ECLI:NL:RBLIM:2023:4682 - Rechtbank Limburg - Ontruiming toegewezen wegens huurachterstand ondanks betw...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer 10541671 CV EXPL 23-2411

Vonnis in kort geding van 18 juli 2023

in de zaak van

[eiser] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. A.A. Mukuchian

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonend in [woonplaats 2] ,

gedaadge partij,

gemachtigde mr. B.A.L.H. Robijns.

Eiser wordt hierna [eiser] genoemd en gedaagden worden hierna [gedaagde 1] , [gedaagde 2] dan wel [gedaagden] gezamenlijk genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 6 juni 2023 en de ingebrachte producties 1 tot en met 19
de op 4 juli 2023 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord met acht producties
de op 5 juli 2023 ter griffie ontvangen nadere producties 20 tot en met 24 van de zijde van [eiser]
de mondelinge behandeling ter zitting van 6 juli 2023 waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht, de gemachtigde van [eiser] aan de hand van een pleitnota.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagden] huurt vanaf 15 juni 2019 van [eiser] de woonruimte gelegen aan de [adres] in [woonplaats 2] tegen een overeengekomen huurprijs van (bij aanvang)

€ 725,00 per maand, te vermeerderen met € 100,00 per maand als vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten (artikel 3 en Pro 4 van de huurovereenkomst, productie 1 bij exploot). De huurprijs wordt per kalenderjaar verhoogd met 2% en genoemde vergoeding met € 10,00.

2.2.

Vanaf 1 oktober 2020 huurt [gedaagden] tevens een werkkamer van [eiser] , gelegen in hetzelfde pand (en met hetzelfde adres) als voornoemde woonruimte, tegen een huurprijs van € 160,00 per maand, te vermeerderen met € 40,00 per maand als vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten (artikel 3 en Pro 4 van de huurovereenkomst van de werkkamer, productie 2 bij exploot).

2.3.

Op 30 juni 2022 heeft [gedaagde 2] per email (productie 3 bij exploot) - voor zover hier relevant - het navolgende aan [eiser] te kennen gegeven:

“
Hallo [eiser] ,

We hebben helaas erg slecht nieuws mede te delen en dat is dat wij vandaag wederom geconfronteerd zijn met het gaan uitblijven van een uitbetaling (wat niet strookt met eerder daarover gemaakte afspraken), waardoor we absoluut te laat gaan zijn met de huurbetaling voor juli 2022.

Zoals je helaas weet verloopt een en ander sinds enige tijd niet optimaal wat betreft betalingen. Dat had deze maand vanuit de betrokken administraties in ieder geval opgelost moeten zijn.

Omdat we summiere berichtgeving hierover niet vinden passen en ook jij altijd zorgvuldigheid en transparantie betracht, bij deze van ons uit ook een uitgebreide toelichting en enkele voorstellen.

(…)

Concreet betekent dat dus dat we vanaf deze maand een heuse achterstand gaan oplopen. Vanaf de eerste week van juli 2022 ontvangt [gedaagde 1] als we het goed hebben begrepen wekelijks met terugwerkende kracht van minimaal twee/drie weken een ziektewetuitkering, die ook nog eens tot 70% verlaagd is, waar volgens de CAO toch echt een aanvulling dient te zijn tot 100%. Daarmee ziet hij zich ook nog eens geconfronteerd.

(…)

OPLOSSING

We kunnen helaas maar weinig snelle oplossingen bedenken, behalve misschien eentje en dat is dat wij per direct afstand doen van de borgsom die we bij aanvang van het huren van de woning hebben betaald, zodat deze de achterstand al grotendeels zou kunnen opvangen en jij niet direct pijn ervan hebt. Het resterende gedeelte à € 76,00 dienen we dan nog zo spoedig mogelijk te vereffenen.

Om te voorkomen dat er aan het einde van het huurcontract, wat we niet snel zien naderen althans als het aan ons ligt, onverhoopt alsnog een borgbedrag nodig blijkt te zijn wegens kleine schade of andere onoverkomelijkheden, dan kunnen we deze alsnog aan je voldoen. Eventueel kunnen we deze ook al voortijdig, dus gedurende onze bewoning overmaken zodra de ruimte er weer is. Mocht je welke optie dan ook graag zwart-op-wit vastleggen om daarvan verzekerd te zijn en gedoe te voorkomen (wat we allemaal wel begrijpen door wat er nu gebeurt met de nieuwste huurder), dan vinden we dat uiteraard geen enkel probleem. We weten niet of dit een oplossing kan zijn, maar wellicht is het iets waar je mee uit de voeten kan.

