ECLI:NL:RBLIM:2023:611

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/312029 / KG ZA 22-454

Vonnis in kort geding van 25 januari 2023

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. K.J.C. van Bekkum,

tegen

de stichting

STICHTING WELLER WONEN,

gevestigd te Heerlen,

gedaagde,

advocaat mr. L.M.I. Kerstges.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Stichting Weller Wonen genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 6
de mondelinge behandeling te zitting van 17 januari 2023
de pleitnota van Stichting Weller Wonen
de handgeschreven wijziging van eis zijdens [eiseres] die tijdens de mondelinge

behandeling is ingediend.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] huurt samen met haar dochter [naam dochter] een bovenwoning van een particuliere verhuurder. [eiseres] woont daar met haar dochter en haar 17-jarige zoon.

2.2.

Gezien haar lichamelijke gezondheid en medische toestand heeft [eiseres] op

26 september 2022 een aanvraag maatwerkvoorziening ingediend bij de gemeente Kerkrade

op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (hierna: WMO, productie 1 bij dagvaarding). [eiseres] wil om medische redenen met haar zoon verhuizen naar een gelijkvloerse, aangepaste woning. Haar dochter blijft in de huidige woning wonen.

2.3.

Op 12 oktober 2022 heeft in het kader van de aanvraag WMO een huisbezoek plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren [eiseres] , haar dochter en [naam WMO consulent] (WMO consulent, werkzaam bij de gemeente Kerkrade). Uit het Gespreksverslag melding Wmo (productie 2 bij dagvaarding) blijkt dat [eiseres] circa 16 jaar geleden een woning van Wonen Zuid heeft gehuurd en dat zij 16 jaar geleden enige tijd in detentie heeft gezeten waarna [eiseres] van Wonen Zuid een huurblokkade heeft gekregen voor Thuis in Limburg, een samenwerking van 14 woningcorporaties in de provincie Limburg waarop hun woningaanbod staat. [eiseres] gaf tijdens het gesprek aan dat zij door die blokkade geen woning kan huren via Thuis in Limburg.

2.4.

Bij brief van 12 oktober 2022 (productie 5 bij dagvaarding) heeft [eiseres] Wonen Zuid- voor zover thans van belang - het volgende laten weten:

“(...) Van cliënte heb ik tevens mogen vernemen dat haar inschrijving op de website

www.thuisinlimburg.nl continue door Stichting Wonen Zuid wordt verwijderd vanwege een vermeende huurachterstand die meer dan 10 jaar geleden zou zijn ontstaan. Het behoeft geen betoog dat u op deze wijze de gezondheid van cliënte schade toebrengt. Dit is onrechtmatig en onacceptabel. (...) Gezien het voorgaande sommeer ik u om per datum ontvangst van dit schrijven de inschrijving van cliënte op de website www.thuisinlimburg.nl niet langer te verwijderen dan wel een inschrijving of acceptatie van een woning niet langer te verhinderen. (...)”

2.5.

Bij e-mailbericht van 18 oktober 2022 (productie 6 bij dagvaarding) heeft Wonen Zuid aan de advocaat van [eiseres] - voor zover thans van belang - laten weten dat [eiseres] een betalingsachterstand heeft bij Wonen Zuid van € 8.966,49 (bestaande uit huur en mutatiekosten). Voorts heeft Wonen Zuid laten weten aan het verzoek van [eiseres] te zullen voldoen en haar blokkade te zullen verwijderen, zodat zij kan reageren op woningen via Thuis in Limburg. Wonen Zuid voegt daar nog het volgende aan toe: “(...) Hierbij wel de opmerking dat uw cliënte niet meer in aanmerking komt voor een woning uit het bezit van Wonen Zuid zolang de achterstand van € 8.966,49 blijft bestaan. (...)”

2.6.

Op 20 oktober 2022 heeft de gemeente Kerkrade besloten om een programma van eisen (PVE) ten behoeve van een andere woning aan [eiseres] toe te kennen (productie 2 bij dagvaarding):

“
Programma van Eisen (PVE):

De woning dient gelegen te zijn op de begane grond of bereikbaar via een lift;
De woning dient gelijkvloers toe- en doorgankelijk te zijn en bij voorkeur drempelvrij;
De badkamer dient voorzien te zijn van een douchevloer inloopdouche of douchebak met lage instap en bij

voorkeur voorzien van een zitvoorziening in de douche;

 Voorzien van minimaal 2 slaapkamers ivm inwonende zoon.

