Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10604944 CV EXPL 23-2946
Vonnis in kort geding van 4 september 2023
in de zaak van
[eiser],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. M.M.B. Lukassen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend te [woonplaats] , aan de [adres 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend te [woonplaats] , aan de [adres 1] ,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonend te [woonplaats] , aan de [adres 2] ,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonend te [woonplaats] , aan de [adres 2] ,
gedaagden,
gemachtigde mr. B.H.A. Augustin.
Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] (dan wel gezamenlijk: [gedaagden] ) genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding met 10 producties,
- de brief van [gedaagden] met 2 producties,
- de brief van [gedaagden] houdende productie 3,
- de mondelinge behandeling gehouden ter zitting van 14 augustus 2023, waar beide partijen hun standpunten nader hebben toegelicht en [gedaagden] spreekaantekeningen heeft overgelegd,
- de mondelinge behandeling gehouden ter zitting van 14 augustus 2023, waar beide partijen hun standpunten nader hebben toegelicht en [gedaagden] spreekaantekeningen heeft overgelegd,
- de brief namens partijen waarin zij meedelen dat zij onderling geen overeenstemming hebben bereikt en de kantonrechter verzoeken om vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als huurders bestaan huurovereenkomsten voor de woning en kantoorruimte aan de [adres 3] te [woonplaats] (productie 1 bij dagvaarding).
2.2.
Het betreffen twee afzonderlijke huurovereenkomsten: één voor de woonruimte met nummer [nummer 1] , die is ondertekend door [gedaagde sub 2] , en één voor de kantoorruimte met nummer [nummer 2] , die is ondertekend door [gedaagde sub 1] . Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beiden als huurders zijn aan te merken voor zowel de woonruimte als de kantoorruimte en ook beiden verantwoordelijk zijn voor de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende verplichtingen.
2.3.
Huurovereenkomst [nummer 2] strekt ter vervanging van een eerder tussen partijen gesloten huurovereenkomst van 22 februari 2016 met betrekking tot de woonruimte en met nummer [nummer 3] , welke overeenkomst door middel van een door partijen ondertekende verklaring van diezelfde datum (22 februari 2016) nietig is verklaard.
2.4.
Daarnaast zijn partijen nog een aanvullende huurovereenkomst aangegaan voor zowel de woon- als de kantoorruimte met nummer [nummer 4] waarin zij zijn overeengekomen dat er aanvullend ten behoeve van de kantoorruimte maandelijks € 200,- (in contanten) wordt betaald (productie 3 bij dagvaarding).
2.5.
De maandelijks verschuldigde huurprijs voor de woonruimte bedraagt € 700,- per maand en voor de kantoorruimte € 250,- per maand (exclusief de hiervoor onder 2.4 genoemde aanvullende € 200,- per maand), bij vooruitbetaling te voldoen telkens uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de eerste dag van de volgende betaalperiode.
2.6.
Op de huurovereenkomsten zijn de algemene bepalingen woonruimte respectievelijk de algemene bepalingen kantoorruimte van toepassing verklaard (productie 6 bij dagvaarding). Op de aanvullende huurovereenkomst zijn daarnaast ook de algemene bepalingen voor bedrijfsruimte van toepassing verklaard.
2.7.
Op enig moment is de woning gesplitst in de huisnummers [adres 1] (de benedenverdieping) en [adres 2] (de bovenverdieping). De bovenverdieping betreft een zelfstandige woning en wordt met ingang van 1 januari 2018 gehuurd door [gedaagde sub 3] , de dochter van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] . Tussen [gedaagde sub 3] als huurder en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] als verhuurder is een (onder)huurovereenkomst gesloten (productie 3 van [gedaagden] ) op grond waarvan [gedaagde sub 3] maandelijks een huurprijs van € 680,- verschuldigd is, te voldoen voor of op de eerste dag van de nieuwe maand.
2.8.
[gedaagde sub 4] is de partner van [gedaagde sub 3] . Zijn eenmanszaak genaamd [handelsnaam] staat ingeschreven op het adres [adres 1] te Heerlen (productie 4 bij dagvaarding).
2.9.
