan te merken. Omdat de vergelijkingsobjecten ook met negatieve liggingsaspecten te maken hebben (zo liggen de objecten aan de [straat 4] aan de drukke doorgaande weg tussen [gemeente] en [plaats 2], acht de rechtbank niet aannemelijk dat voor de nabij de onroerende zaak gelegen boerderij aanvullend op de waarde van de onroerende zaak had moeten worden gecorrigeerd. De afstand tussen de onroerende zaak en de spoorlijn, de kerk, de industriële bedrijven en de snelweg is zodanig dat de rechtbank niet kan volgen dat hiervan een waardedrukkend effect. Daarnaast heeft eiser niet onderbouwd en acht de rechtbank niet aannemelijk dat de overlast die hij stelt te ondervinden van het vliegverkeer niet in gelijke mate van toepassing is op de vergelijkingsobjecten. De conclusie is dan ook dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak (in relatie tot die van de vergelijkingsobjecten).
14. Bij het rapport van eiser zijn inpandige foto’s van de onroerende zaak gevoegd. Het taxatierapport van verweerder bevat foto’s en/of beschrijvingen van de staat van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank komt op basis van voornoemde foto’s en beschrijvingen tot het oordeel dat verweerders kwalificaties van de staat van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten kan worden gevolgd. In geschil is verder de hoogte van de toegepaste correcties vanwege de staat. De rechtbank stelt daarbij voorop dat bij de beoordeling van de vastgestelde waarde de eindwaarde van de onroerende zaak beslissend is. Dit betekent dat voor de vraag of verweerder de waarde van een onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, niet relevant is hoe hij de (hoogte van de) correctie(s) vanwege de staat berekent, maar het er slechts toe doet of in de berekende eindwaarde voldoende de staat in de waardering tot uitdrukking is gebracht. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de toegepaste correcties, ongeacht de wijze waarop verweerder die heeft berekend, aannemelijk maakt dat voldoende rekening is gehouden met een mindere staat van onderhoud en staat van de voorzieningen van de onroerende zaak. Het is vervolgens aan eiser om te onderbouwen dat er sprake is van een nog hoger waardedrukkend effect. De rechtbank is van oordeel dat daarvan geen sprake is. Eisers taxatierapport geeft geen inzicht in hoe de daarin genoemde correctie van € 32.153,- tot stand is gekomen.
15. Eisers stelling dat de verweerder de correcties enkelvoudig had moeten berekenen, kan op grond van het vorenstaande niet slagen. Daarbij betrekt de rechtbank dat verweerder één van de door de Waarderingskamer voorgeschreven taxatiemethodieken gebruikt en hij die methodiek (behoudens de genoemde maatwerkuitzondering) op dezelfde wijze in al zijn woningtaxaties hanteert. Dat uit de legenda in de matrix lijkt te volgen dat een enkelvoudige matrix wordt gehanteerd, maakt niet dat de waarde te hoog is. Te meer nu eiser eenvoudig door zelf de correcties na te rekenen had kunnen vaststellen dat die samengesteld worden berekend, ziet de rechtbank geen reden om hieraan consequenties te verbinden. Verweerder heeft overigens kenbaar gemaakt dat hij de gebruikte methodiek in volgende matrices explicieter kenbaar zal maken.
16. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 265.000,- niet te hoog is.
17. Het beroep is ongegrond en voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.B.A. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 10 mei 2023.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan door een belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen en het bestuursorgaan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.