Voorstaand Programma van Eisen kunt u kenbaar maken bij de verhuurder. Het is aan de verhuurder om te bepalen of u in aanmerking komt voor een “verhuis” urgentie.”

2.7.

Bij e-mailbericht van 4 november 2022 (productie 3 bij dagvaarding) heeft [eiseres] aan Stichting Weller Wonen ( [naam] ) - voor zover thans van belang - laten weten te hebben vernomen “(...) dat u heeft verwezen naar een huurschuld van 16 jaar geleden. Hieromtrent bestaat met de toenmalige verhuurder een geschil, maar deze heeft tot op de dag van vandaag nagelaten om enige actie te ondernemen om de vordering in rechte af te dwingen. Cliënte stelt zich dan ook op het standpunt dat de vordering inmiddels is verjaard en ik verzoek u om mij te berichten of de mededeling van de verhuurder voor Weller desondanks reden is om niet aan cliënte te zullen verhuren.

U bent op de hoogte van het feit dat er een WMO indicatie voorligt op grond waarvan urgentie van toepassing is. Cliënte is geopereerd en wordt inmiddels bestraald. Zij is dringend op zoek naar een gelijkvloerse woning en ik hoop dat u mijn e-mail met enige spoed zult afhandelen. (...)”

2.8.

Bij e-mailbericht van 18 november 2022 (productie 4 bij dagvaarding) heeft Stichting Weller Wonen ( [naam] ) aan [eiseres] - voor zover thans van belang – het volgende laten weten:

“(...) Tussen woningcorporaties onderling is er een afspraak dat iemand met een huurachterstand niet wordt gehuisvest alvorens deze is voldaan. Dit is een bindende afspraak tussen deze overkoepelende woningcorporaties.

Zoals ik heb begrepen heeft cliënte in het verleden bij Wonen Zuid gehuurd.

Zoals in de bijlage ook vermeld staat bestaat er nog altijd een huurachterstand welke nooit is voldaan. (...)”

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert - na wijziging van eis tijdens de mondelinge behandeling van

17 januari 2023 - dat de voorzieningenrechter bij wijze van voorlopige voorziening, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- Stichting Weller Wonen beveelt dat bij de beslissing tot toewijzing van een woning geen

rekening wordt gehouden met een huurschuld bij Wonen Zuid,

- Stichting Weller Wonen beveelt zich aan het vonnis dan wel gedeelte van het vonnis te

houden op straffe van een dwangsom ter hoogte van € 500,- per dag met een maximum van € 25.000,- dan wel ter hoogte van een dwangsom door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen vanaf het moment van betekening van het vonnis,

- Stichting Weller Wonen veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure.

3.2.

Stichting Weller Wonen voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak en is overigens niet door Stichting Weller Wonen weersproken.

4.2.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat tijdens de mondelinge behandeling zijdens [eiseres] een wijziging van eis is geformuleerd en op schrift gesteld met betrekking tot hetgeen bij oorspronkelijk petitum onder het eerste streepje stond. Stichting Weller Wonen heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. Ter zitting hebben partijen hun standpunten over en weer ten aanzien van de gewijzigde eis nader kunnen toelichten. De voorzieningenrechter zal dan ook op de gewijzigde eis, zoals weergegeven onder rov. 3.1. beslissen en overweegt hiertoe als volgt.

4.3.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat het volgens vaste jurisprudentie een woningcorporatie in beginsel vrijstaat om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst aangaat. Er rust echter wel een maatschappelijke verantwoordelijkheid op haar als woningcorporatie, die met zich meebrengt dat het onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig kan zijn om een woning aan een woningzoekende te weigeren. Dit komt neer op een belangenafweging: het belang van de woningzoekende ( [eiseres] ) om een (i.c. gelijkvloerse) woning te kunnen huren tegenover het belang van de woningcorporatie (Stichting Weller Wonen) om de woningzoekende ( [eiseres] ) te weigeren op grond van de (beweerdelijke) huurachterstand bij Wonen Zuid van [eiseres] .

4.4.