Daarnaast is er nog een creatievere oplossing (met gesloten beurs), maar dat moet echt maar net passen: Aangezien wij ook allround grafisch ontwerpers zijn in beeld en geluid, kunnen wij logo’s, websites, huisstijlen, (video)animaties en reclamemateriaal ontwerpen en ontwikkelen. Daarnaast zijn we een kunstcollectief en maken we tekeningen en schilderijen, doen we aan upcycling van meubels, etc.

Mocht je daar heel toevallig naar op zoek zijn, gezien de B&B zich in de voorbereidingsfase bevindt, dan zouden we hierin wellicht ook nog iets kunnen betekenen. Je zou daar dan geen kosten voor hoeven maken en kunnen we op deze manier wellicht wat opvangen.

(…)

Tot zover, we hopen samen eruit te kunnen komen en we vernemen het graag van je. Excuses voor het grote ongemak, we zijn ons ervan bewust dat dit geen fijn nieuws is. (…)”

2.4.

Op 30 juni 2022 heeft [eiser] daarop per email gereageerd (productie 4 bij exploot), waaruit de volgende passage wordt aangehaald:

“
Beste [gedaagde 1] & [gedaagde 2] ,

Zeer bedankt voor jullie uitgebreide email met zoals jullie al zelf opmerkten, helaas vervelend nieuws.

Vooropgesteld: ik vind het verschrikkelijk voor jullie zelf, de gezondheidsproblemen en de onzekerheid die alleen dat al met zich meebrengt. Het gaat maar door met jullie, je snapt niet hoe dat kan.

Verder waardeer ik jullie openheid en eerlijkheid, want financiële problemen zijn heel naar en bovendien niet het onderwerp waar je graag over deelt met derden.(…)”

Vervolgens heeft [eiser] in hetzelfde emailbericht een betalingsregeling voorgesteld. [eiser] heeft die regeling vervolgens schematisch weergegeven aan [gedaagden] verzonden (ongedateerde productie 5 bij exploot) waaruit de navolgende passage wordt aangehaald:

“
Ik heb een klein idee uitgewerkt waarmee jullie hopelijk het komende halfjaar zo goed en zo kwaad

als mogelijk financieel kunnen doorkomen, mci. aan mij te betalen huur.

Daarbij ben ik van 3 dingen uitgegaan, de eerste 2 heb ik al eerder bij jullie neergelegd:

• We kiezen van jul t/m dec 2022 voor betaling van 70% van de huur, dus 0.7 x €901 = €631

• Het restant van 6 maanden €270 (€901 minus € 631), mag in 18 maandelijkse termijnen worden terugbetaald gerekend vanaf januari 2023 —> maandelijks €90 euro t/m juni 2024

• Dan blijft er nog over de ‘huurachterstand’ die deze maand is opgelopen, daarvoor heb ik een oplossing bedacht, waarbij jullie dat stapje voor stapje inlopen.

Zie hieronder een volledig schema, het komt er eigenlijk op neer dat jullie elke 4 weken een ‘70% huur’ overmaken i.p.v. maandelijks; daarmee loopje de achterstand langzaamaan in.

Willen jullie eens bekijken of dit zo te doen is?(…)”

2.5.

[gedaagde 1] heeft op 11 juli 2022 per email (productie 6 bij exploot) als volgt gereageerd:

“
Goedemorgen [eiser] ,

Hartelijk dank voor je uitgebreide en fijne reactie. Ons antwoord hierop heeft door de welbekende stapelende omstandigheden vertraging opgelopen. We hebben daarnaast ook nog even afgewacht of we toch nog voet tussen de deur kregen bij de administratie om het probleem alsnog (anders) op te lossen, maar dat is helaas niet terug te draaien. Er is hierdoor even tijd nodig om alles weer vlot te trekken; de financiële situatie brengt nogal wat nieuwe uitdagingen en andere hoofdbrekens met zich mee.

Zoals gezegd zijn de re-integratieplannen van [gedaagde 1] geruime tijd uitgesteld; de bedrijfsarts is in grove lijnen op de hoogte van de extra uitdagingen die de situatie met heb heeft toegevoegd en ziet ook hoe dat het herstel nu enorm belemmert, dus dat wordt over enkele maanden pas weer opgepakt, wat ook betekent dat de huidige vorm ziektewet van kracht blijft.

