Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10444312 CV EXPL 23-1484
Vonnis in kort geding van 15 mei 2023
in de zaak van
REVAS EXPLOITATIE B.V.,
te Schimmert,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: ReVaS,
gemachtigde: mr. G.E.E.M. van der Heijden,
tegen
DE SMAKELIJKE REUS VAN SCHIMMERT B.V.,
te Schimmert,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: De Smakelijke Reus,
gemachtigde: mr. J.F.G. Godart.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte inbreng productie van ReVaS
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
- de mondelinge behandeling
- de spreekaantekeningen van ReVaS
- de pleitnota van De Smakelijke Reus
- de akte inbreng productie van ReVaS
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
- de mondelinge behandeling
- de spreekaantekeningen van ReVaS
- de pleitnota van De Smakelijke Reus
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Smakelijke Reus huurt van ReVaS delen van het monumentale gebouw dat voorheen fungeerde als watertoren, gelegen aan de Bockhofweg 1 te Schimmert.
2.2.
Partijen hebben hieraan voorafgaand veelvuldig en jarenlang overleg gevoerd om in de watertoren een uniek project “De Reusch” tot stand te brengen, met ReVaS in de rol van investeerder en verhuurder en De Smakelijke Reus als huurder en exploitant. In de watertoren is, na verbouwingen, een winkel (begane grond), een brasserie met keuken, een smaaktheater, een brouwerij (met kantoor), een presentatieruimte en (helemaal bovenin) een uitzichtruimte met bar gevestigd onder de naam “De Reusch”. De heer [naam 1] , de persoon achter De Smakelijke Reus, is in eigen termen horeca-specialist.
2.3.
De heer [naam 2] , De persoon achter ReVaS, is directeur bij New Energy Systems te Schimmert. ReVaS heeft het gebouw voorzien van vloerverwarming en vier warmtepompen. De buitenmuren van de watertoren zijn niet (afdoende) geïsoleerd.
Aan de overzijde van de straat is een zonnepanelenpark geplaatst.
2.4.
De Smakelijke Reus huurt de brouwerij (met kantoor), een koelruimte, de brasserie met bedrijfskeuken en het uitzichtpunt met barvoorziening. Partijen hebben hiertoe in juni 2020 een exploitatieovereenkomst en de volgende vier schriftelijke huurovereenkomsten gesloten (waarvan aanhef en artikel 4.8 weggegeven):
1. microbrouwerij:
Huurovereenkomst kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW
4.8
Per betaalperiode van één (1) kalendermaand bedraagt (…)
- de huurprijs € 2.150,00
- het voorschot op de servicekosten € 483,75
- het voorschot voor water en stroom n.t.b. *
2. koeling:
Huurovereenkomst kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW
4.8
Per betaalperiode van één (1) kalendermaand bedraagt (…)
- de huurprijs € 108,00
- het voorschot op de servicekosten € 24,38
- het voorschot voor water en stroom n.t.b. *
3. brasserie met keuken:
Huurovereenkomst winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW
4.8
Per betaalperiode van één (1) kalendermaand bedraagt (..)
- de huurprijs € 4,300,00
- het voorschot op de servicekosten € 967,50
- het voorschot voor water en stroom n.t.b. *
4. uitzichtpunt met barvoorziening:
Huurovereenkomst winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW
4.8
Per betaalperiode van één (1) kalendermaand bedraagt (…)
- de huurprijs € 1766,50
- het voorschot op de servicekosten € 397,50
- het voorschot voor water en stroom n.t.b. *
voor * dient te worden gelezen: voorschot nader te bepalen op basis van nacalculatie na drie maanden. De eveneens opgenomen promotiebijdrage is hier gemakshalve weggelaten. Voormelde bedragen zijn exclusief btw.
2.5.
In de huurovereenkomsten is neergelegd dat de bedragen bij vooruitbetaling zijn verschuldigd. In totaal is maandelijks een bedrag verschuldigd van € 8.324,50 excl. btw aan huur en € 1.874,- excl. btw aan voorschotten servicekosten. In totaal € 12.367,- incl. btw.
2.6.
Op de eerste twee huurovereenkomsten zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing en op de laatste twee de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. In beide bepalingen is, voor zover hier van belang, neergelegd (artikel 23.1 en 25.1):
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben -geschieden.
2.7.
Partijen zijn voorts contractueel overeengekomen dat de huurovereenkomsten en de exploitatieovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en dat het einde van één of meer van deze overeenkomsten automatisch het einde van de andere overeenkomst(en) betekent.
2.8.
Per 1 juli 2021 is de exploitatie gestart en is voor het eerst de huur in rekening gebracht.
2.9.
In het najaar van 2022 factureert ReVaS een (aanzienlijk) bedrag voor stroomverbruik. De verhouding tussen partijen verslechtert.
2.10.
Vanwege een oplopende betalingsachterstand heeft ReVaS beslag laten leggen en in maart 2023 een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij deze rechtbank en zittingsplaats.
