ECLI:NL:RBLIM:2023:4731

• Datum uitspraak: 10 augustus 2023
• Publicatiedatum: 9 augustus 2023
• Zaaknummer: 10414570 CV EXPL 23-1143
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.H.J. Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming en beëindiging huurovereenkomst in kort geding wegens huurachterstand en dringend eigen gebruik

In deze zaak vorderde de verhuurder in kort geding ontruiming van een woonruimte vanwege niet-nakoming van huurbetalingsverplichtingen, beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, tijdelijke ontruiming vanwege renovatiewerkzaamheden en vaststelling van de huurprijs. De kantonrechter heeft op 10 augustus 2023 geoordeeld dat de vorderingen van de verhuurder moeten worden afgewezen. De verhuurder had gesteld dat de huurder een huurachterstand had van vijf maanden, maar tijdens de mondelinge behandeling bleek dat deze achterstand inmiddels was voldaan. De kantonrechter oordeelde dat er geen (spoedeisend) belang meer was bij de gevorderde ontruiming, aangezien de huurachterstand was betaald en de lopende huur ook was voldaan. Daarnaast werd vastgesteld dat de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst een constitutief karakter heeft, wat niet mogelijk is in kort geding. De kantonrechter concludeerde dat de vorderingen van de verhuurder niet toewijsbaar waren en dat de verhuurder in de proceskosten moest worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van de gedaagde partij werden vastgesteld op € 793,00.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10414570 \ CV EXPL 23-1143

Vonnis in kort geding van 10 augustus 2023

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2] ,

te [woonplaats 2] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. M.G.J. Smit,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats 3] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J.J. Baltus.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 30 maart 2023 met producties 1 tot en met 7;

- producties 8 en 9 van [eisers] ;

- producties 10 en 11 van [eisers] ;

- de e-mail van [eisers] , die bij de griffie is binnengekomen op 12 april 2023 om 19:30 uur, met 8 ontvangstbewijzen van de aangetekende post (sommatiebrieven);
- de mondelinge behandeling op 13 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [gedaagde] ;

- de tijdens de mondelinge behandeling op 13 april 2023 overgelegde bijlage;

- de aanhouding ten behoeve van beide partijen teneinde te pogen een minnelijke regeling te treffen;

- de e-mail van [eisers] van 9 mei 2023 inhoudende het verzoek tot nader uitstel;

- de e-mail van [eisers] van 17 mei 2023 waarin om vonnis wordt gevraagd, met producties 10 tot en met 20;

- de e-mail van [gedaagde] van 22 mei 2023;
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 27 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 15 december 2022 hebben [eisers] de eigendom verkregen van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning is een kamerverhuurpand. [gedaagde] huurt een van de kamers.

2.2.

Ten tijde van de eigendomsoverdracht had [gedaagde] de huur over de maanden november 2022 en december 2022 niet betaald. Met de vorige eigenaar van de woning is overeengekomen dat de achterstallige huurpenningen over november 2022 en december 2022 worden verrekend.

2.3.

Op 26 april 2023 heeft [naam 1] € 400,00 betaald met de omschrijving “huur van [gedaagde] ” en 1 mei 2023 hebben [naam 2] en [naam 3] € 100,00 betaald met de omschrijving “huur [gedaagde] maand mei”.

2.4.

[eisers] willen de woning vanaf dak tot fundering renoveren en hebben aan [gedaagde] andere woonruimte aangeboden. [gedaagde] is niet op dat aanbod ingegaan.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

zal oordelen dat de woning binnen veertien dagen na datum uitspraak ontruimd moet zijn;

[gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 1.912,85 aan achterstallige huur en servicekosten tot en met april 2023, te verhogen met de maandelijkse bedragen van € 220,00 aan huur en € 112,67 aan servicekosten indien de ontruiming later is dan eind april 2023;

de huurovereenkomst zal beëindigen per datum van ontruiming.

Subsidiair:

de huurovereenkomst zal beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, op veertien dagen na datum uitspraak;

[gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 1.912,85 aan achterstallige huur en servicekosten tot en met maart 2023, te verhogen met de maandelijkse bedragen van € 220,00 aan huur en € 112,67 aan servicekosten indien de ontruiming later is dan eind april 2023;

de huurovereenkomst zal beëindigen per datum van ontruiming;

bij beëindiging van de huurovereenkomst de verhuizing van de goederen van [gedaagde] zal organiseren en de hogere huur van € 50,00 per maand voor een periode van zes maanden zal compenseren.