We zien ons voorlopig dan ook genoodzaakt gebruik te moeten maken van je voorstel. Dat jij hiervan hinder ondervindt,vinden we overigens wel lastig. Om die reden blijven we gedurende onze afspraak, hoe lastig dat waarschijnlijk ook zal zijn, dan wel proberen om ondersteunende oplossingen te vinden. Mochten we je ondertussen alsnog met iets kunnen helpen in creatieve zin, ook los van afspraken, dan horen we dat natuurlijk graag.

(Het idee achter het voorstel van ‘borgverrekening’ was overigens om de achterstand van juli al grotendeels hiermee in te lopen, zodat de volgende huur ( 70%) einde juli wel al die van augustus betreft, maar dat moest jou maar net passen.)

We moeten dus nog even puzzelen en samen met jou overeenkomen hoe we de regeling met eerste betaling dan concreet maken. Nogmaals dank voor het meedenken en het werkbare aanbod! (…)”

2.6.

Iets meer dan drie maanden later, op 17 oktober 2022 volgt daarop het navolgende bericht van [gedaagde 1] aan [eiser] (productie 7 bij exploot):

“
Goedenavond [eiser] ,

Helaas kunnen we dit slechte nieuws niet sugarcoaten: Vandaag is voor ons bevestigd dat we de komende huurbetaling niet geheel, maar slechts gedeeltelijk gaan redden wegens niet-uitgekeerde gelden. In principe schuift alles daardoor één week op. Concreet zal de huur voor oktober € 631,00 dan op 27 oktober 2022 zijn voldaan. De werkkamer zal daarbij uiterlijk pas per 3 november 2022 kunnen worden voldaan, het lukt zeer waarschijnlijk net niet om dat binnen de 31e te halen. Het is geen fijne situatie en geen gelegen moment, daar weten we zelf helaas ook alles van.

De precieze uitleg besparen we je, maar de oorzaak ervan ligt in de complexe arbeidssituatie van [gedaagde 1] , die qua traject en daarmee loonberekening en uitbetaling maatwerk behoeft en dat wordt niet geleverd. Daar zijn we de hele afgelopen week dan ook nog eens mee zoet geweest, tussen alle verschrikkelijke ellende door. (Met nul resultaat, want bureaucratie. ‘Komt goed!’, is wat we veel horen en dat komt het ook, maar de rekeningen wachten daar niet op.)(…)

Het ‘positieve’ is dat er in dat geval 70% inkomenszekerheid blijft bestaan en er uiteindelijk weer ruimte ontstaat om zijn oude vak van grafisch ontwerper, illustrator en video-animator op te pakken en zo weer op te bouwen.

Hoe dat in de toekomst dan precies gaat uitzien, is voor ons ook afwachten. Voorlopig proberen we om de verdere betaaldata te handhaven, maar dat blijkt in de praktijk dus lastig te zijn wegens de verschillende inkomensstructuren (vierwekelijks naast maandelijks), de ‘tijdelijk en onterecht’ missende gelden en het gat dat daardoor groter wordt.

Zodra er weer een ‘overdracht’ komt naar UWV, gaat alles volledig terug naar maandelijkse uitbetaling. Tja, eenvoudiger wordt het er niet op gemaakt.

We hadden fijner nieuws willen brengen, maar het is ons allen niet gegund. Excuses voor het ongemak.(…)”

[eiser] heeft hier als volgt op gereageerd:

“Oeps, dat is een bericht dat binnenkomt...

Gelukkig zit er een vleugje goed nieuws in deze email, zoals jullie het zelf omschrijven; de inkomenszekerheid en de mogelijkheid voor jou [gedaagde 1] , je oude professie weer op te pakken, t.z.t.

Verder is het intens vervelend voor jullie op de eerste plaats en wil ik niets doen of vragen dat de stress die hierdoor vrij komt, zou verhogen.

Ik vind het ook fijn dat jullie me op tijd informeren hierover en natuurlijk wil ik niet moeilijk doen... het vervelende aan mijn kant is dat ik al heel krap moet leven dit halfjaar (jullie 70%, geen huur meer van [naam] en tegelijkertijd elke maand advocaatkosten), dat is jullie bekend. En dus zag ik reikhalzend uit naar 20 oktober. Maar het is niet anders.

De huur van de woning komt dus op 27 oktober en de werkkamer op 03 november. Oké dat is bij deze begrepen en akkoord.