Vooruitlopend daarop is ReVaS de onderhavige procedure gestart, toegespitst op de ontruiming, de huurachterstand en de voorschotten op de servicekosten. De geldvordering met betrekking tot stroomkosten is onderdeel van de bodemprocedure. De Smakelijke Reus heeft in de bodemprocedure uitstel gevraagd om te antwoorden. Ten tijde van de behandeling van dit kort geding is dit antwoord nog niet genomen.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1.
ReVaS vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van De Smakelijke Reus tot het betalen van € 49.468,32 aan huurachterstand alsmede tot het betalen van de te vervallen huurpenningen en voorschotten op de servicekosten van € 12.367,08 per maand, vanaf 1 mei 2023 tot aan de datum van ontruiming, dit alles te vermeerderen met de contractuele boete, wettelijke rente en kosten.
3.2.
De Smakelijke Reus voert verweer. De Smakelijke Reus vordert op haar beurt - samengevat - de veroordeling van ReVaS tot betaling van € 30.653,04 als voorschot voor onverschuldigd betaalde bedragen en te bepalen dat de verplichting tot betaling van de huurpenningen wordt vastgesteld op € 5.036,02 per maand en dat geen voorschotten en stroomkosten zijn verschuldigd over de periode totdat het eindvonnis in de bodemprocedure kracht van gewijsde heeft gekregen. Voorts vordert De Smakelijke Reus de veroordeling van ReVaS tot het ter beschikking stellen van het alleenrecht op de camera’s in het gehuurde en van de internetlicentie en het gebruik van de internetsite en e-mail alsook ReVaS te bevelen het beslag bij de Rabobank en op de brouwerij-installatie op te heffen, dit alles op straffe van een dwangsom, met veroordeling van ReVaS in de kosten.
3.3.
ReVaS voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat in een kort geding een voorlopige maatregel wordt gevraagd. De kantonrechter moet dus vooruitlopen op de beslissing die in de bodemprocedure naar verwachting genomen gaat worden. Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd voldoende aannemelijk zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten of omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. Voorts geldt dat voor een toewijzing van de gevorderde huurachterstand en gebruiksvergoeding, die tot betaling van een geldsom strekken, in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn en aangezien een ontruiming een ingrijpende en in de praktijk vaak een definitieve maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.
4.2.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de zaak (een oplopende huurachterstand).
4.3.
ReVaS legt aan de vordering ten grondslag dat De Smakelijke Reus haar huurbetalingsverplichting niet is nagekomen en dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomsten, en daarop vooruitlopend de ontruiming van het gehuurde, rechtvaardigt.
hoogte van de huurachterstand
4.4.
ReVaS stelt dat ten tijde van de dagvaarding van 18 april 2023 sprake is van een huurachterstand (incl. voorschotten servicekosten en inclusief btw, 4 x € 12.367,- =) van € 49.468,32, gelijk aan vier maanden.
4.4.1.
De Smakelijke Reus betwist de hoogte van de huurachterstand, in die zin dat het bedrag ook de voorschotten op de servicekosten behelst. Deze betwisting treft geen doel. Deze voorschotten zijn, gelijk aan de huurpenningen, contractueel overeengekomen en zijn maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd. De daarnaast gefactureerde stroomkosten staan hier los van. Deze facturen zijn geen onderdeel van de onderhavige geldvordering. Duidelijkheidshalve wordt hieraan toegevoegd dat ReVaS hier uitsluitend de post “
voorschot op de servicekosten” vordert, en niet de post
“voorschot voor water en stroom n.t.b.”.
voorschot op de servicekosten” vordert, en niet de post
“voorschot voor water en stroom n.t.b.”.
4.4.2.
Het feit dat De Smakelijke Reus heeft aangekondigd in de
bodemprocedure een beroep te zullen doen op verrekening - in de zin dat De Smakelijke Reus al die jaren te hoge bedragen aan voorschotten servicekosten zou hebben betaald - dient reeds te stranden op het feit dat (zoals ReVaS reeds in de dagvaarding heeft benadrukt, en niet is betwist) in de algemene voorwaarden een verrekening is uitgesloten, en dit is geoorloofd.
bodemprocedure een beroep te zullen doen op verrekening - in de zin dat De Smakelijke Reus al die jaren te hoge bedragen aan voorschotten servicekosten zou hebben betaald - dient reeds te stranden op het feit dat (zoals ReVaS reeds in de dagvaarding heeft benadrukt, en niet is betwist) in de algemene voorwaarden een verrekening is uitgesloten, en dit is geoorloofd.
4.5.
De Smakelijke Reus stelt dat de huurprijs te hoog is, maar ook deze stelling treft geen doel. De Smakelijke Reus heeft in dit verband erop gewezen dat zij in 2019 de totale huurkosten zelf heeft begroot op € 55.000,00, maar dat de overeenkomen huurprijs aanmerkelijk hoger ligt. De bouwkosten waren gestegen, aldus de door De Smakelijke Reus hiervoor gegeven (enige) verklaring. Hiermee is niet gegeven dat de overeenkomst niet in overleg tot stand is gekomen. De stelling van De Smakelijke Reus dat zij zich vanwege de crowdfunding (ten behoeve van de brouwerij) onder druk gezet voelde om niet langer te wachten met het tekenen van de overeenkomsten, maakt dit niet anders. De stelling dat zij door ReVaS onder druk is gezet omdat de brouwerij al was geïnstalleerd, betreft niet meer dan een blote stelling. De Smakelijke Reus heeft al de vier huurovereenkomsten destijds ondertekend en is daarmee akkoord gegaan met de daarin overeengekomen huurprijzen en voorschotbedragen voor servicekosten (kennelijk gerelateerd aan het aantal vierkante meter vloeroppervlak). De Smakelijke Reus was aanvankelijk zonder meer bereid die bedragen te betalen en heeft deze ook betaald. Partijen zijn ook niet over één nacht ijs gegaan nu zij al vanaf 2017/2018 doende waren met dit project.