Tot en met juli 2023 is sprake van een huurachterstand van twaalf maanden voor de woonruimte, zijnde een bedrag van € 8.400,- respectievelijk zes maanden voor de kantoorruimte, zijnde een bedrag van € 1.500,-. Ten aanzien van de aanvullende huurovereenkomst bestaat een huurachterstand van 28 maanden, zijnde een bedrag van € 5.600,-. Uit de periode 2016 tot en met maart 2021 bestaat een betalingsachterstand van 25 maanden, zijnde een bedrag van € 5.000,- (productie 8 bij dagvaarding).
2.10.
[gedaagden] is per brief van 9 juni 2023 in gebreke gesteld en gesommeerd de huurachterstand te voldoen (productie 10 dagvaarding).
2.11.
Na datum dagvaarding heeft [eiser] nog drie betalingen ontvangen, betrekking hebbende op de huur over augustus 2023 voor de woning en de huur over februari en maart 2023 voor de kantoorruimte. De huurachterstand tot en met augustus 2023 behelst € 20.450,-.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden veroordeelt
de door hen gehuurde onroerende zaak, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] en [adres 2] , met al het hunne en de hunnen, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van eiser te stellen,
hoofdelijk, dat als de één betaalt de ander daarvan zal zijn bevrijd, aan eiser te betalen
- € 12.100,- (achterstallige huurpenningen kantoorruimte tot en met juli 2023)
- (primair) € 4.154,- (vervallen contractuele rente), dan wel (subsidiair) de vervallen wettelijke rente,
- € 1.815,- aan buitengerechtelijke incassokosten,
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling,
3. hoofdelijk, dat als de één betaalt de ander daarvan zal zijn bevrijd, aan eiser te betalen
- € 8.400,- (achterstallige huurpenningen woonruimte tot en met juli 2023)
- (primair) € 1.092,- (vervallen contractuele rente), dan wel (subsidiair) € 546,- aan vervallen contractuele rente, dan wel (meer subsidiair) de vervallen wettelijke rente,
- € 1.260,- aan buitengerechtelijke incassokosten,
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling,
4. tot betaling van de proceskosten.
3.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zijn vorderingen nader gespecificeerd in die zin dat de vorderingen voor zover die zien op betaling van de huurachterstand zijn gericht tegen (enkel) [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . De vordering tot ontruiming is gericht tegen alle gedaagden.
3.3.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten. Zij hebben nagelaten de huurpenningen tijdig en/of volledig te voldoen zodat op datum dagvaarden sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden. Gedaagden verkeren in verzuim en zijn op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen een rente van 4% (kantoorruimte) en 2% (woonruimte) per maand verschuldigd over het achterstallige bedrag, alsmede een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten (15%).
3.4.
[gedaagden] voeren verweer en stellen – samengevat weergegeven – dat het spoedeisend belang ontbreekt omdat [eiser] sinds het ontstaan van de huurachterstand (augustus 2022), behoudens de sommatie van zijn gemachtigde, nimmer enige betalingsherinnering of ingebrekestelling heeft verstuurd. Tussen [gedaagde sub 4] en [eiser] bestaat geen enkele contractuele basis zodat [eiser] wat de vorderingen jegens [gedaagde sub 4] niet-ontvankelijk is. Met betrekking tot de vorderingen jegens [gedaagde sub 3] heeft [eiser] volgens [gedaagden] niet gesteld op welke grond zij gehouden zou zijn tot ontruiming van het pand. Zelfs wanneer de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beëindigd zou worden, zal de onderhuur door [gedaagde sub 3] voor wat betreft de bovenverdieping worden voortgezet op grond van artikel 7:269 BW Pro. Verder stellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij op eigen kosten een veelvoud aan herstelwerkzaamheden hebben laten verrichten (waaronder het plaatsen van zonnepanelen, dubbel glas, een nieuw raam op de bovenverdieping, herstel van lekkages, het egaliseren van de tuin, het plaatsen van rolluiken), welke werkzaamheden voor rekening van de verhuurder dienen te komen. Hierover is veelvuldig met [eiser] gecommuniceerd via Whatsapp. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn volstrekt onbekend met het feit dat [eiser] onder punt 14 van de nieuwe huurovereenkomst een bepaling had opgenomen op grond waarvan het onderhoud aan het gehuurde voor rekening van huurder zou komen. Zij stellen de met de werkzaamheden gemoeide kosten te mogen verrekenen met de openstaande huurpenningen en dat om die reden deze zaak zich niet leent voor een procedure in kort geding. Het gehuurde vertoont tal van gebreken (slecht geïsoleerd, lekkages, etc.), aldus [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , zodat zij ook op die grond gerechtigd zijn de huurbetalingsverplichting op te schorten. Indien en voor zover de vordering van [eiser] tot betaling van de huurachterstand zal worden toegewezen, verzoeken [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de kantonrechter om een terme de grâce te verlenen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In dit kort geding moet – op basis van de stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht – worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het hierna volgende betreft dan ook slechts een voorlopig oordeel over het voorgelegde geschil.