Ik snap goed dat in de toekomst kijken lastig is voor jullie omdat jullie deels afhankelijk zijn van instanties die de gewenste duidelijkheid alsmaar niet geven. Graag spreek ik met jullie af dat zodra jullie nieuws hebben over het vervolg van de betaaltermijnen aan mij (zeker die van 17 november en 15 december zijn voor mij erg cruciaal), jullie dat ook weer per email met me delen.

Veel sterkte met de situatie, ik hoop dat jullie snel goede berichten ontvangen alsmede de achterstallige betalingen waarop recht bestaat.(…)”

2.7.

Per email van 15 november 2022 (productie 8 bij exploot) heeft [gedaagde 1] het navolgende aan [eiser] geschreven:

“(…)Wij zouden het per e-mail laten weten zodra we nieuws hadden over onze inkomenssituatie.

Over de afgelopen week hebben simpelweg geen betaling ontvangen. Uiteraard hebben we daarop direct aan de bel getrokken bij álle betrokken partijen. De huidig uitvoerende partij verbreekt de verbinding, reageert niet op herhaaldelijke e-mails en terugbelverzoeken, waardoor we eerlijk gezegd ook de 17e geen betaling verwachten. En we hebben minimaal twee tegoed. Daar zijn we nu achteraan, want deze gang van zaken is gewoon schofterig.

Van de andere partij hebben we vandaag wel iets teruggehoord. Inhoudelijk complex, want dit gaat niet de laatste overdracht van uitvoerders zijn, zoals we ook al eerder aangaven, dus meteen maar de korte klap:

De 5e december is de verwachte datum waarop meer informatie wordt verstrekt of de Ziektewet-uitkering wordt toegekend. Dat is ook meteen de enige info die wij tot onze beschikking hebben. We hebben uiteraard al een verzoek om een voorschot of iets ter overbrugging neergelegd, maar daar doen ze niet aan. Ondertussen kunnen we het ons dus bekijken.

Onze buffer is al driemaal opgedroogd, dus wij zitten inmiddels geheel zonder inkomen voor vaste lasten en levensonderhoud en kunnen pas weer in actie komen, zodra we meer weten. Dit zullen we dan ook direct melden.

Hopelijk is dat nog vóór 5 december. Excuses voor het slechte nieuws.

Inmiddels hebben we via een bevriend raadspersoon informatie kunnen inwinnen m.b.t. de hele situatie hier en de materiële en immateriële schade aan het adres van [naam] . Hierover, maar ook in algemenere zin is er informatie met ons gedeeld waar we nog enige vragen over hebben. Dit zullen we in een latere e-mail deze week uiteenzetten. (…)”

2.8.

Op navraag van [eiser] wanneer hij dan wèl betalingen tegemoet kon zien, heeft [gedaagde 1] een dag later, op 16 november 2022, het volgende geschreven (productie 9 bij exploot):

“
Goedemorgen [eiser] ,

Bedankt voor je begrip. Het is een enorme puinhoop, omdat de situatie van [gedaagde 1] wat complexer in elkaar steekt en dat vraagt om maatwerk, waar de betrokken partijen dan later in het traject pas achterkomen of eigenlijk bevestigd zien, want we wijzen daar steeds op voorhand al op. De gevolgen zijn desondanks wel steeds voor ons. De huidige uitvoerder staat overigens bekend om broddelwerk; deze is al eens hij radar onder de aandacht gebracht wegens ‘onmenselijke werkwijze’, dat zegt wel voldoende.

De datum is een indicatie, maar we konden er wel vanuit gaan dat de 5e bericht ontvangen wordt (dat is dus zo’n voorbeeld). Mocht het toegekend worden dan zou een eerste betaling volgen. Datum, hoogte en vorm is daarbij dan weer geheel niet genoemd en dus onbekend maar we zijn daar uiteraard wel actief achteraan,

Over de termijnen kunnen we dus nog niks concreets zeggen, behalve dat we deze, zodra betalingen weer lopen, zo snel mogelijk gaan inhalen. Daarover houden we je op de hoogte

De verklaring mag wat ons betreft toegevoegd worden aan het dossier. (…)”

2.9.