4.6.
De Smakelijke Reus geeft aan in de
bodemprocedure een beroep te zullen doen op dwaling, in de zin dat de overeenkomsten deels worden vernietigd. Zij stelt hiertoe dat zij bij het aangaan van de overeenkomsten ervan is uitgegaan dat zij een geïsoleerd en energieneutraal gebouw huurde. Indien zij had geweten dat er nog stroomkosten in rekening zouden worden gebracht (ondanks de aanwezige zonnepanelen) c.q. wist dat (de muren van) het pand niet geïsoleerd waren (waarmee extra stroom is benodigd om het pand te verwarmen) zij de huurovereenkomsten niet onder die voorwaarde (de kantonrechter begrijpt: tegen die huurprijs c.q. met die voorschotten) was aangegaan. De Smakelijke Reus doet een beroep op het bepaalde onder sub a van artikel 6:228 lid 1 BW, en stelt daarmee aldus in feite dat ReVaS inlichtingen aan De Smakelijke Reus heeft verstrekt die een onjuiste voorstelling hebben gemaakt. Er is evenwel niet toegelicht op welk moment en in welk kader ReVaS dan tegen De Smakelijke Reus zou hebben gezegd dat zij geen energiekosten zou hebben (en er is ook niet gesteld dat hiervan in de bodemprocedure bewijs kan worden geleverd). De Smakelijke Reus onderbouwt haar stelling bovendien met een verwijzing naar het bestemmingsplan van 2018 waarin de zinsnede is opgenomen dat “de insteek is de watertoren energieneutraal uit te voeren” en een zinsnede van de architect “Alle benodigde energie wordt opgewekt door zonnepanelen op het bijbehorende parkeerterrein”, maar dit is onvoldoende. Hiermee is niet gegeven dat er geen energiekosten in rekening worden gebracht. ReVaS betwist bovendien gemotiveerd dat De Smakelijke Reus een en ander niet zou hebben geweten. ReVaS verwijst onder meer naar de eigen prognoses van De Smakelijke Reus, uit 2018 en 2019, waarin De Smakelijke Reus zelf al rekening houdt met een bedrag van ongeveer € 17.000,- aan kosten (en waarvan ReVaS onbetwist heeft gesteld dat het grootste gedeelte van dit bedrag ziet op stroom), en naar de overeenkomsten zelf waarin nota bene uitdrukkelijk een post is opgenomen voor stroom. Dat er kosten voor nutsvoorzieningen worden gemaakt komt ook naar voren in een besprekingsverslag tussen partijen op 3 december 2021. De Smakelijke Reus heeft voor dit alles geen verklaring gegeven, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Ook de stelling van De Smakelijke Reus dat zij er gerechtvaardigd op had vertrouwd dat geen stroomkosten in rekening zouden worden gebracht, is niet aannemelijk. De kantonrechter begrijpt voorts nog dat verbouwingen hebben plaatsgevonden voordat de huurovereenkomsten werden ondertekend, zodat het bevreemding wekt dat De Smakelijke Reus, ook als niet bouwkundige, niet zou hebben opgemerkt dat er geen “binnenschil” met isolatie aanwezig was. Voor zover de Smakelijke Reus bedoelt heeft te stellen dat ReVaS had toegezegd dat de buitenmuren een coating hadden gehad, is ook dit volstrekt onvoldoende. Immers, De Smakelijke Reus stelt hiertoe in de conclusie van antwoord dat hij “een verhaal heeft gevonden” waarin (de persoon achter) ReVaS vertelt over de coating van de muren, productie 44. Dit is slechts achteraf erbij gezocht. Hieruit kan niet worden opgemaakt dat ReVaS ten tijde van het sluiten van de overeenkomst dergelijke mededeling aan De Smakelijke Reus heeft gedaan. De kantonrechter overweegt nog als volgt.
