ECLI:NL:RBLIM:2023:7025

• Datum uitspraak: 29 november 2023
• Publicatiedatum: 1 december 2023
• Zaaknummer: 10496392 \ CV EXPL 23-1907
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.H.J. Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Betwisting betaling onderhouds- en herstelkosten huurovereenkomst kantoorruimte

De zaak betreft een geschil tussen verhuurder en huurder over de betaling van onderhouds- en herstelkosten en de ontbinding van een huurovereenkomst voor een kantoorruimte en bijbehorende voorzieningen.

De verhuurder vordert betaling van openstaande facturen voor het onderhoudscontract van cv-ketels en herstelwerkzaamheden, terwijl de huurder deze betalingen betwist en tevens ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens vermeende tekortkomingen van de verhuurder.

De kantonrechter oordeelt dat de huurder gehouden is tot betaling van het onderhoudscontract, ondanks het feit dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat geen servicekosten worden doorberekend. De stelling dat de huurder onvoldoende verwarmde en daardoor schade veroorzaakte wordt niet bewezen. De vordering tot ontbinding wordt afgewezen omdat de tekortkomingen onvoldoende zwaarwegend zijn en de huurder geen verzuim heeft gesteld.

De rechtbank veroordeelt de huurder tot betaling van een deel van de gevorderde bedragen, inclusief wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, en wijst de overige vorderingen af. Beide partijen worden in proceskosten veroordeeld.

Uitkomst: Huurder wordt veroordeeld tot betaling van een deel van de onderhoudskosten en incassokosten, ontbinding huurovereenkomst wordt afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10496392 \ CV EXPL 23-1907

Vonnis van 29 november 2023

in de zaak van

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . ,

te [vestigingsplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,

gemachtigde: mr. M.M.J.F. Sijben,

tegen

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . ,

te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

vertegenwoordigd door M.J.W. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 1 mei 2023 met producties 1 tot en met 13;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 14;
- de brief van 24 mei 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 14 tot en met 20;

- de pleitnotitie van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 juli 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hebben een huurovereenkomst gesloten als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), waarbij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met ingang van 15 december 2015 een kantoorruimte, magazijn, buitenterrein, parkeerplaatsen en ondergrond aan de [adres 1] te [plaats] van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] huurt (hierna: het gehuurde).

2.2.

In de huurovereenkomst is - voor zover relevant - het volgende bepaald:

“ Levering en diensten

5. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen dat verhuurder aan huurder geen servicekosten levert.

(…)

Lijst actiepunten

18. Volledigheidshalve wordt verwezen naar bijlage ‘Actiepunten [adres 1] te [plaats] ’ (d.d. 14 december 2015). Daaraan staan aanvullende afspraken die huurder en verhuurder overeen zijn gekomen verwoord, voornamelijk betrekking hebbende op het opleveringsniveau van de kantoorruimte alsmede de te herstellen zaken die verhuurder uit zal voeren. Met betrekking tot de brandblussers zal verhuurder voor zijn rekening en risico zorg dragen voor de jaarlijkse keuring. (…)”

2.3.

In de bij de huurovereenkomst behorende bijlage ‘Actiepunten [adres 1] te [plaats] ’ is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“3) Firma [naam 1] ( [telefoonnummer] ) komt de c.v. ketels servicen op dinsdag 5 januari en zal een onderhoudscontract maken op naam van huurder.