Meer subsidiair:

[gedaagde] zal veroordelen tot een tijdelijke ontruiming van de kamer / woning gedurende de renovatiewerkzaamheden vanaf 30 april 2023 tot en met de datum waarop de renovatiewerkzaamheden zijn afgerond;

[gedaagde] zal veroordelen om alle werkzaamheden die noodzakelijk zijn en ten behoeve van de te realiseren staat van de woning (kamer 10) te laten uitvoeren;

zal oordelen dat [eisers] de goederen van [gedaagde] zullen verhuizen op een overeen te stemmen datum en indien nodig een verhuiskostenvergoeding zal toekennen die redelijk en billijk is voor het verhuizen van de inboedel van een kamer alsmede dat er een vergoeding van € 300,00 zal worden toegekend aan [gedaagde] ter compensatie van een eventuele hogere huur;

[gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 1.912,85 aan achterstallige huur en servicekosten tot en met april 2023, te verhogen met de maandelijkse bedragen van € 220,00 aan huur en € 112,67 aan servicekosten indien de ontruiming later is dan eind maart 2023;

zal oordelen dat de huurprijs van de woning na de renovatie en het herstel wordt aangepast naar € 395,00 per maand te vermeerderen met de servicekosten, indien en voor zover [gedaagde] de huurovereenkomst wil voortzetten.

Primair, subsidiair en meer subsidiair

[gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten;

[gedaagde] zal veroordelen in de ontruimingskosten indien hij de woning niet vrijwillig verlaat.

3.2.

[eisers] leggen aan hun primaire vorderingen de stellingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door vijf maanden geen huur te voldoen, dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 7:212 BW door de huurprijs te laat te betalen en dat betaling van de servicekosten uit blijft.

Aan hun subsidiaire vorderingen leggen [eisers] de stelling ten grondslag dat sprake is van een zodanig dringend eigen gebruik van de woning, dat van hen niet kan worden gevergd dat de kamerhuurovereenkomst wordt verlengd en dat [gedaagde] een andere passende huurruimte kan verkrijgen.

[eisers] leggen aan hun meer subsidiaire vorderingen de stelling ten grondslag dat sprake is van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden waaraan [gedaagde] zijn medewerking moet verlenen dan wel op grond waarvan tijdelijke ontruiming van de woning noodzakelijk is.

3.3.

[gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] en vordert dat de kantonrechter [eisers] zal veroordelen in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen, waarna [eisers] worden veroordeeld in de proceskosten. Daartoe wordt als volgt overwogen.

4.2.

De hier gevorderde voorlopige voorzieningen dienen naar hun aard een spoedeisend karakter te hebben. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Vooraleerst geldt echter dat de rechter in kort geding geen constitutieve uitspraak mag doen waarmee een bestaande rechtstoestand wordt gewijzigd of opgeheven of een nieuwe rechtstoestand in het leven wordt geroepen.

4.3.

Achtereenvolgens komen de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eisers] aan de orde.

Primaire vorderingen

4.4.

Vast is komen te staan dat de huurachterstand die de reden was voor het starten van het kort geding is betaald, nu [eisers] dat tijdens de voortzetting van de mondelinge behandeling op 27 juli 2023 hebben gesteld en [gedaagde] dat niet heeft betwist. Ook is komen vast te staan dat ook daarna huur is betaald, nu [gedaagde] tijdens de voortzetting van de mondelinge behandeling heeft gesteld dat de betalingen helemaal op orde zijn en [eisers] dat niet hebben betwist. Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat [eisers] geen (spoedeisend) belang meer hebben bij onderdeel B van de primaire vorderingen voor zover dit onderdeel ziet op de huurbetalingen tot heden. Eveneens hebben [eisers] geen spoedeisend belang meer bij de gevorderde ontruiming omdat de noodzaak om een voorziening te treffen in kort geding is geweken op het moment dat de huurachterstand is betaald. Voorts is het gelet op het alsnog betalen van de huurachterstand en de lopende huur niet onaannemelijk dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding en ontruiming zal afwijzen. Weliswaar is er in het verleden sprake geweest van een huurachterstand, maar nu alsnog is betaald en er tussen partijen discussie is over eventuele gebreken aan het gehuurde, of de servicekosten zijn inbegrepen in de huurprijs en op welk moment de huur moet worden betaald, kan het zijn dat de tekortkoming van [gedaagde] niet zonder meer een ontbinding rechtvaardigt.

