ECLI:NL:RBLIM:2023:5255

• Datum uitspraak: 5 september 2023
• Publicatiedatum: 5 september 2023
• Zaaknummer: 10606943 CV 23-2963
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning wegens huurachterstand en servicekosten

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 4 september 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een eiser en meerdere gedaagden, die als huurders van een woning in Maastricht zijn aangemerkt. De eiser vorderde ontruiming van de woning vanwege een aanzienlijke huurachterstand en onbetaalde servicekosten. De gedaagden hadden een huurovereenkomst gesloten per 1 november 2015, maar waren in gebreke gebleven met de betaling van de huur en servicekosten. De eiser had herhaaldelijk herinneringen gestuurd, maar de gedaagden hadden geen betalingen verricht sinds mei 2023. De kantonrechter oordeelde dat de eiser spoedeisend belang had bij de gevraagde ontruiming, gezien de hoogte van de huurachterstand en de gevolgen voor de eiser. De rechter wees de vorderingen van de eiser toe, inclusief de ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. Tevens werden de gedaagden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, servicekosten en proceskosten. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagden tekortgeschoten waren in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, en dat de ontruiming gerechtvaardigd was.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10606943 CV EXPL 23-2963

Vonnis in kort geding van 4 september 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.M.B. Lukassen,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,wonend [adres 1] ,[woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,
wonend [adres 1] ,
[woonplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,
wonend [adres 1] ,
[woonplaats] ,

4.
[gedaagde sub 4] ,
wonend [adres 2] ,
[woonplaats] ,

gedaagde partij,

allen procederend in persoon.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 augustus 2023.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden] heeft een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagden] per 1 november 2015 van [eiser] huurt de woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 874,44,- per maand.

2.2.

In de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard is ten aanzien van de rente en buitengerechtelijke incassokosten, voor zover van belang, opgenomen:

“20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. (…)

20.3.

Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.

20.4.

Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-. (…)”

2.3.

[gedaagden] heeft een achterstand laten ontstaan in de tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huurpenningen.

2.4.

Tevens is [gedaagden] een bedrag van aanvankelijk € 4.339,43 verschuldigd aan servicekosten over 2022 wegens opgelopen energiekosten. Om dit bedrag af te lossen zijn partijen een betalingsregeling overeengekomen waarbij [gedaagden] maandelijks € 100,- zou voldoen.

2.5.

Doordat vanaf mei 2023 geen huurpenningen meer zijn betaald en geen aflossing ten aanzien van de betalingsregeling meer is gedaan door [gedaagden] , ondanks dat [eiser] via diverse brieven [gedaagden] aan deze achterstanden heeft herinnerd en gewaarschuwd voor de gevolgen daarvan, is de betalingsregeling bij brief van 7 juli 2023 buitengerechtelijk ontbonden. Er staat dan nog een bedrag van € 3.773,87 open aan servicekosten over 2022 en een huurachterstand ad € 3.900,-.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] :

1. veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van het vonnis het gehuurde met al het hunne en de hunnen volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

2. hoofdelijk veroordeelt te betalen, des dat wat de één betaalt in mindering strekt op wat de ander dient te betalen, een geldbedrag wegens de tot en met juli 2023 achterstallige en opeisbare huurpenningen ad € 3.900,-, de tot en met juli 2023 vervallen primair contractuele rente € 78,--, subsidiair wettelijke rente, wegens buitengerechtelijke kosten € 585,- en wegens BTW over buitengerechtelijke kosten € 122,85, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van volledige voldoening;

3. hoofdelijk veroordeelt te betalen, des dat wat de één betaalt in mindering strekt op wat de ander dient te betalen, een geldbedrag wegens schuld servicekosten 2022 ad € 3.773,87, wegens buitengerechtelijke kosten € 566,08, en wegens BTW over buitengerechtelijke kosten € 118,88 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van volledige voldoening en te betalen aan [eiser] een geldbedrag wegens vervallen primair contractuele rente, subsidiair wettelijke rente vanaf 11 juli 2023 tot aan de dag van volledige voldoening;

4. hoofdelijk veroordeelt te betalen, des dat wat de één betaalt in mindering strekt op wat de ander dient te betalen, de maandelijkse huur ad € 1.300,- tot aan het tijdstip van de ontruiming, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele;

5. in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] tekort geschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.3.

