Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10697226 CV EXPL 23-3893
Vonnis in kort geding van 16 oktober 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. D.N. Lavain,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.M. McKernan.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 5 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [gedaagde] is bij die gelegenheid vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 5 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [gedaagde] is bij die gelegenheid vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sedert 11 oktober 2011 de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: het gehuurde), aanvankelijk van de moeder van [eiser] en sedert haar overlijden in 2015 van [eiser] zelf. [eiser] woont in de woning gelegen direct achter het gehuurde; zijn achtertuin grenst aan de achtertuin van het gehuurde.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
10.4
Onderverhuur, medeverhuur of het afstaan van een gedeelte van het gehuurde, is zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing. Deze luiden voor zover hier van belang:
1.1
Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te bewonen overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
10.11
Indien zich in het gehuurde XTC of andere verdovende middelen bevinden c.q. verhandeld of gedistribueerd worden of indien door de politie of gerechtelijke macht huiszoeking in het gehuurde naar verdovende middelen wordt uitgevoerd is deze huurovereenkomst onmiddellijk beëindigd zonder dat daartoe ingebrekestelling zal zijn vereist. Dit geldt ook voor het telen en distribueren van verdovende middelen of vergelijkbare zaken.
10.14
In het geval van oneigenlijk gebruik van het gehuurde al dan niet in combinatie met strafbaar handelen door huurder in het gehuurde, is verhuurder gerechtigd deze overeenkomst per direct te beëindigen.
2.4.
De huurovereenkomst is destijds aangegaan met [gedaagde] en zijn vriendin [naam] . In het begin heeft [gedaagde] ook samen met [naam] en hun twee kinderen, een zoon en een dochter, in het gehuurde gewoond. Na het verbreken van de relatie heeft [gedaagde] het huurrecht alleen voortgezet.
2.5.
[gedaagde] verblijft sedert een onbekende datum, maar in ieder geval vanaf september 2022, tot op heden in detentie. Hij is gegijzeld in verband met een ontnemingsvordering, zo begrijpt de kantonrechter van diens gemachtigde. Datum of termijn van vrijlating is volstrekt onzeker.
2.6.
Vorenbedoelde, inmiddels meerjarige, zoon woont - in ieder geval sedert september 2022 - in het gehuurde.
2.7.
Bij brief van 12 december 2022 heeft [eiser] [gedaagde] onder meer meegedeeld:
Wel heb ik begrepen dat u, in strijd met de huurovereenkomst, niet zelf het pand gebruikt, maar laat bewonen door een derde, uw zoon. Daar u momenteel niet in staat bent zelf de woning te gebruiken als een goed huurder betaamt wens ik met onmiddellijke ingang de huurovereenkomst te beëindigen.
2.8.
[gedaagde] heeft hierop aan [eiser] laten weten niet akkoord te gaan met een beëindiging. Partijen hebben hierna nog over en weer verder gecorrespondeerd.
2.9.
Bij brief van 28 augustus 2023 licht [gedaagde] onder mee toe dat justitie berekend heeft dat hij in de periode 2000-2004 met softdrugs een bedrag verdiend zou hebben van
€ 2.655.000,- en dat er binnen 12 tot 14 weken weer op de verlenging van de gijzeling zal worden beslist. In die brief is voorts meegedeeld dat de huur betaald zal blijven worden en dat het gehuurde door de zoon zal worden onderhouden.
2.10.
Op 5 september 2023 heeft er een politie-inval in het gehuurde plaatsgevonden waarbij de zoon van [gedaagde] is meegenomen. Hij verblijft sedertdien in voorlopige detentie.
2.11.
De huur wordt structureel na de eerste van de maand overgemaakts.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde en de veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van de huur over de periode totdat het gehuurde aan een derde is verhuurd, vermeerderd met kosten en rente.
3.2.