bodemprocedure een beroep te zullen doen op dwaling, in de zin dat de overeenkomsten deels worden vernietigd. Zij stelt hiertoe dat zij bij het aangaan van de overeenkomsten ervan is uitgegaan dat zij een geïsoleerd en energieneutraal gebouw huurde. Indien zij had geweten dat er nog stroomkosten in rekening zouden worden gebracht (ondanks de aanwezige zonnepanelen) c.q. wist dat (de muren van) het pand niet geïsoleerd waren (waarmee extra stroom is benodigd om het pand te verwarmen) zij de huurovereenkomsten niet onder die voorwaarde (de kantonrechter begrijpt: tegen die huurprijs c.q. met die voorschotten) was aangegaan. De Smakelijke Reus doet een beroep op het bepaalde onder sub a van artikel 6:228 lid 1 BW, en stelt daarmee aldus in feite dat ReVaS inlichtingen aan De Smakelijke Reus heeft verstrekt die een onjuiste voorstelling hebben gemaakt. Er is evenwel niet toegelicht op welk moment en in welk kader ReVaS dan tegen De Smakelijke Reus zou hebben gezegd dat zij geen energiekosten zou hebben (en er is ook niet gesteld dat hiervan in de bodemprocedure bewijs kan worden geleverd). De Smakelijke Reus onderbouwt haar stelling bovendien met een verwijzing naar het bestemmingsplan van 2018 waarin de zinsnede is opgenomen dat “de insteek is de watertoren energieneutraal uit te voeren” en een zinsnede van de architect “Alle benodigde energie wordt opgewekt door zonnepanelen op het bijbehorende parkeerterrein”, maar dit is onvoldoende. Hiermee is niet gegeven dat er geen energiekosten in rekening worden gebracht. ReVaS betwist bovendien gemotiveerd dat De Smakelijke Reus een en ander niet zou hebben geweten. ReVaS verwijst onder meer naar de eigen prognoses van De Smakelijke Reus, uit 2018 en 2019, waarin De Smakelijke Reus zelf al rekening houdt met een bedrag van ongeveer € 17.000,- aan kosten (en waarvan ReVaS onbetwist heeft gesteld dat het grootste gedeelte van dit bedrag ziet op stroom), en naar de overeenkomsten zelf waarin nota bene uitdrukkelijk een post is opgenomen voor stroom. Dat er kosten voor nutsvoorzieningen worden gemaakt komt ook naar voren in een besprekingsverslag tussen partijen op 3 december 2021. De Smakelijke Reus heeft voor dit alles geen verklaring gegeven, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Ook de stelling van De Smakelijke Reus dat zij er gerechtvaardigd op had vertrouwd dat geen stroomkosten in rekening zouden worden gebracht, is niet aannemelijk. De kantonrechter begrijpt voorts nog dat verbouwingen hebben plaatsgevonden voordat de huurovereenkomsten werden ondertekend, zodat het bevreemding wekt dat De Smakelijke Reus, ook als niet bouwkundige, niet zou hebben opgemerkt dat er geen “binnenschil” met isolatie aanwezig was. Voor zover de Smakelijke Reus bedoelt heeft te stellen dat ReVaS had toegezegd dat de buitenmuren een coating hadden gehad, is ook dit volstrekt onvoldoende. Immers, De Smakelijke Reus stelt hiertoe in de conclusie van antwoord dat hij “een verhaal heeft gevonden” waarin (de persoon achter) ReVaS vertelt over de coating van de muren, productie 44. Dit is slechts achteraf erbij gezocht. Hieruit kan niet worden opgemaakt dat ReVaS ten tijde van het sluiten van de overeenkomst dergelijke mededeling aan De Smakelijke Reus heeft gedaan. De kantonrechter overweegt nog als volgt.
4.6.1.
Indien de
bodemrechter, na gedegen onderzoek (waarvoor hier geen ruimte is), al zou concluderen dat De Smakelijke Reus wel, en voor de gehele, stroomfactuur moet betalen (in de zin dat ReVaS de winst van het zonnepanelenpark in eigen zak mag steken), dan ligt daaraan de voorvraag ten grondslag welke bedoeling partijen destijds hebben gehad bij het aangaan van de overeenkomst (en met die conclusie is niet aannemelijk dat De Smakelijke Reus door ReVas onjuist zou zijn ingelicht). Indien De Smakelijke Reus een en ander wél wist bij het sluiten van de overeenkomst, dan kan het beroep op dwaling reeds hierom niet slagen.
bodemrechter, na gedegen onderzoek (waarvoor hier geen ruimte is), al zou concluderen dat De Smakelijke Reus wel, en voor de gehele, stroomfactuur moet betalen (in de zin dat ReVaS de winst van het zonnepanelenpark in eigen zak mag steken), dan ligt daaraan de voorvraag ten grondslag welke bedoeling partijen destijds hebben gehad bij het aangaan van de overeenkomst (en met die conclusie is niet aannemelijk dat De Smakelijke Reus door ReVas onjuist zou zijn ingelicht). Indien De Smakelijke Reus een en ander wél wist bij het sluiten van de overeenkomst, dan kan het beroep op dwaling reeds hierom niet slagen.
4.6.2.