(…)

6) Trap bij entree, moet worden afgewerkt en gerepareerd

Uitvoering door verhuurder voor 31 maart (of zoveel eerder als het weer het toelaat)

Afdak wordt geplaatst bij entree door verhuurder voor 31 maart (of zoveel eerder als het weer het toelaat)

(…)

9) Buitenschilderwerk: bij garagepoort wordt het boeiboord vervangen en geschilderd voor 31 maart (of zoveel eerder als het weer het toelaat)

Tevens worden maandag 21 december binnen de 2 dilitatievoegen waar het schilderwerk gescheurd is gerepareerd (resterende schilderwerk doet huurder)

10) Lekkage bij put overgang bestrating naar asfalt wordt opgelost voor 31 maart (of zoveel eerder als het weer het toelaat)”

2.4.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft facturen gestuurd op 1 november 2022 inzake de betaling van de kosten van het onderhoudscontract voor 2022, op 29 december 2022 en 12 januari 2023 inzake de betaling van de herstelwerkzaamheden aan het leidingwerk en op respectievelijk 25 januari 2023, 25 februari 2023 en 25 maart 2023 inzake de huurpenningen en de maandelijkse kosten van de cv-installaties. Van de laatste drie facturen heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] alleen de huurpenningen voldaan.

2.5.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangemaand en verzocht over te gaan tot betaling van de openstaande facturen. Op 22 februari 2023 heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarop gereageerd.

2.6.

Bij schrijven van 5 april 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gesommeerd om de openstaande bedragen binnen zeven dagen te betalen. Partijen hebben daarna met elkaar gecorrespondeerd, maar dit heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal veroordelen:

om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te voldoen € 2.197,44, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW;

om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen € 329,62 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

in de kosten van de procedure en tot betaling van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , met veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten van de tijd die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan deze kwestie heeft moeten besteden.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert - samengevat - dat de kantonrechter:

de vordering(en) van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal afwijzen;

de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gevorderde buitengerechtelijke kosten zal afwijzen;

de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal toekennen;

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de kosten van de tijd die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan deze kwestie heeft moeten besteden.

3.5.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

Beroep op nietigheid huurovereenkomst

4.1.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zich tijdens de mondelinge behandeling op het standpunt dat de huurovereenkomst nietig is omdat daarin namelijk alleen staat dat het gaat om het pand gelegen aan de [adres 1] te [plaats] in plaats van aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] .

4.2.

De kantonrechter heeft deze stelling tijdens de mondelinge behandeling gepasseerd nu het op de weg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] had gelegen deze stelling reeds naar voren te brengen in haar conclusie van antwoord in verband met het vereiste van concentratie van verweer dat is opgenomen in artikel 128 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv).

in conventie

4.3.

De kantonrechter stelt vast dat het bedrag van € 2.197,44 bestaat uit de volgende onderdelen:

€ 430,95 ter zake van het onderhoudscontract cv-ketels bij HESI jaar 2022;

€ 1.648,02 ter zake de doorbelasting nota [naam 2] vanwege spoedreparatie kapotgevroren waterleiding;

€ 39,49 inclusief btw aan servicekosten cv januari 2023;

€ 39,49 inclusief btw aan servicekosten cv februari 2023;

€ 39,49 inclusief btw aan servicekosten cv maart 2023.

Kosten onderhoudscontract cv-ketels

4.4.

Aan de onderdelen a en c tot en met e legt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de stelling ten grondslag dat partijen zijn overeengekomen dat de kosten van het onderhoudscontract aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden gefactureerd. Onderdeel 3 van de Actiepuntenlijst heeft betrekking op het onderhoud van de cv-installaties die zich bevinden in het gehuurde. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de kosten van het onderhoudscontract over 2022 weigerde te betalen, is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] die kosten maandelijks in rekening gaan brengen bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .

4.5.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zich op het standpunt dat – zo de kantonrechter begrijpt – zij de kosten van het onderhoudscontract niet heeft betaald omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , terwijl de abonnementsperiode van het door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij [naam 1] afgesloten servicecontract nog niet is verstreken, een duurder all-in-contract afsluit bij HESI. Ten aanzien van onderdelen c tot en met e stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich aanvullend op het standpunt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zonder overleg servicekosten opvoert bij de huur en dat op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst geen sprake kan zijn van servicekosten. Daarnaast voert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan dat zij bij brief van 24 augustus 2022 (productie 2 bij conclusie van antwoord) [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft verzocht om de kosten van het onderhoudscontract over 2021 te restitueren omdat er geen onderhoud aan de cv-installatie is gepleegd en dat zij geen beroep zal doen op het all-in-contract omdat zij geen gebruik meer wenst te maken van cv op gas. Tot slot stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich op het standpunt dat het dan ook onredelijk en onbillijk is van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om (jaarlijkse) facturen met betrekking tot de cv-installaties aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te (blijven) richten.