[eiser] heeft op 7 december 2022 per email gereageerd (productie 10 bij exploot) waarbij hij - voor zover hier relevant – het navolgende aan [gedaagde 1] te kennen gaf:

“(…) Op 30 juni 2022 kondigden jullie een acuut veranderde financiële situatie aan waarbij er die dag naar mij ook direct een huurachterstand ontstond. Ik werkte een financieel voorstel uit met betrekking tot het betalen van huurtermijnen dat door jullie werd geaccepteerd. Op 17 oktober ging het mis en sindsdien is aldus ook een huurachterstand ontstaan op het geaccepteerde voorstel. Feitelijk werd ik een paar keer 0 tot 2 dagen voor het vervallen van een betalingstermijn met nieuw uitstel geconfronteerd. Ik heb mij evenwel steeds coulant opgesteld.

Gisteren bepalen jullie in een email eigenhandig, dus zonder te overleggen met mij, wanneer er volgende betalingen zouden volgen. (…)

Beste [gedaagde 1] & [gedaagde 2] , het kan niet zo zijn dat jullie eigenhandig bepalen wanneer een vervallen huurtermijn wordt voldaan. Ik wil daarom ook het volgende duidelijk stellen:

• Ik ga akkoord met het door jullie betalen van de op 17 november vervallen huurtermijn op 10 december aanstaande. Dit omdat ik eerder heb aangegeven jullie berichtgeving hierover te willen afwachten.

• Ik ga niet akkoord met het betalen van de op 15 december aanstaande te vervallen huurtermijn op 10

januari 2023. Ik ben wel bereid te overleggen over een eerdere datum, die echter in 2022 dient te liggen.

• De vastgestelde huurtermijnen in 2023 dienen vervolgens zonder meer te worden gerespecteerd en -dus op tijd nagekomen.

Tot zover voor nu mijn schriftelijk reactie op de vragen in jullie apps en het gestelde in jullie email. Mijn inzet is om een en ander constructief en in onderling overleg verder op te pakken.”

2.10.

Twee dagen later, op 9 december 2022, heeft [gedaagde 1] daarop als volgt gereageerd:

“
Hallo [eiser] , We zullen zo spoedig mogelijk een terugkoppeling doen.”

2.11.

Meer dan twee maanden later, op 17 februari 2023, heeft [gedaagde 1] aan [eiser] een emailbericht verzonden (productie 12 bij exploot), waarin hij - onder meer - gewag maakt van het feit dat een andere persoon (‘ [naam] ’) die een kamer in hetzelfde pand huurde en voor overlast heeft gezorgd, sinds anderhalve maand uit de woning is vertrokken (op last van een daartoe veroordelend vonnis, zo blijkt uit de stellingen van partijen) en waarin hij stelt dat hij de gehuurde werkkamer in het geheel niet in gebruik heeft kunnen nemen. Een en ander heeft tot verschillende schadeposten geleid, te weten derving gebruiksgenot, inkomsten-derving en wettelijke onrechtmatig geïncasseerde huur, aldus [gedaagde 1] in dat bericht.

2.12.

Op 9 mei 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagden] aangeschreven (productie 13 bij exploot) ter zake van de op dat moment onbetaald gelaten huur ad

€ 3.051,00 voor de woning en € 726,00 voor de werkkamer, in totaal derhalve € 3.777,00 en hem gesommeerd dit bedrag uiterlijk 16 mei 2023 alsnog te voldoen.

2.13.

[gedaagde 1] heeft vervolgens op 12 mei 2023 een emailbericht (productie 14 bij exploot) aan [eiser] gestuurd waaruit de navolgende passages worden aangehaald:

“
Beste [eiser] ,

Bijgaand de eerder aangekondigde informatie m.b.t. financieel ondersteunende voorzieningen en/of

tegemoetkomingen.

Huurtoeslag

Vanaf januari 2023 hebben wij hoogstwaarschijnlijk met terugwerkende kracht recht op huurtoeslag.

Hiermee kunnen wij een groot gedeelte zo niet de gehele achterstand inlopen en ook in de toekomst

weer zonder problemen voldoen aan de verplichtingen in de huurovereenkomst woning. Voorheen was dit geen mogelijkheid, daar de aanvangshuur op enkele euro’s boven de liberalisatiegrens werd

vastgesteld en dit door de jaarlijkse huurverhogingen in stand bleef. (…)

Betalingen huurovereenkomst woning

Vanaf deze maand kunnen wij wekelijks een kwart (of tweewekelijks een helft, grotendeels afhankelijk

van de wekelijks in hoogte verschillende uitkering) huur betalen, zodat verdere achterstand niet oploopt.