[gedaagden] heeft verweer gevoerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna – voor zover van belang – nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De vraag of [eiser] voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die voor zover deze ziet op de gevorderde huurachterstand, gebruiksvergoeding en de schuld wegens servicekosten over 2022 strekt tot betaling van een geldsom, dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorts geldt dat voor een toewijzing van een geldsom in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende – en in de praktijk vaak een definitieve – maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.

4.2.

De huurovereenkomst is aangegaan tussen [eiser] en [gedaagden] Voor zover tijdens de mondelinge behandeling op vragen van de kantonrechter twee gedaagden aanvoerden dat zij momenteel niet meer in het gehuurde verblijven, zal hieraan voorbij worden gegaan gelet op de betwisting door [eiser] dat hij van geen enkele gedaagde genoemd onder sub 1 tot en met 4 een melding heeft gekregen van huuropzegging dan wel een adreswijziging. Op grond hiervan worden gedaagden sub 1 tot en met 4 als huurder aangemerkt overeenkomstig de huurovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding).

4.3.

[gedaagden] heeft niet betwist dat op de datum van dagvaarden, berekend tot en met juli 2023, een gelet op de maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 874,44 op drie maanden te begroten huurachterstand bestond. Tevens is het gevorderde bedrag van € 3.773,87 aan servicekosten over 2022 door [gedaagden] niet betwist. Met de door [gedaagden] gestelde financiële omstandigheden – men zou in afwachting zijn van een afspraak bij de gemeente voor het in kaart brengen van de schuld(en) – kan bij de beoordeling van deze vordering geen rekening worden gehouden. Deze omstandigheden liggen in de risicosfeer van [gedaagden] Daarbij komt dat [eiser] ook betwist dat [gedaagden] hulp heeft aanvaard bij de gemeente aangezien [gedaagden] geen gehoor zou hebben gegeven aan de op initiatief van [eiser] gedane vroegsignalering van de huurachterstand bij de gemeente (productie 8 bij dagvaarding). Dat [gedaagden] de huur over de maand augustus 2023 en (gedeeltelijk) een afbetaling aan de gevorderde energiekosten heeft voldaan, doet aan het vorenstaande niet af. Immers een tekortkoming in het verleden wordt niet ongedaan gemaakt door alsnog de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Daarbij komt dat hier aldus ook niet aannemelijk is gemaakt dat de huurbetalingen vanaf augustus 2023 (structureel) zijn hervat terwijl [gedaagden] geen zekerheid tot nakoming heeft geboden. [gedaagden] heeft niets aangevoerd omtrent een restitutierisico zijdens [eiser] . [eiser] heeft gesteld dat, en dat is niet betwist, hij het zich financieel niet kan veroorloven dat hij geen huurinkomsten krijgt. Het betalen van de huurpenningen behoort tot de kern van de prestatie van de huurder.

4.4.

Kortom staat vast dat, binnen het hiervoor geschetste beoordelingskader, [eiser] spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering, die strekt tot betaling van de huurachterstand, de toekomstige maandelijkse huurtermijnen tot en met de maand van de ontruiming en de gevorderde servicekosten over 2022. De vordering ter zake de huurachterstand van € 3.900,- , de toekomstige huurtermijnen en de servicekosten over 2022 ad € 3.773,87 ligt voor toewijzing gereed, waarop het door [gedaagden] betaalde en door [eiser] ontvangen bedrag in mindering dient te worden gebracht. De gevorderde huurachterstand van € 3.900,- en de servicekosten over 2022 ad € 3.773,87 worden vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van volledige voldoening.