4.6.

De kantonrechter overweegt dat vast is komen te staan dat partijen zijn overeengekomen dat de kosten van het onderhoudscontract door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden gefactureerd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft immers onweersproken gesteld dat zij – naar de kantonrechter begrijpt door HESI - twee nieuwe cv-installaties heeft laten installeren, dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in verband met de garantie op de nieuwe cv-installaties aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft verzocht om het onderhoudscontract ook op naam van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te zetten, dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vervolgens jaarlijks bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de kosten voor het onderhoudscontract in rekening heeft gebracht en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van 2016 tot en met 2021 zonder (voorafgaand) protest desbetreffende facturen heeft betaald. Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat partijen in onderling overleg een onderhoudscontract bij HESI hebben afgesloten. Het had dan ook op de weg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gelegen om reeds in 2016 aan te geven dat er een onderhoudscontract liep bij [naam 1] en dat zij niet akkoord ging met een duurder contract bij HESI. Hieraan doet niet af dat uit artikel 5 van de huurovereenkomst volgt dat verhuurder aan huurder geen servicekosten in rekening brengt. Op de betreffende facturen wordt weliswaar gesproken van servicekosten cv (zie productie 9 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ) maar de kantonrechter leidt uit randnummer 2.9 van de dagvaarding en productie 7 van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] af dat het hier gaat om de kosten van het onderhoudscontract bij HESI. Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in beginsel verplicht is om de onderhoudskosten te betalen aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , tenzij zij een verweer voert op grond waarvan haar betalingsverplichting teniet gaat.

4.7.

De verweren van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , kunnen niet leiden tot het oordeel dat haar betalingsverplichting teniet is gegaan. Dit betekent dat op [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de verplichting blijft rusten om € 549,42 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen. De kantonrechter licht dat hieronder nader toe.

4.7.1.

Voor zover [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft bedoeld te stellen dat sprake is van wanprestatie van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , overweegt de kantonrechter dat de enkele wanprestatie niet met zich meebrengt dat haar vordering daarom niet hoeft te worden voldaan (zie Hoge Raad 19 februari 1988, NJ 1989, 343). Een dergelijke rechtsregel kent het Nederlandse recht niet. Die bevrijding van de eigen betalingsverplichting had door (partiële) ontbinding van de overeenkomst bewerkstelligd kunnen worden. Ook had de betalingsverplichting teniet kunnen gaan door bijvoorbeeld verrekening met schade. In reconventie vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] weliswaar ontbinding van de huurovereenkomst, maar ontbinding kan alleen plaatsvinden naar de toekomst toe en niet met terugwerkende kracht waardoor het geen invloed heeft op de betalingsverplichting van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Ook is er geen beroep gedaan op verrekening met enige vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .

4.7.2.

Ten aanzien van de wens van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat zij geen gebruik meer wenst te maken van cv op gas en dat zij dan ook geen beroep zal doen op het all-in-contract overweegt de kantonrechter dat ook dit niet met zich meebrengt dat de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet hoeft te worden voldaan nu deze stelling alleen ziet op de toekomst en het aan partijen is om – indien gewenst – nieuwe afspraken te maken over de kosten van de cv-installaties.

4.7.3.

Met betrekking tot het beroep van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op de redelijkheid en billijkheid stelt de kantonrechter voorop dat partijen in beginsel de verplichtingen uit de overeenkomst dienen na te komen. Dit zou anders kunnen zijn indien onverkorte nakoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). De rechter moet bij toepassing van dat artikel de nodige terughoudendheid betrachten. Vereist is dat toepassing van een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.7.4.