Indien de kantonrechter in de
bodemprocedure zou concluderen dat de stroom die wordt opgewekt met die zonnepanelen op de een of andere manier (volgens ReVaS kan dit niet rechtstreeks) geheel ten goede dient te komen aan het (gehele) pand, en indien deze voorziening om welke reden dan ook onverhoopt niet voldoende blijkt te zijn (en ReVaS ook niet anders zou kunnen dan zelf voor de extra stroom te betalen), dan ligt het in beginsel in de rede dat ReVaS wel die extra kosten, naar een bepaalde verdeling (over welke verdeling partijen ook hebben gesproken, en al dan niet zelfs concrete afspraken hebben gemaakt) en naar de dan geldende tarieven, bij De Smakelijke Reus in rekening mag brengen (waar zij zelf al rekening mee heeft gehouden en waarvoor een post is opgenomen in de overeenkomsten). Echter, de kantonrechter vermag op voorhand niet in te zien dat de bodemrechter, op welke grondslag dan ook, zal oordelen dat de huurprijs en voorschotten in dit geval niet verschuldigd zouden zijn. Ook indien De Smakelijke Reus ervan uit ging, en ervan uit mocht gaan, zoals gesteld, de stroom opgewekt met de zonnepanelen geheel ten goede kwam aan het pand, heeft De Smakelijke Reus bij het aangaan de overeenkomsten toch ingestemd met die (hoge) huurprijs en voorschotten.
bodemprocedure zou concluderen dat de stroom die wordt opgewekt met die zonnepanelen op de een of andere manier (volgens ReVaS kan dit niet rechtstreeks) geheel ten goede dient te komen aan het (gehele) pand, en indien deze voorziening om welke reden dan ook onverhoopt niet voldoende blijkt te zijn (en ReVaS ook niet anders zou kunnen dan zelf voor de extra stroom te betalen), dan ligt het in beginsel in de rede dat ReVaS wel die extra kosten, naar een bepaalde verdeling (over welke verdeling partijen ook hebben gesproken, en al dan niet zelfs concrete afspraken hebben gemaakt) en naar de dan geldende tarieven, bij De Smakelijke Reus in rekening mag brengen (waar zij zelf al rekening mee heeft gehouden en waarvoor een post is opgenomen in de overeenkomsten). Echter, de kantonrechter vermag op voorhand niet in te zien dat de bodemrechter, op welke grondslag dan ook, zal oordelen dat de huurprijs en voorschotten in dit geval niet verschuldigd zouden zijn. Ook indien De Smakelijke Reus ervan uit ging, en ervan uit mocht gaan, zoals gesteld, de stroom opgewekt met de zonnepanelen geheel ten goede kwam aan het pand, heeft De Smakelijke Reus bij het aangaan de overeenkomsten toch ingestemd met die (hoge) huurprijs en voorschotten.
4.6.3.
Bovendien heeft De Smakelijke Reus de stroomfacturen niet betaald (zodat er niets te verrekenen valt), en zo dat al het geval zou zijn, is verrekening uitgesloten. Er is bijvoorbeeld ook niet gesteld dat ReVaS betalingen, die zijn gedaan ten titel van huur, heeft toegerekend aan de stroomfacturen.
4.6.4.
De omstandigheid dat De Smakelijke Reus zich niet kan vinden in de stroomfacturen, laat kortom hoe dan ook onverlet dat De Smakelijke Reus contractueel gehouden is om de voorschotten op de servicekosten onverkort én vooraf te betalen. Betaling van de facturen die verband houden met de hoge stroomkosten wordt door ReVaS hier niet gevorderd. Dit debat leent zich niet voor kort geding. Het antwoord hierop is niet van invloed op de onderhavige procedure. Bovendien kan over deze geldvordering een oordeel worden gegeven indien de ontruiming al heeft plaatsgevonden. De Smakelijke Reus heeft het huurgenot gehad en dient hiervoor te betalen.
4.7.
De Smakelijke Reus stelt dat sprake is van gebreken aan het gehuurde en dat in de
bodemprocedure een beroep zal worden gedaan op wanprestatie en (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomsten zal worden gevorderd. Zo De Smakelijke Reus al erop doelt dat zij daarmee gerechtigd zou zijn om met ingang van januari 2023 de volledige huurpenningen op te schorten en dat in de bodemprocedure een huurprijsvermindering zal worden gevorderd van 50%, kan ook dit verweer hier tot niets leiden.
bodemprocedure een beroep zal worden gedaan op wanprestatie en (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomsten zal worden gevorderd. Zo De Smakelijke Reus al erop doelt dat zij daarmee gerechtigd zou zijn om met ingang van januari 2023 de volledige huurpenningen op te schorten en dat in de bodemprocedure een huurprijsvermindering zal worden gevorderd van 50%, kan ook dit verweer hier tot niets leiden.
4.7.1.
Ten eerste miskent De Smakelijke Reus dat zowel opschorting als verrekening contractueel is uitgesloten, en dat is in dit geval geoorloofd. Het verweer treft reeds hiermee geen doel.
4.7.2.