[eiseres] heeft - kort gezegd - aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat Stichting Weller Wonen door op grond van een vermeende huurschuld bij Wonen Zuid van circa 16 jaar geleden te weigeren een geschikte woning aan [eiseres] aan te bieden en te verhuren, in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid handelt. Deze vermeende huurschuld dient volgens [eiseres] bij de beoordeling door Stichting Weller Wonen om een huis al dan niet aan haar toe te wijzen niet meegewogen te worden. De door Stichting Weller Wonen gestelde bindende afspraak blijkt nergens uit. Bovendien kan Stichting Weller Wonen in het kader van redelijkheid en billijkheid ervoor kiezen in dit geval wegens zwaarwegende medische gronden af te zien van uitvoering van die afspraak dan wel zich daaraan te onttrekken, zulks te meer nu Wonen Zuid de blokkade van [eiseres] wél heeft opgeheven (zie productie 6). [eiseres] betwist bovendien het bestaan van de huurschuld: het betreft een vordering uit 2006, die niet tijdig is gestuit en inmiddels (gelet op art. 3:608 BW [de voorzieningenrechter leest en begrijpt: art. 3:308 BW]) is verjaard. [eiseres] vordert dan ook dat Stichting Weller Wonen de beweerdelijke huurschuld bij Wonen Zuid niet betrekt bij de beoordeling om al dan niet aan [eiseres] een woning toe te wijzen. Als Stichting Weller Wonen dit niet buiten beschouwing laat, wordt [eiseres] onnodig geschaad aangezien zij dan nooit een woning in Parkstad toegewezen kan krijgen, wordt haar belang terzijde geschoven en maakt Stichting Weller Wonen onrechtmatig gebruik van haar monopoliepositie, aldus [eiseres] . In het kader van de belangenafweging heeft [eiseres] aangevoerd een zwaarwegender belang te hebben dan Stichting Weller Wonen gelet op (i) de aan haar toegekende WMO-status vanwege medische urgentie, (ii) het feit dat Stichting Weller Wonen op basis van redelijkheid en billijkheid wegens zwaarwegende medische gronden kan afwijken van de - overigens niet nader onderbouwde - afspraak tussen woningcorporaties die samenwerken in Thuis in Limburg, (iii) het opheffen van de blokkade door Wonen Zuid, (iv) de verjaring van een vordering in verband met een beweerdelijke huurachterstand uit 2006 en (v) het onrechtmatig gebruik maken door Stichting Weller Wonen van haar monopoliepositie.

4.5.

Ter zitting is zijdens [eiseres] nader verklaard dat zij alle voor Stichting Weller Wonen benodigde gegevens met betrekking tot de inschrijving voor Thuis in Limburg kan aanleveren, maar dat Stichting Weller Wonen ten onrechte als afwijzingsgrond blijft vasthouden aan een beweerdelijke huurschuld bij Wonen Zuid. [eiseres] heeft 16 jaar geleden in detentie gezeten en haar ouders hebben destijds haar woning leeggemaakt. [eiseres] heeft daarna nooit iets gehoord van Wonen Zuid. Na de detentie heeft [eiseres] gebeld met Wonen Zuid, maar Wonen Zuid wilde niet met haar spreken. De buren hebben destijds € 3.000,00 aan Wonen Zuid betaald, zo verklaarde [eiseres] . [eiseres] heeft zich vervolgens tot Woonpunt gewend, die contact met Wonen Zuid heeft opgenomen. Toen bleek dat [eiseres] geen overlast had bezorgd, maar volgens Wonen Zuid wel een huurschuld had, heeft [eiseres] via Woonpunt een woning toegewezen gekregen. Wonen Zuid heeft nooit een deurwaarder naar [eiseres] gestuurd om de vermeende huurschuld te incasseren, Wonen Zuid heeft nooit iets aan [eiseres] laten weten over de vermeende huurschuld en Wonen Zuid heeft haar nooit in rechte betrokken om die vermeende huurschuld voldaan te krijgen. Als er al een huurschuld was - dat is [eiseres] nooit duidelijk geworden - dan is het inmiddels 16 jaar geleden en is deze verjaard. In elk geval is het niet redelijk dat dit haar nu door Stichting Weller Wonen wordt tegengeworpen, zo verklaarde [eiseres] ter zitting.

4.6.

Stichting Weller Wonen heeft aangevoerd dat contractsvrijheid uitgangspunt is en blijft. Gelet op haar maatschappelijke verantwoordelijkheid maakt Stichting Weller Wonen steeds een belangenafweging tussen haar eigen belang en dat van een potentiële huurder. I.c. zijn twee vereisten relevant, te weten (i) het overleggen van een verhuurdersverklaring / uittreksel GBA en (ii) het niet aangaan van een huurovereenkomst als de potentiële huurder eerdere huurachterstanden heeft. [eiseres] heeft haar inschrijving in Thuis in Limburg nooit gecompleteerd, nu zij heeft nagelaten alle benodigde gegevens tijdig en volledig aan te leveren. Daarnaast is gebleken dat [eiseres] een huurachterstand van