De kantonrechter is van oordeel dat de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gestelde omstandigheden er niet toe kunnen leiden dat zij om die reden niet (meer) aan haar contractuele betalingsverplichtingen gehouden kan worden nu zij in dit kader dezelfde omstandigheden heeft aangevoerd als de omstandigheden die reeds zijn besproken in het kader van haar andere verweren (zie ro. 4.6 tot en met 4.7.2).

Kosten spoedreparatie kapotgevroren waterleiding

4.8.

Aan onderdeel b legt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de stelling ten grondslag dat de leidingbreuk door toedoen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is ontstaan. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft het pand onvoldoende verwarmd waardoor een waterleiding in het pand is gescheurd. Hiermee heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich niet gedragen als een goed huurder en onrechtmatig gehandeld.

4.9.

Als een huurder toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen en daardoor schade aan het gehuurde veroorzaakt, dan kan de huurder daarvoor aansprakelijk zijn (artikel 7:213 BW jo. artikel 7:218 lid 1 BW). Ook als een huurder een onrechtmatige daad begaat, kan hij aansprakelijk zijn voor de daardoor ontstane schade (artikel 6:162 BW). Ingevolge artikel 6:162 lid 2 BW wordt als onrechtmatige daad aangemerkt, een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, een en ander behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond.

4.10.

De kantonrechter overweegt dat niet is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de op haar rustende verplichting om zich als goed huurder te gedragen, heeft geschonden dan wel dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt weliswaar dat de monteurs die de waterleiding hebben hersteld, hebben vastgesteld dat de waterleiding is gescheurd doordat het pand niet (voldoende) werd verwarmd gedurende een periode van vorst en dat zij dit afleiden uit de wijze waarop de waterleiding is gescheurd, maar onderbouwt deze stelling enkel met een foto van de gescheurde waterleiding (productie 4 bij dagvaarding) waaruit de kantonrechter – zonder een nadere toelichting – niet kan afleiden hetgeen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt. Daarbij komt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onweersproken heeft gesteld dat zij in de kelder met meerdere vorstbegrenzers heeft gewerkt en er in juli 2022 op dezelfde plek een lekkage was die niet is verholpen door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , waarmee van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. Gelet op artikel 150 Rv had het dan ook op de weg van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat de waterleiding is gescheurd door toedoen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en ziet daarom geen aanleiding om [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toe te laten tot bewijs. Dit betekent dat onderdeel b van de vordering zal worden afgewezen.

4.11.

De stelling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de aansprakelijkheid voor de door de leidingbreuk ontstane schade impliciet heeft aanvaard, nu zij slechts delen van de oorspronkelijke factuur betwist, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tegemoet is gekomen aan deze bezwaren en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nooit heeft gezegd de aansprakelijkheid niet te erkennen, kan niet leiden tot een ander oordeel. Voor een gerechtelijke erkentenis is namelijk vereist dat een partij uitdrukkelijk de waarheid van een of meer stellingen van de wederpartij erkent in een aanhangig geding (artikel 154 lid 1 Rv) en daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.

4.12.

Nu het gevorderde onder b wordt afgewezen, behoeft hetgeen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] naar voren heeft gebracht over dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op 21 december 2022 heeft verklaard dat hij de herstelkosten voor zijn rekening zal nemen, geen bespreking en beoordeling meer.

Wettelijke rente

4.13.

Nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet voldoende specifiek heeft gesteld met ingang van welke data [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met de betaling van de aan het toewijsbare deel van de hoofdsom onderliggende facturen in verzuim is, zal de wettelijke rente over dat deel van de hoofdsom worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding (1 mei 2023). Door de daad van dagvaarding is in elk geval verzuim ingetreden.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.14.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maakt aanspraak op de vergoeding van € 329,62 aan buitengerechtelijke incassokosten. Nu een substantieel deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (in de zin van artikel 6:2 BW) om het toepasselijke wettelijke tarief te bepalen aan de hand van de gevorderde hoofdsom. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke kosten dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag van € 549,42 en dat bedraagt op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten € 82,41. Dit bedrag zal, zoals gevorderd, worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW.

Proceskosten

4.15.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de partij die in conventie deels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld, waarbij voor de begroting van het salaris gemachtigde wordt aangesloten bij de tarieven die gelden voor het toe te wijzen bedrag in plaats van het gevorderde bedrag. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding € 109,44

- griffierecht € 487,00

- salaris gemachtigde € 264,00 (2 punten x tarief € 132,00)

- nakosten
€ 66,00

Totaal € 926,44.

4.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

4.17.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] legt aan haar vordering tot ontbinding de stelling ten grondslag dat – naar de kantonrechter begrijpt – de kelder van het gehuurde niet waterdicht is en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich niet aan haar afspraken heeft gehouden door sinds 2016 het onderhoud aan de brandblussers te verzuimen, de trap bij de entree niet te herstellen, geen afdak bij de entree te plaatsen, het buitenschilderwerk niet uit te voeren, geen elektrische poort te plaatsen als oplossing voor het probleem dat er bij het gehuurde soms geen ruimte meer is voor het parkeren van voertuigen van (bezoekers van) [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en het gehuurde niet voor aanvang van de huur te isoleren. Daarnaast is het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onbekend of en wanneer de lekkage bij de put bij de overgang van de bestrating naar het asfalt is hersteld en of de toezegging met betrekking tot de rookgasafvoer is nagekomen.

4.18.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een tekortkoming, dat zij niet in verzuim is en dat, voor zover er sprake zou zijn van tekortkomingen, deze gezien haar geringe betekenis de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Tevens stelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zich op het standpunt dat sprake is van schuldeisersverzuim nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet meewerkt aan het vinden van de oorzaak en mogelijke oplossing voor het vochtprobleem in de kelder en het onderhoud aan de brandblussers door toedoen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] langer op zich heeft laten wachten.

4.19.

De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit een overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid geeft die overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Indien nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, moet de schuldenaar eerst in verzuim zijn voordat de bevoegdheid tot ontbinding ontstaat (artikel 6:265 lid 2 BW). Gelet op artikel 150 Rv is het aan degene die de ontbinding vordert om feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis en dat nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is of dat sprake is van verzuim. Geen ontbinding kan worden gegrond op een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis ten aanzien waarvan de schuldeiser zelf in verzuim is (artikel 6:266 lid 1 BW).

4.20.

De kantonrechter overweegt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is, dan wel dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in verzuim is doordat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar in gebreke heeft gesteld (artikel 6:82 BW) dan wel dat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden (artikel 6:83 BW). Reeds gelet hierop zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen.

4.21.

Ook zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst worden afgewezen omdat niet is komen vast te staan dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst of omdat de gestelde tekortkoming gezien haar geringe betekenis van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen. De kantonrechter licht dit per door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangevoerd onderdeel toe.

4.21.1.

Over het niet waterdicht zijn van de kelder van het gehuurde overweegt de kantonrechter dat in het midden kan worden gelaten of sprake is van een tekortkoming, nu ingeval er sprake zou zijn van een tekortkoming, deze van onvoldoende gewicht is om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft namelijk erkend dat de kelder sinds 2020 niet meer door haar wordt benut. Nu reeds op deze grond de gevorderde ontbinding wordt afgewezen, behoeft hetgeen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] naar voren heeft gebracht over schuldeisersverzuim geen bespreking en beoordeling meer.

4.21.2.