Het gebrek dient ook substantieel te zijn. De Smakelijke Reus wijst hoofdzakelijk op het ontbreken van isolatie aan de buitenmuren en de aanwezigheid van schimmel. De Smakelijke Reus heeft ter onderbouwing van de klachten verwezen naar een Whatsapp-bericht van eerst december 2022, waarin is geklaagd over niet meer dan condensvorming en een koude luchtstroom in de keuken, waarbij De Smakelijke Reus zélf al voorstelt dat een raamventilator en een isolatie achter de kasten de oplossing kan zijn. Een en ander kan (uiteraard) nimmer een opschorting van de totale huurpenningen van het pand rechtvaardigen (maar hooguit de huurpenningen voor zover die zijn toe te rekenen aan de huur van de bedrijfskeuken en daarvan ook maar een klein percentage: de bedrijfskeuken is kennelijk wel nog, met enig ongemak, te gebruiken). De Smakelijke Reus heeft voorts ter onderbouwing verwezen naar een Whatsapp-bericht van eerst 26 januari 2023 waarin is geklaagd over de temperatuur in de Rooftopbar als gevolg van een defecte warmtepomp. Op de mondelinge behandeling is gesteld dat De Smakelijke Reus “bij extreme temperaturen” de rooftop niet kan gebruiken, maar de vraag is nog maar of dat dit als een gebrek moet worden gezien. Voor wat betreft de bedrijfskeuken is uit de ingebrachte foto’s niet op te maken dat - daargelaten de specifieke eisen van de arbeidsinspectie - sprake is van zwarte schimmelvorming van enige omvang (anders dan ter hoogte van een kitnaad, waarbij de vraag nog rijst of dit herstel voor rekening van verhuurder moet komen). De Smakelijke Reus heeft geklaagd over de vloer van de brouwerij, maar ReVaS heeft die in overleg, op een goot na, laten herstellen.
conclusie huurachterstand
4.8.
Nu ook hetgeen De Smakelijke Reus overigens nog naar voren heeft gebracht er niet toe kan leiden dat de hoogte van de achterstand een lager bedrag zou moeten behelzen, is aannemelijk dat sprake is van een betalingsachterstand in huur (incl. voorschotten) van € 49.468,32. Deze geldvordering ligt voor toewijzing gereed.
ontruiming
4.9.
De Smakelijke Reus heeft nadien nog € 5.000,- betaald. Inmiddels is de huur voor de maand mei 2023 opengevallen en deze is niet betaald. De achterstand is daarmee ten tijde van de mondelinge behandeling opgelopen naar 4,5 maand. Zelfs indien de voorschotten al buiten beschouwing zouden moeten worden gelaten, dan laat dit onverlet dat - in ieder geval - de huurpenningen gelijk aan nog altijd vier (en inmiddels 4,5) maanden niet zijn voldaan. Of, ook ingeval De Smakelijke Reus al niet gehouden was om, gedurende de werkzaamheden aan de brouwerij de volledige huur voor de brouwerij te betalen, dan nog is altijd sprake van een (totale) huurachterstand opgeteld nog altijd meer dan drie maanden.
4.10.
Bij de beoordeling van de ontruiming wordt het volgende vooropgesteld. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.10.1.
In de rechtspraak wordt doorgaans een huurachterstand van drie maanden voldoende geacht om ontbinding van een huurovereenkomst te rechtvaardigen.
4.10.2.
Gezien de hoogte van de huurachterstand, is aannemelijk dat de
bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens de aanzienlijke huurachterstand. Het (tijdig en volledig) betalen van de huurpenningen is de belangrijkste verplichting van een huurder. Het niet betalen van de huurpenningen heeft duidelijk zijn oorzaak in betalingsonmacht.
bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens de aanzienlijke huurachterstand. Het (tijdig en volledig) betalen van de huurpenningen is de belangrijkste verplichting van een huurder. Het niet betalen van de huurpenningen heeft duidelijk zijn oorzaak in betalingsonmacht.
Zo heeft De Smakelijke Reus eind maart 2023 aangegeven te zullen proberen € 1.500,- tot € 2000,- aan huur en kosten per week te betalen (daargelaten of hiermee niet al erkend wordt dat maandelijks een bedrag gelijk aan de overeengekomen huursom moet worden betaald), maar uiteindelijk is de huurachterstand na de dagvaarding verder opgelopen. ReVaS hoeft hiermee geen genoegen te nemen. Er is geen zicht dat de achterstand op korte termijn kan worden ingelopen. Tijdens de mondelinge behandeling is namelijk duidelijk geworden dat het concept in de huidige vorm, met de huidige bedrijfsvoering, simpelweg niet kostendekkend is, en kan zijn. Het ligt daarmee in de verwachting - sterker, er een zekere mate van zekerheid - dat de huurachterstand, die al hoog is opgelopen, niet meer wordt ingelopen en dat ook de lopende huur niet (tijdig en volledig) zal worden voldaan. Blijkens de door De Smakelijke Reus aangehaalde continuïteitsanalyse van 25 oktober 2022 is toen al is geconcludeerd dat de exploitatie niet levensvatbaar is geacht en dat De Smakelijke Reus “technisch failliet” is. Daarbij komt dat onbetwist is dat als gevolg van die achterstand ReVaS in zodanige liquiditeitsproblemen komt dat haar eigen bedrijfsvoering in gevaar komt. Gezien de hoogte van de huurachterstand en de financiële positie waarin De Smakelijke Reus kennelijk verkeert, heeft ReVaS een voldoende spoedeisend belang bij de ontruiming van het gehuurde, zodat zij ter schadebeperking een nieuwe huurder kan aantrekken die wel in staat is tijdig de verschuldigde huurpenningen te voldoen. Het voorstel van De Smakelijke Reus om de bodemprocedure af te wachten, is in dat kader niet reëel en kan niet van ReVaS gevergd worden. Het belang van ReVaS weegt in deze zwaarder.
