Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9720617 / CV EXPL 22-1133
Vonnis van de kantonrechter van 8 november 2023
in de zaak van:
de stichting
Stichting Wonen Zuid,
gevestigd in Roermond,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: Janssen & Janssen Gerechtsdeurwaarders,
tegen:
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna genoemd Wonen Zuid en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 maart 2023 en de daarin genoemde processtukken
- de akte in conventie van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met producties
- de akte uitlating, overleggen stukken ten behoeve van de comparitie van partijen met producties van Wonen Zuid
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 augustus 2023.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De zaak samengevat
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft een woning van Wonen Zuid gehuurd. Zij heeft de huur daarvan in 2020 opgezegd. Volgens Wonen Zuid moet [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nog een bedrag van € 871,56 aan afrekening servicekosten over 2019 en 2020 betalen en een bedrag van € 369,47 aan huur over de maand juli 2020. Verder vordert Wonen Zuid een bedrag van € 1.563,76 omdat zij vindt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning niet in de juiste staat heeft opgeleverd. Wonen Zuid noemt dit ‘mutatiekosten’. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de dagvaarding nietig omdat haar geheime adres daarin staat vermeld. Verder betwist zij de door Wonen Zuid gevorderde bedragen aan Wonen verschuldigd te zijn. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] maakt Wonen Zuid zich schuldig aan bedrog en btw-fraude door vorderingen op haar te verzinnen en zijn door Wonen Zuid overgelegde facturen ‘vals’. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert van Wonen Zuid een bedrag van € 6.334,00 aan verhuiskosten. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] was zij gedwongen te verhuizen als gevolg van diverse tekortkomingen en onrechtmatig handelen van Wonen Zuid. Wonen Zuid betwist dat.
Van een nietige dagvaarding is geen sprake. De vorderingen van Wonen Zuid worden deels toegewezen, deels afgewezen. De vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wordt afgewezen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Wonen Zuid vordert, na wijziging van eis, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om € 3.301,09 te betalen. Dit bedrag bestaat uit:
- € 1.563,76 uit mutatiekosten
- € 871,56 aan afrekening servicekosten over 2019 en 2020
- € 369,47 nog niet betaalde huur over juli 2020
- € 490,63 aan incassokosten (inclusief btw)
- € 5,67 aan verschenen rente
met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van de procedure.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van Wonen Zuid in haar vordering, althans tot afwijzing daarvan.
in reconventie
3.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert Wonen Zuid bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om een bedrag te betalen van € 6.253,00 en Wonen Zuid te veroordelen in de proceskosten.
3.4.
Wonen Zuid heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.
3.5.
Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, ingegaan.
4.De verdere beoordeling
4.1.
De kantonrechter blijft bij de feiten zoals weergegeven onder 3.1 tot en met 3.19 in het tussenvonnis van 15 maart 2023. Hierna zal eerst de vordering van Wonen Zuid worden beoordeeld en daarna de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .
De vordering in conventie
Geen nietige dagvaarding
4.2.
Dat de door Wonen Zuid ingeschakelde gerechtsdeurwaarder het adres van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de dagvaarding heeft vermeld terwijl zij kennelijk een zogeheten ‘geheimhoudingsindicatie’ heeft laten opnemen waar het gaat om haar registratie in de Basisregistratie Personen maakt in dit geval niet dat de dagvaarding nietig moet worden verklaard. Er zijn door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen feiten en omstandigheid gesteld en die zijn evenmin gebleken die kunnen leiden tot het oordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] door dit gebrek onredelijk is benadeeld (vgl. art. 66 Rv Pro).
De huur over juli 2020
4.3.
Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de huurovereenkomst eerder geëindigd dan Wonen Zuid stelt. Wonen Zuid gaat uit van 22 juli 2020.