Ten aanzien van – kort gezegd – de parkeerproblemen die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ervaart, overweegt de kantonrechter dat vast is komen te staan dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft toegezegd dat er een elektrische garagepoort wordt geplaatst aangezien dit blijkt uit productie 13 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . De kantonrechter laat in het midden of sprake is van een tekortkoming, nu ingeval er sprake zou zijn van een tekortkoming, deze van onvoldoende gewicht zou zijn om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen nu de tekortkoming enkel verband houdt met het gebruik van de parkeerplaats van het gehuurde.

4.21.3.

Met betrekking tot het onderhoud aan de brandblussers overweegt de kantonrechter dat vast is komen te staan dat partijen zijn overeengekomen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voor zijn rekening en risico zorg zal dragen voor de jaarlijkse keuring (zie 2.2). De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting omdat zij weliswaar stelt een bedrijf te hebben ingeschakeld voor het onderhoud en dat dit bedrijf op 28 december 2022 de brandblussers zou vullen, maar hieruit niet blijkt dat zij sinds aanvang van de huurovereenkomst in 2016 jaarlijks aan haar verplichtingen heeft voldaan. Deze tekortkoming is echter van onvoldoende gewicht om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in haar pleitnotitie naar voren heeft gebracht dat de brandblussers nu in onderhoud zijn. Nu reeds op deze grond de gevorderde ontbinding wordt afgewezen, behoeft hetgeen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] naar voren heeft gebracht over schuldeisersverzuim geen bespreking en beoordeling meer.

4.21.4.

Over de isolatie van het gehuurde overweegt de kantonrechter dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] alleen naar voren heeft gebracht dat zij pas in december 2022 wist dat het gehuurde niet was geïsoleerd en dat zij direct daarna opdracht heeft gegeven om het pand van spouwmuurisolatie te voorzien. De kantonrechter vat dit op als een betwisting van de stelling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij het aangaan van de huur en in 2016 en 2017 gesteld zou hebben dat het pand geïsoleerd zou zijn. Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zijn stelling niet nader heeft onderbouwd, bijvoorbeeld met correspondentie, is niet komen vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat het gehuurde een geïsoleerd pand betreft en is eveneens niet komen vast te staan dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.21.5.

Met betrekking tot het niet herstellen van de trap en het plaatsen van een afdak bij de entree heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onweersproken gesteld dat deze werkzaamheden in onderling overleg niet zijn uitgevoerd, waarmee wordt uitgegaan van de juistheid daarvan. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming van hetgeen dat in de actiepuntenlijst is opgenomen over het herstellen van de trap en het plaatsen van een afdak bij de entree.

4.21.6.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bij conclusie van antwoord in reconventie betwist dat het buitenschilderwerk niet is uitgevoerd. Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hier niet meer op heeft gereageerd, is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor het geven van een bewijsopdracht ziet de kantonrechter geen aanleiding omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen daartoe strekkend bewijsaanbod heeft gedaan.

4.21.7.

Ten aanzien van het herstel van de lekkage bij de put bij de overgang van de bestrating naar het asfalt en de toezegging met betrekking tot de rookgasafvoer heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] enkel naar voren gebracht dat onbekend is of het herstel heeft plaatsgevonden dan wel of de toezegging is nagekomen. Daarmee heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd gesteld dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en is dat dan ook niet komen vast te staan.

4.22.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert in reconventie dat de kantonrechter de vordering(en) van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en de door haar gevorderde buitengerechtelijke kosten zal afwijzen. Deze vorderingen dienen te worden beschouwd als verweren in conventie en zijn daar reeds beoordeeld.

4.23.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de partij die in reconventie ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten in reconventie aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vastgesteld op € 264,00 aan salaris gemachtigde (2,00 punten x tarief € 132,00).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen een bedrag van € 549,42, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 1 mei 2023 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen een bedrag van € 82,41 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 1 mei 2023 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 926,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. Als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ook de kosten van betekening betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.6.

wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] af,

5.7.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 264,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op

29 november 2023.

CL