(Om de openstaande gelden eventueel op kortere termijn al op te vangen, zijn wellicht onderstaande

voorstellen een optie.)

Hierbij willen wij nogmaals benadrukken dat wij momenteel dan nog steeds van minder dan 70% inkomen

de 100% huur + aflossing voldoen. Dat behelst een fors gedeelte van alles wat we aan inkomen hebben.

Dit is met name sinds januari 2023 logischerwijs ten koste gegaan van andere verplichtingen met voor ons alle verstrekkende gevolgen van dien. Vandaar ook het eerder gedane, maar tot op heden helaas nog steeds niet beantwoorde, verzoek om herziening van de regeling, al dan niet op basis van o.m.

onderstaande voorstellen,

Verzoek huurverlaging woning

Gezien minimaal de landelijke ontwikkelingen en daarmee ook de antwoorden hierop vanuit de overheid m.b.t. zo veel mogelijk inflatiecorrectieve oplossingen, is het inmiddels een gegeven dat de kosten voor levensonderhoud drastisch zijn gestegen. Lage inkomens worden hierbij op zeer korte termijn ondersteund middels vervroegde, structurele huurverlagingen. Het geeft maar aan hoe nijpend de situatie er landelijk voor staat, niet alleen in ons geval. Helaas is er voor de lage inkomens in de vrije sector op het allerlaatste moment niets geregeld, ondanks de plannen en inzet van minister de Jonge, en staat deze groep in de kou. De absolute noodzaak voor ondersteuning verdwijnt daarmee echter niet, sterker nog, onze financiële positie komt hiermee nog meer onder druk te staan.

Hoewel wij niet huren van een wooncorporatie of een sociale woning huren, maar ons huidige

verzamelinkomen lager dan 120% van het sociaal minimum is, dienen wij om die reden bij deze een

zelfstandig verzoek in voor huurverlaging (eventueel met terugwerkende kracht vanaf januari 2023), maar uiterlijk vanaf 1 juli 2023 (meegaand met de vervroegde wetgeving).

Tevens willen wij bij deze graag een verzoek indienen voor huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf eerste schademoment ter compensatie van structureel uitblijven van initiatief tot schadeopname en/of herstel en/of gebruiksveiligverklaring van het keukenplafond.

Betalingen huurovereenkomst werkkamer

Uitgezocht dient te worden of de huurovereenkomst valt onder de bedrijfsmatige kop, wat dan weer van invloed kan zijn op de benodigde asbestinventarisatietypes. Wij zijn in afwachting van meer informatie hieromtrent.

Hoewel wij opschorting niet fair vinden (zie redenen in eerdere correspondentie) zien wij ons

genoodzaakt de huur van de werkkamer met terugwerkende kracht op te schorten, totdat alle (verborgen en niet of niet tijdig aan ons gemelde) gebreken zijn verholpen.

2.14.

Over de maanden maart, april en mei 2023 heeft [gedaagde 1] de huur volledig onbetaald gelaten. Mede (en met name) daardoor is ten aanzien van de woning op 1 juni 2023 een huurachterstand van € 3.141,00 ontstaan en ten aanzien van de werkkamer een huurachterstand van € 968,00.

Genoemde huurachterstand van € 3.141,00 staat los van de in de periode juli t/m december 2022 ontstane huurachterstand van € 1.620,00 (6 x € 270,00 conform de tijdelijk gemaakte afspraken als hierboven omschreven onder randnummer 2.4) die vanaf januari 2023 zou worden afgelost met € 90,00 per maand, maar waarvan alleen in januari en februari 2023 bedragen van € 90,00 zijn afgelost - zodat daarvan (ook) nog € 1.440,00 als huurachterstand ter zake van de woning open staat.

2.15.

Op 1 juni 2023 heeft [eiser] een bedrag van € 231,75 van [gedaagden] ontvangen (welk bedrag hij – kennelijk – als deelbetaling van de huur van de woning heeft aangemerkt), zodat de achterstand daarvan op het moment van dagvaarden € 2.909,25 bedroeg.

3. De vordering

3.1.