De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd. De opzeggingsbrief is gedateerd op 19 juni 2020. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft zij deze op 19 juni 2020 samen met een sleutel van de woning in de brievenbus van Wonen Zuid gedeponeerd. Wonen Zuid heeft dat verder niet meer weersproken. Uitgaande van een opzegtermijn van een maand heeft de huurovereenkomst dan nog tot en met 18 juli 2020 gelopen. Wonen Zuid vordert echter betaling van huur tot en met 22 juli. Voor toewijzing van de vordering voor zover het gaat om huur over de periode 19 tot en met 22 juli 2020 bestaat er geen grondslag. De huurovereenkomst was toen al geëindigd.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist echter ook over de periode tot en met 18 juli 2020 nog huur aan Wonen Zuid verschuldigd te zijn. Zij stelt niet de huur voor die periode te hebben betaald (al dan niet door verrekening met de door haar gestelde vordering op Wonen Zuid; zie hierna) en er zijn geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij al heeft betaald. Voor zover zij zich op verrekening met haar vordering in reconventie heeft willen beroepen, slaagt dat verweer niet omdat die vordering zal worden afgewezen (zie hierna onder ‘de vordering in reconventie’).
De kantonrechter zal een bedrag van € 302,29 (18/22 x € 369,47) aan achterstallige huur toewijzen.
Servicekosten over 2019
4.4.
Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert Wonen Zuid ten onrechte een bedrag van € 271,72 aan servicekosten over 2019. Wonen Zuid zou er geen rekening mee hebben gehouden dat zij de woning niet heel 2019 heeft gehuurd, maar pas per 11 juni van dat jaar. Ook wijst [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] erop dat in de dagvaarding een bedrag van € 285,58 staat en in productie 20 van Wonen Zuid een bedrag van € 271,72. De factuur van 30 juni 2020 is volgens haar geen originele factuur, maar een vervalste. Ook is volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] sprake van een poging tot witwassen omdat er blijkens de factuur geen btw in rekening wordt gebracht.
4.5.
Om te beginnen met het laatste. De verhuur van woonruimte is in beginsel niet belast met btw (zie artikel 11 lid 1 sub b Wet Pro op de omzetbelasting 1968). Dat geldt ook voor servicekosten voor zover het gaat om ‘bijkomende’ prestaties die ‘opgaan’ in de verhuurdienst (vgl. het besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 19 september 2013 Nr. BLKB2013/1686M, Staatscourant nr. 26851 30 september 2013, p. 25).
Gelet op de posten die voorkomen in producties 20 en 21 (de ‘facturen’ servicekosten 2019 en 2020; zie ook hierna onder 4.8) is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van dergelijke bijkomende prestaties. Wonen Zuid kan deze dus zonder btw bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in rekening brengen.
4.6.
Aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan worden toegegeven dat Wonen Zuid bij dagvaarding onduidelijk is geweest over de gevorderde servicekosten. Zij heeft deze in haar dagvaarding zelf helemaal niet toegelicht. Ter onderbouwing heeft zij enkel een afrekening van Ista overgelegd ter zake de kosten van verwarming (productie 6). Maar Ista is kennelijk alleen verantwoordelijk voor het opstellen van berekening van de verwarmingskosten in geval van blokverwarming (zie de folder van Ista die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft overgelegd bij haar akte in conventie, met producties) en niet ook voor de overige diensten. De afrekening bevat weliswaar een uitgebreide specificatie, maar ziet dus enkel op de kosten voor verwarming en niet ook op andere servicekosten. Die staan wel in productie 20 genoemd.
4.7.
Met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de kantonrechter het ook eens dat de producties 20 en 21 geen daadwerkelijke kopieën zijn van door Wonen Zuid aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzonden facturen voor de jaarlijkse afrekening servicekosten. Uit de adressering blijkt immers dat Wonen Zuid niet bekend is met het (nieuwe) woonadres van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nadat zij de woning feitelijk had verlaten (volgens eigen zeggen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 18 juni 2020). De kantonrechter gaat ervan uit dat dit qua ‘inhoud’ betreft wel de facturen zijn die Wonen Zuid aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] had willen sturen als zij over een nieuw adres van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] had beschikt.