[eiser] legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door het gehuurde niet zelf te bewonen, door het gehuurde zonder toestemming aan de zoon te verhuren c.q. in gebruik te geven, door structureel de huur te laat te betalen, door structurele overlast van de hond en bovenal door de verboden (strafrechtelijke) activiteiten. [gedaagde] heeft zich niet als goed huurder gedragen en de activiteiten van de zoon kunnen aan [gedaagde] worden toegerekend.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
wel een spoedeisend belang
4.2.
[eiser] heeft onder meer gesteld dat, zo begrijpt de kantonrechter, (door de opslag van flessen lachgas) in het gehuurde sprake is van een verboden activiteiten (en een ernstige gevaarzetting). Hiermee is al voldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser] een spoedeisend belang heeft om in deze kortgedingprocedure ontruiming van het gehuurde te vorderen. De omstandigheid dat, zoals [gedaagde] aanvoert, [eiser] al in september 2022 vermoedde dat [gedaagde] gedetineerd was en daarom toen een bodemprocedure had kunnen beginnen (wegens het niet zelf bewonen), doet hieraan geen afbreuk.
strafbaar handelen in het gehuurde
4.3.
[gedaagde] betwist niet dat de politie in 2022 tweemaal in het gehuurde is ingevallen en dat voorgenoemde zoon (blijkens de stukken heeft [gedaagde] ook nog een andere, oudere, zoon) bij de laatste, recente inval op 5 september 2023 is aangehouden. Volgens [gedaagde] zit de zoon thans nog altijd in voorlopige hechtenis, zodat ook dit als vaststaand wordt aangenomen. De blote stelling van [gedaagde] dat dit alles te maken zou hebben met een fietsendiefstal is op voorhand niet plausibel, zodat hieraan voorbij wordt gegaan. Dit klemt temeer nu [gedaagde] aanvankelijk als verweer geeft dat de aangetroffen flessen lachgas leeg zouden zijn geweest en dat hij in het bezit zou zijn van certificaten waarmee hij met deze als ook andere gasflessen mag rijden. Hiermee wordt evenwel erkend dat de invallen wel degelijk te maken hadden met de aanwezigheid van meerdere lachgasflessen. Het feit dat de politie zelfs opnieuw is ingevallen, en de zoon voorlopig is gehecht, benadrukt veeleer de ernst van de situatie in de zin dat er kennelijk wel degelijk strafbare feiten (zullen) zijn gepleegd. Daarmee is op voorhand ook niet aannemelijk dat (vanwege het gestelde certificaat) het de zoon was toegestaan die flessen voorhanden te hebben of op te slaan. Gezien al vorenstaande feiten, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om op zijn minst een plausibele verklaring te geven voor de aanwezigheid van de flessen en de invallen. De stelling van [gedaagde] dat het gehuurde op grond van het Damoclesbeleid zou zijn gesloten indien er verdovende middelen zouden zijn aangetroffen, is niet voldoende. [eiser] heeft hier immers tegen ingebracht dat er een bestuurlijke rapportage in de maak is (die met voorrang zal worden opgepakt zodra de betreffende medewerker is teruggekeerd van vakantie). [eiser] heeft in dit verband stukken ingebracht die deze stelling ondersteunen. Daarmee wordt als vaststaand aangenomen dat zich door toedoen van de zoon wel degelijk (meerdere, ook niet lege) flessen met lachgas in het gehuurde bevonden. De opslag van meerdere flessen lachgas levert een (brand)gevaar zettende situatie op en kan ook anderszins overlast (uit criminele kringen) met zich meebrengen, terwijl ook gehandeld is in strijd met artikel 10 van Pro de algemene bepalingen. Voldoende aannemelijk is dat hoe dan ook strafbare feiten zijn gepleegd, die (mogelijke) gevolgen hebben voor het gehuurde en/of de omgeving van het gehuurde. Een daadwerkelijke veroordeling is hier geen vereiste.
4.3.1.