Bij exploot vordert [eiser] de veroordeling van [gedaagden] tot:

ontruiming en het ontruimd houden van de woning en de werkkamer en deze te verlaten met al het zijne en de zijnen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, zulks binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis;

betaling van de huurachterstand van de woning tot juni 2023 ad € 2.909,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

betaling van huur van de woning vanaf 1 juli 2023 tot aan de dag van ontruiming ad € 927,00 per ingegane kalendermaand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

betaling van de huurachterstand van de werkkamer tot juni 2023 ad € 968,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

betaling van huur van de werkkamer vanaf 1 juli 2023 tot aan de dag van ontruiming ad € 242,00 per ingegane kalendermaand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

betaling van € 1.440,00 als huurachterstand ter zake van de huur van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

betaling van de proceskosten.

Ter zitting heeft [eiser] te kennen gegeven dat [gedaagden] na dagvaarden nog deelbetalingen heeft verricht en dat de totale schuld van de woning op dat moment € 2.599,25 bedraagt en dat de ‘schuld van de werkkamer’ inmiddels is opgelopen tot € 1.210,00, doch een en ander is niet vergezeld gegaan van een formele eiswijziging. Ter beoordeling blijft derhalve voorliggen de vordering zoals die bij exploot is ingesteld, met dien verstande dat bij eventuele executie - uiteraard - rekening gehouden zal dienen te worden met daarna reeds ontvangen bedragen.

3.2.

Bij antwoord beroept [gedaagden] zich op gebreken in de woning en de werkkamer, zoals vochtoverlast en schimmel op meerdere plekken, hetgeen tot gezondheidsproblemen leidt. [eiser] heeft meerdere keren toegezegd dat hij de gebreken aan de woning zou herstellen doch laat enig herstel uit (bedoeld zal zijn: na). De woning vertoont volgens [gedaagden] dermate gebreken dat die het normale gebruik ervan in de weg staan. De werkkamer is door de vochtschade in het dak, de lekkage en de problemen in de vloer in zijn geheel niet bruikbaar. De huur staat geparkeerd op een separate rekening en die kan in het geheel worden voldaan zodra de gebreken worden hersteld, aldus [gedaagden] bij antwoord.

3.3.

In de eerste alinea van het antwoord heeft [gedaagden] te kennen gegeven dat hij een eis in reconventie ‘wenst in te stellen’, doch het ontbreekt in het hele stuk aan een duidelijk geformuleerd petitum. De opmerking in de tweede alinea op pagina 2, inhoudend dat hij ‘herstel van de gebreken’ vordert, kan (en zal) - zoals ter zitting reeds is te kennen gegeven - niet als een vordering in reconventie worden aangemerkt. Deze aanduiding is namelijk te onduidelijk om als eis in reconventie te kunnen gelden. De stellingen van [gedaagden] dienaangaande zullen - uiteraard - wel (als verweer) meegenomen worden in de beoordeling van de vordering van [eiser] .

4.De beoordeling

4.1.

Het door [eiser] gestelde spoedeisende belang is door [gedaagden] niet althans onvoldoende weersproken en volgt bovendien uit de aard van de zaak (ontruiming wegens een oplopende huurachterstand). De spoedeisendheid staat daarmee vast.

4.2.

Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient met redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een bodemprocedure een met de gevraagde voorziening (nagenoeg) overeenstemmende vordering zal worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.

4.3.

De omvang van de onbetaald gelaten huur ten tijde van dagvaarden voor zowel de woning als de werkkamer is door [gedaagden] op zichzelf niet althans niet concreet betwist en staat daarmee in deze procedure vast. Hetzelfde geldt voor de omvang van de achterstand ten tijde van de mondelinge behandeling. De opmerking van [gedaagden] dat de huurachterstand voor de woning minder dan drie maanden betreft, is - gelet op de vaststaande omvang daarvan - eenvoudigweg onjuist.

4.4.

Indien een huurder meent dat aan het gehuurde gebreken kleven dan kan hij/zij op grond daarvan huurprijsvermindering vorderen (art. 7:207 BW Pro juncto art. 7:257 BW Pro) bij de kantonrechter of via de weg van de Huurcommissie. De andere optie die de huurder vrij staat is om de verhuurder in gebreke te stellen ter zake van die gebreken en, indien de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, de gebreken zelf te verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder te verhalen, desnoods door die in mindering te brengen op de huurprijs (art. 7:206 BW Pro). Geen van deze wegen zijn door [gedaagden] bewandeld en van enige in gebrekestelling voorafgaand aan deze procedure is niet gebleken. Dat [gedaagden] in het verleden wel eens geklaagd heeft over vocht/schimmel in de woning, zoals hij ter zitting heeft aangevoerd, kan - wat daar ook verder van zij - aan het voorgaande niets afdoen.

4.5.