4.5.

[gedaagden] is met het laten ontstaan van deze huurachterstand jegens [eiser] tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis, in een omvang die in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Daarbij komt dat ook de op grond van de huurovereenkomst bijkomende energiekosten over 2022 door [gedaagden] niet worden voldaan, ondanks dat [eiser] akkoord is gegaan met een betalingsregeling die door [gedaagden] niet werd nagekomen en aldus door [eiser] werd ontbonden. De tekortkoming is hier van zodanig gewicht dat van [eiser] niet kan worden gevergd dat hij [gedaagden] nog langer in het gehuurde laat. [gedaagden] heeft uiteraard belang bij behoud van de woning, maar heeft geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat de gevolgen van het verlies van de woning zo ernstig zouden zijn dat een ontruiming (vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst) niet gerechtvaardigd zou zijn. De ontruimingstermijn zal, zoals gebruikelijk in dit soort zaken, op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld.

4.6.

In de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard zijn ook bepalingen opgenomen ten aanzien van rente en buitengerechtelijke incassokosten (zie 2.2.).

4.7.

[gedaagden] heeft tegen de gevorderde contractuele rente van 1% per maand geen verweer gevoerd. Uit het arrest van het Hof van Justitie van 20 mei 2013 (C-488/11) volgt echter dat de huurovereenkomst voor wat betreft het rentebeding valt onder het bereik van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) en dat de eerlijkheid van dat beding ambtshalve aan deze Richtlijn moet worden getoetst. Het opleggen van een onevenredig hoge schadevergoeding wegens het niet nakomen van verbintenissen door een consument wordt in deze Richtlijn aangemerkt als een oneerlijk beding. Nu het hier gaat om een vaste en aanmerkelijk hogere rente dan de hier te lande geldende wettelijke (handels)rente, deze was ten tijde van het intreden van verzuim (alsook ten tijde van het sluiten van de overeenkomst) 2% per jaar en bedraagt thans (met ingang van 1 juli 2023) 6% per jaar, is de kantonrechter van oordeel dat het rentebeding oneerlijk is als bedoeld in de Richtlijn. Dit betekent dat de betreffende bepaling voorshands buiten toepassing blijft. Gelet op het arrest van het Hof van Justitie van 27 januari 2021 is toewijzing van de wettelijke rente evenmin aan de orde (ECLI:EU:C:2021:68), zodat de rentevordering wordt afgewezen.

4.8.

[eiser] maakt verder aanspraak op vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Ook ten aanzien van het incassokostenbeding dient de kantonrechter ambtshalve te onderzoeken of de bedingen die in de tussen partijen gesloten overeenkomst staan, niet oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn.

4.9.

De kantonrechter oordeelt dat het incassokostenbeding oneerlijk is. [gedaagden] is immers een consument en dat betekent dat slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) door haar verschuldigd zijn. De bepaling in de algemene voorwaarden (artikel 20.4) wijkt ten nadele van de consument af van het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek jo. het Besluit. Er is geen maximum opgenomen, hetgeen ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Hiermee wordt het evenwicht onevenredig verstoord.

Dit betekent dat de betreffende bepaling buiten toepassing blijft en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.

4.10.

[gedaagden] zal als de grotendeels (want ter zake de belangrijkste vordering, te weten de ontruiming) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

132,00

- griffierecht

€

244,00

- salaris gemachtigde

€

793,00

Totaal

€

1.169,00

4.11.

De veroordeling wordt deels hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] de woning staande en gelegen aan de [adres 1] te

[woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al het hunne en de hunnen volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] € 3.900,- aan huurachterstand tot en met juli 2023 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van voldoening en € 1.300,- aan maandelijkse huur tot aan het tijdstip van de ontruiming, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] € 3.773,87,- aan servicekosten 2022 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van voldoening;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.169,00,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op

4 september 2023.

Type: LS