In artikel 7:219 BW Pro is bepaald dat een huurder jegens de verhuurder, op gelijke wijze als voor eigen gedragingen, aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. In zijn arrest van 20 juni 2007 (Land van Rode/Siedow; ECLI:NL:HR: 2007:AZ8743) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat artikel 7:219 BW Pro geen risicoaansprakelijkheid vestigt voor alle gedragingen van personen die met goedvinden van de huurder in of rond het gehuurde aanwezig zijn. Als er geen schade aan het gehuurde is aangebracht - zoals hier het geval is - , is beslissend of huurder, handelend of nalatend als hij heeft gedaan, zich al dan niet als goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van deze vraag dienen alle omstandigheden van het geval te worden meegenomen, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen de gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Volgens de Hoge Raad is daarvan in elk geval sprake als de huurder van de (voorgenomen) gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs te treffen maatregelen te treffen. Uit het arrest van 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952 volgt dat de Hoge Raad de genoemde lijn ook heeft geformuleerd voor het huidige artikel 7:219 BW Pro.
4.3.2.
[eiser] voert in dit verband aan, dat de activiteiten van de zoon met goedvinden van [gedaagde] zijn gedaan en dat [gedaagde] zijn zoon had kunnen en moeten weerhouden van de verboden activiteiten. [gedaagde] heeft op dit punt geen enkel verweer gevoerd, dit ondanks dat [eiser] in de dagvaarding hierbij uitdrukkelijk en uitvoerig heeft stilgestaan. [gedaagde] diende kortom ervoor te waken dat de woning door de zoon niet werd gebruikt voor zaken die met criminaliteit samenhangen (en die de nodige risico’s in het leven roepen), hetgeen hij heeft nagelaten. Volgens [gedaagde] is de zoon juist altijd bij hem blijven inwonen in de gezinswoning c.q. behoorde hij tot het huishouden, hetgeen maakt dat daarmee al gehandeld is in strijd met artikel 7:213 BW Pro, óók indien [gedaagde] niet van de aanwezigheid van de gasflessen op de hoogte was. Dit neemt de tekortkoming niet weg.
niet zelf bewonen
4.4.
[gedaagde] verblijft gedurende al minstens een jaar in detentie. [gedaagde] handelt hiermee langdurig in strijd met artikel 1.1 van de algemene bepalingen door het gehuurde niet zelf te bewonen. Dit komt voor zijn rekening. Weliswaar blijkt uit de stukken dat [gedaagde] van mening is dat justitie ernaast zit en dat hij snel zal vrijkomen, maar de strafrechter toetst een en ander op diverse momenten en kennelijk worden er steeds gronden aanwezig geacht om de gijzeling te laten voortduren. Op de mondelinge behandeling heeft zijn gemachtigde desgevraagd niet concreet kunnen aangegeven of er zicht op een opheffing van de gijzeling. Daarmee valt niet te voorzien op welk moment [gedaagde] zou kunnen vrijkomen en de woning weer zelf zou kunnen betrekken. De omstandigheid dat, volgens [gedaagde] , de zoon altijd inwonend zou zijn geweest, en nog altijd is, maakt dit niet anders omdat de zoon niet de formele huurder is, terwijl ook de zoon sedert 5 september 2023 het gehuurde niet meer daadwerkelijk bewoont nu hij voorlopig is gehecht. Er is niet gebleken dat ook hij op korte termijn kan terugkeren naar de woning. Thans zou slechts de minderjarige dochter af en toe in het gehuurde blijven, waarmee niet kan worden gezegd dat het gehuurde daadwerkelijk wordt bewoond.
structureel te late huurbetalingen
4.5.