4.10.3.
Door de corona-epidemie is de horeca van overheidswege gedwongen gesloten geweest in onder meer de periode vanaf 15 maart 2020. De huurovereenkomsten zijn evenwel aangegaan ná deze datum - daarmee is de coronaproblematiek ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen onvoorziene omstandigheid (die onder omstandigheden aanleiding kan geven voor een huurkorting) - en hadden als ingangsdatum 1 november 2020. ReVaS heeft de huurpenningen pas vanaf de daadwerkelijke start van de exploitatie op 1 juli 2021 in rekening gebracht. ReVaS heeft vervolgens nog de huur over twee maanden gehalveerd en de gestorte waarborgsom van € 24.651,- terugbetaald om De Smakelijke Reus betalingsruimte te geven. ReVaS stelt voorts nog meebetaald te hebben aan reclame- en mediacampagnes. De omzet is ook thans evenwel niet zodanig dat De Smakelijke Reus rendabel kan zijn. Dit komt geheel voor risico en rekening van De Smakelijke Reus. De Smakelijke Reus heeft nog aangevoerd dat ReVaS haar in de bedrijfsvoering (en daarmee in de omzet) heeft beperkt, maar op de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat die “beperkingen” uit de koker van De Smakelijke Reus komen (en anders heeft De Smakelijke Reus hiermee ingestemd). Daarbij kan voorts nog worden opgemerkt dat, wat van de klachten in de wintermaanden over de rooftopbar ook zij, het de kantonrechter niet aannemelijk voorkomt dat De Smakelijke Reus in de wintermaanden voor de omzet grotendeels afhankelijk zou van de inkomsten uit juist de rooftopbar.
Het is ook niet dat De Smakelijke Reus door het in rekening brengen van de stroomfacturen (en de gevolgen van de oorlog in Oekraïne) in de financiële problemen kan zijn gekomen, omdat die facturen niet zijn voldaan. Er is niet gesteld dat de brouwerij op zichzelf wel rendabel is (zo de huurachterstand ten aanzien van de brouwerij al minder zou zijn), terwijl ook geen verweer is gevoerd op het punt dat de overeenkomsten samenhangen. De huurovereenkomsten delen hetzelfde lot.
4.11.
De
primairestelling van De Smakelijke Reus op de mondelinge behandeling dat de vordering ongeschikt is om in kort geding te worden behandeld, wordt - gezien al het voren overwogene - niet gedeeld. De kantonrechter overweegt hierbij dat De Smakelijke Reus met name stelling heeft ingenomen ten aanzien van de verschuldigdheid van de energiekosten, in rekening gebracht bij afzonderlijke facturen, alsook de vraag naar de kwalificatie van de overeenkomsten (wel of niet bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dan wel 7:230 BW en een exploitatieovereenkomst dan wel een franchise) maar dat De Smakelijke Reus miskent dat de vordering ziet op de huurprijs en voorschotten servicekosten. Zonder toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien waarom beantwoording van voormelde vragen ertoe zou kunnen leiden dat de huurpenningen en voorschotbedragen, zoals die contractueel zijn overeengekomen, niet verschuldigd zouden zijn.
primairestelling van De Smakelijke Reus op de mondelinge behandeling dat de vordering ongeschikt is om in kort geding te worden behandeld, wordt - gezien al het voren overwogene - niet gedeeld. De kantonrechter overweegt hierbij dat De Smakelijke Reus met name stelling heeft ingenomen ten aanzien van de verschuldigdheid van de energiekosten, in rekening gebracht bij afzonderlijke facturen, alsook de vraag naar de kwalificatie van de overeenkomsten (wel of niet bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dan wel 7:230 BW en een exploitatieovereenkomst dan wel een franchise) maar dat De Smakelijke Reus miskent dat de vordering ziet op de huurprijs en voorschotten servicekosten. Zonder toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien waarom beantwoording van voormelde vragen ertoe zou kunnen leiden dat de huurpenningen en voorschotbedragen, zoals die contractueel zijn overeengekomen, niet verschuldigd zouden zijn.
4.12.
De Smakelijke Reus stelt op de mondelinge behandeling
subsidiairdat de gevorderde ontruiming niet kan worden toegestaan, omdat ReVaS in de bodemprocedure geen ontbinding van de overeenkomsten heeft gevorderd. Nu ReVaS de daarop betrekking hebbende eiswijzing in de bodemprocedure al heeft aangekondigd, behoeft dit verder geen bespreking. De kantonrechter merkt hierbij op dat ReVaS ten tijde van de bodemprocedure kennelijk de insteek had om De Smakelijke Reus nog een kans te geven maar dat De Smakelijke Reus de achterstand desondanks heeft laten oplopen.
subsidiairdat de gevorderde ontruiming niet kan worden toegestaan, omdat ReVaS in de bodemprocedure geen ontbinding van de overeenkomsten heeft gevorderd. Nu ReVaS de daarop betrekking hebbende eiswijzing in de bodemprocedure al heeft aangekondigd, behoeft dit verder geen bespreking. De kantonrechter merkt hierbij op dat ReVaS ten tijde van de bodemprocedure kennelijk de insteek had om De Smakelijke Reus nog een kans te geven maar dat De Smakelijke Reus de achterstand desondanks heeft laten oplopen.