€ 8.966,49 heeft bij (collega-woningcorporatie) Wonen Zuid. Dat Wonen Zuid de blokkade voor Thuis in Limburg heeft opgeheven, maakt niet dat de huurschuld daarmee is verdwenen, te meer nu Wonen Zuid heeft aangegeven om die reden niet aan [eiseres] te zullen verhuren. Stichting Weller Wonen hanteert als beleid om geen huurovereenkomst aan te gaan als er een huurachterstand bij Stichting Weller Wonen of een andere woningcorporatie die actief is in Thuis in Limburg bestaat, hetgeen i.c. het geval is. Door dit beleid (uit) te voeren, handelt Stichting Weller Wonen niet onrechtmatig jegens [eiseres] . In de praktijk is toewijzing van een woning überhaupt pas mogelijk als alle relevante documentatie binnen is. Pas daarna velt Stichting Weller Wonen een oordeel. In dit geval is het zover niet gekomen, omdat de relevante documentatie niet is overgelegd, aldus Stichting Weller Wonen. Desgevraagd door de voorzieningenrechter of [eiseres] een woning toegewezen kan krijgen op het moment dat zij aan alle overige vereisten voldoet met uitzondering van de huurschuld bij Wonen Zuid, is zijdens Stichting Weller Wonen verklaard dat Stichting Weller Wonen aspecten als bijvoorbeeld een betalingsregeling of een verklaring van Wonen Zuid dat er geen procedure zal worden gestart om de huurachterstand te incasseren, in de beoordeling meeneemt. De huurschuld bij Wonen Zuid staat in het systeem geregistreerd, aldus Stichting Weller Wonen.

4.7.

Uit de stellingen van partijen leidt de voorzieningenrechter af dat het Wonen Zuid (die echter geen partij in het onderhavige geding is) is die heeft gesteld dat er circa 16 jaar geleden een huurachterstand van [eiseres] is ontstaan, maar iedere verdere informatie daaromtrent ontbreekt. De enige aanwijzing dat er een dergelijke vordering zou zijn, is de stelling van Wonen Zuid
zelf. Stichting Weller Wonen heeft niet weersproken - zoals [eiseres] heeft gesteld - dat Wonen Zuid nooit een poging heeft gedaan tot het incasseren van enige huurachterstand bij [eiseres] en dat Wonen Zuid nooit een procedure is gestart om in rechte vast te stellen dat zij daadwerkelijk een vordering heeft op [eiseres] . De voorzieningenrechter neemt dit om die reden als vaststaand aan. Gelet hierop is niet aannemelijk geworden dat en zo ja voor welk bedrag Wonen Zuid een vordering uit huurachterstand van circa 16 jaar geleden op [eiseres] heeft gehad, laat staan nog heeft. Evenmin is in geschil dat Wonen Zuid [eiseres] in het verleden heeft geblokkeerd op Thuis in Limburg, maar dat Wonen Zuid op verzoek van [eiseres] die blokkade inmiddels heeft opgeheven. Wonen Zuid ziet dus geen belemmeringmeer voor [eiseres] om via Thuis in Limburg bij een andere woningcorporatie dan Wonen Zuid een woning toegewezen te krijgen. Onder deze omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat Stichting Weller Wonen ten opzichte van [eiseres] onrechtmatig handelt als zij [eiseres] niet in aanmerking laat komen voor een woning op25 januari 2023 grond van de enkele omstandigheid dat een niet in rechte vastgestelde 16 jaar oude huurschuld bij Wonen Zuid in het systeem geregistreerd staat. Het bij gewijzigd petitum (eerste streepje) gevorderde zal om die reden worden toegewezen.

4.8.

De voorzieningenrechter ziet, gelet op de aard van de toewijsbare vordering, aanleiding de gevorderde dwangsommen af te wijzen.

4.9.

De voorzieningenrechter zal Stichting Weller Wonen als in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:

explootkosten € 131,18
griffierecht € 86,00
salaris advocaat

totaal € 1.233,18

De nakosten worden begroot zoals onder (5) is vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

beveelt dat Stichting Weller Wonen bij de beslissing tot toewijzing van een woning geen rekening houdt met een huurschuld van [eiseres] bij Wonen Zuid,

5.2.

veroordeelt Stichting Weller Wonen in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.233,18,

5.3.

veroordeelt Stichting Weller Wonen onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met € 85,00 voor de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2023.^[1]