4.8.
Volgens Wonen Zuid is bij het opstellen van de jaarafrekening er wel degelijk rekening mee gehouden dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] pas vanaf 11 juni 2019 de woning heeft gehuurd. Zij heeft dit verder niet toegelicht. De stukken bevatten ook geen berekening of specificatie hoe Wonen Zuid tot de door haar gevorderde bedragen is gekomen. Maar in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is de opbouw van het maandelijks door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen voorschotbedrag uitgewerkt:
- Glasverzekering € 1,91
- Ramen wassen algemene ruimte € 2,62
- Rioolverzekering € 0,24
- Schoonmaken algemene ruimte € 5,18
- Stookkosten € 49,42
- Stroomverbruik algemene voorzieningen € 20,05
Als de omvang van deze componenten wordt afgezet tegen de in rekening gebrachte bedragen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dan wijst dat erop dat rekening is gehouden met de duur van de periode waarin [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning in 2019 heeft gehuurd. Ervan uitgaande dat Wonen Zuid de voorschotbedragen realistisch heeft begroot zou [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bijvoorbeeld een bedrag van rond de € 240,-- (12 maal € 20,05) verschuldigd zijn aan stroomverbruik voor algemene voorzieningen. Wonen Zuid rekent echter over 2019 een bedrag van € 116,65. Dat is ongeveer de helft en dat correspondeert weer met een huur van de woning sinds medio juni 2019.
Verder blijkt uit een door Ista opgestelde afrekening dat wel degelijk rekening is gehouden met een huur sinds 11 juni 2019. Op die afrekening staat onder meer: ‘ista Nederland in opdracht van Wonen Zuid’, ‘uw afrekenperiode 11-6-2019 / 31-12-2019’ en ‘Dit bedrag
[€ 285,58, ktr] zal door Wonen Zuid met u worden verrekend’.
De kosten van verwarming in 2019 zijn volgens de berekening van Ista vastgesteld op € 615,05. Ista heeft rekening gehouden met een door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaald voorschot van € 329,47. Dat komt overeen met ruim 6,5 maand aan voorschot ‘stookkosten’ à € 49,42. Het totaal door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betaalde bedrag aan voorschotten in 2019 is volgens productie 20 € 529,47. Ook hieruit volgt voldoende dat Wonen Zuid wel degelijk rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning een deel van 2019 huurde en niet het gehele jaar. De kantonrechter zal daarom een bedrag van € 271,72 aan servicekosten over 2019 toewijzen.
Servicekosten over 2020
4.9.
Als productie 26 en 27 heeft Wonen Zuid bij akte uitlating, overleggen stukken ten behoeve van de comparitie van partijen in het geding gebracht een brief van 30 juni 2021 aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en een door Ista opgestelde, maar ongedateerde afrekening over 2020 met als adres het adres van de woning. Eerstgenoemde brief zal [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet hebben bereikt. De daarop vermelde adressering luidt: ‘Mw. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] Onbekend 99 0000 ZZ Onbekend’. De door Ista opgestelde afrekening over 2020 loopt van 1 januari tot en met 31 december. De kantonrechter gaat ervan uit dat als de afrekening na 2020 aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is verstuurd, zij die niet heeft ontvangen omdat zij toen niet meer in de woning woonde. Zij heeft echter wel ruim voor de zitting kennis kunnen nemen van deze stukken.