4.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij onmiddellijke voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.3.
De gevorderde voorziening strekt deels tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
De huurachterstand
4.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de hoogte van de gestelde huurachterstand tot en met augustus 2023 niet betwist. Zij hebben daar echter tegen aangevoerd dat zij vanwege gebreken aan het pand gerechtigd zijn de huurpenningen met kosten van door hen verrichtte herstelwerkzaamheden te verrekenen, dan wel, zolang de herstelwerkzaamheden door verhuurder niet zijn verricht, op te schorten. Dit zijn bevrijdende verweren die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voldoende moeten onderbouwen en, zo nodig, zullen moeten bewijzen. Afgezien van het betoog ter zitting hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun verweren echter op geen enkele manier (met stukken) onderbouwd. Zij hebben daarom niet voldaan en de stelplicht zodat de kantonrechter aan die verweren voorbij gaat. Daar komt bij dat de huurachterstand zodanig hoog is dat, zelfs al zou er reden zijn tot opschorting, dat nooit een opschorting van de volledige huur rechtvaardigt, althans tot een hoogte zoals die in deze zaak is ontstaan.
4.5.Daarbij is de kantonrechter van oordeel dat, anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aanvoeren, [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat aan zijn zijde sprake is van onverwijlde spoed die toewijzing van de gevorderde geldsom in kort geding rechtvaardigt. [eiser] heeft als eigenaar van het gehuurde ook vaste lasten die hij moet betalen. De omvang van de huurachterstand is fors, waardoor ook aannemelijk is dat [eiser] het gebrek aan huurinkomsten zonder enige moeite kan opvangen uit eigen middelen. De vordering tot betaling van de huurachterstand zal daarom worden toegewezen.
De vordering tot ontruiming
4.6.
Gelet op de onbetwiste hoogte van de huurachterstand voor zowel de woonruimte als de kantoorruimte is de vordering tot ontruiming wat betreft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook toewijsbaar. De door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangevoerde omstandigheden ontslaan hen niet (volledig) van hun betalingsverplichtingen jegens [eiser] . Een achterstand van deze omvang rechtvaardigt dan ook vooruitlopend op een bodemprocedure de gevorderde ontruiming. Nu [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ter zitting hebben verklaard dat zij een bedrag van € 17.000,- hebben gereserveerd om de achterstand mee te voldoen, zal hen een terme de grâce worden geboden van één maand na de datum van dit vonnis. De ontruimingsvordering zal daarom voorwaardelijk worden toegewezen, op de hierna in de beslissing vermelde wijze. Daarbij wijst de kantonrechter erop dat niet alleen de gevorderde huurachterstand moet zijn voldaan, maar dat ook eventuele nieuwe (bijvoorbeeld over de maand september of oktober 2023) huurachterstanden volledig moeten zijn voldaan als de terme de grâce is afgelopen. Gelet op de verwevenheid tussen beide huurovereenkomsten en de feitelijke situatie ter plaatse van het gehuurde, geldt deze terme de grâce ook voor de kantoorruimte. De ontruimingstermijn zal worden vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
De boeterente, de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente
4.7.
Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huurpenningen niet (tijdig) hebben voldaan zijn zij daarover rente verschuldigd. Zij hebben zich niet verzet tegen veroordeling tot betaling van de contractuele rente. Gelet op de hoogte van de huurachterstand en het feit dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze hebben erkend, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de boeterente te matigen. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen met dien verstande dat voor wat betreft de huur van de woonruimte de boeterente van 1% per maand over het achterstallige bedrag zal worden toegewezen overeenkomstig de algemene bepalingen woonruimte. Omdat de primair gevorderde boeterente wordt toegewezen, kan de subsidiair gevorderde wettelijke rente over het openstaande bedrag aan huurachterstand onbesproken blijven.
4.8.
Voor zover met de laatste zin van punt 2 van het petitum is bedoeld om wettelijke rente te vorderen over en naast de contractuele rente, wordt dat afgewezen. De contractuele rente is immers net als de wettelijke rente een vergoeding voor de te late betaling en komt daarvoor in de plaats. Toewijzing van de wettelijke rente naast de contractuele rente zou daarom dubbelop zijn. Wel is de contractuele rente slechts berekend tot en met 31 juli 2023, zodat de wettelijke rente – in plaats van de contractuele rente – toewijsbaar is vanaf 1 augustus 2023.
Wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten
4.9.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen eveneens als op de wet gegrond en onweersproken worden toegewezen. De wettelijke rente over deze kosten zullen worden toegewezen vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van volledige betaling.
De vordering jegens [gedaagde sub 4]
4.10.
De vordering tot ontruiming jegens [gedaagde sub 4] zal ook worden toegewezen, omdat zijn bedrijf staat ingeschreven op het adres van de huurwoning zonder dat sprake is van enige contractuele relatie tussen [gedaagde sub 4] en [eiser] . De ontruimingstermijn zal worden vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
De vordering jegens [gedaagde sub 3]
4.11.
Met betrekking tot de gevorderde ontruiming van [gedaagde sub 3] oordeelt de kantonrechter als volgt. [eiser] was en is bekend met het feit dat [gedaagde sub 3] de bovenverdieping ( [adres 2] ) bewoont en heeft daar in de afgelopen jaren niet tegen geageerd. Omdat sprake is van een zelfstandige woning zal ingevolge het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW Pro de huurrelatie tussen [eiser] en [gedaagde sub 3] worden voortgezet. Daarbij is niet relevant of [eiser] bekend was met de precieze vorm van de afspraken (onderhuur); hij was namelijk wel bekend met het feit dat [gedaagde sub 3] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [eiser] heeft verder ook geen van de in het tweede lid van voornoemd artikel genoemde beëindigingsgronden naar voren gebracht zodat de vordering tot ontruiming van [gedaagde sub 3] zal worden afgewezen.
De proceskosten
4.12.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.615,14, bestaande uit € 129,14 aan explootkosten, € 693,- aan griffierecht en € 793,- aan salaris gemachtigde.
4.13.
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde sub 3] . Gelet op de verwevenheid van haar verweer met het verweer van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] en op het feit dat [gedaagde sub 3] niet ter zitting is verschenen, stelt de kantonrechter de kosten aan haar zijde vast op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, dat als de één betaalt de ander daarvan zal zijn bevrijd, aan [eiser] te betalen € 12.100,- wegens achterstallige huurpenningen ter zake van de kantoorruimte, € 4.154,- aan contractuele rente en € 1.815,- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente over die bedragen vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van volledige voldoening,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, dat als de één betaalt de ander daarvan zal zijn bevrijd, aan [eiser] te betalen € 8.400,- wegens achterstallige huurpenningen ter zake van de woonruimte, € 1.092,- aan contractuele rente en € 1.260,- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente over die bedragen vanaf 1 augustus 2023 tot aan de dag van volledige voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de door hen gehuurde onroerende zaak, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] en [adres 2] , met al het hunne en de hunnen, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
5.4.
bepaalt dat [eiser] aan de onder 5.3 uitgesproken veroordeling geen rechten kan ontlenen, indien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] uiterlijk op 3 oktober 2023 volledig aan de veroordelingen onder 5.1, 5.2 en 5.6 hebben voldaan en op die datum geen (nieuwe) huurachterstand bestaat,
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 4] om de onroerende zaak, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] en [adres 2] , met al het zijne en de zijnen, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.615,14,
5.7.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 3] tot dit vonnis vastgesteld op nihil,
5.8.
verklaart den in dit vonnis uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op
4 september 2023.
RJ