4.13.
De Smakelijke Reus stelt
meer subsidiairdat de ontruiming moet worden afgewezen op grond van de redelijkheid en billijkheid. Zij stelt in dit verband dat de vorderingen hoog zijn en de betalingstermijnen onredelijk en daarmee geen sprake is van verzuim, maar zij miskent dat deze stelling wederom ziet op de afrekening van de stroomkosten (welke hier niet voorligt). Het betalen van de huurpenningen en voorschotten betreft een maandelijks vooruit te betalen bedrag. Dit betreft een fatale termijn, waarmee het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling.
meer subsidiairdat de ontruiming moet worden afgewezen op grond van de redelijkheid en billijkheid. Zij stelt in dit verband dat de vorderingen hoog zijn en de betalingstermijnen onredelijk en daarmee geen sprake is van verzuim, maar zij miskent dat deze stelling wederom ziet op de afrekening van de stroomkosten (welke hier niet voorligt). Het betalen van de huurpenningen en voorschotten betreft een maandelijks vooruit te betalen bedrag. Dit betreft een fatale termijn, waarmee het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling.
conclusie ontruiming
4.14.
Gezien het vorenstaande zal de kantonrechter de gevorderde ontruiming met de gevraagde (en in deze procedures gebruikelijke) ontruimingstermijn van twee weken toewijzen.
4.15.
Ook de vordering om De Smakelijke Reus te veroordelen tot het betalen van de vervallen huurpenningen (inclusief voorschotten) vanaf 1 mei 2023 tot aan de datum van ontruiming, ligt voor toewijzing gereed.
nevenvorderingen: contractuele boetes en wettelijke rentes
4.16.
ReVaS baseert deze boetevordering op de algemene voorwaarden. Er wordt tegelijk de wettelijke rente gevorderd. In het lichaam van de dagvaarding spreekt ReVaS van de wettelijke handelsrente (en wel over een bedrag dat verband houdt met de bodemprocedure). De Smakelijke Reus brengt hiertegen in dat dit dubbelop is. ReVaS is hier niet op ingegaan. De ratio van artikel 6:92 BW verzet zich inderdaad tegen een cumulatie van boete en schadevergoeding. Dit artikel is van regelend recht en partijen kunnen hiervan afwijken. De Smakelijke Reus stelt dat dit niet het geval is. De Smakelijke Reus beroept zich bovendien op matiging indien de boete wordt toegewezen. Bij deze stand van zaken ziet de kantonrechter geen aanleiding om de in kort geding een beslissing te nemen over deze nevenvorderingen. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de bodemprocedure al aanhangig is. Er is geen reden om hierop vooruit te lopen.
buitengerechtelijke incassokosten
4.17.
ReVaS vordert een bedrag van € 2.185,- aan buitengerechtelijke incassokosten. De Smakelijke Reus brengt hiertegen in dat ReVaS ook in de bodemprocedure buitengerechtelijke incassokosten vordert. De kantonrechter constateert, aan de hand van de hoogte van voormeld bedrag, dat dit geen betrekking heeft op louter de huurachterstand, maar op de hogere vordering zoals die voorligt in de bodemprocedure. De kantonrechter ziet hiermee al geen aanleiding om hierop in dit kort geding vooruit te lopen.
proceskosten
4.18.
De Smakelijke Reus is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van ReVaS als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
106,73
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
793,00
Totaal
€
2.283,73
4.19.
Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal de nakosten daarom niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
in reconventie
4.20.
Gezien het vorenstaande heeft De Smakelijke Reus er geen (spoedeisend) belang (meer) bij dat in dit kort geding op de vorderingen een beslissing wordt genomen. De Smakelijke Reus kan, wat de geldvorderingen betreft, de bodemprocedure afwachten. Daarbij wordt nog overwogen dat gesteld noch gebleken is dat er een risico is dat ReVaS een eventueel teveel betaald bedrag niet kan restitueren. Omgekeerd is dat risico er (duidelijk) wel.
4.21.
De vorderingen zullen kortom worden afgewezen.
4.22.
De Smakelijke Reus is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van ReVaS vastgesteld op € 793,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt De Smakelijke Reus om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde, gelegen te (6333 AZ) Schimmert, gemeente Beekdaelen, aan de Bockhofweg 1, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met al de haren en het hare en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van ReVaS te stellen,
5.2.
veroordeelt De Smakelijke Reus om aan ReVaS te betalen het bedrag van € 49.468,32, alsmede de te vervallen huurpenningen en voorschotten ad € 12.367,08 per maand, vanaf 1 mei 2023 tot aan de datum van de ontruiming van het gehuurde,
5.3.
veroordeelt De Smakelijke Reus in de proceskosten, aan de zijde van ReVaS tot dit vonnis vastgesteld op € 2.283,73,
5.4.
verklaart de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van De Smakelijke Reus af,
5.6.
veroordeelt De Smakelijke Reus in de proceskosten, aan de zijde van ReVaS tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2023.
NIv