In plaats daarvan beroept [gedaagden] zich eerst in deze procedure op een algemeen opschortingsrecht (art. 6:52 BW Pro). Daarbij lijkt [gedaagden] evenwel uit het oog te verliezen dat opschorten (zo hem dat recht al toekomt) slechts tot uitstel - maar niet tot afstel - kan leiden van zijn verplichting om de volledige huur te betalen. Het gaat niet aan om op grond van vermeende gebreken simpelweg de huur (deels laat staan geheel) niet meer te betalen: die weg kan in ieder geval niet tot verval van de huurbetalingsverplichting over een bepaalde periode leiden.

4.6.

Uit niets blijkt dat [gedaagden] eerder dan bij antwoord in deze procedure aan [eiser] te kennen heeft gegeven dat de reden van het (eerst deels en later geheel) onbetaald laten van de huur gelegen is in het opschorten van die betalingsverplichting vanwege gebreken aan het gehuurde. Integendeel, uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt ondubbelzinnig dat betalingsonmacht daar de reden van was, dat [eiser] coulancehalve van juli tot en met december 2022 een lagere huurbetaling geaccepteerd heeft en dat hij vanaf januari 2023 bijbetaling in termijnen van het verschil verlangde.

Pas bij voornoemd emailbericht van 17 februari 2023 heeft [gedaagden] (kenbaar) aan [eiser] te kennen gegeven dat hij van mening is dat hij de werkkamer geheel niet in gebruik kan nemen, maar zelfs dat bericht bevat geen ingebrekestelling of een aankondiging dat de huur opgeschort zal worden wegens gebreken, om vervolgens de huur vanaf maart 2023 geheel onbetaald te laten.

4.7.

[gedaagden] tracht de door hem gestelde gebreken bij antwoord dan nog aan te tonen door veertien foto’s van het gehuurde in het geding te brengen (productie 2 bij antwoord). Dat uit deze foto’s blijkt dat sprake is van gebreken die van dien aard zijn dat zij het huurgenot verminderen en zelfs het normaal gebruik van de woning in de weg staan, is door [eiser] ter zitting per foto gemotiveerd betwist en valt uit die foto’s allerminst eenduidig af te leiden. Enige rechtvaardiging voor het deels laat staan geheel onbetaald laten van de huur kan daar in ieder geval niet in worden gezien.

4.8.

Het verweer kan gelet op bovenstaande overwegingen niet slagen. Terzijde merkt de kantonrechter nog op dat het in het licht van het bovenstaande alleszins op de weg van [gedaagden] had gelegen om bewijs in het geding te brengen van zijn stelling, inhoudende dat hij de huur op een separate rekening heeft geparkeerd en dat de huurachterstand daarmee ineens voldaan kan worden. Dat hij dit om hem moverende redenen heeft nagelaten, wekt - zacht uitgedrukt - bevreemding en maakt die stelling er bepaald niet geloofwaardiger op. In juridisch opzicht doet het er overigens ook niet veel toe omdat het alsnog nakomen van een betalingsverplichting de tekortkoming van te late betaling niet ongedaan kan maken, maar het had wellicht de bereidheid van [eiser] om alsnog een regeling te treffen kunnen verhogen (maar nogmaals: dit geheel terzijde).

4.9.

De vaststaande omvang van de huurachterstand rechtvaardigt de veroordeling van [gedaagden] in kort geding tot ontruiming van de woning bij wijze van onmiddelijke voorziening bij voorraad (vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure), alsmede de gevorderde veroordeling van de huurachterstanden ter zake van zowel de woning als de werkkamer. De vordering zal derhalve integraal worden toegewezen.

4.10.

[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op

€ 1.137,56, bestaande uit € 793,00 aan salaris gemachtigde, € 214,00 aan griffierecht en € 130,56 aan explootkosten.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis de door hem gehuurde woning en werkkamer in [woonplaats 2] aan de [adres] met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] € 2.909,25 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] € 927,00 per ingegane kalendermaand te betalen vanaf 1 juli 2023 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] € 968,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

5.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] € 242,00 per ingegane kalendermaand vanaf 1 juli 2023 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

5.6.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] € 1.440,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van voldoening;

5.7.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.137,56;

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en is in het openbaar uitgesproken.

Ontruiming toegewezen wegens huurachterstand ondanks betwiste gebreken

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

1.[gedaagde 1]

1.De procedure

2.De feiten

4.De beoordeling

5.De beslissing