4.5.

[eisers] verwijten [gedaagde] ook dat hij de huur te laat betaalt, niet vóór de eerste van de maand, en dat hij de servicekosten niet betaalt. Van een all-in huur is geen sprake, dat blijkt uit de kamerhuurovereenkomst aldus [eisers] [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat met de vorige verhuurder is afgesproken dat de huur wordt betaald op de betaaldatum van zijn loon of uitkering en dat de servicekosten zijn inbegrepen in de huurprijs. In de kamerhuurovereenkomst staat namelijk een huurprijs en bij de servicekosten is niets ingevuld. Nu geen van beide partijen de kamerhuurovereenkomst in het geding heeft gebracht en in kort geding geen ruimte is voor het geven van een bewijsopdracht, kan de kantonrechter niet vaststellen wie van partijen het gelijk aan haar zijde heeft. Om hierover duidelijkheid te verkrijgen, zal een bodemprocedure moeten worden gestart. [eisers] hebben dan ook in kort geding niet aannemelijk gemaakt dat de huur te laat wordt betaald door [gedaagde] en dat hij de servicekosten niet betaalt zodat ook dit niet kan leiden tot toewijzing van de vordering tot ontruiming.

4.6.

Uit ro. 4.4 en 4.5 volgt dat de door [eisers] gevorderde ontruiming (onderdeel A) zal worden afgewezen. Nu de vordering tot ontruiming wordt afgewezen, ontvalt ook de grondslag aan het restant van onderdeel B (huur en servicekosten vanaf eind april 2023). Hetzelfde geldt voor de door [eisers] gevorderde veroordeling van [gedaagde] in de ontruimingskosten (onderdeel G).

4.7.

Ten aanzien van de onder C gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst overweegt de kantonrechter dat het kort geding zich niet leent voor toewijzen van de gevraagde voorziening omdat beëindiging van de huurovereenkomst een constitutief karakter heeft.

4.8.

Nu de primaire vorderingen zullen worden afgewezen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de subsidiaire vorderingen.

Subsidiaire vorderingen

4.9.

Ten aanzien van de onder A en C gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst geldt ook hier dat het kort geding zich niet leent voor toewijzen van de gevraagde voorziening. De kantonrechter verwijst naar ro. 4.7. Daarmee vervalt eveneens de grondslag aan onderdeel D van de subsidiaire vordering.

4.10.

Onderdeel B van de subsidiaire vorderingen zal worden afgewezen wegens het ontbreken van (spoedeisend) belang. De kantonrechter verwijst naar ro. 4.4.

4.11.

Omdat de subsidiaire vorderingen zullen worden afgewezen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de meer subsidiaire vorderingen.

Meer subsidiaire vorderingen

4.12.

De kantonrechter overweegt dat [eisers] thans geen spoedeisend belang meer hebben bij onderdelen A en B van de meer subsidiaire vorderingen nu zij tijdens de voortzetting van de mondelinge behandeling hebben verklaard dat de woning reeds deels is gerenoveerd en dat de laatste kamers nu worden gedaan en niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] daaraan thans geen medewerking verleent. Dit betekent dat de gevorderde tijdelijke ontruiming van de kamer / woning gedurende de renovatiewerkzaamheden zal worden afgewezen, evenals de gevorderde veroordeling om alle noodzakelijke werkzaamheden te laten uitvoeren. Tevens betekent dit dat de grondslag aan onderdeel C van de meer subsidiaire vordering ontvalt en dat ook dit onderdeel zal worden afgewezen.

4.13.

Onderdeel D van de meer subsidiaire vorderingen zal worden afgewezen wegens het ontbreken van (spoedeisend) belang. De kantonrechter verwijst naar ro. 4.4.

4.14.

Ten aanzien van onderdeel E van de meer subsidiaire vordering overweegt de kantonrechter dat een kort geding zich niet leent voor toewijzing daarvan omdat ook het vaststellen van de huurprijs een constitutief karakter heeft. Dit betekent dat het gevorderde onder E zal worden afgewezen. Indien [eisers] een rechterlijk oordeel wensen over de huurprijs, dan zullen zij een bodemprocedure moeten starten.

Proceskosten

4.15.

[eisers] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:

- salaris gemachtigde
€ 793,00 (vast tarief kort geding kanton gemiddeld)

4.16.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2023.

CL