De kantonrechter heeft geen aanwijzingen dat sprake is van ‘vervalste’ facturen. Dat wil niet zeggen dat de facturen of afrekening dan juist zijn. Maar ook daarvoor heeft de kantonrechter geen aanwijzingen gevonden, in ieder geval niet voor het in rekening brengen van servicekosten over een periode dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning niet meer huurde (met uitzondering van de periode 19 t/m 22 juli 2020). In de brief van 30 juni 2021 (productie 26) staat ook: ‘Als u de woning [adres] niet het hele jaar heeft gehuurd houden wij daar natuurlijk rekening mee. We hebben uw servicekosten berekend over de periode 01-01-20 tot en met 22-07-20.’ Ook in de afrekening die door Ista is opgesteld staat: ‘Uw afrekenperiode 1-1-2020 / 22-7-2020’. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft onvoldoende betwist dat de facturen juist zijn.
Wel moet een kleine correctie plaatsvinden omdat de huur niet per 22 juli maar al per 18 juli 2020 is geëindigd. 2020 telt tot en met 22 juli 2020 204 dagen. Uitgaande van een periode tot en met 18 juli 2020 komt het door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te betalen bedrag aan servicekosten over 2020 dan uit op € 588,08 (€ 599,84 x 200/204). Dat bedrag zal de kantonrechter toewijzen.
De mutatiekosten
4.10.
Toen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning van Wonen Zuid is gaan huren is er een beschrijving van de woning opgemaakt (zie productie 13 van Wonen Zuid). Ook heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van de vorige huurder een aantal zaken heeft overgenomen. De kantonrechter verwijst naar 3.2 van het tussenvonnis van 15 maart 2023.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] moet de woning bij het einde van de huur in dezelfde staat opleveren als waarin zij de woning had aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en dat wat door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Is geen beschrijving opgemaakt dan wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (zie art. 7:224 lid 2 BW Pro).
4.11.
Wonen Zuid stelt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de nakoming van deze verplichting tekort is geschoten. Na vermindering van eis vordert Wonen Zuid een bedrag van € 1.563,76. Het gaat om de som van vier facturen van Grausbouw B.V. (hierna: Grausbouw), vermeerderd met btw. Het betreft een factuur van 19 juni 2019, twee van 15 juli 2019, een van
25 september 2019 en een van 23 september 2020.
De kantonrechter laat de facturen uit 2019 buiten beschouwing. Wonen Zuid had moeten uitleggen wat die te maken hebben met het (tekortschieten in het) opleveren van de woning door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in juli 2020.
Dan blijft alleen de factuur van 23 september 2020 over. Het gaat om een bedrag van € 710,84 waarbij de btw blijkens de factuur naar Wonen Zuid is ‘verlegd’. Op die factuur komen 16 afzonderlijke posten voor. Die posten corresponderen met de posten genoemd in het eindopnamerapport dat Wonen Zuid op 22 juli 2020 heeft opgesteld. De diverse codes in de factuur van Grausbouw komen ook terug in de omschrijving staan in het eindrapport (bijvoorbeeld 41.32.05 bij ’Wandtegel Vervangen’).
De kantonrechter gaat ervan uit dat Wonen Zuid alleen de kosten vergoed wil zien die zij stelt te hebben gemaakt voor de herstelwerkzaamheden die door Grausbouw ook in rekening zijn gebracht.
4.12.
Met uitzondering van de hier na te noemen posten is de kantonrechter het met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] eens dat Wonen Zuid onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning in een betere en schonere staat in gebruik heeft genomen dan dat zij de woning weer heeft opgeleverd. De door Wonen Zuid bij het begin van de huur gemaakte beschrijving maakt vooral melding van de inventaris van de woning, maar beschrijft niet de staat van de woning als zodanig. Ook zijn in tegenstelling tot bij de eindopname geen foto’s aan de beschrijving toegevoegd waarop te zien is in welke staat de woning zich bevond toen Wonen Zuid deze aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter beschikking stelde. Een goede vergelijking valt dus niet te maken. Dit komt voor risico van Wonen Zuid.