[gedaagde] betwist niet dat de huur structureel na de eerste van de maand wordt overgemaakt. Dit vindt ook steun in de ingebrachte, en onweersproken gebleven, bankafschriften. [gedaagde] stelt, onder verwijzing naar de brief van [eiser] van 10 september 2022, dat partijen onderling zijn overeengekomen dat de huur voor de vijfde van de maand mocht worden betaald (althans dat [gedaagde] heeft ingestemd met de toezegging de huur voor de vijfde te voldoen), maar deze verwijzing kan [gedaagde] niet baten. Uit de bankafschriften is namelijk eveneens op te maken dat overwegend ná de vijfde wordt betaald. Dit terwijl [gedaagde] , zoals ook uit de stukken blijkt, al jarenlang erop was geattendeerd tijdig te betalen. [gedaagde] is hiermee langdurig tekortgeschoten in zijn verplichting om de huur op de overeengekomen tijdstippen te voldoen.
geblaf van de hond
4.6.
Uit de brieven van 7 juli 2022 en 10 september 2022 is op te maken dat [eiser] [gedaagde] meermaals heeft verzocht maatregelen te nemen over het blaffen van de hond en dat het voor [eiser] als de andere bewoners onmogelijk is om van de tuin gebruik te maken zonder het onophoudelijk geblaf van de hond. [gedaagde] brengt hiertegen in dat buiten [eiser] nooit niemand heeft geklaagd over de hond. [eiser] onderbouwt deze gestelde overlast echter onvoldoende, zeker in het licht van de vereiste spoedeisendheid van een kort geding, zodat de kantonrechter aan deze stelling verder voorbij zal gaan.
conclusie
4.7.
Op grond van deze combinatie van tekortkomingen is het aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Van [eiser] kan niet worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Met name aldus de strafbare feiten in het gehuurde wegen hier zwaar. De zoon is na de eerste inval ook niet gestopt met de strafbare feiten (waarvan [gedaagde] aldus destijds al op de hoogte moet worden geacht, zie hiervoor), waarmee de gevaar zettende situatie zich heeft voortgezet. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen.
4.8.
De kantonrechter begrijpt dat het voor [gedaagde] (alsook zijn jongste zoon, die mogelijk ten tijde van dit vonnis nog altijd in voorlopige hechtenis zit) feitelijk onmogelijk is om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Er is evenwel geen verweer gevoerd tegen de (korte) ontruimingstermijn van zeven dagen alsook de expliciet gevorderde ontruimings- en opslagkosten, hetgeen doet vermoeden dat [gedaagde] zich er niet tegen verzet indien de ontruiming in opdracht van [eiser] door derden wordt uitgevoerd. Partijen hebben zich hier op de mondelinge behandeling niet over uitgelaten. Niettemin is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] primair in de gelegenheid dient te worden gesteld de ontruiming zelf uit te voeren c.q. te laten uitvoeren door hem in te schakelen personen. De kantonrechter zal daarmee de gevorderde ontruimingstermijn op minimaal de gebruikelijke 30 dagen stellen.
4.9.
De op voorhand gevorderde ontruimings- en opslagkosten worden afgewezen nu deze kosten niet vallen onder de kosten ex artikel 237 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en zij zich zonder nadere toelichting, niet lenen voor voorwaardelijke begroting. Op voorhand is niet te beoordelen of die kosten in redelijkheid worden gemaakt.
4.10.
De vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van de huurprijs van € 905,00 voor elke maand of gedeelte van de maand die ingaat vanaf 1 november 2023 “totdat het gehuurde door [eiser] aan een derde is verhuurd”, is niet toewijsbaar nu [gedaagde] enerzijds de huur per maand uiteindelijk steeds heeft betaald en anderzijds geen huur meer verschuldigd is zodra het gehuurde hem na ontruiming niet meer ter beschikking staat en een andere afspraak niet is gebleken of gesteld.
proceskosten
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde
€ 793,00
€ 793,00
Totaal € 1.008,95
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De nakosten, die niet in de beslissing worden neergelegd, worden begroot op € 132,00. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot aan dit vonnis van € 1.008,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op
16 oktober 2023.
NIv