Niet in geschil is echter dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] houten schroten (plafondbekleding), blauwe tapijttegels en een kastje in de badkamer van de vorige huurder heeft overgenomen. Dit heeft zij zelf aan Wonen Zuid geschreven (zie 3.2 van het tussenvonnis). Dat wil zeggen dat deze zaken dus
niettot het gehuurde behoorden. Ook heeft zij erkend dat is vergeten een lamp te verwijderen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft deze zaken niet verwijderd toen de huurovereenkomst was geëindigd, maar had dat wel moeten doen.
niettot het gehuurde behoorden. Ook heeft zij erkend dat is vergeten een lamp te verwijderen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft deze zaken niet verwijderd toen de huurovereenkomst was geëindigd, maar had dat wel moeten doen.
Aan verwijderingskosten zal een bedrag van € 78,72 inclusief btw worden toegewezen. Dit bedrag bestaat uit € 16,89 (schroten verwijderen, code 44.41.06), € 22,01 (losliggende vloerbedekking verwijderen, code 48.44.04) en € 15,73 (verwijderen van één lichtarmatuur, code 70.81.01-c) en € 11,38 (verwijderen badkamerkast, code 10.32.02a, zie ook het ) waarvan € 9,63 is te vermeerderen met 9% btw (laag tarief) en € 56,38 te vermeerderen met 21% btw (zie de factuur van Grausbouw van 23 september 2020).
Voor het overige zullen de gevorderde mutatiekosten worden afgewezen.
Nergens uit blijkt dat sprake is van de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gestelde btw-fraude. De btw is blijkens de factuur van Grausbouw aan Wonen Zuid kennelijk ‘verlegd’. In dat geval betaalt de opdrachtgever de btw rechtstreeks aan de Belastingdienst en niet de opdrachtnemer.
Toe te wijzen hoofdsom
4.13.
Gelet op het voorgaande zal aan hoofdsom worden toegewezen een bedrag van € 1.240,81. Dat is de som van € 302,29 aan achterstallige huur, € 271,72 aan servicekosten over 2019, € 588,08 aan servicekosten over 2020 en € 78,72 aan mutatiekosten
Wettelijke rente
4.14.
Wonen Zuid vordert een bedrag van € 5,67 aan wettelijke rente. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de verschuldigdheid daarvan op zichzelf – dus los van haar betwisting van de verschuldigdheid van de gevorderde hoofdsom – niet betwist. Zij verkeert met betaling van de toegewezen bedragen in verzuim, in ieder geval sinds de datum van dagvaarding. Gerekend vanaf
22 februari 2022 tot 15 september 2022 is in ieder geval een bedrag van € 5,67 over de toegewezen hoofdsom aan wettelijke rente verschenen. Dat bedrag zal dus worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.15.
Wonen Zuid maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. Wonen Zuid stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij brief van 20 november 2020, verzonden per e-mail, te hebben aangemaand. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de ontvangst daarvan niet betwist. Daarmee staat de ontvangst vast. De brief (productie 7 van Wonen Zuid) voldoet aan de daaraan op grond van art. 6:96 lid 6 BW Pro te stellen eisen.
Omdat een deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen, worden de gevorderde buitengerechtelijke kosten toegewezen tot het wettelijk tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toe te wijzen bedrag, met uitzondering van de afrekening servicekosten over 2020. Die vordering was op 20 november 2020 nog niet opeisbaar.
De buitengerechtelijke incassokosten zullen dus worden berekend over de achterstallige huur over 2020 (€ 302,29), de afrekening servicekosten over 2019 (€ 271,72) en de ‘mutatiekosten’ (€ 78,72) en worden begroot op € 118,47 (inclusief 21% btw). Dit bedrag zal aan buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
Proceskosten
4.16.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten in conventie tussen partijen te compenseren in die zin dat Wonen Zuid en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ieder de eigen kosten dragen. Niet alleen is een fors deel van de door Wonen Zuid gevorderde hoofdsom afgewezen, ook geeft de wijze waarop zij heeft geprocedeerd hiertoe aanleiding. De dagvaarding is zeer summier en Wonen Zuid heeft pas na conclusie van repliek in reconventie de facturen van Grausbouw overgelegd als ook de afrekeningen servicekosten. Niet valt in te zien waarom Wonen Zuid dat niet meteen bij dagvaarding heeft gedaan omdat alle stukken die zij heeft overgelegd toen al beschikbaar waren. Verder legt zij zonder enige uitleg facturen voor een totaalbedrag van € 511,22 exclusief btw in verband met uitgevoerde reparaties aan de woning in 2019 ten grondslag aan een vordering die in juli 2020 is ontstaan vanwege het niet in de juiste staat opleveren van de woning door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .
De vordering in reconventie
4.17.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat Wonen Zuid op een aantal punten tekort is geschoten in de nakoming van verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en vordert daarom schadevergoeding. Het gaat volgens om [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om € 6.253,-- aan verhuiskosten die zij stelt te hebben gemaakt omdat zij door nalaten van Wonen Zuid gedwongen was om de huur op te zeggen en te verhuizen. Samengevat betreffen haar klachten het laat of niet goed uitvoeren van reparatieverzoeken, het ontbreken van sleutels van ramen die grensden aan de galerij en het niet (goed) optreden tegen overlast veroorzaakt door medebewoners van het complex en dan vooral het toestaan van twee ‘illegale’ (zuip)feesttenten en het niet optreden door Wonen Zuid tegen het schenden van coronavoorschriften door overige bewoners. Wonen Zuid heeft de gestelde tekortkomingen alle gemotiveerd betwist.
4.18.
De kantonrechter is met Wonen Zuid van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de door haar gestelde tekortkomingen onvoldoende heeft onderbouwd. Deze zijn daarmee niet komen vast te staan. Haar stellingen zijn te algemeen, te weinig specifiek. Ook uit de foto’s die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft overgelegd kan niet worden afgeleid dat sprake is van overlast door andere bewoners van het complex, tevens huurders van Wonen Zuid, en bij hen aanwezige derden. Uit het dossier blijkt dat Wonen Zuid de sleutels van de sloten van de ramen heeft geleverd (zie productie 16 van Wonen Zuid, de factuur van Grausbouw van 15 juli 2019). Voor zover reparatieverzoeken slecht zouden zijn uitgevoerd, had het op de weg gelegen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daar over te klagen. Dat zij dit heeft gedaan blijkt nergens uit. In ieder geval staat daar niets over in de e-mail van 19 mei 2020 en in de brief waarmee zij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Daarin gaat het uitsluitend over door haar ervaren overlast door derden en het volgens haar niet optreden daartegen door Wonen Zuid. Ook heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onvoldoende uitgelegd dat en waarom het niet optreden van Wonen Zuid tegen het schenden van publiekrechtelijke coronavoorschriften door haar huurders een tekortkoming tegenover [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf oplevert. Het is in beginsel niet aan Wonen Zuid om die regels te handhaven. Tot slot heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de omvang van de door haar gevorderde schadevergoeding in het geheel niet toegelicht en met stukken onderbouwd.
Slotsom is dat de vordering in reconventie zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.19.
Als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie zal [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze worden tot vandaag begroot op € 990,-- aan salaris gemachtigde aan de zijde van Wonen Zuid (3 punten x tarief € 330,-- bij een gevorderde hoofdsom tussen de € 5.000,-- en € 10.000) en € 132,00 aan nakosten.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan Wonen Zuid te betalen een bedrag van € 1.240,81;
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan Wonen Zuid te betalen een bedrag van € 5,67 aan tot 15 september 2022 verschenen wettelijke rente;
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan Wonen Zuid te betalen een bedrag van € 118,47 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.4.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.6.
wijst het meer, of anders gevorderde af;
in reconventie
5.7.
wijst de vordering af;
5.8.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de kosten van de procedure, tot vandaag aan de zijde van Wonen Zuid begroot op € 1.122,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
5.9.
verklaart de veroordeling onder 5.8 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.